张来仪律师

A. 法院强制拍卖、买回的房屋有抵押，怎么办

1、结合拍卖手续、房屋手续、具体案情综合考虑。如果是法院拍卖的买受人，可以凭借手续等法院用拍卖收入先行解除抵押后办理过户手续。

2、如果法院强制执行的房产已经抵押给银行了，法院仍可以进行执行，但应该先在拍卖或变现款中先行支付银行的债权，剩下的款项才可以用来偿还其它债权人的债权。

成交后法院会出具协助执行通知书涂销抵押的。

3、【法律依据】《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十条

“人民法院对被执行人所有的其他享有抵押权、质押权或留置权的财产。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”

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实施的强制性

所谓实施的强制性，是指强制拍卖系国家执法机关依法进行的一种强制性措施。这是强制拍卖的基本特点。在强制拍卖中，被查封、扣押财产的产权人，已经丧失对其所有财产的处分权。因此，强制拍卖是一种具有国家强制力的拍卖活动。

委托的专有性

所谓委托的专有性，是指这种拍卖活动系国家执法机关依法委托的拍卖行为。强制拍卖固然是一种具有国家强制力的拍卖活动，因而委托方只能是国家执法机关，其他任何机关、团体、单位和个人，均不得委托强制拍卖。同时，国家执法机关委托实施强制拍卖，必须是依据已经发生法律效力的文书。因为执法机关做出的裁判、处罚决定，如果尚未生效，案件的处理仍然处于不确定状态，因而不能对已查封扣押的物品进行拍卖。

B. 法院拍卖房产需抵押权人签署的确认看房无误确认书是什么文件名

——广东方中天律师事务所 张来仪
市民刘某从报纸刊登的拍卖公告得知，拍卖行受法院委托，公开拍卖被执行人王某在某小区的商品房一套，建筑面积约207平方米，拍卖参考价50万元，刘某去看房后，觉得划算。他交了保证金10万元参与竞买，最终以80万元拍得，与拍卖行签定了成交确认书，并按确认书付清了全部房款，又另按成交价5%支付了拍卖佣金，拍卖行向他交了房屋锁匙。但当他手持有关资料向房管部门申办产权过户时，房管部门说该房原有抵押登记，尚未涂销，不能过户。原来该房原业主王某是按揭购房的，房子抵押给银行，期限30年，尚未到期。王某非因不供楼被银行起诉，而是因欠他人款项成为被告，被法院判决执行其名下房子。刘某找拍卖行、法院、房管局、银行，要求过户。法院说，你拍买所得房屋产权受法律保护，如果房管部门拒不办理过户，可以提起行政诉讼。刘某只好提起行政诉讼。房管部门答辩称，该套房屋设有抵押，抵押权人为银行，银行有他项权证书，抵押未注销，他项权证书未收回，不能过户。第三人银行答辩称，银行是抵押权人，已作抵押登记，抵押权是担保物权，受法律保护，房管部门不予过户是正确的。 这应怎么看？法律并无规定设有抵押的不动产不得转让。据最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释，已经设定抵押的财产，被采取查封、扣押等财产保全或执行措施的，不影响抵押权原效力。同时规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未告知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。可见，在抵押权人不知道或不同意的情况下，转让原产权人（即抵押人）已设定抵押的财产，法律并不禁止。因此，房管部门拒不为刘某办理房产转移登记，理由不成立。如法院裁决文书中不注明涂销原有抵押登记，则房管部门应保留原抵押登记，但仍应给予办理产权过户，抵押义务由刘某承受。 但据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》，人民法院对被执行人所有的其他享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖所得价款，应在抵押权人、质押人或留置权人优先受偿后，其余额部份用于清偿申请执行人的债权。因此，王某的房子设定了抵押权给银行，在执行时银行应向法院申报，法院在实施查封时也应向房管部门了解房屋产权登记状况包括抵押状况，在实施拍卖时，拍卖得款应由银行优先受偿，如有余额，方可用于清偿申请人的债权。银行获得优先受偿后，抵押权消灭，这样，法院应在裁定书和执行通知书中写明涂销原抵押，拍得人刘某获得无任何负担的房屋所有权。在目前法律状态下，王某作为抵押人，银行作为抵押权人，无权反对法院对该房子实施查封、拍卖等处分。法院的处分权是公权。

