吴晓峰律师

① 政府的房地产优惠政策。我条件都满足。可是房地产商让找政府。政府让找房地产商。就是拿不到。怎么办

有不少消费者质疑:房价上涨过快，还不是开发商惹的祸?其实，房价快速上涨因素很多，而一些开发商也深感忧虑。王石、潘石屹等全国知名开发商也纷纷发表言论，为平抑房价出谋划策。
那么，省会郑州市主流的开发商是如何看待房价问题，为房价稳定他们又有何建言?连日来，记者采访了居易国际、正商、鑫苑、新长城以及外来开发商代表北京泰益德等企业负责人。
□记者王爽文杜小伟图
房价上涨快开发商担忧
“5月份，郑州房价涨了305元/平方米。”这个消息不胫而走，引起了各方关注。郑州市政府对此高度重视，市房管局作出了涨价原因的解释，下一步将会采取措施稳定房价。
那么，开发商对房价上涨持什么态度呢?
“作为一个房地产从业者，希望‘稳定’房价，其实也是希望房地产市场能够长期稳定发展。”居易国际集团品牌管理中心总经理白羽观点鲜明。
她说，早在2003年，居易国际高层就不断在各种公众场合提出:不希望房价过快上涨。2005年，国家开始针对过热的房地产市场进行“整顿”，宏观调控政策不断出台，一些短视、急功近利、专业能力差的开发商也终于在这场“洗礼”中倒下了。那么，如果现在房价还一味向上蹿，更严厉的政策肯定还会出台，这并不是开发商想看到的。
“不希望房价快速上涨!”郑州新长城房地产开发公司总经理宋革委同样认为。
宋革委说，客观地讲，随着经济的发展、人们收入的增加和社会保障制度的完善，人们对未来担忧的事情在减少，加上对房价的预期，郑州房价上涨是正常的。但房价过快上涨，超过了人们的消费能力，增加了恐慌性购房人数，这种“虚伪、不真实”的供求关系，反过来又助推了房价上涨，这是一种恶性循环。这是对经济发展的透支，也是对消费能力的透支。
对于房价上涨过快，全国知名地产商也多为担忧。
最近，万科董事长王石发表言论指出，万科自喻为房地产的领跑者，但绝不做价格的领跑者，不能年底交付的房子设计的户型、地价、建筑成本没有任何改变，房价却较年初增加了20%，这样做就是在透支品牌，当房地产泡沫破裂的时候，市场就会惩罚你。
SOHO中国有限公司董事长潘石屹也在博客中撰文说:房价上涨过快和空置率过高，这看似互相矛盾的两种现象在我们的一些城市中却共同存在着。这也许就是房地产市场面临的最重要问题。
泡沫总有破灭的一天
正商地产联盟副总裁关树茂认为，看待房价问题，不仅要横向看，还要纵向看。
他注意到，5月份的数据，全市商品住宅销售5353套，较上月增幅下降了11.94%，商品住宅销售面积58.19万平方米，较上月增幅下降了16.84%，商品住宅销售均价为3573元/平方米，较上月增幅为9.33%。
除了一个房价，销售面积及套数都在下降。
关树茂还说，从郑州市房产网统计数字来看，去年商品房销售最多时为8000多套/月，平均6000多套/月;今年1~5月销售5000多套/月，由于90平方米户型政策的落实，销售面积也在下降。
“这个数字说明了房子实际上没有卖动，而不是卖得很好!”关树茂分析。
他说，一些开发公司盲目涨价，比如说，有的企业以前拿到一块地，现在来开发，会按照现在的地价来计算房价，旁边项目房价涨，其也会跟着涨。实际上，从一块土地的银行贷款利率、人力成本等一些价格自然增长因素，无论怎么涨，也涨不到今天这个房价水平。
有些项目，看到身边的楼盘涨价，自己就盲目跟着涨，而销售额在下降，这时泡沫就出现了。
最近王石指出，中国房价涨得过快、升幅过大，当房地产的价格上升速度长期快过居民收入的增长速度时，泡沫就产生了。中国看到房地产泡沫给日本经济带来的危害，希望避免，这是中央政府一致为抑止房地产价格增长过快而出台政策的主要动机。
他说，有泡沫就有破灭的一天。
保障性住房，要切实能“保障”
那么该如何稳定房价，让房地产业健康发展?不识庐山真面目，只缘身在此山中。开发商能否跳出为房价稳定出谋划策呢?
