天地正律师事务所

① 诚意金、订金、定金　哪个才能退

我们买房过程中常常会遇到诚意金、订金和定金，还有不少开发商或中介机构将其包装成服务费等。甚至有销售人员为促成交易，故意将订金写成定金，有不少市民质疑，究竟这“三金”哪个能退哪个不能退呢?遇到相关事件又该怎么办?

市民吴女士(化名)2014年5月1日经人介绍认识了大沥汇豪嘉园的销售员，并在该销售员的鼓动下签了认购协议书，并交纳了2万元的定金，同时签了用公积金贷款购房协议。5月31日吴女士前往售楼部支付部分款项时，该销售员告知开发商要办理公积金贷款就要多交总房款的2%。吴女士不同意，要求退房。但销售员表示，不交2%的费用，不买房就是违约，定金无法拿回。经过多次交涉，开发商同意不再收2%的公积金费用，但称要等找到合作银行再办理公积金贷款，否则不退定金。吴女士坚持要退房，由此投诉到了消委会。吴小姐同时提出疑惑，协议中设定了购房者交纳首付款的最后期限，若期限后仍未能退房，购房者是否会被认定违约?

律师点评：

据广东天地正律师事务所律师魏艳解释，《合同法》第115条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当*作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

从上述案例可以看出，吴女士与开发商签订购房协议后，定金已转为购房款。在认购书及购房协议未约定“购房者办理公积金贷款就要多交总房款的2%”的情况下，开发商要求吴女士支付该费用没有依据。但吴女士是否可要求退房及退还定金(已付款)，可能需要考察本案是否符合法律规定及购房协议约定的解除条件作进一步判断。

至于吴女士超出购房协议约定期限未支付购房款，此应已构成违约。但其可以开发商乱收费为由提出合理的抗辩。

购房提醒：诚意金、订金

如无特别约定都能退

我们买房过程中常常会遇到诚意金、订金和定金，不少市民质疑，究竟这“三金”哪个能退哪个不能退呢?广东天地正律师事务所魏艳律师提醒：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因此，如因双方未能就合同条款协商一致等不可归责于双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，定金可以退还。

除定金外的诚意金、订金等，如双方未约定诚意金、订金为定金性质，且双方对诚意金、订金无其他处理约定的，在因购房者原因导致未能签约的情况下，诚意金、订金也可以要求退还。

而购房者缴纳定金后对合同条款提出异议，只要购房者履行了与开发商协商沟通合同条款的义务，因合同条款协商不了无法签约，此属于前述不可归责于当事人双方的事由，购房者也是可以退定的。建议市民在缴纳定金前仔细阅读相关条款，分清订金、诚意金、定金等的性质。

（以上回答发布于2017-03-15，当前相关购房政策请以实际为准）

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广东为正律师事务所的统一社会信用代码/注册号是31440000714792345A，企业法人陈奕明，目前企业处于开业状态。

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