C. 隐形股东私自转让股权，是否有效，法律依据

广东方中天律师事务所 张来仪 王、李、陈共同投资设立一有限公司，王占股权40%，李占30%，陈占30%。公司法定代表人为王某。公司开办并经营三年后，李、陈决定退出，并找到股权承让人张某。王、李、陈、张四人共同签署了一份《股权转让协议》，约定李、陈把二人所持共60%股权转让给张，转让价80万元，签协议时付一半，到工商局办好股东变更登记手续后支付余下一半。张随即以大股东身份进驻公司。他发现公司经营状况与原来设想的有很大差距，而且他开始对王某的人品持怀疑态度，不放心由他担任公司法人代表。张要求在办理股东变更登记时一并办理法人代表从王变更为自己的手续。王以《股权转让协议》中没有约定法人代表变更为由拒绝。张拒不支付余下转让价款给李、陈，并拒绝办理股东变更登记。僵持一段时间。张向法院提起诉讼，请求判定《股权转让协议》无效，李、陈返还其已付的股权转让款40万元。张某说，公司股权转让，却未到工商部门办理股东变更登记手续，因而无效，不受法律保护，李、陈应将已收转让价款返还给我；李、陈认为，《股权转让协议》有效，张已经支付一半转让款，已实际进驻公司，请求返还已付价款无理，相反应继续履行，尽快办理变更登记手续，把余下价款付给我们。 由此可见，问题的关键在于，在未办工商变更登记的情况下，私自签定的《股权转让协议》是否有效。王、李、陈、张四人所签《股权转让协议》，是四人达成一致的真实意思表示。没有任何证据表明签署该协议违反当事人真实意愿。按《合同法》及有关司法解释，只有违反法律禁止性规定的合同才无效。而法律并无规定公司股权转让，未办工商变更登记的，就无效。而且，股东变更登记只是一种备案登记，并非审批。再者，股东变更登记，必然是在股权转让协议签署之后才能进行，以尚未办理在后方能办理的手续，否定签定在前的合同的效力，于理于法不合。同时，按公司登记管理条例，股东变更登记手续应当由公司而非股东负责办理，如不及时办理，应由公司并非股东承担过错责任。所以，王、李、陈、张四人所签《股权转让协议》应予执行。张要求返还股权转让款缺乏依据。本案当事人私自签订转让公司股权协议，而又迟迟不到工商管理部门办理变更登记手续。对这种行为应怎样看？对行政部门来说，工商行政管理部门一旦查明这种行为，应责令公司限期办理，逾期未办应予罚款处理；对社会公众而言，股权发生转让又不办理股东变更登记，这虽不影响其对股权转让各方当事人及公司的法律约束力，但因未办公示登记，原则上对外不产生法律效力，不能以此对抗第三人。比如本案，他人仍然可以认为公司的股东是王、李、陈三人，并要求他们承担相关责任。

