房地产项目公司的法律问题

㈠ [转载]房地产项目合作开发的法律风险、对策及如何起草

按照该司法解释对合作开发房地产的定义，可以看出，合作开发房地产有三个法律特征：一是共同出资；二是共享利润；三是共担风险。近些年来，随着房地产业的发展，合作开发房地产的现象非常普遍。上述司法解释摒弃了共同经营的要价，“共同经营”不是合作开发协议的法律特征，它并不影响法院对该协议性质的判断，使合作开发房地产不同于联营。2、合作方式的多样化（１）从出资方式上看，当事人可以土地使用权、资金等有形资产出资，也可以技术、劳务等无形资产出资。实践中，往往以土地使用权和资金作为出资。 （２）从组织方式上看，可以分为法人型（项目公司型）合作开发和合伙型、合同型合作开发（后两种统称为非法人型联营，即非项目公司型）。现实中，因采用非项目公司型的合作方式不用组建新的企业法人，比较简便灵活，故非项目公司型的合作开发是目前房地产合作开发中采取比较多的方式。但“三资”企业的特殊性，一般采取项目公司型的方式合作开发房地产。（3）对外名义上，可以以双方共同名义开发，也可以以其中一方的名义开发（4）收益分配上，可以分配建成的房屋，也可以分配销售款或者利润等（5）双方的资质上看，表现为双方都有资质，土地提供方没有资质但资金提供方有资质，土地提供方有资质但资金提供方没有资质。 （二）法律风险1、合作开发合同被认定无效的法律风险； 在实务中，很多合作开发合同由于签订时没有仔细审查其合法性，导致在土地价格大幅度上涨后，土地转让方毁约，用的最多的理由就是主张合同无效，由于房地产的法律规制多，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。 司法解释规定合作开发必须具备的特征为：共同投资、共享利润、共担风险。若不具备这些特征，该“合作”的性质便有待商榷。实践中通常表现为： 提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。根据土地使用权的性质，分别适用划拨或出让土地使用权转让的相关法律法规。 提供资金的一方当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 提供资金的一方当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。 提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。 《解释》规定，不承担经营风险的合作开发合同按照合同实际内容、真实目的给合同定性。而当事人签订的“名不副实”的合作合同，多数是为了规避我国关于土地使用权转让、房屋转让及禁止企业间直接借贷的相关法律法规，若当事人之间不发生纠纷，则通常“相安无事”。但是，一旦纠纷发生，原先设定的合同条款很可能为无效条款，当事人就需要面对恢复原状、赔偿损失、行政处罚等相关法律后果，其结果很可能是一方成为法律上的牺牲品。例如实践中一方利用合同无效的瑕疵，主动提起合同无效之诉，以达到不履行合同或者提前收回投资款的目的。 甲方有土地使用权但无资质，乙方有资质，以乙方名义开发，应将土地使用权过户至乙方名下。如果产生纠纷，则对甲方极为不利，因为很有可能将面临，该合同被认定为名为联营（合作）实为挂靠（出租营业执照和资质证书）的无效合同的风险。 无效的合作开发房地产合同财产后果的处理 在本文中提到了导致合同无效的几种情形，合同一旦被确认无效，就会涉及到当事人之间的财产处分问题。《合同法》第58条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同所取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任合同被认定无效后对财产的处理”。另最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第45条规定，“经审查认定无效的合同，一方依据无效合同取得的财产应当返还对方。因合同无效给对方造成损失的，应按过错责任原则由过错方赔偿损失。过错方承担赔偿责任的赔偿金数额，应相当于无过错方的实际损失。双方均有过错的，按过错责任大小各自承担相应的责任。双方故意严重违反有关法律、法规而致合同无效的，应追缴双方已经取得或约定取得的财产”。 但鉴于合作开发房地产合同的特殊性和复杂性，不能简单的返还财产、赔偿损失草帅处理了事。在尚无新法对此类合同无效的处理做出明确规定前，暂且可以参照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第46条之规定，视不同情况分别处理：“合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：（１）资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；（２）资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿；（３）房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿”。 2、土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险；（1）划拨土地审批手续 划拨土地使用权作为投资，所产生的风险主要表现为：划拨土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。也就是说，划拨土地使用权用于房地产合作开发的，合作合同有效与否取决于政府的一纸“批文”。因此在发生纠纷时，政府想使合同继续履行即可下批文，若政府不想合同继续履行，即可由划拨土地使用权人直接诉请合作合同无效。而通常情况下，划拨土地使用权人和政府保持着“良好的关系”。这无疑对资方是不利的。建议，在与土地方合作开发房地产时，第一步需要确认的就是土地使用权的性质，如确属土地划拨使用权，应在合同中约定由其中一方或者多方，办理土地使用权出让手续并缴交土地使用权出让金。现实中，办理土地使用权出让手续一般与房地产开发同步进行（2）项目公司型合作开发应将土地使用权过户至项目公司名下；（3）甲方有土地使用权但无资质，乙方有资质，以乙方名义开发，应将土地使用权过户至乙方名下。如果产生纠纷，则对甲方极为不利，因为很有可能将面临，该合同被认定为名为联营（合作）实为挂靠（出租营业执照和资质证书）的无效合同的风险。 3、资金提供方资金不到位或未足额出资的法律风险； 出资不到位纠纷在合作开发房地产中较为常见，出资不到位的行为性质为违约，违约方应当依照约定承担违约责任，直至合同解除。关于出资不到位，如何分配利润的问题。如果在合同中约定：仅以投资数额确定利润分配比例的，才按实际投资比例分配利润。如果合同明确约定了分配比例，则不管当事人是否足额交纳出资都不受该条款的制约，而应该按照违约责任来追究出资不到位一方当事人的责任。因此，在合作人出资不到位的情况下，其他依约出资的合作人应当及时处理该问题，要求未出资的出资人出资，并且依约承担违约责任，若未出资人依旧不出资，其他出资人可以解除合作合同。当然，合作人也可以在合同中中对出资人未依约出资的情形，约定具体的处理方式，以减少纠纷解决成本。 4、因一方印章使用不善，给另一方带来不可估量的其他经济损失的法律风险； 5、一方利用财务上便利，在财务上做技术处理转移利润、销售款等； 6、一方利用其关联企业通过合同签订、签证等方式转移利润、销售款等； 7、投资争议的法律风险 对投资额的增加或者利润的减少按照过错确定分配比例；因不可归责于当事人的过错或者当事人过错无法确定的，按照约定的投资比例确定，没有约定投资比例的，按照约定的利润比例分配。 8、利益分配争议的法律风险 合作开发房地产案件中，经常会出现房屋实际面积与合同约定的面积、规划建筑面积不符的现象。