兰子禄律师

Ⅰ 民间借贷的出借人应该注意哪些法律问题

您好，民间借贷存在的法律问题较多，难以一一列举，主要包括：
1.债务人以财产所有权转移给出借人作为民间借贷合同的担保的，该担保合同的效力怎么认定?
债务人或者第三人通过转移财产所有权为他人的民间借贷或者债权提供担保就叫做让与担保。让与的是财产的所有权。让与担保成立的前提要件是什么?根据《规定》的相关规定，必须以买卖合同为民间借贷提供担保，这个买卖合同签订的目的并不是真的买卖，而是为了担保，只有具有担保意图的买卖合同才是让与担保，没有担保意图，买卖合同不能构成让与担保。
2.让与担保合同的效力如何认定?
让与担保合同当然有效，依据《物权法》第十五条，当事人之间订立的有关设立、变更、转移消灭不动产合同，除法律、合同另外有规定之外，该合同有效，未办理物权变更登记的不影响合同的效力。
原因在于，让与担保合同是个债权合同，所以当然有效。债权的担保取决于双方的意思自治，故让与担保合同有效。简便是让与担保的显著特点，这也是让与担保合同在英美法系中流行的原因。让与担保的劣势在于流质契约，让与担保合同通过《规定》中规定的拍卖来规避流质契约。
此外，让与担保有无优先受偿权，必须结合《物权法》的相关规定，如果双方当事人既签订了民间借贷合同，又签订了商品房买卖合同，也办理了产权登记过户手续，那么，这个让与担保合同当然有优先受偿的权利;如果没有办理产权登记过户手续，只是办理了预告登记手续，则一旦借款人还不上钱了，出借人对房产亦有优先受偿的权利。
需要特别注意的是，《物权法》的预告登记不同于行政机关预售登记。预告登记有优先受偿权利，而预售登记没有。另外，一个借款人与债权人办理了让与担保，又将房屋抵押给了另外一个人，并且办理了登记，抵押优先受偿，因为物权优先于债权;让与担保合同是债权，当出借人与几个借款人都没有办理登记，签了几个让与担保合同，当出借人还不上钱时，不管哪个签前，都无优先性，原因在于让与担保合同是债权，债权是平等受偿。
3.出借人依据未约定还款期限的借条提起诉讼，如何计算诉讼时效?
没有约定还款期限的是不定期借贷，不定期借贷是不是适用诉讼时效?不定期借贷应受一般诉讼时效的限制，因为是债权，凡是债权都受诉讼时效限制，受最长诉讼时效的限制。
如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。

Ⅱ 借款人所借款用来作为赌资，担保人碍于同乡情面为借款人担保借款，担保人能否免除责任

民间借贷一般在亲属之间、朋友之间和街坊乡邻之间发生，随着目前社会经济的发展，民间借贷方向已经悄然发生变化，通过亲朋好友关系将个人所有资金借给某些企业单位经营而到一定时期收回本息的情况时有发生。若发生纠纷，在诉讼中出借人提供的证据往往只有一份“借条”，没有其他证据相互佐证。因此，兰子禄律师认为，民间借贷中出借人务必注意以下十个方面事项。
有必要的书面形式
出借人与借款人可以签订书面借款协议，也可以由借款人单方面向出借人出具书面借条。借款时应写借条，民间借贷多发生在亲戚朋友之间，一些人认为把钱借给亲戚朋友非常可靠，所以在借钱时或碍于情面或图省事没有要求对方写借条，一旦双方出现纠纷，出借人由于没有证据支持很难要回借款，只有吃亏。此时，应注意的是勿将“借条”写成“欠条”或“收条”：欠条一般用来证明债权债务关系;收条一般用来反映或者证明“收到”的事实;借条一般用来证明借款关系。
书面借据或借款协议内容清楚
借款人的身份信息、借款金额、借款利率或利息、还款时间、逾期还款的利息或违约金。借款时借条宜写清出借人借款人全名，实践中，出借人与借款人往往关系较密切，借款时易将日常习惯称谓如“××叔”、“××哥”等写入借条，如借款人逾期还款，出借人在起诉时往往会因债权人、债务人不明确而被法院拒之门外。因此，在书写借条时应写明双方全名并标注身份证号码、年龄、住址、工作单位等。
最好有借款人提供的担保人作保证担保，并注明保证范围及担保责任是连带责任担保还是一般责任担保，特别提醒的是，要明确担保保证责任的期间，一般可约定保证期间为主债务履行期届满之日起的二年。如果不约定保证责任期间，则担保期间为自还款期届满之日起的六个月，超过六个月，则保证人的保证责任自动免除。
如果借款人提供有价证券质押或动产不动产抵押的，需要到有关部门办理质押或抵押手续。
明确发生纠纷的解决方式和管辖法院、仲裁机构。
最好能注明，如因借款人不能按期还款，一旦出借人提起诉讼或仲裁的，有关诉讼费用或仲裁费用和律师费用等由借款人承担。
双方约定的利率宜写入借条中
有不少人误认为民间借贷不能收取利息，往往采用口头约定利息的方式。法律规定民间借款双方可在银行同期贷款利率的4倍范围内约定利息，超过四倍部分的利息不受法律保护。如果没有将利率写入借条中，在诉讼中借款人如不承认双方约定，出借人的利息请求将得不到法院的支持。
保存好转款凭证
如果出借人与借款人签订书面借款协议的，当出借人给付借款人款项时，如果是现金的，则应当向借款人索要收到借款的书面手续。如果是通过银行汇款的，则要保存好汇款凭证，以备将来查询。
借款用途要合法
明知借款人所借款项是用于赌博或其他违法犯罪活动的，则该借款不受法律保护。
要注意诉讼时效
在借条或借款协议中有约定归还借款时间的，按最后一期归还日起的两年内计算诉讼时效，超过两年，法律将不保护出借人的债权。如果在借条或借款协议中没有约定借款时间的，则一般诉讼时效为二十年，自出借日期开始起计算。超过二十年的，法律也将不保护出借人的债权，但已经在中间主张过还款要求的，则诉讼时效为从有证据证明主张之日起的二年内。
其他的注意事项还有：
大额借款最好是通过银行汇款进行;
借款人如称借款系用于其家庭生产经营需要或夫妻共同生活需要的，出借人则最好让借款人的家庭其他成员或夫妻双方共同签名确认借款;
国家法律规定，机关、事业单位、社会团体、企业法人和其他经济组织不得向任何单位或个人出借款项;
借款时借条应表述清楚明确，没有歧义。

