物业公司法律顾问合同

⑴ 谁知道公司法务工作如何开展，如何建立公司法务制度

本人曾担任过物业公司的法律顾问，对你提出的问题有一些了解，提出以下意见供参考：
一、物业公司的法务工作主要包括以下几个方面：
1、管理合同；
2、建立制度；
3、检查制度的执行；
4、处理纠纷（包括协商、谈判、仲裁和诉讼）；
5、配合、协助业主委员会的工作。
除了上述工作以外，可能因为每个公司的情况不同，还会有些其他工作。
好了，明确了工作范围和内容后，你就应当利用你已有的知识，就上述工作分别制定相应的切实可行的规章制度了。你可以先自己做一下，试试看。如果都让他人全部告诉你，对你提高水平不利。
二、我需要提醒你：1、你说“要建立一套制度，为公司创造效益”。制度本身及其执行并不一定会给企业带来效益，但是它可以防范风险，由于防范了风险，避免了不应有的损失，也可以算作创效益。不知你是否这样理解。
3、要提取领导和同事们的意见，这样，制度才会得到领导和同事们的认可，才能够执行。

⑵ 求救法律顾问 丢了东西 可以找物业公司索赔吗

再租房时要和房主签订合同，财物被盗要赔。当然，如果你有几间房租给别人，别人的财物被盗，你也应该赔。

⑶ 目前在上海企业聘用1个法律顾问（像万隆律所等级的）做2家公司的事情估计多少钱1年

1、你是两家公司，聘用法律顾问，签两个聘请法律顾问合同（一个公司聘一次），这个是程序问题。
2、两个聘请法律顾问一起收费多少，协商确定。一般看公司规模，比如说员工人数，一百人以下的，大概在3-5万，员工超过一百人的，可能要多一点。
3、涉及到诉讼，一般是额外收费的，按照上海市聘请律师收费的相关规定，优惠收取律师代理费。

个人观点，仅供参考。

⑷ 物业公司法律顾问公司是什么公司

物业管理公司聘请的法律顾问的职责范围包括：法律咨询；商业谈判；对重大经营决策提出法律意见；起草、审核规章与合同；办理工商登记；代理诉讼和非诉活动；聘任董事会秘书。
【法律依据】
《企业法律顾问执业资格制度暂行规定》第十七条企业法律顾问履行下列职责：（一）协助企业领导人正确执行国家法律、法规，对企业重大经营决策提出法律意见；（二）参与起草、审核企业重要的规章制度；（三）审核企业合同，参加重大合同的起草、谈判工作；（四）参与企业的合并、分立、破产、投资、租赁、资产转让及投标、招标等重要经济活动，提出法律意见，处理有关法律事务；（五）办理企业工商登记、商标注册、专利申请等有关法律事务；（六）接受企业法定代表人委托，代理企业参加诉讼和非诉讼活动；（七）在股票在境外上市的股份有限公司中，经董事会聘任担任董事会秘书；（八）开展与企业生产经营有关的法律咨询；（九）配合企业有关部门对职工进行法制宣传教育；（十）负责企业外聘律师的选择、联络及相关工作。

⑸ 住宅小区 以什么主体签订 法律顾问

您好，住宅抄小区，一般对外的主体资格是业委会。
依据：
业主委员会是依据业主公约或者法律的规定，经房地产行政主管部门指导下成立的业主大会选择而产生的，由业主代表组成的代表业主利益、监督物业管理公司工作和广大业主履行业主公约的民间性组织。

⑹ 电信与物业合作协议一般怎么写

你好
合作协议（个人合作）|合作合同|合同范本|律师法律咨询 合作协议（个人合作） 甲方：杭州永良企业管理咨询有限乙方：＿＿＿＿先生（或女士，下同） 杭州永良企业管理咨询有限（以下简称“甲方”）与＿＿＿＿先生（以下 合同,协议 战略合作协议书 · 投资合作协议书 · 合作协议书 · 经销合作合同书 · 店铺租赁合同 · 房屋租赁合同（1） · 合作协议（个人合作） · 聘用合同 · 协议范本 求个人同合作协议书范本_ 2010年4月9日 我是现在从我以前挖过来的，个人合作协议书范本担任销售部负责人，同时提供和兼管 可以采用内部承包的方式确立合作内容。 因为你的要求非常个性化，现有的通用 个人合作协议书范本非常全哪儿一定能找到个人合作协议书范本可能是个人合作协议书范本很容易找的，而且个人合作协议书范本现在也不是太难找了吧。关于找具体的个人合作协议书范本我推荐你到这里看看个人合作协议书范本之所以这里的个人合作协议书范本比较全，其他地方的个人合作协议书范本网，应该这里的个人合作协议书范本全面，确定是哪儿都能找到个人合作协议书范本原因是个人合作协议书范本很容易找的，而且个人合作协议书范本现在也不是太难找。找具体的个人合作协议书范本我推荐你到这里看看个人合作协议书范本之所以这里的个人合作协议书范本比较全，其他地方的个人合作协议书范本网，还是不如这里的个人合作协议书范本全，我推荐你到这里看看个人合作协议书范本之所以这里的个人合作协议书范本比较全，其他地方的个人合作协议书范本网，应该不如这里的个人合作协议书范本全面的。

