上海星瀚律师事务所

Ⅰ 《物业管理条例》第50条规定："物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

你好。
1、根据法律规定，一般公共建筑及公用设施包括：
（1）小区内道路、场地；专
（2）小区内共用绿化；属
（3）物业管理用房；
（4）门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊；
（5）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库（若有）；
（6）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；
（7）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；
（8）其他依法归业主共有的设施设备。
2、小区共有部分及相应设施设备应归全体业主所有，因此建议业主成立业主委员会对业主共有收益进行管理。

Ⅱ 请律师帮忙成立业主委员会可不可以

你好。
1、根据法律规定符合业主委员会成立条件即可申请成立业主委员会，成立事宜可委托律师进行全程办理。具体如下：
第一步：业主联名向区政府或街道办事处提交书面申请
星瀚律师可代为拟定《小区业主委员会成立申请书》，然后由全体业主对申请书进行盖章确认，再由星瀚律师陪同业主代表向区政府或街道办提交申请
第二步：星瀚律师联系沟通房地部门就申请书尽快出具书面回复意见

第三步：星瀚律师协助组建业主大会筹备组
乡、镇人民政府或者街道办事处应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内，星瀚律师及业主代表联系区、县房屋行政管理部门组建业主大会筹备组。
第四步： 星瀚协助筹备组组织筹备工作
星瀚律师代为草拟管理规约、业主大会议事规则；星瀚律师协助确定首次业主大会会议表决规则；制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主委员会成员候选人名单；最后星瀚律师协助制定业主委员会选举办法。
第五步：星瀚律师组织召开首次业主大会
首次业主大会需要表决通过小区管理规约、会议议事规则、会议议事方式；确定业主大会会议表决规则、表决程序；设立业主小组，以及选举业主委员会，对人员组成、任期、罢免和补选等事项作出约定。
第六步：星瀚律师代理办理申请备案
自选举产生之日起三十日内，持下列文件向乡、镇人民政府或者街道办事处备案：业主大会会议记录和会议决定、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会成员的名单和基本情况。
2、我所主要领域为房产物业领域，具备成立业主委员会实务经验，业主可致电咨询或携带相关材料至我所咨询。
BY星瀚张燕律师

Ⅲ 换汇、购汇到底怎么办——揭露老外购房的七大陷阱(连载8)

【案情简介】 2012年初，澳大利亚人Jerry在上海买了一套住房。这套房子位于黄浦江畔，周围环境优雅、交通便利。能在上海买到一套这样的房子，Jerry非常高兴。最难得的是购房的过程一直很顺利，Jerry之前听说中国的中介都很黑，但是他遇到的房东和中介人都很好，整个谈判协商、签订合同都很顺利，三方之间的合同非常愉快。 可是“人有旦夕祸福、月有阴晴圆缺”，再顺利的事情都可能出点小岔子。Jerry在付款的环节就遇到了麻烦，原因倒不在对方的违约或者Jerry没钱，问题是Jerry有钱却没法支付。为什么呢？因为Jerry的劳动合同显示他没有在中国工作满一年！原来Jerry所在的企业在2011年被其他企业合并，新公司同他们签订了新的劳动合同，到Jerry申请结汇那天还没到一年。于是银行要求Jerry重新提供他在中国工作满一年的证明材料，凭空增添了许多麻烦。 【律师分析】 上海星瀚律师事务所房产法律中心卫新律师认为，境外人购房的特殊点之一在于需要结汇购汇，我国对境外人经常项目下的结汇额度设有限制，而购房结汇是其中的例外之一。也就是说，境外人持相关购房材料结汇不受一般规定的约束。因此，境外人在购房之前一定要弄清楚结汇需要哪些材料，否则会造成Jerry这种“有钱没法花”的境地。 卫新律师表示，外国人如果通过境外汇款或者外汇账户支付房款，必须向外汇指定银行申请结汇，结汇所需的材料之一是其在中国境内工作生活满一年的证明，如果资料不齐或者无法证明，银行是不会办理结汇的。Jerry的情况相对简单，而且Jerry幸运的地方在于卖方人挺不错，否则Jerry还可能面临延期支付被起诉要求迟延付款违约金的风险。 【律师分析】星瀚律师建议境外人结汇购汇是要注意以下几点： 1、境外人购房之前，首先应当确定自己采用何种方式付款，如果通过外汇账户支付房款，则需要先行准备结汇所需材料，结汇材料根据银行不同而有所不同。 2、在同中介或者卖方签订合同之时，要考虑到结汇时间问题，不要盲目的听任对方确定付款方式和时间，容易造成自己违约。 3、境外人在购房前最好能够咨询专业律师，对购房的整个过程和时间节点有所了解，并预防买房过程中可能出现的风险。