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Ⅲ 福建龙岩找哪个律师比较好，经验丰富可靠

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Ⅳ 民间借贷有没有法律约束

按照2015年最新的规定是不能超过36%，超过的部分不再具有法律效力。
关于民间借贷利息多少合法的问题，法律上有了明确的规定：
（1）、在有息借贷中，利率可适当高于银行利率，但不得超过银行同类贷款利率的4倍，即不得搞高利贷。 如果利率超过4倍，双方发生纠纷的话，法庭不保护超出的部分利息，但是没有纠纷时，就可以获得更高收益。所以说就算超过了规定的利息也不会有问题。
（2）、借贷双方对有无约定利率发生争议，又不能证明的，可以参照银行同类贷款利率计息。
（3）、当事人约定了利率标准发生争议的，可以在最高不超过银行同类贷款利率的4倍的标准内确定其利率标准。
（4）、出借人不得将利息计入本金计算复利，否则不受法律保护。 这条规定在司法实践中具备一定的惩罚性，如果违反了该规定，有可能被法院判定为同期贷款利率支付利息，那么，你当初约定的倍数，本来可以主张要回的也可能要不回了。
（5）、当事人因借贷外币、台币等发生纠纷的，出借人要求以同类货币偿还的，可以准许。借款人确无同类货币的，可以参照偿还时的外汇牌价折合人民币偿还。出借人要求支付利息的，可以参照中国银行的外币储蓄利率计息。

Ⅳ 龙岩律师有哪些

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Ⅵ 什么时候才能拿到房产证 业主维权陷入困境

“房产证”表面上看是一个“本本”，然而却意义巨大：购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。“上述权利只有在所有人依法向政府房地产行政主管机关进行产权登记并领取了房屋产权证书之后方才正式生效，受到国家法律保护。”擅长房地产法律事务的吴子胜律师说。

“从根本上来说，在没有拿到房产证之前，购房者还不能算是该房产法律意义上的拥有者。只有取得房地产权证后，购房者才对所购房屋拥有了所有权，才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。”

房产证如此重要，然而，在岩城偏偏存在为数不少的楼盘业主拿不到房产证，有的甚至赢得了与开发商的诉讼还是无法及时拿到。究竟是什么原因？问题到底在哪？9月16日至18日，记者对此进行了调查采访。

无法执行的判决书

对于王良新、巫志林等上百位至今还拿不到房产证的乐意花园的业主来说，他们的维权之路就像过山车，“忽上忽下”。如今，这辆“过山车”却牢牢地困在了轨道的最低谷。

2009年年底，王良新等购买了福建乐亿投资有限公司开发的位于解放北路的“乐意花园”小区的房子。按照合同约定，交房时间是2010年12月31日，且开发商应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，在商品房交付使用后90日内办理房屋产权证。

时间一天天过去，开发商却没有按合同约定的时间交房，王良新也只是在2011年1月8日才拿到房子。对于延期交房，业主们虽有怨言，但因为逾期的时间并不长，所以也无意去追究开发商的责任。

可是约定的90天办证期限过去之后，业主们见不到“房产证”，王良新等业主开始着急了。他们一开始有同开发商进行协商，要求开发商及时办理，可开发商每次都不是消极面对，就是说正在办理。