⑺ 拖欠物业管理费的法律问题

在我国的起步时间不长，随着该行业的迅猛发展，物业管理纠纷近几年也呈上升趋势，纠纷的主体涉及到物业公司、业主及等。诉讼争议包括了业主拖欠物业费、供暖费，物业公司不履行职责致使业主人身、财产受损，业主委员会与物业公司争夺物业管理权等多方面。其中，业主拖欠物业费、供暖费的案件占据了大部分，也基本成为每个物业公司面临的不可避免的难题。该类纠纷的出现，一方面反映了当事人权利意识的提高，但另一方面也反映出当事人在处理法律纠纷中存在着一些错误的理解或做法。笔者结合担任物业公司法律顾问期间的工作经验，总结了在处理该类纠纷时应注意的几个问题。

一、法律关系问题

在业主购房及居住过程中，出现的主要当事人有：业主(购房人)、开发商、物业公司，存在的法律关系有：物业公司与开发商之间的前期选聘及物业交接管理关系、业主与开发商之间的房屋买卖与房屋维修法律关系、业主与物业公司之间的物业管理法律关系及业主之间因相邻产生的相邻法律关系及因侵权等产生的其他法律关系。虽然在同一主体身上可能产生多个法律关系，如业主也是购房人，与物业公司产生物业管理法律关系，与开发商产生房屋买卖法律关系，与其他业主产生相邻关系，但需明确的是这些法律关系之间是彼此独立的，因此，主体权利义务的承担是不能混淆的。

但在物业管理收费实践中，却经常出现主体混淆，归责错误的现象：业主极易将物业公司与开发商混为一体，或将其他业主对自己的侵权理解为是物业公司的管理不善;而开发商与物业公司也出现越权管理，责任区分不清的情况。上述现象的出现主要是由于当事人对下面两大法律关系没有清楚的认识，将非物业公司的权威归责于物业公司身上。

(一)物业公司与开发商之间的法律关系

在《物业管理条例》颁布以前，存在开发商对小区物业管理的情况，但由于开发商作为建筑单位，专业技能缺乏，不利纠纷的解决。2003年9月1日起施行的《物业管理条例》规定：小区的物业管理活动需由物业管理企业进行，根据该条例颁布的《物业管理企业资质管理办法》，对物业管理企业的资质进行了进一步规定，将物业管理企业的资质分为一、二、三等级，物业公司需根据自身的资质实施对不同类型小区的物业管理。

因此，目前除部分以前开发的小区还存在由开发商的物业管理部门进行管理的情况外，大多数小区的物业管理，是由有相应资质的物业公司进行的。

在前一种情况下，小区的物业管理部门作为开发商的一个部门，与开发商是从属关系，不能独立承担责任，对外的所有活动均需以开发商的名义进行。但在后一种情况下，开发商与物业公司分别是两个独立的法人，在小区的管理活动中，物业公司应对自己的行为独立享有权利、承担义务。

但由于在业主、业主大会选聘物业公司之前，小区的物业是由开发商选聘的物业公司进行管理的，在这种情况下，特别是当开发商将小区交由自己成立的物业公司管理时，下列现象就极易出现：业主将开发商的责任转嫁到物业公司的身上，以存在问题为由拒绝缴纳费用;而开发商与物业公司也错误理解了自己的权利义务：物业公司在业主入住时提出不交物业费不给房屋钥匙;开发商将应退还给业主的购房款充抵物业费。

这些情况的出现，都是没有弄清法律关系，对于业主来说，由于开发商对房屋负质量保证责任，在开发商没有将维修工作委托给物业公司的情况下，业主只能要求开发商对房屋进行维修或承担赔偿责任，而不能向物业公司提出主张，而物业公司与开发商也应正确认识自己的权责：收缴物业费只能由物业公司进行，而房屋交付则是开发商基于房屋买卖关系应负的责任。

(二)业主与业主之间的法律关系

业主与业主之间，主要存在因房屋相邻产生的相邻关系及因侵权产生的损害赔偿法律关系。

根据《民法通则》第83条关于相邻关系的规定，因相邻一方没有正确处理相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当承担责任。而侵权责任，也应按照相关法律规定处理。但不论在哪种情况下，物业公司承担责任的前提必须是有过错，或者是没有按《物业服务合同》约定履行管理职责，如在对房屋进行装饰装修时，业主应注意避免对相邻业主造成噪声干扰，更不应该拆除房屋的承重结构，给相邻房屋造成安全隐患，而物业公司虽在服务合同中承诺对业主的装饰装修行为进行监督管理，但物业公司没有履行该监督管理职责，物业公司应对相邻业主因装饰装修行为遭受的损失承担部分责任，或对侵权结果的发生有过错，与其他业主构成共同侵权，如将应由全体业主分摊的费用分摊到个别业主身上。但需要明确的是，不论物业公司的行为构成的是违约还是侵权，与业主是否交纳物业费都属于截然不同的法律关系，业主只能要求物业公司承担违约或侵权责任，而不能拒绝交纳物业费、供暖费等费用。

