二手房法律顾问

❶ 买二手房想请个律师花费得多少呢

买二手房请律师花费的具体费用要看案件的具体情况。
律师是指通过国家司法考试并依法取得律师执业证书，接受委托或者指定，为当事人提供法律服务的执业人员。
按照工作性质划分，律师可分为专职律师与兼职律师，按照业务范围划分，律师可分为民事律师、刑事律师和行政律师，按照服务对象和工作身份，分为社会律师、公司律师和公职律师。律师业务主要分为诉讼业务与非诉讼业务。
律师可以从事下列业务：
1、接受自然人、法人或者其他组织的委托，担任法律顾问；
2、接受民事案件、行政案件当事人的委托，担任代理人，参加诉讼；
3、接受刑事案件犯罪嫌疑人、被告人的委托或者依法接受法律援助机构的指派，担任辩护人，接受自诉案件自诉人、公诉案件被害人或者其近亲属的委托，担任代理人，参加诉讼；
4、接受委托，代理各类诉讼案件的申诉；
5、接受委托，参加调解、仲裁活动；
6、接受委托，提供非诉讼法律服务；
7、解答有关法律的询问、代写诉讼文书和有关法律事务的其他文书。
【法律依据】
《律师服务收费管理办法》第十条 律师服务收费可以根据不同的服务内容，采取计件收费、按标的额比例收费和计时收费等方式。
计件收费一般适用于不涉及财产关系的法律事务；
按标的额比例收费适用于涉及财产关系的法律事务；
计时收费可适用于全部法律事务。第十一条 办理涉及财产关系的民事案件时，委托人被告知政府指导价后仍要求实行风险代理的，律师事务所可以实行风险代理收费，但下列情形除外：
（一）婚姻、继承案件；
（二）请求给予社会保险待遇或者最低生活保障待遇的；
（三）请求给付赡养费、抚养费、扶养费、抚恤金、救济金、工伤赔偿的；
（四）请求支付劳动报酬的等第十三条 实行风险代理收费，律师事务所应当与委托人签订风险代理收费合同，约定双方应承担的风险责任、收费方式、收费数额或比例。
实行风险代理收费，最高收费金额不得高于收费合同约定标的额的30%。

❷ 不小心代签订了二手房的居间合同,现在不买了,除了定金和已付一半的中介费，要赔偿居间合同上说的违约金么

呵呵 ，放心好了。我以前在中介待过。很熟悉中介的一些手段。他们只不过是想拿钱。如果你不想要回中介费和定金的话这事很好解决。
首先你要跟房东沟通好。如果房东同意不卖房子并且不追究你的责任的话。直接可以甩开中介。中介要挟房东的唯一手段就是扣留这房东手里的房产证。
你要知道。房产证这东西是会遗失而且可以补办的。补办花不了几个钱。只需要在报纸上刊登一则房产证丢失过期作废的声明。半个月后拿着报纸到房管局办理补办房产证手续。然后一周后房东可以拿到新的房产证。你签的那个合同只不过是个三方合同。对三方起一个约束作用。实际的正规手续什么都没办理。只要房东不追究，中介拿着那个合同就是张废纸。
现在的关键就是，如何说服房东。如果房东不同意可以给房东五百一千块钱，当做是误工费。如果房东也不追究你们就直接去房管局询问具体房产证补办流程。
因为你妈没有到房管局也没有做公正，所以这事跟你妈一点关系都没有。放心好了。中介那不会拿你怎么样的，也就是吓唬吓唬你。都是纸老虎。不用怕。
你先去想办法把房东那的事解决了。私下解决就行。不要再去联系中介。而且跟房东说好，让他也别跟中介接触。后面如果还有问题可以追问我~~

❸ 父亲房子卖给我，实际上就是想过户给我，选择走二手房买卖流程，这样的话资金需要真实交易么没那多资金

做赠与手续呗，要少很多钱哦。
赠与涉及的税费主要有：1、契税：评估额的3%；2、交易费：6元/平米；3、登记费：80元；4、评估费：评估额的0.5%；5、公证费：评估额的 2%。也就是少了营业税和个人所得税。比较之下，赠与的费用要少于普通二手房过户的费用。
你还再可以找法律顾问咨询清楚点