这往往是因为市政规划的变更、当事人对项目设计方案的变更等原因导致的。房屋实际面积在不同的情况下，可能超出规划建筑面积，也可能少于合同约定的面积，以下将分别进行论述。 在合作过程中，房屋实际面积超出规划建筑面积，首先应经过有批准权的人民政府批准，未经批准的，当事人请求分配的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。向人民政府主管部门申请批准可能导致两种不同结果，一种是批准，另一种则是被认定为违章建筑。如前一种结果，超出部分经政府主管部门批准合法后，当事人对该部分面积分配比例没有约定的，可以协商约定分配比例；协商不成的，可以参照合同约定的分配比例分配。如审批结果为后一种，超出部分被政府主管部门认定为违章建筑的，将会予以拆除，其损失由当事人按照各自的违约责任分别承担；双方违约责任无法确认的，参照合同约定的投资比例分担。同时，房屋实际面积的增加可能直接导致投资数额超出合同的约定（第二种可能是房屋实际面积不增加但实际投资数额同样超出合同的约定），对于增加的投资数额，当事人对不符部分数额的分担比例，可以参照合同约定的当事人各方的投资数额比例分担，没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。但出现上述第二种可能的，当事人存在过错导致投资数额增加的除外。 由于房地产开发过程中遇到变更规划、资金不到位、施工、合同约定不明等原因会导致实际建筑面积少于合同约定，容易引发纠纷。在出现房屋的实际建筑面积少于合同约定的面积时，当事人不能协商达成一致 ，则需追究过错人的责任，按照过错责任原则，根据过错当事人的责任，在分享利润时少分相应的份额。在排除当事人过错或者当事人过错无法确定的情况下，按照约定的利润分配比例确定。 9、合作开发违法、违章建筑的法律风险 违法、违规建筑主要包括无相关国土或规划手续的工程，建设性质、规模与建设工程规划许可证内容不符的工程。如果合作开发出现违法违规建筑，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，法院不予受理；已经受理的，驳回起诉。实践中，当事人只能“曲线分利”，遇有此类纠纷有两种处理方式：一是，补办相关手续，承担相应行政责任，使得“违法、违规建筑”变为“合法建筑”，再行要求利润分配；二是，若对于“违法违规建筑”的形成，一方没有过错，无过错方可以向过错方要求违约赔偿。10、以预售款充抵出资，利益不受法律保护的法律风险 预售款属于提前获得的预期利益，且该预期利益的真正实现具有一定的风险性，如开发商将其充抵投资参与利润分配，等于是将风险转嫁给了购房者，为保护房屋购买人的合法权益不受侵犯，我国《城市房地产管理法》规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设，不得挪于它用。该条款对商品房预售资金的用途做了严格规定，强制其用于有关的工程建设，旨在防止开发商将预售资金任意挤用。同时，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》也再次明确规定，合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。 11、债务风险 甲方将面临该项目以外的，乙方的其他债权人通过法律手段，从该项目中主张权利的风险；各方均面临对外互负连带责任的风险。 （三）对策1、慎重选择合作伙伴 甲乙双方均应注意的问题（1）聘请熟悉房地产开发项目运作和熟悉房地产开发企业管理的资深律师，提供全程法律服务；（2）在考察决策阶段，充分听取项目策划、规划、设计、建筑、金融、税务、监理工程师、会计师、律师等专家的意见；（3）注意审查对方主体资格或身份是否合法适格；（4）选择合法的合作形式，处处体现共同投资、共同经营、共享利益、共担风险的真实意思；（5）重合同守信用；（6）自始至终都注意收集对方的房产、车辆、开户银行及帐号、债权债务情况、实际办公地或居住地等信息资料；（7）在履行合同过程中，注意完善往来函件的签收手续；（8）发生纠纷，互谅互让，友好协商，和平解决。 甲方应注意的问题（1）注意考察乙方资金实力；（2）注意核实乙方资金来历是否合法；（3）避免造成非法集资、避免造成诈骗、避免造成洗钱等违法犯罪行为发生。 乙方应注意的问题（1）注意调查甲方项目的真实性和合法性；（2）注意调查核实甲方土地所有权是否被抵押或被司法查封；（3）注意从侧面调查了解甲方负责人的人品及诚信度。2、预防合作合同无效 第一，合作开发房地产合同当事人均不具备房地产开发经营资质的，签订的合作开发房地产合同无效。 第二，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，合同无效。 第三，未经批准改变土地用途，签订的合作开发房地产合同无效。 第四，违法、违章建筑； 第五，改变手续； 第六，四类转性合同；3、签订条款完备周详的合同（1）准确叙述该项目的现状：包括项目地址、已取得的批准文件、批准证书等；（2）准确罗列该项目有关债权债务情况，并约定分担办法；（3）合同中应当对合作模式作出明确约定。特别需要注意的一点是，合作方应当对合作项目的运行机制作出约定，即相关权力机构的组成及议事规则，以及出现决策僵局的时候该如何处理。 合同、印章、财务管理；工期、签证管理；（4）合同中应当对合作条件作出明确的约定。关于合作条件，各方如何投资，何时以何种形式投资，违反投资约定该如何处理等都需要明确约定。 以项目公司型合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；如一方以土地使用权入股，该土地使用权需要评估。（5）合同中应当对土地使用权条款作出详细约定。合同应明确合作开发项目的土地使用权的取得方式；土地使用权出让金的支付情况；达成合作后，土地使用权的权属；如项目用地原为划拨用地，应明确补办土地使用权出让手续的主体及相关费用的承担。（6）对合作开发房地产过程中各种审批程序及证照办理的义务人作出明确的约定，实践中因约定不明，相互推诿办理行政审批，致使项目不能顺利进行的情况时有发生。（7）合同应当明确约定投资额增加、建筑面积减少时的分配方法；建筑面积增加时的政府审批手续、增加面积的成本分担及面积分配方式。（8）合同中应当对项目资金的监管作出约定，避免一方完全控制账务的情况发生。预留印鉴中的财务章和人名章不应由一方掌管，而应由各方分别管理，这样有利于合作各方相互制约和监督。（9）双方均应对有些重要事实的真实性和合法性，作郑重承诺或保证；（10）尽可能要求对方支付定金、或履约保证金、或提供担保、或提供反担保；（11）对各方都应当有一些限制性约定，例如约定：未经对方同意，任何一方不得将本合同有关权利义务转让给第三人等；（12）要明确约定利益分配办法：分配时间、分配方式、分配比例等。如系分配房屋，则应明确房屋性质、具体位置、栋号、楼层、朝向、建筑面积或套内建筑面积等事项；（13）明确约定解除合同的情形和解除合同的方式方法；（14）明确约定违约责任：针对不同的违约情形约定具体的承担金额或承担比例；对于严重的根本性违约情形，要约定违约超过一定具体期限时，应承担较大的违约金额或较大的违约比例，违约方除应按照约定承担违约责任外，守约方有权解除合同，自解除合同通知达到违约方时合同解除；（15）明确约定合同解除后的清理、交接、撤场等的具体办法；要特别约定因严重的根本性违约而导致解除合同时，违约方必须在合同解除后的几个工作日内，自行撤出办公及施工现场；同时还应约定包括违约金在内的有关款项的结算支付时间；（16）明确约定解决争议的办法；（17）注明合同份数及合同生效的条件，注明每份合同具有同等法律效力，合同附件与合同具有同等法律效力；（18）将与原件核对无误的有效营业执照、资质证书、身份证、资信证明、批准文件、批准证书、房屋分配表及图纸等作为合同附件；（19）注意除在落款处盖章、签字盖手印外，还要对每份合同都盖上骑缝章。

