北京二手房买卖律师

❶ 二手房纠纷怎么处理北京比较好的二手房律师是那个

二手房的买卖过程比较复杂，所以遇到的纠纷也是各式各样，所以出现二手房纠纷一定要找个经验丰富的律师，这样才能化解纠纷。靳双权律师专注房产纠纷领域十几年，收费合理。

❷ 北京最好的二手房买卖律师

每一种创伤，都是一种成熟。

❸ 买二手房律师能帮什么忙

中介和律师的作用不一样，中介一手托两家，律师是只为你一方服务的。二手房律师的主要工作有：
一、律师应当全面掌握交易房屋的全部信息

为了保障买方的知悉真情权，律师应当提示买方让卖方全面陈述出售房屋的产权状况及其他信息，这个陈述应该是真实、准确而又完整的，包括但不限于：

(一)是否有房屋所有权证、土地使用权证？

就北京而言，有的房产拥有两证，即房屋所有权证和土地使用权证，但更多的则只有房屋所有权证。这主要是由土地的归属所决定，如果建房的土地归市一级政府所有，那就有两证；如果归区县级政府所有，就只给发一个证。但无论如何，房屋所有权证——俗称房本是必不可少的，没有办下房本的房子以及乡产权的房子，虽然便宜，最好不买。

(二)该房屋是否符合上市交易条件？
是否属于法律禁止转让、限制转让的房产
（三）其他与房屋交易有关的重要信息

1.房屋性质，是普通住宅还是非普通住宅。因为这会影响到过户税费负担情况，非普通住宅的契税是成交价的3%，普通住宅是1.5%；非普通住宅要交1%的土地增值税，而普通住宅不缴。

2.房屋建成年代。因为这会影响到房屋的市场评估值和银行贷款的额度。土地的使用年限最多为70年，房屋也是有寿命的。建成时间越早的房屋越不值钱，银行贷款的额度越低。

3.该房屋距上次交易是否满五年。因为这会影响到过户是否要缴纳5.5%的营业税。依据有关规定，自2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。需要注意的是：这里不是以房屋的建成年代为5年的起算点，而是上一次交易的完税证明。有的房龄虽然超过5年了，但中间转手交易了几次，离最后一次交易不足五年，仍需缴营业税。

4.出售房屋是否有共有权人。依照法律规定，房屋为二人以上共有的，须经共有权人同意才能出售。房本的“共有人”一栏一般会记载共有人姓名，人数以及共有权证号。但是，还有一种最常见的共有情况，房本往往没有记载，这就是夫妻共同财产。在婚姻关系存续期间，以一方名义购买的房产也属于共同财产。这就需要律师询问卖方的婚姻状况，是否属夫妻共同财产，配偶是否同意出售等。

5.房屋是否存在抵押。待售房屋如果还有抵押贷款没有还清，不能进行权属转移，这就需要卖方还清全部贷款，先行办理抵押注销登记。在实践中，卖方有时要求买方帮他还上这笔钱，这样买方的风险就更大了。所以，买方必须弄清该房屋是否有抵押，贷款还剩多少未还清，然后才能决定采取哪种付款方式，怎样订合同来保证交易安全。

6.房屋是否已经出租。依照法律规定，出租的房屋要出售的，承租人有两大权利，一是优先购买权，即在同等价格条件下享有优先购买该房屋的权利。二是主张“买卖不破租赁”，也就是说承租人放弃了优先购买权，如果承租期未满有权继续要求承租该房屋。
二、律师应当审核相关信息的真实性

（一）审查卖方的身份是否真实

（二）审查房屋所有权证是否真实

《物权法》规定，买方作为交易房屋的利害关系人，有权到不动产登记机构申请查询、复制登记材料，这个登记机构就是各区县的房地产交易中心。律师应当重点注意产权人姓名、建成年代、共有权人、抵押状况、最后一次交易时间、有无查封冻结记录等情况，并核实与卖方陈述是否一致。