当郑州房价高企，一些消费者望房兴叹时，社会保障性住房政策就成了万众瞩目的焦点。
郑州信和置业总经理徐益明建议，政府在经济适用房方面应加大力度，要和地方政府的业绩挂钩，这需要国家出台有关政策来建立一些激励机制。徐益明还说，城中村承担了廉租房的职责，现在大量城中村改造，一些租房户该怎么办?各级政府应主动承担建设廉租房的责任，要和绩效挂钩，和财税挂钩，建立激励机制，解决好住房供需关系。
河南鑫苑置业有限公司副总经理吴晓峰也持同一观点:进一步改进和规范经济适用房及廉租房制度，并加大建设力度，建立相应的激励机制。
白羽也说，经济适用房的投放量宜占年度住宅房地产开发总量的15%~20%。能购买经济适用房的人群应严格限定，要确立严格的程序和机制，并透明、公开、公正。避免有钱人住进经济适用房，而没钱人却享受不到优惠政策。
满足刚性需求，稳定房价
“在谈房价稳定发展时，我们还要客观地看到几个刚性购房需求。”中凯置业董事长杨帆认为，一是对居住升级换代的需求;二是城市化进程加快，“郑汴一体化”，接下来的“郑许一体化”，以及9城轻轨建设的即将实施，使郑州的首位度地位越来越明显，这会迎来一个购房高潮。
吴晓峰也认为，人口的增长住房需求、城市化进程加快、以及每年毕业的大学生留城等原因使对住宅的需求是刚性的。要稳定房价，就要增加房屋的供应量。房屋的供应量是由三个要素组成的:土地、资金和开发商。其中，土地的供应成为制约房地产市场中供应量最关键的因素。
杨帆说，土地方面，招牌挂后，成本上升，郑州三环之内已没有新增土地，建安、人力成本、税费等成为撬动房价的杠杆的新增因素。房地产业是资金密集型行业，具有高投入和高风险的特点，10个项目如果有一个项目赔了，那么就有可能造成资金链断裂，满盘皆输。
白羽也认为，地价的不断上涨在很大程度上促进房价上涨，因而政府应该考虑变通目前土地交易的拍卖形式，拍卖只会让土地的价格越拍越高，开发成本就越来越高，房价也必将上涨。另外，政府要加大土地的供应量，否则土地的稀缺也会导致开发商取得土地成本加大。
“关乎民生的二手房交易税费等应当适度减少。”宋革委说。
他认为，稳定房价，就要建立二手房市场，让房子这个商品以最大的可能性流通起来。一旦二手房市场建立起来，大量的二手房、旧房就可以上市交易，从而增加市场上房屋的供应量，上涨过快的房价就会得到一定程度的抑制。
要建立一个完善的二手房市场，需要减少而不是增加二手房交易环节的税费。现在二手房交易过程中的税费过高，已经高达交易额的10%，这就不利于二手房的流通。如果可能，也应该适当地增加物业税，比如第一套房子不征物业税，第二套、第三套房子再征物业税，这样有利于一些有空房的家庭把房子拿出来出售。
调整心态，对待房价
现在房价还在上涨的原因比较复杂，有供求矛盾，有人民币升值，有流动资金过剩，有缺少投资品，还有投机操作市场的因素。
“这需要政府、开发商、消费者调整心态，理性面对房价。”一位不愿透露姓名的开发商建议。
去年6月1日起实施的国办“37号文”的“70%”、“90平方米中小套型”，是调整住房结构比例，增加中小户型、中小价位的供应量力度。一段时间以来，结构调控演变成一场考验建筑设计者的游戏。现在很多建筑设计单位的重要工作内容之一，是如何帮助开发商规避小户型规定带来的影响。
“对于开发商来说，不要盲目跟风涨价。”一位业内专家提醒。在这里不得不再次提及王石。王石说，楼市泡沫破裂只是时间问题，也许是两三年，也许用不着那么长时间。而万科已经做好了应对楼市泡沫破裂的准备，包括在产品质量、产品研发、客户保障等各方面做到位。
万科不会做房价的领跑者，万科开发的房子价格没有泡沫，不会出现年底比年初价格大幅上升的情况，提价也会告诉原因。另外，即使楼市泡沫破灭，消费者还是需要住宅的，而万科无论什么时候都能提供消费者认可的住宅。
河南顺驰副总经理牛晓龙也认为，开发商也应该多配合政府的号召，与政府共同做好廉租房的落实工作。提倡比如新农村建设、经济适用房开发建设、郊区大盘的开发建设等，都是开发商应该着眼的发展方向。通过大量中低端房产的问世，进一步满足大多数市民的住房需求，改善市民的居住条件。
业内人士王顺中认为，开发商应该控制成本、保证质量、压低价位、回报社会、让利于民，这样才能打造出百姓喜爱的产品品牌和企业品牌。
对于消费者来说，也需要理性购房。天天喊着房价上涨，天天还去购房，大有“助纣为虐”之势。
郑州升龙置业总经理刘榕说，城市化进程过程中，有第一批、第二批、第三批进城的，但往往是刚刚毕业的大学生、刚刚进城的打工者，往往要和第一批进城者作住房比较。
正如潘石屹所说，一个刚参加工作的人如果想购买一套房，可能收入暂时与目前房价相差很大，甚至不吃不喝积攒几十年的工资收入也买不了一套新房。于是，大家对房地产行业就产生了许多的怨恨、失望，甚至因买不起房而产生绝望的情绪。
也有专家建议，身处资本时代，我们必须以另一种方式思考房地产价格:承认现实的约束，以及政府财力与规划方面的限制，反省减少供应抑制房价的政策，而后平心静气，将土地收益专款专用，更多地投入保障性住房，先让房地产价格有了稳定之锚，而后放开拓宽商品房市场的投融资与交易渠道，使之通畅。
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