Ⅳ 上海律师事务所排名100都是哪些

上海律师事务所排名100：上海虑远律师事务所(长宁区37170)、广东红树律师事版务所(深圳15607)、浙江德凡权律师事务所(绍兴23646)、江苏石立律师事务所(扬州19030)、浙江大丰律师事务所(绍兴20340）、广东鼎行律师事务所(深圳10536)、锦天城律师事务所(温州18625)、浙江凯旺律师事务所(杭州20560)、江苏淮海潮律师事务所(淮安9643)等侓师事务所。推荐：锦天城律师事务所。

Asia Pacific Legal 500曾在《中国商业律师事务所指南》中评价锦天城是一家在外商直接投资、公司和商业法律领域顶尖的上海律师事务所，是“其他律师事务所希望成为的公司和商业律师事务所”。

Ⅳ 外商投资企业可以采用股权激励方式给员工奖励么

外商投资企业同内资企业一样，都希望留住那些积极进取、努力工作的员工，为此，他们可能会给予这类员工较高的薪金和较好的福利。除此以外，很多内资企业（无论是有限责任公司还是股份有限公司）都制定了符合公司需要的员工股权激励计划，以限制性股票或者股票期权的方式奖励员工，树立员工的主人翁意识，以求公司长远的发展。
我国法律规定，除特殊情况外（如并购导致的持股）中国自然人不能够直接持有外商投资企业的股份。换句话说，外商投资企业不可能像内资企业那样制定员工股权激励计划；但是外商投资企业可以以境外上市母公司的股份作为标的奖励给员工。
所以，外商投资企业不能以公司本身的股份激励员工，但是可以以境外上市母公司的股份激励员工。
但是，显而易见的是，这个计划不可能用上文的一句话解决掉。我们所讲的外商投资企业对员工的奖励，从政府管理层面来看，实际上是由外商投资企业的母公司发起的对中国境内分支机构的员工进行的股权激励。对于外商投资企业来说，可能性并不代表可行性，要真正实现这种员工股权激励计划，就必须从以下几个角度来审视自身。
第一，股权激励计划所涉及的股份必须是外商投资企业境外上市母公司的股票。母公司和外商投资企业既可以是直接控股关系，也可以是某种实际控制关系。而且母公司必须是上市公司，这点有明文规定，所以对于母公司还未上市的外商投资企业而言，如果要采纳这种股权激励方式，必须在母公司有上市可能的前提下、制定远期股权激励计划。
第二，外商投资企业需要制定完善的员工激励计划。作为员工股权激励的发起者和受益者，外商投资企业是该计划的境内代理机构，另一方面也是办理各种申请的主体，当然担当着制定股权激励计划的责任。外商投资企业在制定员工股权激励计划之时，要对采用的激励类型、权益数量、奖励方式、行权方式、股权处理等进行详细规制，否则可能影响后续外汇方面事宜。
第三，外商投资企业制定此类计划，必须同母公司取得一致。作为上市企业的境外母公司，其进行股权激励必须对外公告。所以，没有母公司的配合，这类计划根本无法实现。
然而，对于外商投资企业和其员工来说，能够以境外母公司的股份进行员工股权激励计划还不够，要真正将这种激励变为现实利益可能才是他们真正的关注点。员工觉得利益实现了才会更加努力，企业也会觉得长时间的工作没有白费。
中国外汇管理局于2012年初颁布的《关于境内个人参与境外上市公司股权激励计划外汇管理有关问题的通知》（以下称“7号文”），对于境外上市公司股权激励的外汇处理进行了明确规定。仔细分析7号文之后，可以得出以下结论：
1.此类股权激励计划不受限于境内居民5万美金的购汇限额，可以根据股权激励计划的权益数量、激励人数等申请购汇售汇。外商投资企业可以作为境外上市母公司的代理机构（双方以委托书的形式确立委托关系），在外管局办理外汇登记证，然后持登记证到银行申请专门的外汇账户。
2.个人储蓄账户和公司专门外汇账户之间可以自由划转。根据外商投资企业的申请，外管局可以批准开户银行将员工出售境外上市企业股票的收益、分红等收入直接从外汇账户转入个人储蓄账户。这样，外商投资企业的员工就可以顺利实现自己的利益，达到股权激励计划的真正目的。从某种角度来讲，对此类股权激励的外汇管制是比较松的，这为外商投资企业员工激励开启了新的实践操作之路。外商投资企业制定尽量完善的股权激励计划，这关系到以后的外汇额度以及购汇售汇得到批准的难度。另外，未上市境外母公司的股份不适用于该计划，所以并非所有外商投资企业都可以采用该方式进行股权激励，除非能够采用远期协议的方式，将股权激励的行权时间安排在境外母公司上市以后。

