前期物业法律服务方案

① 前期物业管理方案简介及其详细内容

物业管理在一般人眼中无异于“商品的售后服务”。其工作的开展往往是业主入住以后，其实不然，物业公司在前期物业管理中也发挥着重要的作用，下面就来介绍一下前期物业管理方案中的内容。

前期物业管理方案

一、物业管理前期筹备工作

（一）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为以后提高、保养、维修打下基础，为业主解决后顾之忧。

（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。

（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定「小区业主公约」，「管理处岗位职责」，以及员工的规章制度。

（四）制定详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，「水电设施、设备巡检计划」，「公共照明维修计划」，「监控与消防系统维护计划」等。

（五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训期限一个月。并对项目管理特点现场培训，提高实用素质。

二、接管后的日常管理服务工作

（一）设接待处，白天有专职人员接待客户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等。

（二）安防工作：

1、保安人员着装统一、整齐，待人要礼貌、热情。

2、保安倒班制，实现24小时值班和巡视。

3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明

4、充分发挥小区24小时电视监控系统，Tv分割镜头监控系统、可视对讲系统、门禁系统，搞好社区智能化管理。

5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器诫

6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。

7、配有消防系统设施设备，能随时启动。

8、小区内出入口设有明显标识，各栋、单元、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。

9、加强与邻近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。

10、车辆进出凭卡，外来车辆未经许可不得入区。

（三）为保障小区内公共秩序和财产安全，依据「中华人民共和国治安管理公司处罚条例」，特制定本规定。

（以上回答发布于2013-05-27，当前相关购房政策请以实际为准）

全面及时的楼盘信息，点击查看

② 前期物业准备工作、及所需方案准备，物业费的测算。

物业公司是开发商下司机构，一项很大的责任就是：把物业管理做好，做细，树立良好的企业形象，促进楼盘销售。因此，不要太抠成本了，招聘的人员要形象好、素质高，把门面先撑起来。做为物业经理呢，你要先了解一下物业管理相关的法律法规，包括国家的，省里的和当地的；与当地物业管理部门和物价局沟通，了解相关工作程序；与同行多接触，多学些经验，少走弯路。
假设你们物业公司已经把招投标、备案等手续已经做完。
一、根据的项目进展程度，做物业管理服务方案。看需不需要前期介入，如果需要的话，就要查查相关资料或者找同行多了解一下，从物业管理角度出发，提一些有价值的建议。如果就准备交房了，那就做交房的准备。
二、根据项目的实际情况和准备提供的服务内容及服务标准，确定组织架构。你提供的资料非常少，没办法提供建议。
三、根据组织架构，确定需要招聘的各岗位人员数量、岗位职责及任职资格。
四、根据项目配套设施设备等，做出物业服务费用测算（按我的理解，地产下司机构，一般会采用包干制收费方式），报物业办、物价局审批。主要包括以下几项：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工资总额内的福利费等相关费用；；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；
4、办公费用；
5、物业服务企业固定资产折旧；
6、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
7、经业主大会同意的其他费用；
8、合理利润；
9、法定税费。
五、根据交房时间，提前进行管理处筹备，招聘人员、进行培训、办公场所准备、各部门工作制度、工作流程编制，物资采购。
六、与地产进行接管验收。作为地产下属企业的物业管理企业，一般要肩负交房时的工程问题、保修期内的维修联系工作，所以要把各种问题，包括向业主交房时的问题记录清楚，及时联系施工单位进行维修，并跟进，确保落实，不然以后会很麻烦。
七、准备入伙时的各种资料：1、物业方面的资料：前期物业服务合同（与地产签定的）；前期物业服务协议（与业主签定的，双方各一份）；业主临时管理规约（业主签字确认，双方各一份）；装修管理协议（与业主签定，双方各一份）；住户服务手册（业主一份）；入伙通知书（可与地产交房通知书同时发给业主）；业主/住房情况登记表（入伙当天现场填写，尽可能详细，方便联系业主，做好业主资料保密工作）；资料交接验收表；交楼验收表（工作人员拿此表，拿钥匙带业主现场验房，记录需要维修问题，抄水电表底数等）；
2、地产方面的资料：商品房使用说明书、商品房质量保证书（两书），一般由地产提供样本，物业填写，盖章；其他资料，例如装修注意事项、智能化设备使用方法等等；
3、把各种资料按套分袋装好，资料袋上写好业主姓名、楼栋号，按顺序放好（钥匙按此处理）。
八、入伙（交房）准备：入伙程序确定，一般是先在地产那边办理各种手续，交纳各种费用（包括物业方面费用），地产手续办完后，给业主出具交房证明，业主拿交房证明到物业这边办理入伙手续，签定各种物业资料，由工作人员带领业主验房（钥匙要由物业人员拿，验房结束，业主在验房单上签字后将钥匙交给业主）；根据入伙可能遇到的问题做出预案，根据业主可能会提的问题，提前做出解答，对员工进行培训；进行入伙演练，以免出现错误；由地产接收钥匙之后，要全部开一遍（入户门钥匙只试装修钥匙），然后按户分好（有条件的话可做小钥匙袋，按资料分类袋装方式处理）。
九、入伙：入伙当天，地产派工程师及施工单位维修人员现场准备，小修问题及时处理，经理现场指挥，现场协调，注意总结，及时修正，顺利完成入伙工作。
十、装修管理：装修管理协议中规定好装修时间（如入伙后前三个月为集中装修期，此期间不限定装修时间；此后，装修时间控制在8：12：00、14：00：19：00）；装修前要先到物业办理装修手续，装修工人办理出入证；装修现场巡视，并做好记录，重点巡视：破坏承重结构、改变外观、防水问题、管线改动等等；装修完成后，进行完工确认（最好别用验收一词），三个月后可退装修保证金；装修垃圾堆放点的设置及清运处理。
十一、日常管理。