㈡ 房地产项目开发全程法律要点分析与总结

大环境是要了解来的首先自了解下所处的位置，交通怎么样，周边都有哪些配套，比如学校、银行、超市、医院等等。其次，了解政府对这边的发展有没有什么政策，比如近两年内只要发展哪个地方，有没有打算新建地铁了等等。第三，房地产项目开发商本身的实力怎么样，项目的产权归谁，房产证什么时候能拿到等等一系列问题。以上的问题，销售人员都会有讲解的。

㈢ 关于房地产的相关法律法规有哪些

（一）主要法律：

1、《城乡规划法》(2007年10月28日通过,自2008年1月1日起施行)

2、《城市房地产管理法》(1994年7月5日通过,1995年1月1日起施行,2007年8月30日第一 次修正施行,2009年8月27日修改)

3、《建筑法》(1997年11月1日通过,1998年3月1日施行,2011年4月22日修正)

4、《土地 管理法》(1986年6月25日通过,2004年8月28日修正)

5、《招标投标法》(1999年8月30日通过,2000年1月1日实施)

6、《物权法》(2007年3月16日通过,2007年10月1日施行)

7、《公司法》(1993年12月29日通过,1999年12月25日第一次修订, 2004年8月28日第二 次修订,2005年10月27日修订)

8、《合同法》(1999年3月1日通过,1999年10月1日施行)

(二)主要法规、规章：

(1)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日发布施行)

(2)《城市房屋拆迁管理条例》(2001年6月6日通过,2001年11月1日施行,2011年1月21日废 止)

(3)《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月20日发布施行,2011年1月8日修改)

(4)《土地管理法实施条例》(1998年12月24日通过,1999年1月1日施行,2010年12月29日 通过修正决定,2011年1月8日施行)

(5)《建设工程质量管理条例》(2000年1月10日通过,2000年1月20日发布施行)

(6)《商品房销售管理办法》(2001年3月14日通过,2001年6月1日施行)

(7)《城市商品房预售管理办法》(1994年11月15日发布,2001年8月15日第一次修正,2004 年7月20日第二次修正)

(8)《城市房地产转让管理规定》(1995年8月7日发布,2001年8月15日修正)

(9)《城市房地产抵押管理办法》(1997年5月9日发布,2001年8月15日修正)

(10)《房地产广告发布暂行规定》(1996年12月30日发布,1998年12月3日修订)

(11)《物业管理条例》(2003年6月8日公布,2007年8月26日修订)

(12)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(2007年9月28日公布,自2007年11月1 日起施行)。

(13)《土地登记办法》(2007年11月28日通过,2008年2月1日施行)

(14)《房屋登记办法》(2008年1月22日通过,2008年7月1日施行)

(15)《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号,2010年4月17日发布 施行)

(16)《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发 [2011]1号,2011年1月26日发布施行)

(17)《房地产经纪管理办法》(2010年10月27日通过,2011年4月1日起施行)

(18)《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》(2011年5月11日发布 施行)

(19)《商品房屋租赁管理办法》(2010年12月1日发布,2011年2月1日施行)

(20)《商品房销售明码标价规定》(2011年3月16日发布,2011年5月1日施行)

(21)《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(2011年1月27日 发布施行)

(22)《国有土地上房屋征收评估办法》(2011年6月3日发布施行)

(23)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(2011年1月19日通过,2011年1月21日起施行)

(3)房地产项目公司的法律问题扩展阅读：

相关条例

保证房地产开发的质量，途径很多，但认真贯彻ISO9000标准，推行质量认证，的确是一条必由之路。房地产开发企业在ISO9000贯标中必须紧抓以下五个环节。

一、在立项过程中，要服从城市的整体规划和区域规划，充分尊重规划部门的意见，对标书和合同要严格评审。

二、认真做好每一个项目的策划工作，从市场调研、投资立项、征地、拆迁、委托设计、委托施工，直到竣工交付的整个过程都应仔细认真地策划，做到运筹帷幄，决胜千里；

要按照策划的结果，编制质量计划，用以指导项目开发建设的实施，确保项目开发建设的质量指标、建设周期和成本合理。

三、严格按ISO9000对采购的要求和国家《建设工程质量管理条例》的规定，做好规划设计、施工、供货等几个方面的分承包方的评价和选择。

1、委托规划设计时，在审查资质的基础上，一般项目可采用议标的方法，重大项目可采用招标，甚或国际招标。设计输出除符合法律、法规外，一定要符合城市规划和开发企业的设计意图。

无论是单体建筑，还是联片开发，都应和周围的建筑及环境相协调，并体现出设计大师们高超的建筑艺术，美化城市，给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。开发企业不能只顾自身经济效益，不顾社会效益。

2、委托施工时，可采用工程招标的方法。在审查资质的基础上，优先选用通过ISO9000认证的施工企业。

3、要对供货企业进行评价和选择，以确保三大材、工程设备及其他物资的质量。

四、按ISO9001的要求，搞好施工过程的质量控制，保证工程质量。

开发企业在工程招标后，不能放任不管，而要严格监控。在做好施工前期准备后，应进行详细的技术交底。不管施工企业是否通过质量认证，都应该按ISO9000标准来要求他们。

1、不能将主体结构进行分包以及其他违法分包；

2、对每一个工程项目都必须编制质量计划，明确对施工过程控制的要求；

3、对关键过程、特殊过程必须编制作业指导书，严格按规程操作；

4、使用合格的施工设备和检测器具，并保证施工安全；

5、对特殊过程必须严格控制，消除日后的事故隐患；

6、遵守法律、法规，不能给周边环境造成污染等等。

五、按照ISO9001的要求，对建材质量和工程质量进行严格控制。

1、对于该委托监理的工程，开发企业一定要对监理企业进行资质审查、评价选择，再委托监理；

2、在进货检验中，不允许紧急放行（来不及检验而先投入使用），最起码是钢材和水泥禁止紧急放行；

3、在过程检验中，不允许例外转序（来不及检验而进行下道工序施工）或必须经过严格审批 ；

4、对分项、分部工程未取得合格的检验结果时，不得进行最终检验（竣工验收）。

当然，房地产开发企业在贯标中还有很多重要工作要做，本文不拟一一叙述。

对于房地产开发企业来说，除了贯彻ISO9001以外，还要贯彻执行ISO14001（环境管理国际标准）和OHSAS18001（职业安全卫生国际标准），这样才能使住房或者工作场所具有适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性等五大性能；