D. 租客不交租又拒退房，业主怎么办

广东方中天律师事务所 张来仪 租赁合同定明，承租方达到一定期限不交租，业主有权解除合同，收回房屋。当承租人拖欠租金达到了约定的期限，业主催租不成，要求其腾退房屋时，个别不讲信誉的承租人既不付清欠租，又不退房，避而不见，甚至失踪。这时业主怎么办？业主当然有权依照合同约定要求解除合同、收回房屋。如果打官司的话，业主应能胜诉。问题是，打官司需要费用、需要时间。在普遍程序下民事诉讼一审审限为六个月。如承租人已联系不上，打官司时起诉状判决书等法律文书需公告送达，则费时更长。如果在此期间，承租人仍然既不交租，又不退房，业主的损失就更不断扩大，所收押金已不足以抵偿。何况，承租人违约，根本无权主张退回押金，押金本已属于业主。有的个案，租期订为一年。因欠租而打官司，当判决书下达时，租期已届满！在这种情况下，判准业主解除合同的诉讼请求已显得可笑。民事诉讼原本就是一种司法救济手段，带有事后补救、事后调整的意味。它不一定是适用于每个个案的“性能价格比”最优的方法。不打官司，直接依据合同单方收回房屋行不行？我们认为可行。 首先要寻求法律依据。《合同法》规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”“当事人……主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”结合房屋出租合同案，如合同中定有解除合同条件的条款，当条件成就时，业主单方通知实行解除合同、收回房屋，是于法有据的。但是，在采取单方强行收楼时，要注意防范风险。关键是要提防承租人反咬一口，说房中有金饰啦、有美元啦，损失或丢失了多少多少财物要求赔偿。从法律关系上分析，承租人违约是不对，但不能因此剥夺他对出租屋内原本属于他的财产的权利。如业主发出解除合同、收回房屋的书面通知并且给予承租人一个合理的搬迁期限而承租人不合作，为回避风险，业主最好不要独自去收楼，可请求律师、公证部门等法律机构提供法律帮助。在公证人员公证下，由律师协助对入屋、清点、搬移、保管承租人留在屋内的物品、占据房屋、通知承租人前来取回物品等整个过程进行证据保全公证和监控，从而收回房屋。之后，业主仍然有权要求承租人支付拖欠的租金，偿付保管费、搬移费、公证费等。业主可以仅就追讨这些费用打官司，这比要求解除合同、收回房屋的官司要轻松得多，这时房屋已收回，得以最大限度地减少了损失，业主的心理压力会少很多。且业主应能胜诉。

E. 私自转让股权是否有效

广东方中天律师事务所 张来仪 王、李、陈共同投资设立一有限公司，王占股权40%，李占30%，陈占30%。公司法定代表人为王某。公司开办并经营三年后，李、陈决定退出，并找到股权承让人张某。王、李、陈、张四人共同签署了一份《股权转让协议》，约定李、陈把二人所持共60%股权转让给张，转让价80万元，签协议时付一半，到工商局办好股东变更登记手续后支付余下一半。张随即以大股东身份进驻公司。他发现公司经营状况与原来设想的有很大差距，而且他开始对王某的人品持怀疑态度，不放心由他担任公司法人代表。张要求在办理股东变更登记时一并办理法人代表从王变更为自己的手续。王以《股权转让协议》中没有约定法人代表变更为由拒绝。张拒不支付余下转让价款给李、陈，并拒绝办理股东变更登记。僵持一段时间。张向法院提起诉讼，请求判定《股权转让协议》无效，李、陈返还其已付的股权转让款40万元。 张某说，公司股权转让，却未到工商部门办理股东变更登记手续，因而无效，不受法律保护，李、陈应将已收转让价款返还给我；李、陈认为，《股权转让协议》有效，张已经支付一半转让款，已实际进驻公司，请求返还已付价款无理，相反应继续履行，尽快办理变更登记手续，把余下价款付给我们。 由此可见，问题的关键在于，在未办工商变更登记的情况下，私自签定的《股权转让协议》是否有效。王、李、陈、张四人所签《股权转让协议》，是四人达成一致的真实意思表示。没有任何证据表明签署该协议违反当事人真实意愿。按《合同法》及有关司法解释，只有违反法律禁止性规定的合同才无效。而法律并无规定公司股权转让，未办工商变更登记的，就无效。而且，股东变更登记只是一种备案登记，并非审批。再者，股东变更登记，必然是在股权转让协议签署之后才能进行，以尚未办理在后方能办理的手续，否定签定在前的合同的效力，于理于法不合。同时，按公司登记管理条例，股东变更登记手续应当由公司而非股东负责办理，如不及时办理，应由公司并非股东承担过错责任。所以，王、李、陈、张四人所签《股权转让协议》应予执行。张要求返还股权转让款缺乏依据。本案当事人私自签订转让公司股权协议，而又迟迟不到工商管理部门办理变更登记手续。对这种行为应怎样看？对行政部门来说，工商行政管理部门一旦查明这种行为，应责令公司限期办理，逾期未办应予罚款处理；对社会公众而言，股权发生转让又不办理股东变更登记，这虽不影响其对股权转让各方当事人及公司的法律约束力，但因未办公示登记，原则上对外不产生法律效力，不能以此对抗第三人。比如本案，他人仍然可以认为公司的股东是王、李、陈三人，并要求他们承担相关责任。