③ 什么是前期物业服务合同，签订有哪些注意事项

前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。

签订合同的注意事项：在实践中，物业的销售及业主人住是持续的过程。这个阶段要求2/3以上投票权的业主投票形成业主大会决定是不现实的，而这个阶段的物业管理服务又是必需的。因此，为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动。

前期物业管理协议的内容是按照物业公司介入时机不同而不同的：

1、在建设期物业公司介入时，客户是开发商或者建筑公司，前期管理的内容以安全服务为主;

2、在竣工但未交付业主使用前，前期物业管理的对象是开发商，主要管理工作是安全和园林维护;

3、开始交付业主使用时，部分业主未能及时入住，此时的前期管理对象则是业主，管理内容与日常物业管理一致。

以上内容参考：

网络-前期物业服务合同

④ 前期物业企业是否依据前期物业管理合同未到期,而拒 绝从物业项目退出相关法律依据是什么

前期物业管理是指房屋自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。
《物业管理条例》第二十一条规定，
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。由此可见，前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。普通物业服务合同，是指全体业主出面或者由业主委员会根据业主大会相关决议出面，与物业服务企业签订的物业服务合同。前期物业服务合同与普通物业服务合同的主要区别为：1、合同的相对方不同。前期物业服务合同中的另一方主体为房地产建设单位；普通物业服务合同的另一方主体则为业主委员会。2、订立合同的时间不同。前期物业服务合同产生于物业管理的前期阶段；普通物业服务合同则产生于业主入住达到一定比例并通过法定程序召开业主大会选举业主委员会，并选聘物业服务企业之后。3、合同的履行期限不同。前期物业服务合同的履行期限与普通物业服务合同密切相关，后者的生效往往伴随着前者的失效；普通物业服务合同的期限一般由当事人协商并在签订合同时予以确定。4、合同的内容不同。前期物业服务合同的内容主要侧重于对建筑物建成初期的养护、安全保障以及配合建设单位为未来即将入住的业主提供服务等；普通物业服务合同侧重于对建筑规划内建筑物的维护、环境及居住条件的保障等。