才能使城市的立体环境（水、土壤、大气等）得到控制和改善，才能使人与自然和谐；也只有这样，才能赢得现代城市居民青睐，拓宽销路，为房地产开发企业带来效益，促进该领域的发展。

相关法规

1、中华人民共和国建筑法

2、中华人民共和国城市房地产管理法

3、物业管理条例

4、房屋登记办法

5、商品房销售管理办法

6、土地登记办法

7、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007修订）

8、国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知

9、最高人民法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知

10、最高人民法院民二庭庭长宋晓明在“物权法担保物权国际研讨会”上的讲话——物权法担保物权编实施中的几个重要问题

11、国有土地上房屋征收与补偿条例

12、城市房地产开发经营管理条例

13、城市商品房预售管理办法

14、城市房地产抵押管理办法

15、商品房销售明码标价规定

16、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

17、最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释

18、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

19、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释

20、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

交易模式

地产交易形式

（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。

（2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。

外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。

房产交易形式

（1）房产买卖。其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。

（2）房屋租赁。

（3）房产互换。

（4）房产抵押。

各国税种

发达国家在交易环节征收的税种往往较少，且税率也较中国低，这样有利于增加房地产的交易和流动。

㈣ 目前为止针对房地产企业的相关法律文件有哪些

房地产相关法律法规目录
***为全体人员熟练掌握**为根据不同岗位人员掌握*为了解掌握
国 家 法 律
序号 颁发时间 名 称 备 注
1 2004/08/28 中华人民共和国土地管理法
***
2 2004/08/28 中华人民共和国公司法
**
3 2004/07/01 中华人民共和国行政许可法
*
4 2004/03/14 中华人民共和国宪法(2004年修订)
*
5 2003/09/01 中华人民共和国环境影响评价法
**
6 2002/12/01 中华人民共和国测绘法
**
7 2002/11/01 中华人民共和国安全生产法
**
8 2001/10/01 中华人民共和国信托法
*
9 2000/01/01 中华人民共和国招标投标法
***
10 2000/07/01 中华人民共和国立法法
*
11 1999/10/01 中华人民共和国行政复议法
*
12 1999/03/15 中华人民共和国合同法
***
13 1998/09/01 中华人民共和国消防法
**
14 1998/03/01 中华人民共和国建筑法
***
15 1997/08/01 中华人民共和国合伙企业法
***
16 1997/03/01 中华人民共和国环境噪声污染防治法
*
17 1997/01/01 中华人民共和国拍卖法
**
18 1996/10/01 中华人民共和国行政处罚法
*
19 1995/01/01 中华人民共和国城市房地产管理法
***
20 1995/01/01 中华人民共和国国家赔偿法
*
21 1990/04/01 中华人民共和国城市规划法
**
22 1989/12/26 中华人民共和国环境保护法
**
国 务 院
序号 颁发时间 名 称 备 注
1 2004/10/21 国务院关于深化改革严格土地管理的决定
***
2 2004/07/16 国务院关于投资体制改革的决定
**
3 2004/07/12 国务院办公厅关于进一步规范招投标活动的若干意见
***
4 2004/07/01 国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定
**
5 2004/06/06 国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模,严格拆迁管理的通知
**
6 2004/02/27 国务院办公厅对《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第五条的解释的复函
**
7 2004/02/01 建设工程安全生产管理条例
***
8 2003/09/19 关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知
*
9 2003/09/01 物业管理条例
***
10 2003/08/12 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知
**
11 2002/03/24 住房公积金管理条例（修订）
*
12 2001/11/01 城市房屋拆迁管理条例
***
13 2001/05/01 房产测绘管理办法
**
14 2000/09/25 建设工程勘察设计管理条例
*
15 2000/01/30 建设工程质量管理条例
**
16 1999/12/01 建筑工程施工许可管理办法
**
17 1999/10/22 国务院关于国土资源部《报国务院批准的建设用地审查办法》的批复
*
18 1999/04/22 国务院办公厅关于批准建设部《城市总体规划审查工作规则》的通知
*
19 1999/02/13 国务院办公厅关于加强基础设施工程质量管理的通知
**
20 1999/01/01 基本农田保护条例
*
21 1999/01/01 中华人民共和国土地管理法实施条例
***
22 1998/11/29 建设项目环境保护管理条例
**
23 1998/07/20 城市房地产开发经营管理条例
***
24 1997/10/01 中华人民共和国契税暂行条例
**
25 1992/08/01 城市市容和环境卫生管理条例
*
26 1992/08/01 城市绿化条例
*
27 1991/11/16 国有资产评估管理办法
*
建设部房地产与建筑规章
序号 颁发时间 名 称 备注
1 2005/06/01 城市建筑垃圾管理规定
*
2 2005/05/01 城镇廉租住房租金管理办法
*
3 2005/01/12 建设工程质量保证金管理暂行办法
**
4 2004/12/01 建设工程项目管理试行办法
**
5 2004/12/01 建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定
***
6 2004/11/23 关于实施《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》有关问题的通知
*
7 2004/09/06 建设部关于印发《业主临时公约（示范文本）》的通知
***
8 2004/09/06 建设部关于印发《前期物业服务合同（示范文本）》的通知
***
9 2004/08/27 建筑施工企业安全生产许可证管理规定实施意见
**
10 2004/08/23 房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法
**
11 2004/07/20 城市商品房预售管理办法（修正）
***
12 2004/07/20 城市房屋白蚁防治管理规定（修正）
*
13 2004/07/05 建筑施工企业安全生产许可证管理规定
*
14 2004/07/01 建设行政许可听证工作规定
*
15 2004/05/13 经济适用住房管理办法
*
16 2004/05/01 住房公积金行政监督办法
*
17 2004/05/01 物业管理企业资质管理办法
*
18 2004/04/01 房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法
*
19 2004/03/01 城市房屋拆迁行政裁决工作规程
**
20 2004/02/12 关于清理和控制城市建设中脱离实际的宽马路、大广场建设的通知
*
21 2004/02/11 建设部建筑节能试点示范工程（小区）管理办法
**
22 2004/02/01 城市紫线管理办法
***
23 2004/01/30 关于加强住宅工程质量管理的若干意见
**
24 2004/01/01 城市房屋拆迁估价指导意见
*
25 2004/01/01 物业服务收费管理办法
**
26 2004/01/01 关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知