（三）审查经纪公司资质是否合格
三、律师应当制定周密的定金合同或定金条款
四、参与制定房屋买卖合同，起草补充协议。

二手房买卖合同，学名为“存量房屋买卖合同”，是二手房买卖过程中最重要的法律文件，律师必须参与其中，以便及时向买方提示法律风险，提供修改意见。买卖双方最终达成合约是彼此之间互相博弈的结果，如果买方律师一味只强调维护自己当事人的权益，是不现实的，只能导致谈判不欢而散。所以，律师既应当保证买方的交易安全，又要考虑如何让卖方和中介能够接受，这就需要很高的临场应变能力和实务技巧。

在实践中，买卖合同往往是由中介方提供的，北京市建委和工商局曾联合制定《北京市存量屋买卖合同》示范文本，该文本因过于繁琐适用面很不广。有的买方律师主张由他单方来起草合同，往往会遭到卖方和中介方的极力反对。因此，律师想把原合同文本推倒重来不具有可实现性。遇到这种情况，本人的处理办法是：律师事先起草一份既有利于保护买方利益又能体现公平原则的详细合同草案，这个草案不必出示给他人而应该做到烂熟于心。然后，迅速浏览中介方或卖方提供的合同文本，在最短时间内找出对方合同文本不完善或对我方不利的地方。最后，拿出书面补充协议方案以修改和完善买卖合同，要求在达成买卖合约的同时一并签署补充协议。这种做法一般能被中介和卖方接受，与买方律师提供合同文本的实际效果差不多。只不过该方法对律师的要求比较高。

五、协助办理贷款、过户以及房屋交接等手续。

❹ 二手房交易要请律师吗律师作用有哪些

为什么有了中介公司很多人还是选择请专业的房产律师呢？ 中介公司的作用是为买卖双方提供交易机会，并协助办理交易程序。位置是中立的，甚至有的不法中介为了促成交易获取佣金还有意淡化甚至隐瞒风险，提供虚假资料。那么，二手房交易中律师的作用有哪些呢？

二手房交易中律师发挥哪些作用？

一、审核相关信息的真实性

（一）审查卖方的身份是否真实

（二）审查房屋权属状况是否真实

（三）审查经纪公司资质是否合格

二、全面掌握交易房屋的全部信息

(一)是否有房屋所有权证、土地使用权证？

(二)该房屋是否符合上市交易条件？

(三)其他与房屋交易有关的重要信息

1.房屋性质，是普通住宅还是非普通住宅。

2.房屋建成年代。

3.该房屋距上次交易是否满五年。

4.出售房屋是否有共有权人。

5.房屋是否存在抵押。

6.房屋是否已经出租。

三、订立定金协议

（一）定金不能写成订金、预付款或者保证金等。

（二）定金数额要恰当。

（三）定金的接受方应是产权人，而不是房产中介。

（四）应当书面说明交易房屋的全部状况。

四、参与制定存量房屋买卖合同

1、交易房屋基本状况，具体包括房屋位置、面积、产权证号、产权人、共有权人等。

2、房屋产权状况说明，要求卖方书面承诺房屋产权无查封、无债务纠纷，共有权人同意出售房屋，提供的材料齐全、真实、有效，可以办理权属过户、税务登记、贷款等与交易有关的各项事宜，并保证所售房屋符合国家及北京市房屋上市交易的政策规定。

3、房屋成交价格，应当明确该成交价格是否包括装饰装修、家具家电，公共维修基金款项。

4、付款方式，要说明是通过资金监管账户还是自行划转，是全款还是商业贷款（或公积金贷款），贷款没获银行批准或者贷款申请额度不够的处理办法是否明确，分批付款的次数和时间是否说清楚。

5、税费负担约定，要明确约定买卖各方应当承担的税费种类。

6、权属转移登记，也就是房产过户手续。

7、房屋交接，也就是交房问题，

8、违约责任，包括卖方逾期交房、逾期办理过户手续或者权属产生争议的违约处理。

五、起草补充协议

1、公共维修基金过户；

2、户口迁出的问题

六、协助办理贷款、过户以及房屋交接等手续

1、协助买方审核办理各项手续的法律文书。

2、提醒买方注意做好证据保留。

3、协助办理各项交接手续，不留后遗症。

（以上回答发布于2015-11-21，当前相关购房政策请以实际为准）

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❺ 北京房产纠纷，需要律师帮忙

为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。
本文系知名二手房交易律师靳双权原创，转载请注明出处。