❹ 我买了个二手房在中介公司手里买的，水电煤气以交接。现在物业费和供暖费没有结清，物业欠3年零5个月，

你交接单上如果签字确认了，告法院都未必胜！怪不得中介不管了，有些中介是文化流氓，有法律顾问撑腰的

❺ 买二手房房款付清卖家不配合过户还讹钱起诉要多少费用

买卖房子的话，应该有买卖合同的，可以根据买卖合同上的规定来索赔的，先找中介来解决问题，房产中介的存在就是要解决这些问题的，他们有专业的法律顾问来解决问题的，但如果你是私下买卖的话，问题就大了，起诉时要找律师，律师的费用很贵的，你要看你找的律师的收费标准了，他们是按小时来付的！

❻ 买的二手房有购房合同但没有过户，而且产权人已经去世，跟他爱人签的购房合同是否生效

关于产权人去世的问题，那要关注的一点是，他去世后对他的房产要如何分配
可以明确的是，问题一是没有法律效应的，产权人去世后的财产问题没有明确，就算是明确只给他爱人，那也要先过户到他爱人名下后，她所签的才有效。
问题二，银行查封的话，那你只能搬走的份。
问题三，你没有权限去还清贷款拿出房产证，除非你有产权人的公证委托书。

❼ 买二手房找担保公司要注意啥 快速看案例

长安市民何先生近期通过东莞中原地产买了一套房，由于卖方还有贷款未还完，于是三方商定，通过担保公司赎楼，以便顺利完成交易流程。没想到，买家转账到卖家银行卡的91.5万元首付款，却被担保公司的业务员叶某私自挪用，致使买卖双方胆战心惊，何先生欲将叶某和担保公司告上法庭，追回赔偿。

东莞中原地产表示，其公司共有四单交易涉案，涉及总金额约200万元。而担保公司方面回复，由于该案属于刑事案件，为确保警方对案件的有序调查，所以暂时不方便进行回复。

记者从东莞市公安局东城分局了解到，涉案人员叶某已被公安机关依法刑事拘留，案件正在进一步调查中。

事件回放

91.5万元楼款不翼而飞

今年端午节小长假期间，长安某小区的业主周先生与买家何先生达成房屋买卖协议，房屋成交总价265万元。签买卖合同当天，周先生收了买家的5万元定金。由于卖家需要赎楼，双方选择了广东南枫融资担保集团有限公司东莞分公司（其对外推广名为“泛华金融服务”，以下简称“泛华公司”）进行担保赎楼等。

6月2日，买卖双方在建设银行长安分行办理相关贷款手续，当天，泛华公司业务员叶某和黎某抵达现场，与买卖双方签订了担保协议和赎楼合同。当天，周先生收到部分首期款21.5万元。

6月11号，叶某从周先生的姐姐周小姐手中取走周先生用于赎楼的银行卡和U盾，交付前该银行卡已取消短信通知和电话银行等功能。6月13日，周小姐收到叶某快递过来的收条，收条盖有“广东南枫融资担保集团有限公司”业务专章，经手人的签名是叶某。

7月初，周小姐发现叶某失联了。7月12号，周小姐联系上泛华公司的黎某。黎某表示，“这套房子出了点问题”。原来，周先生银行卡中的楼款已被叶某悄然转走。

近200万元二手房交易资金被挪用

7月13日，周先生在担保公司员工的陪同下到了银行打印了流水。流水显示：买家何先生先后转入的79.5万元和12万元，分别于6月12日和7月10日被转走，其中12万元转进了叶某的帐户。

买家何先生告诉记者，除了交付给卖家的第一笔26.5万元的款项，他还前后两次将首付款转到卖家的银行卡上，分别是79.5万元和12万元，共计118万元。“原本计划贷款159万元，结果额度被减少至147万元，所以我又转了12万元到卖家的账号。正常的话，我首付款已给，剩下的交易都是走流程，没想到却出了这个状况。原本买二手房找担保公司是为了更放心，没想到变成烦心。”

东莞中原地产三级市场中心城区副总经理刘熊告诉记者，除了上述的周先生和何先生的这笔交易外，在中原地产还有三单交易涉案，这些交易都是在今年3月-5月期间成交的，总金额约200万元。