**
27 2003/11/01 城市抗震防灾规划管理规定
*
28 22003/10/22 工程勘察设计咨询业知识产权保护与管理导则
*
29 2003/09/01 建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知
***
30 2003/08/05 工程质量监督工作导则
*
31 2003/07/01 建设工程质量责任主体和有关机构不良记录管理办法
*
32 2003/06/26 建设部关于印发《业主大会规程》的通知
**
33 2003/05/23 建设部关于加强建筑意外伤害保险工作的指导意见
*
34 2003/05/01 工程建设项目施工招标投标办法
***
35 2003/04/17 建筑工程预防高处坠落事故若干规定
*
36 2003/04/17 建筑工程预防坍塌事故若干规定
*
37 2003/02/01 建设工程勘察质量管理办法
*
38 2003/01/09 建造师执业资格制度暂行规定
**
39 2003/01/01 房屋建筑工程施工旁站监理管理办法（试行）
**
40 2003/01/01 经济适用住房价格管理办法
*
41 2002/12/01 外商投资建筑业企业管理规定
*
42 2002/12/01 外商投资建设工程设计企业管理规定
*
43 2002/11/01 城市绿线管理办法
**
44 2002/10/16 城市绿地系统规划编制纲要（试行）
*
45 2002/10/01 建设部建筑业新技术应用示范工程管理办法
*
46 2002/09/09 建设领域安全生产行政责任规定
**
47 2002/09/06 建设部推广应用新技术管理细则
**
48 2002/09/01 住宅室内装饰装修管理办法
**
49 2002/09/01 超限高层建筑工程抗震设防管理规定
**
50 2002/07/18 商品住宅装修一次到位实施细则
**
51 2002/03/27 关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知
***
52 2002/03/20 小城镇（乡）环境规划编制导则
*
53 2002/03/20 房地产统计指标解释（试行）
**
54 2002/03/01 关于加强建筑工程室内环境质量管理的若干意见
*
55 2002/01/31 国家计委、建设部关于规范住房交易手续费有关问题的通知
*
56
57
2002/01/01 全国建筑装饰装修工程量清单计价暂行办法
*
57 2001/12/07 国家康居示范工程管理办法
**
58 2001/12/01 建筑工程施工发包与承包计价管理办法
**
59 2001/12/01 城市房地产权属档案管理办法
**
60 2001/11/14 工程监理企业资质管理规定实施意见
*
61 2001/08/29 工程监理企业资质管理规定
*
62 2001/08/15 城市房屋权属登记管理办法（修订）
**
63 2001/08/15 建设部关于对城市异产毗连房屋管理规定
*
64 2001/08/15 城市房地产转让管理规定
**
65 2001/07/25 建设工程勘察设计企业资质管理规定
*
66 2001/07/05 评标委员会和评标方法暂行规定
**
67 2001/07/04 城市建设档案管理规定(修正)
**
68 2001/07/04 建筑工程施工许可管理办法(修正)
*
69 2001/07/01 建筑业企业资质管理规定
***
70 2001/07/01 关于印发《建筑业企业资质等级标准》的通知
***
71 2001/06/01 中华人民共和国商品房销售管理办法
***
72 2001/06/01 房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法
***
73 2001/05/28 建筑业企业资质管理规定实施意见
***
74 2001/04/20 国家重点风景名胜区规划编制审批管理办法
*
75 2001/01/17 建设工程监理范围和规模标准规定
**
76 2001/01/09 建筑装饰设计资质分级标准
*
77 2000/12/18 房地产经纪人员职业资格制度暂行规定
*
78 2000/12/13 建筑工程设计事务所管理办法
*
79 2000/12/13 建筑工程专业设计事务所资质标准
*
80 2000/12/06 建设工程质量监督机构监督工作指南
***
81 2000/10/18 建筑工程设计招标投标管理办法
*
82 2000/10/16 建筑施工附着升降脚手架管理暂行规定
*
83 2000/10/01 民用建筑节能管理规定
*
84 2000/09/26 房屋建筑工程和市政基础设施工程实行见证取样和送检的规定
*
85 2000/08/25 实施工程建设强制性标准监督规定
*
86
87
2000/08/22 房屋建筑工程质量保修书（示范文本）
***
87 2000/08/01 建设工程勘察质量管理办法
***
88 2000/06/30 轻型房屋钢结构工程设计专项资质管理暂行办法
*
89 2000/06/30 建筑幕墙工程设计专项资质管理暂行办法
*
90 2000/06/30 房屋建筑工程质量保修办法
***
91 2000/06/30 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定
***
92 2000/06/07 建筑工程施工图设计文件审查有关问题的指导意见
**
93 2000/05/25 全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则
**
94 2000/05/12 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表
**
95 2000/05/11 住房置业担保管理试行办法
*
96 2000/04/17 中国建筑工程鲁班奖(国家优质工程)评选办法
*
97 2000/04/07 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法
**
98 2000/03/29 房地产开发企业资质管理规定
***
99 2000/03/10 建设工程勘察设计合同管理办法
**
100 2000/01/14 建设部、国家工商局关于印发《建设工程委托监理合同（示范文本）》的通知
**
101 2000/01/01 物业管理企业资质管理试行办法
**
102 1999/12/07 建设部关于加强建筑工程施工许可管理工作的通知
**
103 1999/12/01 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则
***
104 1999/12/01 建筑工程施工许可管理办法
*
105 1999/10/04 建设部关于印发《前期物业管理服务协议》(示范文本)的通知
**
106 1999/02/03 建设行政处罚程序暂行规定
**
107 1998/11/09 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法
**
108 1998/10/19 建筑智能化系统工程设计和系统集成专项资质管理暂行办法
*
109 1998/10/19 建筑智能化系统工程设计和系统集成执业资质标准（试行）
*
110 1998/09/04 施工现场安全防护用具及机械设备使用监督管理规定
*
111 1998/09/01 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定
***
112 1998/08/07 建设部关于进一步加强工程招标投标管理的规定
**
113 1998/06/09 关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见
*
114 1998/04/20 建设部关于做好城市规划工作促进住宅和基础设施建设的通知
*
115 1998/04/03 关于加强城市地下管线规划管理的通知
*
116 1998/01/01 城市房屋权属登记管理办法
**
117 1997/06/01 城市房地产抵押管理办法（修订版）
*
118 1996/11/12 建设部国家工商行政管理局关于印发建筑装饰工程施工合同示范文本的通知
**
119 1996/10/01 中华人民共和国注册建筑师条例实施细则
*
120 1996/09/22 城建监察规定(修改本)
*
121 1996/07/25 建设部、国家工商行政管理局关于印发《建设工程勘察设计合同管理办法》等文本的通知
**
122 1996/01/16 建设部关于统一印发建设项目选址意见书的通知
*
123 1996/01/01 工程建设监理规定
*
124 1995/05/01 关于加强电梯管理的暂行规定
*
125 1995/05/01 关于加强电梯管理的暂行规定实施细则
*
126 1994/12/01 建设工程抗御地震灾害管理规定
*
127 1994/08/13 工程建设项目报建管理办法
**
128 1994/06/16 住宅工程初装饰竣工验收办法
*
129 1994/01/01 城市绿化规划建设指标的规定
*
130 1994/01/01 城市地下水开发利用保护管理规定
*
131 1993/12/01 城市住宅小区竣工综合验收管理办法
*

