朱晓锋律师
Ⅰ 《法制与经济》
法制与经济 09年中旬刊第7期部分文章目录
序号 篇名 作者 页码
1 安徽亳州特警支队长受贿放万人,多次强奸少女 王圣志;熊润频; 1-2
2 儿童机票价格高于成人诉讼案二审判决:原告败诉 潘莹; 2
3 西北政法大学提起学位授权争议行政复议第一案 王荣利; 3-4
4 李可染遗产纠纷尘埃落定,121件家属捐赠作品露面 路艳霞; 4
5 让消费者怀揣法律词典索赔很难 胡安东; 5
6 安徽淮南破传销大案,解救上万名受害者 邱青青; 6
7 我国刑法单位犯罪主体研究 吴彬; 7-8
8 农民工土地权利现状与保护研究 张波; 9-10
9 透视罗湖区女性犯罪新形势及其预防——以我院近三年办理的女性犯罪案件为视角 李银焕; 11-12+14
10 浅议片面共犯的基本类型 熊文彧; 13-14
11 被害人学谁制造了罪犯 回应博文“论犯罪被害人自身的被害原因——以性犯罪为例” 侯举; 15
12 校企合作共建实验室相关法律问题分析 程广超; 16-17+20
13 论我国民事执行难的原因及对策 马志强; 18-20
14 试论虚假广告产生的原因及其法律治理 吴星群; 21-22+24
15 对罗湖区故意伤害案件的分析研究 程歆; 23-24
16 关于军事行政诉讼制度设计的反思 史清文; 25-26
17 未成年人犯罪的原因分析及防范对策的研究 刘家珍; 27-28
18 我国澳门特别行政区律师权利保障制度初探 曲涛; 29-30
19 论我国公共秩序保留制度的立法缺陷及其完善 唐征玲; 31+35
20 试论我国内地与港、澳地区间仲裁裁决的相互承认和执行 王博; 32-35
序号 篇名 作者 页码
21 物主责任的归责原则 李阳桂; 36+38
22 论德治教育与法治教育的关系研究 王恒;冯伟; 37-38
23 中国法制史中法家思想的地位 王熠; 39-40
24 浅谈中国的法律信仰 曾丹; 41-42
25 合同诈骗罪非法占有目的探析 杨兵; 43
26 贪污贿赂犯罪的经济学分析 郑建伟; 44-45
27 土地承包经营权设立之请求权依据探析 陈东;陈栋; 46-47
28 中国高校法律援助制度分析 郑磊; 48
29 发展中国家视角下的ICSID管辖权研究 盖晓慧;韩洋; 49-50
30 宽严相济刑事司法政策——思想溯源与历史嬗变 刘力;宋佳; 51-53
31 论非营利性私车有偿拼车法律问题 林岚; 54-55
32 浅论经济法的基本原则 丁文昊; 56-57
33 浅议我国的“公诉转自诉”制度 刘长虹; 58-59
34 小产权房问题的法理分析——以哈贝马斯的交往行为理论为视角 达理纳嘉; 60-61
35 浅析我国侵犯商标权刑法保护范围之不足及完善 潘舫; 62+64
36 揭开事实的“面纱” 上官玉馨; 63-64
37 浅析我国旅游合同格式化的司法规制与行政规制 周炜;哈斯巴根; 65+67
38 论意思自治原则与撤销权的行使 李斌; 66-67
39 在消费者权益保护领域建立公益诉讼制度 于亮; 68-69
40 测谎结论在刑事诉讼中的运用 王真瑱; 70-71+73
序号 篇名 作者 页码
41 法律与文学的联袂 邱志强; 72-73
42 对《食品安全法》第96条“假一赔十”的法理分析 郭娟;蔡路; 74-75+77
43 大学生就业问题引发的法律思考 王恒;冯伟; 76-77
44 试论我国房地产登记制度的缺陷及完善 朱晓峰; 78
45 对外来务工人员适用不捕制度若干问题探讨 陈凯;朱友先; 79-80
46 著作权合理使用制度存在的一些问题及对策 杨特; 81-82
47 论完善人民法院庭审记录的同步显示 戴国梁; 83
48 职务犯罪嫌疑人之心理冲突与攻心谋略 陆建强; 84-85+87
49 离婚登记的法律探析 禹超颖; 86-87
50 维护市场交易公平的经济法制度体系 罗泽胜; 88-89+92
Ⅱ 房屋拆迁纠纷案例