可见，由于混淆了法律关系，物业管理当事人不仅无法达到最初目的，还可能因行为不当，对给相对人造成的损失承担责任。

二、抗辩权的行使问题

与上面提及的混淆法律关系不同，在有些情况下，业主拒交物业费、供暖费的理由是物业公司提供的服务没有达到《物业服务合同》中约定的标准，如在《物业服务合同》中约定24小时巡逻，实际上物业公司并没有做到，或约定保持小区环境整洁，而业主认为物业公司的保洁措施并不完善等。业主以物业公司没有尽到职责为由拒交物业费用，实际上是错误地行使了双务合同中的不安抗辩权。

根据不安抗辩权的理论，双务合同中先履行债务当事人如有确切证据证明对方存在法定情形，则可以中止履行债务。我国《合同法》第68条规定的法定情形之一为：有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力。在物业管理中，物业费的交纳通常都是先于物业公司提供的物业服务的，符合不安抗辩权要求的债务履行有先后顺序的要求。但事实上，即使物业公司管理不善，提供的服务存在瑕疵，一般也达不到《合同法》第68条规定的无法或者可能无法履行管理职责这一要求，因此，业主常常因证据不足，拒绝交费答辩无法得到法律支持。

虽然业主无法行使不安抗辩权，但物业公司没有按照《物业服务合同》的要求提供完善的管理已经构成合同的不完全履行，业主完全可以要求物业公司承担违约责任：按合同要求完善服务，对给自己造成的损失要求赔偿。

（以上回答发布于2014-07-17，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑻ 一个不为员工买保险的房地产公司请法律顾问有意义吗

有意义啊请法律顾问就是为了打官司的啊。比如你要打官司了自然有律师为公司服务

⑼ 物业管理矛盾纠纷怎样处理

您好：
物业管理矛盾纠纷处理治理
物业服务合同纠纷
很多业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有的小区中双方签订的是“服务合同”，而有的小区中双方签订的则是“委托合同”。
这是因为对于物业管理服务合同的认识不同所造成的。如果双方签订的是物业委托合同性质的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。
在委托关系的情况下，一旦小区的管理出现了问题，比如遭到盗窃等，那么后果将与物业公司没有任何关系;同时由于委托合同的委托人依法可随意终止合同，而不需要任何理由，这也不利于小区物业管理的稳定性。
解决方法：在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”，而不是“物业管理委托合同”。
与开发商关系纠纷
《物业管理条例》第二十四条规定了房地产开发与物业管理相分离的原则，应通过招投标的方式选出物业管理企业。但到目前为止，大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，即便实行招投标，由于难以真正建立公平竞争的招投标机制，开发商派生出来的物业管理企业仍处于优势地位，往往是其中标，这种建设与管理的“父子关系”依然普遍存在。当物业出现质量或销售时不切实际的承诺等涉及开发商的问题引发纠纷后，物业管理企业常以其与开发商是两独立法人，无任何关系拒绝处理，而开发商往往是项目公司，一个小区成立一个项目公司，建设完成结算完毕后就不存在了，售后服务、保修等矛盾无法解决。
解决方法：入住小区的业主们在符合条件后，也就是说小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首套房屋出售并且交付使用已经满2年的，一定要及时召开业主大会成立业主委员会，通过业主委员会来维护自身权益。
公共配套设施纠纷
例：某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。
这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场(库)，应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人;停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定