国 土 局

序号 颁发时间 名 称 备注
1 2004/12/01 土地利用年度计划管理办法
**
2 2004/12/01 建设项目用地预审管理办法
***
3 2004/11/01 国土资源部关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标（试行）》的通知
*
4 2004/05/01 国土资源听证规定
*
5 2003/10/13 土地开发整理若干意见
**
6 2003/08/01 协议出让国有土地使用权规定
***
7 2003/04/16 国家投资土地开发整理项目实施管理暂行办法
*
8 2003/04/10 省级土地开发整理规划审批暂行办法
*
9 2003/03/01 土地登记资料公开查询办法
**
10 2003/03/01 土地权属争议调查处理办法
***
11 2003/01/21 国家投资土地开发整理项目竣工验收暂行办法
*
12 2002/07/01 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定
***
13 2002/05/09 出让国有土地使用权审批管理暂行规定
***
14 2002/01/01 征用土地公告办法
*
15 2001/10/22 划拨用地目录
**
16 2001/07/27 国土资源行政复议规定
*
17 2001/05/29 企业改制土地资产处置审批意见（试行）
**
18 2001/05/29 土地估价报告备案办法（试行）
*
19 1999/10/14 《限制供地项目目录》、《禁止供地项目目录》（第一批）
**
20 1999/09/17 关于贯彻执行《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》若干问题的意见
***
21 1999/08/22 报国务院批准的建设用地审查办法
*
22 1999/01/01 各类用地报批会审办法
*
23 1999/07/17 规范国有土地租赁若干意见
*
24 1999/04/28 闲置土地处理办法
**
25 1999/03/02 建设用地审查报批管理办法
**
26 1999/03/02 土地利用年度计划管理办法
*
27 1998/09/29 土地估价结果确认及处置方案会审办法
*
28 1998/03/01 国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定
*
29 1996/02/01 土地登记规则（修正）
**
30 1995/05/01 确定土地所有权和使用权的若干规定
*
31 1994/09/28 清产核资中土地估价实施细则
*
32 1993/02/23 关于变更土地登记的若干规定
*
33 1992/05/13 国家土地管理局关于地籍管理几个问题处理的意见
*
34 1992/02/24 划拨土地使用权管理暂行办法
*

财政部
序号 颁发时间 名 称 备注
1 2005/01/01 行政事业性收费项目审批管理暂行办法
**
2 2004/10/20 建设工程价款结算暂行办法
**
3 2004/08/03 财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知
*
4 2004/07/23 财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复
**
5 2001/10/01 财政部、国家税务总局关于社会力量办学契税政策问题的通知
**
6 2001/09/01 财政部、国家税务总局关于明确《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条有关问题的通知
**
7 1995/01/01 财政部关于企业房地产开发与交易若干财务处理问题的通知
**
8 1993/07/01 施工、房地产开发企业财务制度
***

工商局
序号 颁发时间 名 称 备注
1 2005/01/01 广告管理条例施行细则
*
2 2002/03/25 关于进一步加强房地产广告管理的通知
**
3 1997/11/03 合同争议行政调解办法
**
4 1997/11/03 合同鉴证办法
*

国资局
序号 颁发时间 名 称 备注
1 2004/02/01 企业国有产权转让管理暂行办法
*
2 1998/02/09 国家国有资产管理局关于国有资产产权纠纷调处工作有关政策问题的通知
*
3 1995/01/27 国家国有资产管理局关于土地使用权评估等有关问题的复函
*
4 1994/05/01 国家国有资产管理局关于国有企业办理抵押贷款若干问题的批复
*
5 1993/12/21 国家国有资产管理局国有资产产权界定和产权纠纷处理暂行办法
*
6 1993/03/29 国家国有资产管理局国家土地管理局关于国有资产产权登记中有关土地资产登记工作的通知
*

环保局
序号 颁发时间 名 称 备注
1 2003/10/08 专项规划环境影响报告书审查办法
**
2 2002/02/01 建设项目竣工环境保护验收管理办法
**
3 2001/02/17 国家环境保护总局关于公布《建设项目环境保护分类管理名录》（第一批）的通知
*
4 2000/07/01 饮食业油烟排放标准（试行）
*
5 1999/08/06 环境保护行政处罚办法
**
6 1998/12/08 环境保护法规解释管理办法
**
7 1994/12/31 建设项目环境保护设施竣工验收管理规定
**
8 1992/07/07 环境保护行政处罚办法
*

计 委
序号 颁发时间 名 称 备注
1 2003/04/01 评标专家和评标专家库管理暂行办法
***
2 2003/01/01 招标代理服务收费管理暂行办法
*
3 2002/05/01 国家计委、财政部关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知
*
4 2002/02/01 国家重大建设项目招标投标监督暂行办法
*
5 2002/01/31 国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知
*
6 2001/07/05 评标委员会和评标方法暂行规定
*
7 2001/04/16 国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知
*
8 2000/07/01 招标公告发布暂行办法
**
9 2000/07/01 工程建设项目自行招标试行办法
**
*
10 2000/06/30 国家计委关于指定发布依法必须招标项目招标公告的媒介的通知
*
11 2000/05/01 工程建设项目招标范围和规模标准规定
*
12 1999/07/29 国家计委关于重申严格执行基本建设程序和审批规定的通知
*
13 1996/09/18 建设用地计划管理办法
*

税务局
序号 颁发时间 名 称 备注
1 2004/10/01 耕地占用税契税减免管理办法
*
2 2004/09/02 国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复
**
3 2004/06/07 国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知
*8
4 2003/07/15 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知
*
5 1989/08/07 国家税务局对《关于中、小学校办企业征免房产税、土地使用税问题的请示》的批复
*

最高人民法院
序号 颁发时间 名 称 备注
1 2005/01/01 最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定
*
2 2005/01/01 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释
**
3 2004/03/01 最高人民法院等关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知
**
4 2003/06/09 最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签定土地使用权转让合同的效力问题的答复
**
5 2003/06/01 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
***
6 2003/04/18 最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复
*
7 2002/10/01 最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定
*
8 2002/07/20 最高人民法院关于民事损害赔偿案件当事人的再审申请超出原审诉讼请求人民法院是否应当再审问题的批复
*
9 2002/06/20 最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复
***
10 2002/04/01 最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定
*
11 2002/01/01 最高人民法院案件审限管理规定
*
12 2000/12/13 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
**
13 2000/11/21 最高人民法院关于修改《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的批复
*
14 1999/12/29 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)
**