2016年9月22日上午,山东省高级人民法院公开审理郑左民、张景义等12人诉兰陵县人民政府撤销房屋征收决定案件,值得注意的是这一起普通的行政诉讼竟然吸引了山东省17位副市长、33位省厅机关领导等约200多政府官员前来旁听,这个案子究竟是怎么回事?为什么会有这么多领导前来旁听。
据本案原告方承办律师王卫洲介绍,本案是一起具有典型意义的房屋案件,2015年8月18日,兰陵县人民政府发布《兰陵县人民政府房屋征收决定公告》(兰陵政征公告字2015第1号)决定将中兴居委片区定为棚户区并实施房屋征收,征收范围“东至文化路,南至顺和路,西至中兴路西侧和平居委民房,北至会宝路”其征收范围包含了原告的房屋和院落,原告认为被上诉人的行为明显违法,依法应当予以撤销,于是委托北京万典律师事务所律师王卫洲、夏涛代为提起行政诉讼。
图为王卫洲律师接受记者采访
万典律师代理意见全文如下:
关于彭艳、郑左民等12人诉兰陵县人民政府撤销房屋征收决定案件的代理意见
审判长、审判员:
北京万典律师事务所接受彭艳、郑左民、张景义等12人的委托,依法指派王卫洲、夏涛担任其诉兰陵县人民政府关于撤销房屋征收决定案件的代理人,经庭前研究案卷、分析案情及法庭调查,我已经比较全面和客观的掌握了本案的案情,现结合法律法规发表如下代理意见,请予以重视和参考:
第一焦点、一审判决认定事实,适用法律错误。
第一、关于认定事实错误的问题
1、一审对于双方证据采信理由没有作出陈述。
《法官行为规范》第五十一条普通程序案件的裁判文书对事实认定部分的叙述
(一)表述客观,逻辑严密,用词准确,避免使用明显的褒贬词汇;
(二)准确分析说明各方当事人提交证据采信与否的理由以及被采信的证据能够证明的事实;
(三)对证明责任、证据的证明力以及证明标准等问题应当进行合理解释。
一审中,被上诉人的证据疑点重重、在合法性关联性真实性上都不具备,但是一审竟然采纳了被上诉人的所有证据,代理人对于被上诉人的证据上诉人逐项质证,发表并提交了约5000字的质证意见,但一审判决对此没有作出任何解释,当然证据证明力、以及能够证明的事实也没有作出说明,明显违反法官行为规范,一审对证据的采信以及对事实的认定是错误的。
2、一审认定事实证据不足,事实不清。
首先:一审中关于被上诉人的《补偿安置方案征求意见稿》《征收补偿安置方案征求意见情况的公示》《补偿安置方案征求意见稿修改情况的公示》《中兴居委棚户区改造工程房屋摸底情况公示》等证据,被上诉人只是提供了文件本身,没有任何照片或视频或公证等予以证实这些材料已经张贴、公示,代理人认为文件本身不足以证明这些材料确实已经张贴公告、故被上诉人没有依法张贴公告,且被上诉人没有提供证据证明其已经张贴公告,依据《行政诉讼法》第34条应当视为没有证据。
关于被上诉人提交的音像资料,这些资料是在一审开庭当天提交的,上诉人根据行政诉讼法认为其超过举证期限,不予质证,该证据也没有进行播放和质证,一审竟然采纳,我认为违反《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》“第三十五条证据应当在法庭上出示,并经庭审质证。未经庭审质证的证据,不能作为定案的依据。“的规定。
其次:一审在“本院认为”部分,对“事实认定”做了扩大。
一审“事实认定”部分并没有认定被上诉人房屋征收符合“专项规划”,以及“对被征收房屋及房屋附属物进行调查登记,调查登记的范围包含已确权和未确权的房屋和附属物,并且被告已经将该调查结果予以公示“,因为被上诉人是没有证据的,但本院认为部分却对未查明事实作出认定,明显错误。
第二、一审适用法律错误的问题
一审根据(鲁政字【1997】97号)批复及《确定土地所有权和使用权使用权的若干规定》和《土地管理法实施条例》第二条第五项规定,以户口农转非为由认定涉案土地属于国有土地。
但国务院法制办公室、国土资源部作出关于对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第(五)项的解释意见(国法函[2005]36号文)内容如下:
各省、自治区、直辖市人民政府: 根据《行政法规制定程序条例》第三十一条的规定,经国务院批准,现对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第(五)项作如下解释: 一、该项规定,是指农村集体经济组织土地被依法征收后,其成员随土地征收已经全部转为城镇居民,该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。 二、本解释自公布之日起实施。
可见户口转变并不导致集体土地转为国有,还应当履行征收的法定程序,本案中兰陵县既没有给农民一分钱补偿,又没有要求农民向政府移交土地,土地仍然属于集体土地。
《临沂市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》已经废止,该规定与《国有土地上房屋征收与补偿条例》《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》相违背,属于违反上位法。
第二焦点:征收补偿方案及征求意见是否合法合理
第一、被上诉人征收补偿方案实体内容不合法,不合理。
一审认为被上诉人征收补偿方案合理合法,但一审判决仅仅从补偿方案的制定程序方面进行了形式性的审查,对实体内容没有进行审查,代理人认为房屋征收的主要争议即为征收补偿,征收补偿方案合实体内容、合法性应当作为征收决定案件重点审查内容,关于这一问题最高人民法院行政庭、山东省高级人民法院行政庭均在媒体发布:征收补偿方案问题“无论是有关征收决定的诉讼,还是有关补偿决定的诉讼,人民法院都要坚持程序审查和实质审查相结合的原则,”,一审的做法显然是错误的。
本案中征收补偿方案存在严重问题有如下几点:
1、补偿方案违法规定对土地和房屋分开补偿、操纵干预评估机构评估,限制被征收人的应得补偿。
《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十二条房地产价格评估机构应当按照相关标准规范,如实出具评估报告。任何单位和个人不得非法干预评估活动和评估结果。
《山东省房屋征收补偿条例》第十七条第二款被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
我们都知道,我国法律的一贯原则是“房随地、地随房,房屋土地不可分离”,如果房屋离开土地那么房屋就是砖头、瓦块、钢筋、水泥,仅仅是一些建筑材料,不会具有市场正常价值,而被上诉人的征收补偿方案(第(一)项第3、第(三)项第1等条款)规定对于被征收房屋和土地是将房屋的土地分开补偿的,这样直接导被征收房屋仅仅能够补偿房屋建筑成本价值,而不能获得市场价值。
这样的规定显然违反了《山东省房屋征收补偿条例》第十七条第二款“被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。”的规定;被上诉人做这样的方案,那么评估机构也只能按照房地分离的方式进行评估,这显然干涉评估机构的评估工作,
违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十二条关于禁止干涉、限制评估机构正常评估的规定。
2、对土地使用权的补偿予以限制,被征收房屋和产权调换房实行不同评估标准。
被上诉人补偿方案第五条第(一)项第2规定:“对于房屋建筑容积率大于1的土地使用权不予补偿,房屋建筑面积不足1.0的,宅基地面积减去应补偿建筑面积部分,按照评估机构评估价格补偿。”
这种规定的结果就是,被征收人的房屋凡是盖楼房的,其两层以上的房屋,只能获得成本价无法获得市场价,比如你100平方米土地,建筑物160平方米,那么这60平方米被征收人只能获得建筑成本价格,我们房屋的价值构成为建安成本、土地、区位、增值收益等多种因素构成,那我们被征收人的补偿是不是客观上减少了很多?