同时，目前物业部分在共用设施、共用部位的权属问题还涉及到维修和费用的承担问题。比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共同共有;哪些属于部分业主共同共有;未分摊共用建筑面积的地下停车库权属，应属全体业主还是属于开发商，如果属于全体业主，权证应如何发放、保管、使用，收益应如何处理，维修基金如何筹集、如何分摊。而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理，对于开发商建设的地面多层钢结构移动车位的权属应如何认定，部分业主或个别业主是否能对此提起诉讼，部分业主或个别业主对共用设施、共用部位的收益如何处理能否提起诉讼等，目前尚没有明确规定。
解决方法：这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说，业主们还需提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决。
物业费纠纷
物业费纠纷来自两方面：一、物业费包含的费用项目;二、物业费收取不到。
物业费，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等混合在一起。同时，由于物业管理公司在收取了物业费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20～30%，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。
解决方法：在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业费”的名称来取代其中各类的费用名称。
建立完善物业管理纠纷调解机制的对策
(一)建立完善各级物业管理纠纷调解组织。积极探索人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的物业管理纠纷调解模式，充分发挥人民调解工作在预防物业管理纠纷中的作用。进一步加强和完善县(区)、街道和社区物业纠纷调解委员会职能作用，发挥好对所辖区物业纠纷调解工作组织领导和整体协调作用，综合协调调解解决辖区重大疑难物业管理纠纷。基层司法所要负责调解本辖区复杂性物业管理纠纷，指导社区人民调解组织开展物业纠纷调解工作。建立社区物业纠纷调解委员会，以预防物业管理纠纷为主，宣传物业管理法规政策，调解一般性物业管理纠纷。
(二)大力加强物业纠纷调解队伍建设。认真做好物业管理纠纷调解员的选任工作。实行专兼职相结合，从房管部门、司法机关、社区居委会、社区律师或在社区有一定威望的群众中，挑选一批热爱公益、公道正派、素质较高的人员担任人民调解员。深入开展“律师进社区”活动，组织广大律师、法律工作者深入社区积极参与社区物业纠纷的调处工作，为社区人民调解工作提供法律保障。充分发挥律师职能优势，利用自身的法律知识，担任社区物业公司的法律顾问，提供决策咨询法律服务，确保物业公司规范有序健康发展。司法局要加强对物业纠纷调解队伍的管理，定期共同组织开展物业纠纷调解业务培训，对于成绩突出的集体和个人给予表彰奖励。
(三)加大物业管理纠纷排查力度。组织社区调解员深入小区调查走访，对群众反映的有关物业管理方面的问题认真登记，甄别问题性质，对于属于物业管理纠纷的要切实做好人民调解工作，对于不属于物业管理纠纷的，要引导群众通过其他正当手段解决问题，做好人民调解与行政调解的衔接。注重敏感时段和敏感地区的物业管理纠纷排查，对入住率超过50%的新住宅小区给予高度关注，进一步加强对业主大会的筹建给予帮助引导，着重做好对物业公司选聘和退出引发的矛盾纠纷预防和调处工作。 (四)加强业务培训和法治宣传。充分利用社区工作覆盖面宽、贴近基层、贴近群众的优势，运用具体案例在社区群众中开展生动直观的法治宣传和人民调解工作宣传，引导居民学法用法、知法守法，从源头上预防和减少矛盾纠纷的发生。组织业主委员会的主要成员、物业公司的负责人、街道办事处及居委会有关人员进行业务及法律培训，引导物业服务企业增强依法守约意识、服务意识，按照合同约定为业主提供质价相符服务。引导全社会了解物业管理行业特征，澄清对于物业管理的认识误区，厘清对物业管理的职能定位，进一步提升对物业管理行业的认识度。