Ⅵ 二手房，商业贷款需要评估费吗

需要。

房地产价格评估费是房地产专业顾问机构提供房地产价格评估服务而根据有偿服务原则收取的劳动报酬，是房地产流转过程中所发生的劳务性费用。由委托人支付，受托评估机构收取。房地产价格评估是房地产市场过程中有关价值鉴定的特别专业服务。

其收费标准分为两种情况：土地价格评估的收费标准，按国家计委、国家土地局《关于土地价格评估收费的通知》的有关规定执行。以房产为主的房地产价格评估费，区别不同情况，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。

(6)上海星瀚律师事务所扩展阅读

《资产评估收费标准》：

第二条 凡经省级以上财政主管部门批准设立的资产评估机构，依据相关法律法规和国家有关规定，提供资产评估服务，应当按照本办法收取评估费用。

第三条 资产评估收费应当遵循公开、公平、公正、自愿有偿、诚实信用和委托人付费的原则。

第四条 资产评估收费实行政府指导价和市场调节价。

资产评估机构提供法律法规和国家有关规定要求实施的资产评估服务(以下简称“法定资产评估服务”)，实行政府指导价；提供自愿委托的资产评估及相关服务(以下简称“非法定资产评估服务”)实行市场调节价。

第五条 法定资产评估服务可实行计件收费、计时收费或计件与计时收费相结合的方式。

第六条 实行计件收费的法定资产评估服务，可以被评估资产账面原值为计费依据，采取差额定率累进计算办法收取评估费用。即按被评估资产的账面原值的大小划分收费档次，分档计算收费额、各档相加为评估收费总额