而被上诉人提供的产权调换房,均属于17层高层楼房,其容积率远远大于1,但却所有建筑物都包含土地使用权价值,都是按市场价。
代理人认为,这种对于被征收房屋和产权调换房实行不同的评估方法,明显违法,属于恶意限制被征收人应当获得的补偿,这样的方案也干扰了评估机构的正常评估。
3、将停工补助费按照最低标准,不符合被征收人实际损失情况。
被上诉人补偿方案中第八条第四项第1关于停业补助费的规定为按照按照1300元/人/月,这是《山东省人民政府关于公布全省最低工资标准的通知》确定的临沂市最低工资标准,而实际上被征收人中员工工资均在3000元/月以上,政府作此规定限制被征收人的正常收入,明显侵害权益,应当根据其实际工资计算。
4、高层公摊的价格问题
《临沂市房屋征收补偿暂行规定》:“高层安置优惠。原则上安置房屋套内面积不低于被征收房屋的套内面积,满足原套内面积所增加的公摊面积按建安成本价计算,再增加的建筑面积按市场价计算;套内面积不足部分按货币补偿价格找回差价。”
建安成本价即重置价,根据临沂市人民政府临政办发[2015]29号文件《临沂市人民政府关于调整青苗及地上附着物征收补偿标准的通知》,住宅楼的重置价为800-1200元/㎡,本案中,被上诉人的安置房为高层,但公摊部分按照1800元/㎡计算没有按照成本价格,而上诉人的房屋价格重置价只有400-500元/㎡,这个评估机构显然是受到了干涉,暗箱操作。
5、部分补偿标准由政府规定,违法。
被上诉人补偿方案规定:搬迁费由政府定价为8元/㎡,只有特殊设备才可以评估;装修为60元/㎡或30元/㎡。
违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款“被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。“的规定。
而对于住改非房屋,最高只能增加20%的补偿,且不给停产停业损失,也不合理,停产停业是客观存在的,应当补偿;而房屋增值应当参照增值收益法或市场比较法评估,给予其合理的价值补偿。
6、补偿方案欠缺重要内容。
被上诉人制定的补偿方案欠缺《山东省国有土地上房屋征收与补
偿条例》第十三条要求的被征收房屋基本情况、产权调换房屋的价值认定等因素,以及产权调换房土地是划拨土地、出让土地等与被征收人利益息息相关的因素。
第二、征收补偿方案没有依法征求公众意见。
1、没有履行征求公众意见的法定程序。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定:“房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”
第十一条市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
一审认为被上诉人公布了《征收补偿安置方案》征求意见稿,但该意见稿,并没有告知被征收人有发表意见的权利,发表意见的方式、渠道、、期限,这样的征求意见稿即使张贴也是没有任何意义的,被征收人无法发表意见。也许被上诉人认为其曾发布过《征求公众意见情况的通告》中告知了发表意见的权利,但该通告的发布时间为2015年5月11日,因被上诉人之前没有告知公众提出发表意见的权利和途径,故假设该通告存在的话,按照通告规定2015年5月16日截止,齐远远不足《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定的至少三十日。
另:被征收房屋基本情况、产权调换房屋的价值认定等因素、以及产权调换房土地是划拨土地、出让土地等与被征收人利益息息相关的因素等,甚至于在补偿安置方案中都没有写,更不能征求公众意见。这些问题都与被征收人利益有重大关系,但被征收人都无法发表任何意见。
听证没有公开举行,没有公示和通知程序。
专家论证会没有专家,纯属走形式
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条旧城改建项目听证由市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案,被上诉人提供的证据来看,是由征收办公室组织,而且也没有修改补偿方案,不符合规定。
听证之前没有以公告方式告知,所以政府是否组织听证、何时组织听证,被征收人不知道,属于秘密进行,没有知情权那么也就没有了参与权,违反《山东省行政程序规定》第三十三条“决策事项承办单位应当在听证会举行15日前公告下列事项:(一)举行听证会的时间、地点;(二)拟作出行政决策的内容、理由、依据和背景资料;三)申请参加听证会的时间、方式。”的规定。
一审认为,被上诉人召开专家论证会对征收补偿安置方案进行专
家论证,但专家论证参加人员都是什么人,县发改局、住建局、规划局、房产局、国土局、卞庄街道办事处等等吧,全部为县政府下属部门的工作人员,可以说没有一个人相关领域的专家,也没有一个也没有研究咨询机构人员,这些人有出具论证意见的资质和能力吗?这样的专家论证有什么意义?
另外仔细审查了一下,此论证报告中的依据:如占地面积、居民户数、宅基地数均与其他文件的数据不符合,且其所称有关征求意见的事项不存在。
《山东省行政程序规定》第三十条规定为“决策事项承办单位应当组织相关领域专家或者研究咨询机构,对重大行政决策方案进行必要性、可行性、科学性论证。专家论证意见应当作为政府决策的重要依据。”可见这个论证参与的程序、人员以及引用的数据全是违法和错误的,结果能正确吗?