其 它
序号 颁发时间 名 称 备注
1 2005/03/01 工程建设项目货物招标投标办法
***
2 2005/01/01 拍卖管理办法
**
3 2004/10/01 物业服务收费明码标价规定
*
4 2004/08/01 工程建设项目招标投标活动投诉处理办法
***
5 2004/01/01 建筑安全玻璃管理规定
*
6 2003/08/01 工程建设项目勘察设计招标投标办法
*
7 2003/05/23 国家安全生产监督管理局关于印发《安全验收评价导则》的通知
*
8 2000/01/25 国家质量技术监督局关于停止执行《商品房销售面积测量与计算》和《商品房销售面积计量监督管理办法》的通知
**
9 1999/06/07 中华人民共和国档案法实施办法
**
10 1999/02/05 建设项目（工程）劳动安全卫生预评价单位资格认可与管理规则
*
11 1998/05/29 国家电力公司关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见
*
12 1998/02/05 建设项目（工程）劳动安全卫生预评价管理办法
*
13 1997/07/28 城市建设档案归属与流向暂行办法
**
14 1997/03/01 建筑工程消防监督审核管理规定
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15 1997/01/01 建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定
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16 1992/05/06 建设项目（工程）档案验收办法
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17 1992/10/12 高层居民住宅楼防火管理规则
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18 1992/05/06 建设项目（工程）档案验收办法
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19 1990/01/01 城市消防规划建设管理规定
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20 1989/01/01 停车场规划设计规则（试行）
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21 1982/11/12 建筑面积计算规则
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㈤ 房地产开发企业的流程具体是什么从法律层面分析的所有法律问题包括什么

可研、策划、拿地、规划设计、招标、组织施工、验收，销售等等

㈥ 房地产公司的法律风险主要有哪些

(一)政策、法律风险
1、土地供给政策风险
我国在调控的情况之下，供给可能放得开一点，口子大一点，有时候口子小一点，在香港也出现由于土地供给的问题，使房地产市场的大起大落。土地是有限的，土地供给是制约房地产开发最大的政策风险。
2、开发建设政策风险
建设的程序、建设的运行、实施过程中，勘察、设计、监理各方面关系的组织、处理是否有问题，任何一个问题的出现，都会影响到开发的效果。
3、交易与产权政策风险
4、价格政策风险
5、金融政策风险
6、住房分配和消费政策风险
作为一个开发企业，除了把自己内部的小环境做好以外，要考虑大的环境。有的开发商抱怨，保障房建多了，对他的房子就有影响。这个观点可以理解，但不能接受。作为一个围观的企业，要考虑政府在这个地方要建多少套保障房，这个保障房是否建在你的边上。
(二)缩短建设周期的法律风险
1、违反基本建设程序，未批先建或边批边建。
2、为尽快完成拆迁开工建设，对被拆迁人实行违规强制拆迁。
3、盲目加快工程施工进度，压缩施工工期，不讲究法定施工规程，工程施工图纸未经审查即开始施工，边施工边设计等等。
(三)不合理节约开发成本的法律风险
1、迫使承建企业以低于成本的价格竞标。
2、明示或暗示设计企业或者施工企业违反工程建设强制性标准，降低工程质量。
3、建设项目必须实行工程监理而不实行工程监理。
4、明示或暗示施工企业使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。
(四)违规建设、销售的法律风险
1、违反规划审批条件，擅自提高容积率或更改规划设计，想方设法增加可供出售的建筑面积。
2、不满足条件即开始实施预销售，向购房人收取预订款性质的费用。
3、一房多售等等。
(五)企业合同法律风险
企业合同法律风险指在合同签订、履行、变更和转让、终止及违约责任的确定过程中，企业因合同条款不利或者履行不力或者其他外部因素致其合同目的落空或者利益受损而给企业带来损失的可能性。
现代企业最终都需要通过合同的形式开展经管管理并获得企业利润，然而面对复杂多变的经济生活或者某些组织个人的投机取巧、言而无信，订立或者履行合同稍有不慎就可能导致利益受损甚至导致一个正常企业的破产或者解散。
结合现代企业的合同管理状况，合同法律风险主要体现在如下几个方面：
1、合同条款的风险。合同条款不全面或者签订不利于自身的合同条款，致无法有效追究违约方法律责任或者因遭受欺诈而使企业财产或者经营遭受损失。
2、合同因违法而无效的风险。合同条款违反法律法规的强制性规定或者因合同不符合生效要件致合同部分或者全部无效，无法达到订立合同的目的。
3、表见代理的风险。盖有企业公章或者合同专用章的空白合同被本企业或者其他人员违规或者违法使用，从而与善意第三方形成不符合本企业意愿的合同。
4、合同履行不能的风险。合同主体、合同相对方的实际履约情况未做合同审查，从而因欺诈或者合同履行不能而致利益受损。
5、合同档案风险。合同档案管理不完善，致企业商业秘密外泄或者无书面依据去追究合同相对方的违约责任。

㈦ 如何看待房地产合作开发中的法律问题

一般合作开发房地产有三种模式：
第一种为成立项目公司模式，
第二种为显名的合作开发，即合作方均申请作为建设方，
第三种隐名的合作开发，即一方成为立项的建设方。
从华艺公司与冰峰公司签订的合同内容来看，属于合作开发房地产合同，因此，二者之间属于隐名的合作开发房地产关系。该观点也完全符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的界定。根据该司法解释第14条规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

㈧ 房地产开发过程中若干法律问题的风险防范与规避

房地产开发过程中若干法律问题的风险防范与规避

——马江涛

主持人：

大家上午好，今天上午为我们主讲“房地产开发过程中若干法律问题的风险防范与规避”这门课程，是北京大成律师事务所高级合伙人之一的马江涛先生，北京大成律师事务所是京城十大律师事务所之一，非常享有盛名，现在请马律师为我们大家讲课！

马江涛：

我先介绍一下自己，我来自北京市大成律师事务所，我本人叫马江涛，关于我本人的介绍学员笔记上已经有了，对于我本人就不再多作介绍了，主要对我这个所多说两句，我这个所主要是以房地产和公司，特别是公司的改制、重组，包括目前正在盛行的国企改制为主要业务的大型的综合性的律师事务所，成立大概有13年，也是当时全国，主要是北京最先开始的第一批合伙制律师事务所之一。刚才王嵘说是北京十大律师事务所，现在几大不敢轻易的说，但是有一个硬性的指标可以作为一个旁证，曾经在1998年司法部在全国范围内律师事务所进行一次评比，当时评出司法部的20强，就是20家部级文明所，其中北京有6家，全国有20家律师事务所，大成所是北京这6家律师事务所中间的一家律师事务所，这是所里的情况。

在正式开始讲演之前，先做几点说明。第一点，关于今天的题目，事先主办单位给我的邀请函上订了两个题目，第一个题目是房地产开发用地取得过程中一些法律风险防范与规避（新旧土地政策比较，典型案例分析）；第二个题目，房地产开发与经营过程中法律风险防范与规避的要点（典型案例分析），根据这个题目原来准备主要分几大部分，等于分上下两部分。前面的部分主要想谈一下关于取得土地的这一块，特别是现在我国土地政策的改变，产生一些变化，但是来了以后组织单位跟我说，前面有一个老师对于这块讲的比较多了，而且理论性也比较强，所以今天在下面的演讲过程当中，把这部分稍微做一个调整，原来准备理论上的东西可能会剪掉一部分。

第二点，大家也看到学员笔记里原来我的提纲，关于新的土地政策的讲解问题。首先改变我原来的初衷，对于这块不再做过多纯理论上的讲解，另外即便如此在演讲过程当中可能还涉及到一些政策的理解问题，由于我本人是律师，我也不是法律的制定者，同时我自己也不是法官，我自己讲的东西只是我本人，以及我的律师事务所，以及我们经常在一起探讨土地问题的学者，我们的一些个人观点，仅供大家参考，不做任何决定性和决策性意见。