⑽ 如何制定物业企业的财务管理流程及制定

物业管理服务公司财务管理制度及流程
（附财务内控制度、合同管理办法及加班管理制度）

财务系统的设置按XX项目具体情况划分核算单元，每个核算单元为一个成本中心，由各成本中心，由各成本中心及共同成本中心构成物业管理核算体系。

一、管理方案
财务系统的设置按XX项目具体情况划分核算单元,每个核算单元为一个成本中心,由各成本中心,由各成本中心及共同成本中心构成物业管理核算体系。
二、管理原则
严格监管各管理单元,主要侧重于现金收支情况的监督及费用的控制、出包合同及物资采购的监督控制,确保各项费用能控制在预算之内。
三、财务会计制度
总体遵循《中华人民共和国会计法》、国家有关的税收规定、物业管理有关规定、《房地产开发企业会计制度》及《物业管理企业会计核算补充规定》等法规或条例执行。
四、财产管理制度
(1) 财产管理包括财产的保管、保养、使用、维修及支付保养、维修的各种支出。
(2) 财产实行分级管理。所有财产由财务部列帐记载,其中工程、机电、设备类物资由工程部管理,及各使用部门保管;其他物资由办公室管理,(房地产E网:)及各使用部门保管。
(3) 财产物资分固定资产、低值易耗品、办公用消耗性物品及其它消耗性物品。
(4) 所有固定资产和非消耗性物品按使用部门设卡登记;属个人使用、保管的非消耗性物品按使用人设卡登记。
(5) 各种物资应设仓库保管,各仓库应分品种、规格和型号设账记录各种物品的收、发、存情况,并按月向管理处主任、主管部门和财务部报送月报表。
(6) 各种物品必须按规定定期进行检修。由使用部门提出检修计划,经批准后,由对口部门安排维修。
(7) 固定资产发生损坏时,使用部门应立即报告管理部门。损坏严重时,必须报告管理处主任。属责任事故者,对当事人予以严肃处理。
(8) 低值易耗品和非消耗性物资发生损坏时,由使用部门或使用人向有关管理部门办理交旧领新。属人为损坏者(包括需维修的)。由责任者进行赔偿。
(9) 固定资产或低值易耗品报废时,由使用部门填写报废表,经仓管主管部门鉴定并经总物业经理批准后废发。由归口主管部门进行处理。所有物品进行检修、报废时均需报财务部备案。
(10)固定资产的折旧年限按国家的规定每一固定资产预计残值率10%,确定其残值后,按直线法计提折旧,从投入使用月份的次月起,按月计提;停止使用的,自停用月份的次月起,停止计算折旧。固定资产提足折旧后,仍可继续使用的,不再计提折旧;提前报废的,不补提折旧。
(11)各种低值易耗品在领用后,原则上一次性摊销。但数额较大的,按使用时间摊销。
(12)购置各种物品必须办理进仓验收手续;领用各种物品,必须填写领料单,经部门主管签批后办理领用。库存物品每月至少盘点一次,发生盘盈、盘亏或变质,应立即查清原因,报告主管领导。情况严重的,应报告总物业经理。
(13)各部门所有的收支结算一律通过财务部办理。
(14)库存现金必须严格执行国家关于现金管理的有关规定。当日发生的收入一律送入银行,一般不得坐支。每日结出余额,每周填制现金收支报表,做到账款相符。发现现金短缺或溢余,应立即向财务经理报告,并查明原因。重大事故应立即报告总物业经理。
(15)银行存款的收支应每天结出余额并每周填制银行存款报表。月结时,应取得银行对账单,填制银行存款调节表。
(16)对外签订的各种合同,均应送财务部,由财务部监督和配合合同的执行。
(17)银行的结算凭证、发票、有价证券等统一由财务部管理。
五、物资管理制度
(1) 物资分类:
i)固定资产:单位价值在1000元以上(含1000元),使用时间在1年以上(含1年)。
ii) 低值易耗品:单位价值在100元以上-1000元以下,使用时间不足1年或超过1年的物品。
iii)办公用品:办公用消耗性物品。
iv)物料用品:管理所需的消耗性物品。
(2) 物资采购(工程)申请审批程序
A 所有采购须先由各所在物业管理处填写"采购单/工程承包确认单",由物业管理处主任签批后报物业管理公司审批:
a) 总额在500元以上、1000元以下者,采购部门须提供1-2份报价单,由物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;
b) 总额在1000元至10000元以下者,采购部门须提供不少于2份的报价单;由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;
c) 总额在人民币1万元至2万元以下者,采购部门提供3份报价单,由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;
d) 总额在人民币2万元至5万元以下者,采购部门提供4份以上报价单,由所在物业管理处主任审批,报物业管理公司审批;
e) 总额在人民币5万元至10万元及以上者,采购部门须提供5份以上的报价单,由所在物业管理处主任初审,报物业公司审批。
B."采购单/工程承包确认单"一式五联,分别为:-
第一联(白色)- - - - - - - - - - - - 承包商/供应商留存
第二联(红色)- - - - - - - - - - - - 所在物业管理处经理留存