3、一审认定没有根据。
这个征收补偿方案存在这么多严重的问题,而一审却认为被上诉人履行了征求公众意见的程序和听证程序,可见一审纯粹是走形式,庭审质证意见不予答复、辩论意见避重就轻、实体问题不予审查、程序上只看有无不看内容,这样的判决能够正确吗?我认为完全错误,不仅错在了表面上,而且错在骨髓里,一审法官欠缺法治精神。
第三焦点、征收程序是否合法
第一、没有对被征收房屋进行调查登记和公示。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定:“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”
《山东省国有土地上房屋征收补偿与补偿条例》第十五条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
1、被征收房屋调查登记结果必然错误。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条,确定征收范
围之后就应当发布暂停办理相关手续的通知,本案被告在2015年4月21日才发布通知,要求停止办理建设、工商等相关手续,而此时被上诉人所称的摸底调查已经实施完毕,发布停止办理相关手续的通知已经毫无意义,而通知之前征收范围内改建、扩建、加建也必然会会发生,摸底的结果显然不是最终结果,所以调查登记相当于没有履行,因为他没有调查最终的结果。
2、在作出《房屋征收决定》前,没有对征收范围内的房屋调查登记结果进行公示。
本次征收没有对被征收房屋调查登记结果公示,这严重影响了绝大多数被征收人补偿安置的权利,征收决定做出程序明显违法。被上诉人没有证据证实,应承担举证责任。
第二、在作出《房屋征收决定》前,没有对未经登记的建筑进行调查、认定和处理,程序违法。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定:“市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。
《山东省人民政府关于贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关问题的通知》第二条规定:“作出房屋征收决定前,市、县级人民政府应当组织规划、国土资源、住房城乡建设、城市管理和行政执法等部门对征收范围内未经登记的建筑物进行调查、认定和处理,并出具相关法律文书。”
本次征收区域因历史原因社会原因,存在大量未经登记的建筑,而被申请人没有对因历史社会原因形成的未经登记建筑做出认定,一律按照违章建筑给予对待,这严重影响了绝大多数被征收人补偿安置的权利,征收决定做出程序明显违法。
第三、不具有合法的社会稳定风险评估。
《国有土地上房屋征收补偿条例》第十二条“市、县级人民政府
作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。”
《山东省国有土地上房屋征收补偿条例》第十五条:市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当对房屋征收的合法性、合理性、可行性、可控性以及征收补偿费用保障、风险化解措施、应急处置预案等内容进行评估论证,形成社会稳定风险评估报告。社会稳定风险评估报告应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论。作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
《山东省行政程序规定》第二十九条决策事项承办单位应当对重大行政决策方案进行社会稳定、环境、经济等方面的风险评估;未经风险评估的,不得作出决策。
1、被上诉人的社会稳定风险评估没有经过县政府常务会议讨论决定,本案被征收人360多户,(当时生效的《临沂市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》规定:“一次性连片征收涉及300户以上或建筑面积3万㎡以上的,须经县(区)人民政府常务会议研究决定。涉及户数较少但情况特殊的,也需经同级人民政府常务会议研究决定。”)可见应当经县政府常务会议讨论决定,而本案中社会稳定风险评估没有经过县政府常务会议通过,被上诉人提交的会议纪要显示,常务会议并没有针对社会稳定风险问题进行决定、决策
2、被上诉人提供的社会稳定风险评估报告系信访局作出,信访局并非作出征收决定的市县人民政府,不具有主体资格,故属于无效文件。
第四焦点:征收是否符合规划和计划
第一、不符合四规划一计划,专项规划无证明文件。
《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条依照本条例第九条规定征收房屋的,由政府确定的建设项目组织实施单位向房屋征收部门提出启动房屋征收程序,说明房屋征收范围和符合公共利益的具体情形,并提交发展改革、国土资源、城乡规划等部门出具的建设项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的证明文件。