随着时间的推移，业主们的耐心也被逐渐消磨。2012年7月18日，王良新等一纸诉状将开发商告上了法庭，要求开发商立即为业主办理房产证并支付违约金。

新罗区法院经过审理，支持了王良新等的诉讼请求。业主们还没来得及庆祝，开发商就不服判决上诉到了市中级法院。可没过多久，开发商又撤回了上诉。至此，业主们算是赢得了这场官司。

本以为事情应该可以得到解决了，但是开发商还是没有按照判决书规定的期限履行义务。主办此案的兰子禄律师代为申请了强制执行，然而，时至今日，这个“强制执行”也不了了之。

“法院无权要求房产部门在开发商手续不齐全的条件下为业主办证，而乐意花园办不了房产证的根本原因，就是因为开发商在建设过程中违反了规划、消防等要求，导致综合验收不过关，致使开发商办理房产证的有关材料至今拿不到。”兰律师告诉记者。

打赢了官司，还申请了“强制执行”，却依然拿不到房产证，乐意花园的业主们陷入了迷茫：“我们什么时候才能拿到房产证？”

为什么拿不到房产证？

这几天，新罗区法院民一庭的陈庭长正在办理70多名“国际山庄”小区业主起诉开发商，要求及时办理房产证并支付违约金的集团诉讼。“这还算是一起业主较为幸运的案件，因为一起诉开发商后，开发商就从外地回来积极为业主办理产权证书，并协商赔偿事宜。”

陈庭长告诉记者，类似的案件她已经办理过涉及市区八个小区的近400个案子，这些小区总的有近3000户业主。诉讼主要集中在逾期办证要求支付违约金和至今未办证要求及时办证并支付违约金两类。

比较典型的代表有：乐意花园、都市新天地、金鹏花园、国际山庄、明珠城市广场、陶瓷广场、西山安置小区等，有的楼盘是整个小区办不了，有的是楼盘里的个别栋办不了。“他们有个共同点，基本都是龙岩房地产市场刚刚开始兴起，处于比较混乱、开发商之间犹如‘战国时代’的时候开发的，加上当时很多规章制度都比较不健全，所以为现在埋下这些隐患。”吴子胜律师说。

吴律师表示，要想拿到房产证，首要条件是所在的楼房要通过有关部门的综合验收，并在建设主管部门办理备案并办理该栋楼房的初始预登记，之后才能办理每套房子的房产证。“任何一个环节出现问题，都将致使房产证办理出现拖延或者办不了的现象。”

据他介绍，岩城一些拿不到房产证的楼盘存在的主要问题，一是综合验收不过关，这个涉及到消防、规划、绿化、设计等，也是大部分此类楼盘的问题所在。比如金鹏花园中的几栋楼房拿不到房产证，是因为开发商欠建筑施工方一笔工程款，施工方只好将相关的验收材料截留起来不给开发商，导致材料不齐无法办证；西山安置小区部分楼房，是因为当初拆迁安置时，市政府给村里的回拨地，村里不按规划要求建起来的，楼房容积率、层高等不符合规划要求，导致不能办证。陶瓷广场的情况也与此类似。

另一类是开发商欠缴一些规费，比如税费、土地出让金等。比如明珠城市广场就是因为开发商“跑路”将该缴纳的规费带走，致使楼盘办不了房产证。如今，该开发商已经被公安机关控制。都市新天地也是因为开发商挪用税费而导致不能办证。

业主的维权困境

对于明珠城市广场的业主们来说，他们还是幸运的。虽然开发商“跑路”欠缴一大笔的税款，但是经市政府出面多次、多方协调，终于在不久前给他们解决了问题，让小区几百位业主拿到了梦寐已久的房产证，“窝心房”终于成了“舒心房”。

但乐意花园、东肖学生街、金鹏花园等小区的业主就没有这么幸运了。业主们想尽了各种办法，理性地同开发商协商过、向有关主管部门反映过、向法院起诉过，甚至申请过强制执行，可是一次又一次地让业主们感到失望。

无奈之下，部分业主只好选择非理性的方式，有的组织业主到有关部门群访，有的围堵开发商或者有关部门，有的甚至采取暴力方式要求开发商解决问题。但即使这样，一纸“房产证”还是可望而不可即。

如何维权？采访中，不管是律师还是法官还是业内人士都感觉很无奈。“部分开发商就像游击队，开发一个楼盘就注册一家公司，房子卖完了公司可能就注销了。加上这些都是有限责任公司，小区有问题基本上都是该由公司承担的问题，很少能够直接追究开发商个人，所以很多时候是在赌开发商的‘良心’。”虽然接手的类似案件基本能够打赢官司，但兰子禄律师还是备感无奈。

“即使维权遇到困境，但业主还是要积极维权。”陈庭长表示，理性的维权途径应该是先找开发商协调解决，协商不成可以向有关房地产主管部门反映，如果还无法解决，可以到法院起诉，通过法律解决问题。

至今，也没有很好的办法解决这些问题，不少业主们的维权就这样陷入了困境。

（以上回答发布于2013-10-23，当前相关购房政策请以实际为准）

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