⑤ 物业前期管理详细方案是什么

物业管理区域
配套建筑与设施设备
前期物业管理与物业交付

业主大会与业主委员会
业主大会筹备组
业主大会
业主委员会
物业的使用与业主自治管理
一般规定
住宅物业的装饰装修
车库与车位的使用
业主自治管理
物业服务企业
物业服务企业
行业自律
物业服务
物业服务内容与合同
物业服务收费
物业的维护
建设单位的保修责任
专有部分的维护
共用部位及共用设施设备的维护
专业经营设施设备的维护
社区物业管理与旧住宅区物业管理
社区物业管理
旧住宅区物业管理
法律责任

⑥ 物业管理前期介入的法律依据是什么

一、物业管理前期介入主要是国务院于2007年8月26日发布，自2007年10月1日开始施行的《物业管理条例》第三章的相关规定。
二、《物业管理条例》第三章相关内容
第三章前期物业管理
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

⑦ 物业管理服务方案

小区全套物业管理方案

第一部分前言（省略）
第二部分物业管理的整体构想与创优规划
住宅社区作为建设开发有限公司“东方城市系列”的又一经典之作，以其建筑的现代风格和完美的协调性，构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。“以人为本”不仅仅是一句口号，在东方明珠城的每一个细节都充分体现

出建筑对人的关心，以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作，透射出人文关怀，使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。
针对东方明珠城社区物业管理的整体情况，我们确立了东方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。
一、管理思想
公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势，把东方明珠城社区创造成为一个温馨家园。
二、管理组织
公司将建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，对东方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。
1、多层次、多角度的激励员工，满足员工的物质和精神需求。
2、主张管理者与员工之间的沟通，体现人与人之间的平等。
3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。
4、为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上、相形见拙者下”。
5、建立培训体制，使每一个员工掌握物业基本技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称职的物业服务人员。
三、管理特色及创新点
公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服务”的管理手段。
1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。
2、倾听业主的心声，在社区内设置“心连心信箱”，了解业主需求，解决业主反映的问题。
3、关注业主生活质量的提高，倡导“以业主为圆心”的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造祥和文明的住宅社区。
四、创优规划
（一）、近期工作目标
第一年内，业主开心入住，装修无违规现象；
第二年内，创市物业管理示范住宅小区；
第三年…… 保市优、创全国物业管理示范住宅小区；
（二）、实施方案
1、在公司总经理领导下，在行业主管部门指导下，专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组，其中管理处主任为执行组长，并明确创优小组职责。
2、完善各部门、各岗位的操作规程，规范日常操作。
3、做好日常工作记录，注意资料的积累、整理，做好考评、资料的归档及达标申报等工作。
4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查，公司创优指导小组做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。
5、建立“服务明星”评比制度，明确奖惩措施，引导员工共同做好优秀社区的创建工作。

第三部分管理机构设置和管理人员
的配备、管理及物资的配备
一、管理机构模式
东方明珠城住宅城社区的物业综合管理工作，由天祥物业有限公司下属的东方明珠城管理处负责，管理处下设综服科、安保科、维修部、环境科。
组织结构图

二、管理人员的配备
管理处定编94人，其中主任、副主任各1名，各部门负责人4人，由物业公司聘任，授权到东方明珠城住宅社区实施综合管理。
接待员：2人，接待业主的来访和投诉并及时处理。
文员：1人，负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。
财务：1人，负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。
卫生清洁工：21人，负责社区的卫生清洁工作，每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。
绿化管理养护工：2人，负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作，并对业主的垂直绿化（阳台摆花）和庭院绿化进行指导。
治安员：54人，负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作，配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序，负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆，维护社区的交通秩序；
维修工：7人，负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。
三、管理人员的录用与考核、培训计划
（一）、管理人员的录用要求
分类岗位职责条件备注
管理处主任全面负责社区物业管理工作大专以上文化，三年以上物业实际管理经验公司选派
综服科科 长负责财务、接待业主来访以及社区各项服务事业的经营、管理大专以上文化，具有管理经营能力，两年物业管理综合服务工作经验公司选派
保安科科 长全面负责社区安全管理和车辆管理

希望对你有用。好运。