案件介绍：
张子国系诉争房屋的所有权人，2005年6月23日，张子国和李威签订了《北京市二手房买卖合同》，双方在合同中约定：李威购买张子国拥有的位于北京市东城区的诉争房屋，房屋交易款45万……同时双方在合同中约定在房屋产权交割完毕前，买卖双方不得以任何理由更该房屋交易价格；不能以任何理由取消房屋交易。2006年2月12日，张子国和李威签订了《补充协议》，双方在该协议中约定因国家政策原因诉争房屋暂时不能过户，经双方协商先将购房款全额45万元全部结清，待政策明确后在办理过户手续。当日，李威支付了购房款45万。
后李威的配偶王曼春于2006年将诉争房屋出售给了宋帆，双方协商一致诉争房屋以38万元的价格转让，宋帆先支付31万，余款7万待过户时支付。2006年2月6日，宋帆向王曼春支付了购房款25万，2006年3于17日又支付了购房款6万，王曼春对此出具了收条。随后，王曼春将诉争房屋交付给了宋帆使用，张子国将诉争房屋的所有权证书交给了宋帆。同时双方变更了其他相关手续。出售该房屋给宋帆时，该房屋仍未具备上市交易条件。
2014年4月，该房屋具备了上市交易条件，宋帆找到了李威和林秀英要求过户，但由于双方之间存在矛盾，过户事宜未能达成一致。
随机宋帆将李威起诉至法院，并将林秀英列为第三人，诉请法院判令李威和林秀英配合其办理诉争房屋所有权转移登记手续，将诉争房屋过户至自己名下。

审理经过：
庭审中，法院查明王曼春在2006年出具了两收条。第一张为2006年2月6日，第二张伟2006年2月17日，两张借条的分别为：收到宋帆房款25万元，王曼春2006年2月6日；收到宋帆房款6万元，2006年2月17日。同日，其又出具一份收条，内容为：今收到宋帆诉争房屋购房款31万元，该房屋总价为31万元。收款人王曼春，2006年2月17日。
王曼春认可上述收条均系其签署，且收到了宋帆支付的31万，但表示双方并没有签署房屋买卖合同。宋帆则表示双方没有签署房屋买卖合同，但递交了诉争房屋的房产证。李威、张子国和王曼春则表示该房屋产权证书已经作废，并提交了张子国2010年通过挂失取得的诉争房屋房产证原件。宋帆对此表示认可，关于没有支付的7万元，宋帆则表示双方口头协商在过户时再支付剩余款项，现在他表示随时可以支付该款项。李威、王曼春对此不予认可。
宋帆提交了张子国书写的收取宋帆诉争房屋2010年到2011年及2014年11月到2015年2月供暖费的收条。张子国对上述收条予以认可。随后宋帆有提交了落款为张子国的收到宋帆2006年到2010年供暖费收条复印件，张子国对此不予认可，提出上述期间的供暖费系自己缴纳，但就其主张为提供相应的证据加以证明。
庭审中，王曼春和李威表示李威一开始对王曼春出售诉争房屋不知情，李威是在王曼春收取购房款之后才知道她将诉争房屋出售给了宋帆，李威并不同意出售诉争房屋，他曾经因为要求宋帆腾房的事情和宋帆发生过冲突。宋帆则表示李威参与了诉争房屋的买卖交易过程，同时宋帆提交了王曼春代李威签署的租房合同原件、李威签署的物品清单原件以及李威得身份证复印件，以此证明李威租赁了案外房屋104号房屋，并且实际参与了诉争房屋的交易全过程。王曼春和李威则表示认可证据，但不认可李威租赁房屋就是参与了卖房。
在法院庭审中，证人张衡出庭作证，证明其与宋帆、王曼春是好友，2005年左右宋帆想在北京买二手房，当时王曼春是房屋中介人员，所以就给王曼春打电话说明了情况，王曼春就带着她和宋帆看了几处房子，其中有次带着王曼春的家里，当时李威也在家，王曼春提出楼上有一套房子，并和李威说把他们的房子卖给宋帆，李威当时说可以，就和两人看房，当时两人商量房款31万，等房东回来后在给5万就办手续。随后宋帆把钱给了王曼春。宋帆表示认可证人证言且证明了李威对出售诉争房屋是知情的。
法院经审理得知该房屋具备上市交易条件，经询问得知宋帆非京籍且没有达到连续5年以上的在京缴纳社保或个人所得税的记录以及北京市工作居住证。