第三联(绿色)- - - - - - - - - - - - 物业管理部会计处留存
第四联(黄色)- - - - - - - - - - - - 采购人员在申请付款时作附件给会计部
第五联(蓝色)- - - - - - - - -- - - 存档于物业管理公司
C.所有采购及工程项目对外须签定正式合同,备合同原件或复印伯睛份给会计存档;
D.所有采购及工程项目完成并经有关部门验收合格后,会计部门才能予以付款。
E.对办公用品及其它低值易耗的物品及维修材料等的收、发各物业管理处须指定专人进行登记。
(3) 物资的领用、使用、保管制度
a) 专人使用之固定资产及及低值易耗品,由使用人办理领用登记手续,并负有保管责任;公司及部门共用物品,必须指定专人保管,保管人履行领用手续并负有保管责任。员工离职或调离必须办理物品交接手续。
b) 日常物品的出入库须填写出入库单。仓库管理人员在物品领用时必须凭有关人员的签名的领料单办理出库手续。
c) 各部门领用物品须填写领料单,由部门主管及有关部门人员签名后方可到仓库办理领用手续。
d) 各部门领用之物品,须建立部门领用物品使用登记薄,包括领用时间、领用人、领用数量及用途。
e) 仓管人员应及时将出入库单送至财务以便入账。财务应定期汇同仓管员对库存物资进行盘点。并对物资的采购、消耗、使用情况汇总分析,形成分析报告。
六、成本控制
(1) 严格按预算对各单元进行控制;
(2) 严格按规定审查各种财产物资的申购程序及合同报价等;
(3) 员工借款必须严格执行审批制度。借款人先填写借款申请单,经部门主管、财务主管及管理处主任审批后,由财务部办理借款。所有借款除零星采购可使用现金外,均采用支票或汇票结算。现金借款不得超过RMB1000元,申请人必须还清旧款方可申请新的借款。
(4) 有关部门费用报销规定
a)管理处必须严格遵守有关审批程序,凡需购买之物品,要先填写"采购/工程承包确认单",由管理处管理处主任签名,呈物业管理公司审批后方可履行采购。所有"采购/工程承包确认单"由各部门填写所购物品清单交管理处出纳,由出纳统一填写并编号。要求所填内容、金额必须齐全。
b)所有报销须取得正式的发票、单据,并有经办人的签名(全名);
-市内交通费:外出办事非紧急情况不得搭乘的士,特殊情况除外,但事先须征得管理处管理处主任同意。报销时,报销人必须在的士车票背面注明XX年XX月XX日,由XX地方到XX地方办理XX事情,并签名(全名)。
-办公用品:各部门若需购买办公用品,每月初须填写"办公用品申请单"交由行政文员汇总后统一申请,并按规定程序填写"采购/工程承包确认单"经管理处主任签名呈物业管理公司审批后方可履行购买。临时急需要的零星办公用品必须填写"零星物品申购单"(附后)向管理处主任申请,经同意后由行政文员临时购买。其他人员不得随意购买办公用品,否则不予报销。任何人不得擅自购买任何收据,如有需要应到物业管理部会计处领取。
-工程部使用的工具用具及维修用品必须按月预算,统一申请并按本规定之"一"项的要求操作。临时急用之维修用品须填写"零星物品申购单"向物业管理公司申请,经同意后,方可购买,并及时将该笔报销单据传真至物业管理公司按规定程序审批。
-通讯费用:
① 管理处管理处主任之手机费用按500元/月标准报销,超过部分自理,如实际费用不足报销标准,按实际发生数据实报销。但不再报销CALL机台费。
② 管理处主管及以上级员工按规定每月凭据报销CALL机台费(数字机)。
③ 其余员工CALL机台费一律不得报销,特殊情况需报销CALL机台费者须由管理处管理处主任单独书面申请,须详细说明被申请报销人员报销该费用之必要性,经物业管理公司审批后从审批当月开始按审批标准执行。
④ 报销人取得通讯费报销单据后应及时按月报销,下列情况不予报销:
●所取得之原始凭据之客户名称与报销人不相符者,不予报销;
●用其他月份之原始凭据代替当月凭证报销者,或擅自修改原始凭证者,不予报销;
⑤ 所有购买之办公用品及维修用品报销时须附清单于发票后,否则不予报销。
(5) 报销程序:
●经办人员在报销单据背后签名后,填写"费用报销单"并在"报销人"处签名,并将发票单据整齐粘贴于"费用报销单"之后;出纳审核"费用报销单"所填数据与其附件发票单据的数据是否相符;所填单据内容是否符合有关财务规定;
●管理处主任签名。
●出纳须将"费用报销单"及有关附件传真至物业管理公司审批后方可支付现金;
●出纳取得按规定的审批程序审批完毕之"费用报销单"后履行支付程序,收款人签名,出
纳加盖"现金付讫"或"银行付讫"印章;
七、会计报表规定
(1) 每月财务报告须按统一的格式上报,具体报送报表如下:
a) 资产负债表;
b) 收支表;
c) 固定资产明细表;
d) 各科目余额明细表(往来账明细须单独列表反映);
e) 应收、已收、实收管理费明细表
f) 库存现金盘点表;
g) 银行存款余额调剂表;
h) 银行存款余额调剂表;
i) 财务报告说明
(2) 每月5日为报表的上报日(节假日顺延),为了保证报表的准时上报,各管理处每月结帐日期统一为月末最后一日。
(3) 所有报表须先报送至物业管理公司,审核后之财务报表方报送给有关部门人员。