记者就此事致电泛华公司相关负责人，其在电话中表示，由于该事件涉及刑事案件，不方便接受采访，等到结果出来后会对公众有个交代。

现状

二手房买卖资金监管成难题

二手房交易时，风险往往出现在产权交割的过程中。二手房交易本身具有一定的特殊性，买卖双方在签订房屋买卖合同之后，不能做到“产权过户与房款”的即时交割。如果购房者在产权交割的过程中出现了问题，又没有做资金监管，其首付资金出现风险的几率很大。

目前，东莞二手房交易一般需要6个月左右的时间。如果卖方有按揭，买方又需要购买二手房之后进行商贷或公积金贷款，整个时间会拉得更长。

刘熊早年在深圳工作，据他介绍，深圳建立了完善的资金监管体系，因而在二手交易中因资金产生的交易纠纷非常少。

刘熊介绍，目前东莞担保行业的普遍做法是“用买家的贷款去赎楼，且资金由担保公司监管，容易出现上述的担保工作人员私自挪用资金的情况”。

此外，有的中介公司为了促进成交，以“为买卖双方减少成本”的名义，让买卖方将楼款托管在其公司。在无相关保护措施的情形下，该资金很容易被挪用、侵占，从而导致交易无法顺利进行。

呼吁

希望东莞设立二手房资金监管账户

“目前东莞的二手房担保行业处于良莠不齐的发展阶段，风险把控集中在公司自我管理，个别担保公司在没有相关的经营牌照或进行非营业范围内的业务经营。”刘熊则呼吁，希望相关部门加强二手房交易的资金监管制度规范，以推动东莞二手房交易市场的健康和规范发展。

记者从东莞市房管局了解到，目前东莞并没有关于二手房交易资金的监管账户。“东莞中介协会曾经在五六年前已设立了二手房交易资金监管账户，但是并没有进行推广，使用的人少。”不愿具名的某业内人士认为，“如果是房管局等相关政府部门设立的话，公立性强，信任度会更高。”

苏崎表示，目前各担保公司监管资金的方式形式各异，有些公司将二手交易资金冻结在指定账户里面，而有些则监管买卖双方的账户里面。建议担保公司应加强内部管理，涉及资金的银行账户，密码应有严格的管理。

律师

交易合同或仍要继续进行

东莞市房地产中介协会常年法律顾问、广东百勤律师事务所律师苏崎介绍，业主周先生面对这种情况，需要这样做：首先是报警，以涉嫌诈骗为由追究担保公司业务员个人的责任，以追回款项。其次，以担保协议为基础，追究担保公司的责任。如果没办法追回这笔钱，可以通过起诉担保公司要求赔偿损失。再次，由于买家已经支付了首付款到卖家的银行卡上，买卖双方仍要按照协议约定继续履行二手房转让交易。

苏崎表示，担保公司业务员代表的职务行为，其行为给业主造成的损失，业主可以要求员工个人也可以要求担保公司承担。“从追款速度上来说，追究个人或许会更快一些。但最终要看警方对于该案件如何定性。”

他山之石

二手房资金监管的深圳经验

目前，北京、上海、深圳、长沙等城市早已建立起二手房交易监管体系，有效地保障购房者的资金安全。资金监管主要有两种方式，一种是房管部门直接管理交易资金，以苏州、杭州为代表；另一种是主要由银行对专用资金账户进行管理，以深圳和北京为代表。

说到资金监管，不得不提“深圳中天置业事件”：2007年3月，深圳中天置业总裁蒋飞卷款潜逃，留下1.7亿元的财务亏空，消息震惊全国。

刘熊表示，中天置业事件之后，房管部门和银行业才意识到二手房资金监管的迫切性，随后各地政府加紧了对二手房交易资金的监管。

目前，深圳四大国有银行及主要商业银行均有免费的资金监管服务，存量房交易全部需要做资金监管。一般情况下，信贷和资金监管为同一间银行，如果没有做资金监管，银行不予贷款。

聚焦点

1.二手房交易找担保公司，如何尽量减少资金风险？

除了要了解担保公司的资质外，律师提醒购房者，在委托公证之前，可要求担保公司出具一份员工证明，证明担保公司员工在办理二手交易过程的行为都是该公司行为。

是否可以把楼款存入买卖双方以及担保公司联名账户中呢？这样做，楼款不会被私人挪用。可是，房屋买卖的纠纷细节过多，联名账户的使用比较麻烦；另外，考虑到公司设立账户的复杂性，联名账户的做法就比较少使用。

（以上回答发布于2017-09-04，当前相关购房政策请以实际为准）

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