黄争荣律师

A. 北京一房主卖房没赚钱反而赔了290万是怎么回事

由于房价的飞速上涨，面对巨额的利益，很多卖房人以各种理由拒绝履行合同。近日，北京市通州区法院就对一起此类案件做出了判决，判决卖房人赔付290万元的高额房屋差价和10余万元其他费用。

对于卖房人所赔偿的是违约金还是差价，黄律师介绍，两者不能同时赔偿，买房人可以考虑哪种赔偿对自己更有利。违约金一般会按照合同规定赔偿，对于差价而言，法官会考虑合同履行的进展情况，卖房人的过错程度等多种因素，如果合同刚刚签订，或者卖房人过错不大，法院一般不会支持全部的差价索赔，而是选择参照违约金金额判决。如果情况相反，比如在此案中， 合同已经进展到了一定程度，加之卖房人未取得配偶同意私自出售房屋，其过错程度大，法院在此情况下，就会支持赔偿大部分差价甚至全部差价。

B. 卖房人死亡 买房人如何办理房屋过户手续

2003年王某与钟某于2003年签订房屋买卖协议，协议约定钟某将位于平安小区的某房屋出售给王某，并约定待产权证下发后再到房管部门办理产权过户手续。2006年区建设委员会为钟某颁发了诉争房屋产权证。王某多次要求钟某继续履行协议办理房屋过户手续，钟某一直未予办理，2007年钟某去世。 2008年王某以钟某的继承人为被告向法院提起诉讼，要求判令被告将诉争房屋过户到其名下。 法院经审理认为：原告王某与钟某签订的房屋买卖合同，双方形成买卖合同关系。钟某的继承人不是房屋买卖合同的出卖方，原告和被告之间没有合同法律关系，原告与钟某签订的房屋买卖合同对被告没有约束力，被告不应承担合同义务，原告可另行主张确权之诉。 法院驳回了王某的起诉。 王某对判决不服，依法提起上诉。 二审法院经审理认为：钟某系诉争房屋的所有权人，王某与其签订房屋买卖合同，并依约交纳了购房款，钟某应履行办理产权过户手续的义务。现钟某去世，王某有权向钟某的继承人主张权利，原审法院裁定驳回王某的起诉不当。二审法院裁定：撤销原审裁定；指令原审法院对本案进行审理。 北京房产律师-黄争荣律师点评：在卖房人死亡的情况下，继承人对房屋依法取得所有权，就应当在继承遗产的范围内履行债务。这属于债的法定移转，而不适用合同的相对性规则，继承人应当向买房人交付房屋，将房屋过户到买房人名下。