附件一：大型物业公司财务内控制度

公司各部门所签合同必须到行政部及财务部备案，财务部根据合同规定及相关票据进行付款准备。如果合同中途发生变更，应提前通知财务部。
一、财务支出管理
(一)费用的请领
1、现金的领用:现金借款人需填写借款单、付款申请单或业务招待费申请单,先由本部门负责人签字,再由财务部负责人和执行总经理审核、签字后,到出纳处领款。现金借款人在借款前必须结清以前的借款,否则不准续借。
2、支票的领用:领用支票时需填写借款单或付款申请单,先由本部门负责人签字,再由财务部负责人及执行总经理审核、签字后,到出纳处办理支票领用登记手续,手续齐备才能开具支票。
领用支票后要及时凭有效凭证报销,每月二十日前领用的支票,必须在月底前报销;每月二十日以后领用的支票必须在次月十日前报销。
(二)费用的报销
1、公司的所有开支必须事前征得执行总经理的同意,并严格按照指定的标准进行开支。
2、报销程序:填写费用报销单--部门经理审批--财务经理审核--执行总经理审批--总经理审批--返回财务部--结帐。
3、擅自开支和超越领导批示限额的开支不得报销。
4、费用开支后,当事人必须在票据上注明开支明细或事由。
5、每周二、三、四为日常费用报销日,财务部在周二前做好现金准备。
6、领导审批报销的时间为每周四、五下午工作时间的最后一个小时。
(三)有关费用的说明
1、费用在1000元以上者,原则上使用支票支付。
2、所有职员的出租车票原则上不准报销(经执行总经理批准除外),因公外出可以报销公交车票。
3、公司的以下物品由办公室统一购买,所发生的费用由办公室统一报销:
(1)书;
(2)办公用品;
(3)日用品、百货、饮料、食品;
(4)固定资产、低值易耗品;
(5)药品;
(6)礼品,由于工作需要所需礼品一律由行政部统一购买,需要礼品的人员,事前把手续齐备的申请单交行政部负责人,领用时填写领用登记表。
4、公司各部门所签合同必须到行政部及财务部备案,财务部根据合同规定及相关票据进行付款准备。如果合同中途发生变更,应提前通知财务部。
5、财务部审查费用开支的真实性,对于虚报假报的行为公司将视情节轻重进行处分或处罚。
二、差旅费用报销管理
(一)原则
1、出差之前必须填写《出差申请表》,交部门经理或主管副总批准,交行政部备案,《出差申请表》作为差旅费报销的必须文件。
2、每一位员工均须填写差旅费报销单,详细说明每一项开支。
3、只有与公司公务有关的费用发生,公司才予以报销。用于个人的娱乐消费、体育活动、美容美发、酒店客房的酒吧、酒水的消费等不在报销之列。
4、私人旅行不能与公务出差混在一起。如果私人旅行发生在公务出差之前或之后,则私人旅行的费用必须与公务出差的费用分离。
(二)差旅标准和出差补助
1、员工在市内出差,市内交通费经行政部审查后按实报销(不含出租车费)。
2、长途出差按以下标准报销:(略)
● A类城市指直辖市、沿海城市,其他城市为B类城市。
● 出差补助包含了临时延长工作时间的加班补助费用以及日常的交通费用,所以该等费用不再报销。
● 次阶人员陪同高阶人员或客人出差的,其住宿标准可以按高阶人员或客人标准报销。
● 若一人以上出差到同一地方,同性别员工应同住一室。为了便于工作,公司领导不适用此款规定。
(三)餐费
●出差用餐补助为每天40元,分为:早餐10元、中餐15元、晚餐15元;
●报销餐补时,应根据出发及返回时间合理地申请;
●若项目公司提供用餐,则不得申请用餐补助;
●若有交际应酬餐则不得报销当日的中餐或晚餐。
(四)差旅费报销审批程序
1、预借款:出差人员如果需要,可按出差地点和出差时间填写“借款单”,经所在部门经理签署意见后,按公司借款审批权限报批。
2、报销:每一位出差员工须填写《差旅费报销单》,并详细说明每一项目的费用开支。所有开支都必须提供原始发票及酒店明细账单以证明此项开支已经发生,特殊情况可酌情处理。
出差人员回公司三日之内应将需报销单据按规定填好交到相应的部门经理处待审批、报账、按公司规定的审批权限报批。
违反以上规定,财会人员有权拒绝报销或要求重新办理报批手续。
(五)票据及预领款丢失
1、所有预领款一经预领,应有专人负责保管,发生丢失由保管人负责。
如发生任何票据遗失,员工应提供适当的说明报告(如警方的证明、酒店或旅行社证明本人票据被盗的信件等)、或其他足够的证明文件(如遗失票据的复印件),公司可给予认可和报销。
三、通讯费用管理
公司要求所有员工自备通讯工具。对给予通讯补贴的员工必须确保手机每天8:00-24:00间处于开机状态,司机、(来自:)部门经理和重要岗位人员工作日24小时开机,周六、周日不关机。
1、总经理、执行总经理每月实报实销,总经理助理每人每月最高限额600元,限额以内实报实销,超出部分自理。
2、部门经理、部门副经理每人每月最高限额200元、限额以内实报实销,超出部分自理。开发部经理、推广部经理、综合管理部经理、采购部经理每人每月最高限额300元,由外省市股东或总部派来人员每人每月增加100元。
3、部门主管、从事特殊岗位员工、外联工作繁忙人员和司机,经执行总经理批准,每人每月最高限额150元,限额以内实报实销,超出部分自理。
4、所有员工的通讯工具必须在综合管理部登记在册作为报销依据,无登记在册者均不予报销。