第三点，关于今天我讲解的这些案例，这些案例大部分在实践经验当中所遇到的，关于房地产开发过程中所遇到的一些真实案例，在讲解过程当中处于商业秘密的角度，我不会把当事人的名称报道出来，我看今天有全国各地的开发商，有的确实曾经是我们的客户，我今天只是就事论事，首先希望大家不要对号入座，在我讲案例的过程当中，有的案例还没有形成定论，有的案例形成了定论，这个定论比如说可能有生效仲裁的结果，或者生效的法律的判决，但是，我还是重复刚才那句话，我本人也不是法官，我只是律师，在这个案例分析当中，我也只谈我们律师，我个人的一些观点，并不是作为本案最终的一定是什么样正确的结论，所以到时候也请大家理解。今天来我主要也本着一个共同和大家探讨学习的态度，我来之前看到咱们有一个学员出了一个对联，我觉得今天在座的都是豪杰，所以我也希望跟大家跟这么多豪杰探讨和交流的机会，下面我开始演讲整个的题目。

首先，我的演讲大概是分四节。第一节，我主要是想探讨一下我国管理制度大概的过程；第二，关于新旧土地政策的界限划分以及新旧土地政策的分析；第三部分是土地管理颁布新的政策以后相关的内容，我打算把前三节作为我今天演讲的第一部分。第四部分，在房地产开发过程中我们律师遇到的一些问题，以及关于风险防范的若干问题，包括相对的案例，主要是集中在这里，我打算把第四节作为今天演讲的第二部分来谈。

第一节，我国现行土地管理制度的历史进程。从国家现在土地管理的制度和法律的顺序来看，首先，第一个是1986年《中华人民共和国土地管理法》，这个法主要是强调对于耕地保护发挥了一定的作用，但是随着改革开放以后，特别是92年当时邓大人南巡讲话以后，各地招商引资的风一浪高过一浪，后来感觉到法律在好多地方，已经根本不适应国家经济体制改革和经济发展的需要，所以我们相应的过渡，一直到了98年出台新的《土地管理法》，这个法是99年1月1日正式实施的，新的《土地管理法》首先把基本国策确定，十分珍惜合理利用土地和切实保护耕地。另外也确认了一个原则，协议出让，这是关于新的土地管理法的有关条例。

98年法律出台以后，在地方发展经济招商引资，以及国家一些资源大量流失，主要是土地资源流失了，这时候发现关于土地管理法里确立的协议方式有许多弊端，这种情况下在2002年的5月9号颁布了第十一号令，11号令大家都知道了，明确规定了招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定，这里我想内容不用再说了。招牌挂以后出现的一些现实情况，制度公布以后执行情况不很理想，仅拿2003年为例，2003年全国出让土地是17868万公顷，大约折合280万亩，其中通过招标方式的只有9.3万，拍卖方式出让的只有13.3万亩，挂牌方式的只有55.25万亩，以招标、拍卖、挂牌等市场方式供地的比例，仅从2002年的15%提高到2003年的28%，所以，提高的幅度并不大。根据这种形势的变化也颁布过一些其他的文件，包括2003年11月份针对耕地保护和基本农田保护、非农建设出台了“五不准”和“六不报批”，具体内容不再重复了，大家可以查一些相关的法律。

再往下发展，到了2004年3月31号出台了71号令，这是国土资源部和建设部联合下发的，《关于继续开展经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让情况执法监察工作的通知》，这个就是针对我刚才说的在招牌挂规定出台以后，实际在执行上并不是很理想，根据这个现状，国土资源部和建设部出台了一个规范性文件，根据这个规范性文件主要内容大家都知道关于“8.31”大限的问题，因为这个文件里要求各地要在2004年8月31号之前，将遗留问题处理完毕，否则国家有权收回土地，实际上关于全额缴纳土地出让金的问题，文件出台之前像我们自己接触的好多客户来讲，或者在实际操作当中比如说我自己缴纳一定比例的土地出让金，我就可以取得临时土地证，我拿到临时土地证我就可以跟银行或者金融机构联系，取得资金的支持和贷款，由于有了这个规定，有了“8.31”大限，所以开发商在土地承租的成本要比以前大大增长，并不是说交了40%，就能完全拿到这个证，就能取得后期的建筑资金，他需要把整个土地全部的出让金交齐以后，才可以拿到这个证。

就北京来讲当时确实给北京开发商造成了资金的相当紧张。包括原来在实际操作当中，曾经交纳完土地出让金以后还有发证函的政策，当我没有拿到正式土地证之前，房屋和国土管理局会给我们有一个函件，这个证在办理过程当中，拿到这个证我们也可以起到临时土地证的作用，证明这块地权力已经具备了，可以去向银行或者金融机构去谈融资的问题。但是，由于有了文件之后，发证函也相对取消，所以这个就给开发商的资金产生很大的不便利。

㈨ 房地产开发过程中的法律问题综述

房地产业开发过程中的法律问题
一、概述

房地产是土地、房屋财产的总称。在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物，如铁路、桥梁等。
房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。
房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。其中，房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。

二、房地产项目开发程序概述
房地产项目开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。
房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的法律、法规及办事程序。
对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。
1．项目开发前期调研程序
项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。
2.项目立项程序
项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可研报告，取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资格。
3．土地使用权取得的程序
土地使用权取得的程序，就是开发商在项目立项通过(取得建议书批复,可行性研究批复)，并取得建设用地规划许可证后,办理取得土地使用权手续的程序。
4.项目规划程序
项目规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的途径。
根据国家和济南市有关城市规划的规定,在济南市城市规划区内开发建设的项目,必须符合城市规划的要求,必须向市规划局办理项目规划的申报手续,在取得“两证”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)后,方可开工建设。
5.征地拆迁程序
征地是指项目选址用地为集体土地时,要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。
拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。
征地在领取建设用地规划许可证后即可进行，拆迁在取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证件后即可提出申请。
征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。
6.工程建设程序
工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过工程竣工综合验收,达到业主使用条件的过程。
在项目完成规划程序并且具备开工条件后，向市建委提出开工申请,取得报建证;同时，与市政相关部门（自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局）洽谈签订协议,支付有关费用；办理招标批准手续；选择施工、监理单位;办理工程建设质量监督手续；缴纳各种费用；开工建设；项目竣工后，由主管部门（市质检站、市开发办）进行综合验收，交付使用。
7.房地产经营程序
房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租,实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。房地产开发商,既可以自己销售和出租开发的房地产，也可以委托给专业的中介机构。销售和出租的房地产都可以有期房和现房两种，但都必须在取得政府主管部门颁发的预售许可证之后方可进行,且买卖契约和租赁契约都必须经过政府主管部门鉴证方为有效。