审判结果：
北京市东城区人民法院经审理后判决：
一、张子国于判决生效后七日内协助李威将诉争房屋过户至李威名下；
二、李威在取得上述房屋所有权证书后七日内协助宋帆将诉争房屋过户至宋帆名下，同时宋帆将余款5万元给付李威。

一审判决之后，李威不服上诉，二审法院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。

知名二手房交易律师靳双权案件点评：
知名二手房交易律师靳双权认为，本案双方所争议的焦点在于合同是否成立。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。”
本案中被告李威在购房后并未居住使用诉争房屋，其还租赁了该房屋所在楼的另一件房屋，并在该房屋内居住。其主张对王曼春出售诉争房屋不知情的说法不能成立。
第一，李威在购房后对该房屋长期“不闻不问”不符合常理；第二，2010年李威已经知道诉争房屋被出售且已经被宋帆居住之后认为提起诉讼，并且其在庭审中的陈述也无法佐证他对王曼春售房一事不知情。然而，即使事实真如李威所说他不知道王曼春出售诉争房屋的事情，王曼春出售诉争房屋构成了无权处分，也不能认定诉争房屋的买卖合同是无效的。因此无声所提出的他对诉争房屋买卖不知情的说法不能导致对合同效力的否认。
宋帆在庭审中所提交的证据及其居住在诉争房屋内的客观事实可以证明，宋帆和王曼春之间的买卖合同关系已经成立。李威在知道宋帆居住诉争房屋的情况下部提出诉讼，更加可以证明他本来就和王曼春一同出售了诉争房屋，或者对王曼春出售诉争房屋的合同予以追认。不论如何，房屋买卖合同都是成立的。
因该合同的设立并未违反法律强制性规定，所以该合同合法有效。本案中第三人主张解除合同，但及时解除合同，也是由王曼春作为无权处分人和宋帆形成事实上的买卖合同关系，而第三人主张解除，也是证明了其与无声之间的合同是有效合同，而法院的处理结果和最终处理结果也是一样的。
按照房屋买卖合同的交易习惯及一般规定，买受人有支付对价款的义务，出卖人有交付房屋并协助办理过户的义务。因该房屋系不动产，我国不动产交易需要进行登记方式完成交付，因此宋帆起诉要求协助办理过户手续，于法有据，法院应当对其请求予以支持。
因该合同成立时间早于2011年2月17日且为二次转让，法院判决产权人将所有权先行过户到李威名下再由李威过户到宋帆名下的判决结果，符合法律规定，是正确的。
综上，法院的判决是正确的。

律师提示：
二手房交易纠纷律师靳双权提示各位阅读到此文的当事人，像房屋交易这类大额财产交易，在签订合同、约定履约期限及其他相关事宜时一定要谨慎，多去了解一些相关的购房政策，如果遇到不知道的一定要咨询相关的专业人士，以此来避免日后发生纠纷。
当然，如果您遇到了纠纷，也不要着急，一定要第一时间保留好双方之间的往来信件、函件及短信等有关的证据，第一时间找到一位资深的专业房地产律师，以期最大限度的保护自身合法权益不受侵害。
靳双权律师曾于2016年2月15日接受了新浪二手房节目的采访，如果您想了解有关二手房买卖中可能存在的风险及其他相关问题，建议您可以搜索“3·15特别节目：大律师告诉你二手房买卖小心哪些‘猴赛雷’”来了解更多资讯。

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