Ⅶ 以他人名义买房怎么要回

上海星瀚律师事务所 雷声律师
“沪12条”（即《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》）的出台，是很多业内人士早有预料的严厉政策。这其中，又以“限购令”对以房产作为投资途径的众多人士打击最大。但笔者在工作中接触到不少投资客乃至境外投资者，仍旧通过一些特别的操作手法，持有或者实际控制着数套到数十套不等的住宅、商铺。他们操作的手法，无非集中于“规避”、“代持”这几个词。其实，“房产代持”是中国楼市各种奇特景象中一个并不新颖的部分，早在政府出台各类限制境外人购房、限制条件购买经济适用房甚至单位按各类条件进行福利分房政策之时，早已有了这种“以别人的名义买自己的房”的做法。这种方法在法律上有何弊病？是否真的能达到合理规避法律的目的？以他人的名义顺利买到了房子，又是否能最终回到自己的手中?笔者分析如下：一、什么是“房产代持”
“代持”的行为，主要表现为某一或不符合上述政策、或不愿意出面的购房者，借某一符合上述购房条件者的名义，由其自己出资购房，而在房地产权簿上登记名义购房者名字的做法。粗看起来，这种做法并无不可，实务中一方购得了房屋，一方能够获得金钱或某些好处，感觉应该是一笔“双赢”的交易。二、
这个现实问题其实可以分解为两个法律问题，即：实际出资人与名义产权人之间的法律关系和如何认定房屋产权归属。对于问题一，一般认为实际出资人与名义产权人之间形成了一种隐名代理关系，根据《合同法》第四百零四条的规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。可见即使是隐名的代理，实际出资人与名义产权人始终存在着债法层面上的权利义务。而后一个问题，则是就物权角度看，形式上登记在房地产权簿上房屋所有权人是否确实是实质意义上的房屋所有权人的问题。这个问题比较复杂，甚至会涉及到一些物权法的理论问题（物权行为的无因性等），这里不涉及深入的讨论，只引用《城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”之规定，及《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，认为不动产产权实行登记制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。因此，判断房屋产权归属应以产权证为准，房屋产权登记在名义产权人名下，则实际出资人对房产不享有物权权利。
通过上面两个问题的解释，我们最终可以得出一个结论，即所谓“代持”房屋的做法，在目前法律实践中，事实上只能是实际出资人与名义产权人之间的“君子协定”，无法达到切实保障实际出资人最终取得房屋产权的目的。笔者之前处理了多起类似纠纷，最终法院的判断与前面的分析基本一致，名义产权人如果在双方没有书面协议的情况下，一般被确认为房屋实际产权人的几率很大。除非按照现在的法律政策能够将此房产登记到实际购买人名下，而实际购房人按照其与登记人先前签订的协议（假定有这样的协议）要求法院判决将房屋过户到实际购买人名下，此时如果房屋的登记簿上登记的房子所有人还是原先的登记人则此种方法尚有可行性。但无论如何，笔者认为这种做法存在极大地风险，非万不得已最好不要尝试。因为一旦名义购房人将房屋出售给“善意”第三人（这种操作实际出资人完全无法控制），再将自己的财产转移，那么再好的事前协议也无法保障实际出资人的权益。三、
一般来说，如果遇到这种纠纷，无论是否有对房产权属的书面约定或约定是否有效，至少实际出资人可以向名义产权人主张购房款，其依据可以是不当得利，也可以是双方事前对房屋处置的约定。至于如果因房价上涨而造成的实际出资人的损失，除根据合同约定外，法院的判决一般倾向于按照一定的比率，将上涨的金额要求实际获得房屋的产权人一并支付给实际出资人，但可能按照具体案情不同有不同的做法。四、
1、尽量选择可靠的、信誉好的人，对陌生的、不太熟悉的人宁可放弃。
2、双方签署一份详尽的“合作购房协议”。
签署这样一份协议，可能很多有着潜在“代持”意图的购房者会认为，协议中最好能够尽量少提到“代持”行为，以免到时真的打起官司来法院会认为这份合同的效力有问题。其实大可不必如此，既然希望通过协议约束双方的行为，不如明确把双方的地位以及权利义务约定清楚，以免在需要使用合同时出现措辞不清、语焉不详的情形。至于本“合作购房协议”的效力，从笔者之前接触的纠纷看，法院判决五花八门，有认为合同有效，也有认为因“以合法形式掩盖非法目的”而判决合同无效的。但是笔者认为，法院如果倾向于认为合同无效，往往并不是由于这种合同真的在法律上毫无值得保护的理由，而是基于所购房屋的属性做的政策性考虑。如果所购房屋为经济适用房或限价房这类为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题，从而改善整个社会的居住状况才推出的优惠政策下的产物，则认为合同违反公共利益或“以合法形式掩盖非法目的”比较合理。但若非这种情况，从保护实际出资人角度，法院一般会倾向于认为合同有效。（但无论如何，签署“合作购房协议”约定代为购房或“代持”，始终是存在很大风险的，购房者仍需三思）
3、“合作购房协议”的内容，至少应当包括如下内容
（1）、双方的详细身份信息；
（2）、所购房屋的坐落、价款等详细信息；
（3）、关于房屋产权的取得和权属的确定；
（4）、关于房地产所有权的处分；
（6）、严格的违约责任，尽量高的违约金以造成高的违约成本；
（7）、纠纷处理方法；
（8）、双方的通信方式等。
4、实际出资人在购房全程保证资金从自己处直接支付给出售方，保留所有票据、证件在自己手中。实在不能采取这种方法的，至少也要要求名义购房人向自己出具支付款项的欠条，一边将来在主张权利时有书面依据。而保留房产证、购房发票等证件，至少能给名义产权人在转移房产的程序上制造一些困难。同时，实际出资人最好保持定期查看房屋产权人变化的习惯或干脆约定要求名义产权人定期提供。

Ⅷ 星瀚律师事务所怎么样

最近房价波动蛮大的，就想签合同的时候稳妥一点。网上查了一下，星瀚看着还蛮专业的，而且有7号线，线路也方便。接待我的是陈侃律师，人挺耐心仔细、经验也丰富。买房的事情办得总体很顺利，满意。