张彦立律师

㈠ 经济适用房的转让协议是否有效

Ｐ�榍┒┑比眨�钅诚蚺Ｄ持Ц�12万元，牛某将房屋钥匙交付杨某。杨某装修后居住至今。随着房价并不断上涨，2009年，牛某将杨某诉至法院主张双方的协议无效，要求杨某退回房屋。法院在审理时形成两种观点：一种观点认为，该住房转让协议无效，依据是违反了《国务院关于解决城市低收人家庭住房困难的若干意见》和《经济适用住房管理办法》的规定，同时转让协议也违背了《城市房地产管理法》的相关规定，且杨某不符合经济适用房购买条件。另一种观点认为，双方所签转让协议是双方真实意愿表示，且也如约履行了部分协议内容，加之双方协议是2005年签订的，不能适用《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，该住房转让协议合法有效。在案件陷入僵局时，杨某找到河南中冶律师事务所，问该住房转让协议是否合法有效？河南中冶律师事务所资深房产律师张彦立、杨刚解答：一、牛某、杨某均是完全民事行为能力人，都有独立缔约民事合同的资格。牛某通过单位集资取得房屋，虽然未取得房屋所有权证，但仍有签订住房转让协议的权利，牛某依照合同已经实际占有了房屋，牛某有权享受合同上的权利。二、双方当事人都有缔约及履行协议的真实意思表示。牛某有转让房屋的意思，杨某受让房屋的意思表示也是真实的，双方达成了住房转让协议，并已经履行了协议的主要内容：杨某支付了全部房款，牛某已经将房屋交付，杨某装修并一直居住至今。三、双方签订的转让协议不存在无效的情形。最高人民法院关于合同法解释(一)第四条的规定，合同法实施以后，法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。首先，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和《经济适用住房管理办法》不属于法律、行政法规，故不能作为认定合同效力的依据。《城市房地产管理法》虽然属于法律，但是其立法的重心在于加强对城市房地产的管理，其法律规定属于管理性强制性规定，不是效力性强制性规定。根据最高人民法院的关于合同法解释(二)第十四条的规定，《合同法》第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，所以违反《城市房地产管理法》的管理性规范不能导致合同的无效，所以本案住房买卖协议应合法有效。综上，张彦立、杨刚律师给出的专业法律意见：该住房转让协议为有效协议，合法有效的协议应该得到遵守，诚实信用的原则值得全社会提倡！杨某后委托张彦立、杨刚律师依法代理诉讼，经过二审终审，法院依法作出生效判决，牛某将杨某之间签订的《住房转让协议书》合法有效。