附件二：物业公司合同管理条例

凡属发生法律效力的经济合同正本,一份应由经办人及时送交公司综合管理部分类编号造册、登记、保管,另一份在综合管理部编号后交财务保管。其他人员,如分管业务、财务的副总经理、经办部门,则立卷保存复印件。
1、经济合同法是调整平等主体之间经济关系的法律规范。公司的经济合同是公司业务经营的凭证。加强合同的管理,对于维护公司的合同利益,确保公司的经济效益,具有重大的意义。
2、综合管理部负责处理公司的法律事务,以及合同的管理检查,监督合同的执行。拟定合同要严格依照国家的法律、法令、法规和政策,认真了解对方的各项基本情况,并且注意结合公司具体情况,做到文字清楚、定义准确、逻辑严谨、叙述规范、结构完整、内容详尽,权利、义务关系和违约责任明确,日期、期限和数字准确无误;
3、公司对外签订经济合同,应以公司的名义进行,一律使用公司合同专用章。合同由业务部门起草,经财务部、审算部核实,由主管副总经理认可,并经法律顾问审查,由总经理或执行总经理签字(或盖章),公司其他人代表公司签订合同,应有总经理授权才能办理;
4、对外签订经济合同程序为:先由经办部门经理同意,业务部门起草,经财务部、审算部核实,由主管副总经理认可,并经法律顾问审查,报总经理或执行总经理审批后盖合同章。合同原件由综合管理部存档备案,经办部门留存复印件。未经上述审批程序的,合同管理人员不予盖章,财务不予付款;
5、在合同执和过程中,如需中途变更或解除,由原经办业务部门提出意见,报总经理或执行总经理决定;
6、经济合同履行过程中,如发现隐患或出现纠纷,经办人或经办部门应立即向主管领导反映,并及时采取对策,避免或减少公司的经济损失,维护公司合法权益;
7、凡属发生法律效力的经济合同正本,一份应由经办人及时送交公司综合管理部分类编号造册、登记、保管,另一份在综合管理部编号后交财务保管。其他人员,如分管业务、财务的副总经理、经办部门,则立卷保存复印件。综合管理部立卷保存的经济合同,应把每个项目或每笔资金的合同和全部附件原件装订一起存档长期保存;
8、发生法律效力的合同(含重要的附件)从签订之日起至失效之日止。失效的合同(含重要的附件)从失效之日继续封存十年;
9、合同(含重要的附件)的复印和散发:公司的经济合同除原经办部门业务需要可复印外,其他部门、人员未经执行总经理同意,一律不得复印和散发;
10、合同的借用:合同正本、副本的原件原则上不准外借。
如有关人员确实因特殊原因需要借合同文本,须填写"合同复印人借单",经执行总经理签字批准,方可复印或定期借用,用后按期交回保管;
11、合同封存、销毁:失效的合同由主管财务的副总经理主持封存。封存期满的合同,造册登记后销毁;
12、合同遗失,特别是正本和附件原件遗失,遗失人要及时上报,并有责任继续查找,查明原因和情况后,根据情况及时进行处理;
13、合同履行期间,如发生纠纷问题,主办业务部门应依照合同条款和法律的规定与对方协商解决,协商不成,需要按拆讼程序或仲裁程序解决的,经总经理或执行总经理批准、授权业务代表公司进行处理。

附件三：物业公司加班管理规定

部门安排员工周六周日加班,必须在周五下班之前提交休息日值班表。经部门经理核准,报执行总经理批准,并报送综合管理部备案。
(一)加班管理
1、按国家法定工作时间规定,周内累计工作时间在48小时以内(包括48小时)者,视为正常工作,不以加班计。
2、公司要求员工在正常工作时间内完成本职工作。若上班时间未能按时完成,公司不确认为加班;只有员工在办公时间之外协助其他部门工作,或进行特别专项业务的,方可批准加班。
3、部门主管及以上人员有责任和义务按计划顺利完成公司所分配的任务,不能以此作为加班处理。
4、不安排女员工在怀孕期或哺乳未满1周岁婴儿期间加班。
5、为了加强加班管理,公司将强制执行加班提前申请办法。如果不能在规定时间提交申请加班的员工名册、加班内容及工作时间,则实际加班时间视为无效。
6、加班审批
(1)确因工作需要或临时额外性工作安排方可批准加班;
(2)部门员工申请加班,首先应注明预计加班工作量及预计完成时间,报本部门经理核定,并报执行总经理批准;
(3)各部门安排员工周六周日加班,必须在周五下班之前提交休息日值班表。经部门经理核准,报执行总经理批准,并报送综合管理部备案。
7、加班时间限制
(1)一般每日不超过1小时,特殊情况每日不超过3小时;
(2)每月累计加班一般不应超过36小时;
(3)周末和节假日的加班依据休息日值班表确定,表上需注明预计需要工作的小时数,除非有特殊情况,实际加班时数计划能相差太运,部门经理和主管领导需要对加班时间进行监控和评估。
(二)加班程序
1、凡需加班者,均须填写"加班申请表"申请加班,经部门经理和总经理批准后方能加班。
2、员工加班开始及结束要在考勤机上打卡,加班时间的计算将按加班考勤卡和加班申请单日批准时间对照计算,无效加班时间将不享受加班费补贴,加班卡和考勤卡分开,由个人保存。
3、每月综合管理部统计加班情况,在员工工资中支付加班费。
(三)加班补贴计算
1、平日加班。平时加班公司按具体情况给予相应的加班补助。
2、双休日加班。双休日加班为当月日平均工资的2倍。
3、法定节日加班。法定节日加班为当月日平均工资的3倍。
4、综合管理部司机在工作时间之外接送客人按加班计算,其享受如下补贴:送站一次补贴10元;接站一次补贴20元,具体接送时间及内容事前或事后要及时到综合管理部填写登记表,部门经理签字确认。
(四)调休
1、加班员工可不领取加班费以调休代替。
2、凡调休的员工均应填写申请,经部门经理和综合管理部经理同意审批,副经理及经理级以上人员加班须经执行总经理审批并报综合管理部备案。
3、调休时间以半年为最小单位。

希望对你有所帮助，谢谢采纳！