因保障性安居工程建设、旧城区改建需要征收房屋的,建设项目组织实施单位除提交前款规定的证明文件外,还应当提交发展改革部门出具的建设项目纳入国民经济和社会发展年度计划的证明文件。
本案中被上诉人提供的国土资源局证明、规划局证明仅仅是现有被征收房屋“占地面积180亩“”总建筑面积12万平方米”的情况。
这些证明文件对于棚户区改造工程是否符合土地利用总体规划、城乡规划并没有作出答复,但一审判决竟然对证据作出扩大解释。
特别是“专项规划”的规划的问题,人家被上诉人没有提供任何证据予以证明,依据《行政诉讼法》第34条应当视为没有证据,但是一审判决竟然认为其符合专项规划。
第五焦点、征收补偿安置资金是否专户、到位
第一、作出征收决定前补偿安置资金没有到位。
被上诉人提供补偿安置资金到位证明是一份由财政局证明国家金库兰陵支库存有2.3亿的证明,国家金库其实就是国库吗,根据《国家金库管理条例》,国库的职能就是管理国家财产、执行预算决算支出收入,说白了这2.3亿就是放在财政上的钱根本就没有往征收补偿专户划拨,这怎么能叫资金到位呢?这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第二款作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用的规定是截然相反的。
被上诉人连征收补偿专项账户都没有设立,一审法院竟然认为补偿安置资金足额到位,简直不可思议,一审的理由是什么吗?是绝大多数人已经签订协议,这其实是以结果来倒原因,相当于拿事后的补偿协议来证明前期的补偿决定合法,这违反行政诉讼证据证据证明原则,但即使如此也不符合专户储存,专款专用的规定,如果法院这么审案子,以后行政府征收都可以不设立征收补偿专项账户。
第二、安置房源不存在
该房源目前尚未取得国有土地使用权,以及相关建设施工的手续,之后土地是否能够开工建设具有不确定性;
规划部门并非房屋土地管理部门,无权单独出具房源证明;
根据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》“第二十四条第二款因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋;第二十六条第一款被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当直接配租、配售保障性住房,不再轮候。”的规定以及被告证据10《关于公布2015年城镇保障性安居工程任务分解落实项目(第一批)的通知》,应当在原址还迁。
以上代理意见,请予以充分考虑,谢谢。
代理人:王卫洲 ,北京万典律师 事务所
2016年9月22日
Ⅲ 商品房按揭贷款计息方式有哪几种
A 本息还款法VS本金还款法
友情提醒:本金还款法和本息还款法还款总额的差别,与还贷时间、借贷数额密切相关,想贷款买房的市民可根据相应公式计算后,自行选择还贷方式。
B 提前还贷:还是“本金法”省钱
有些市民在买房后,可能会提前还贷,那么,在这种情况下,哪种还款法省钱呢?具体情况,市民依旧可套用相应公式计算。在此,我们仍以贷款30万元、期限20年、月利率4.2‰来计算,可算出,依旧是本金还款法利息少。假如5年后,市民提前一次性还清贷款,根据本息还款法计算,5年中,已还本金49457元,已还利息69733元,需一次性付清所剩的本金250543元;根据本金还款法计算,5年中,已还本金75000元,已还利息66308元,再一次还款225000元就行了。两种还款方法比较之下,本金还款法所支付利息比本息还款法少3425元。
C 银行:合同不能更改
既然等额本金还款法比等额本息还款法在还款总额方面有那么大差距,那本息还款法能否更改为本金还款法呢?昨日,记者采访了个人商业住房贷款额度最大的工商银行。
在南京最早从事个人住房贷款的工商银行鼓楼支行业务经营部一位陈姓工作人员介绍,自 1995年工商鼓楼支行从事个人住房按揭贷款以来,一直采用的是等额本息还款法,本息还款既方便又简洁,不仅银行推荐这种方法,而且购房者也赞同这种方法。至于本息还款法能否改成本金还款法,到目前为止,银行还没有碰到这种事情;就是碰到了,因为购房者和银行之间已签订了贷款合同,而且合同已生效执行,肯定是无法更改的。其他一些银行的说法基本和工商银行鼓楼支行一致,即合同已生效,不能更改。
D 律师:银行有告知义务
同时,许多市民询问,他们的房贷是由房产公司代办的,他们只签了个字,根本不知道还款有两种方式,在这种情况下,房产公司应负什么样的责任?对此,南京同大律师事务所朱晓峰律师认为:购房者向开发商购买商品房需进行商业贷款时,通过开发商向银行贷款,开发商在购房者与银行借贷关系中,起到桥梁作用。作为开发商,虽不是贷款主体,对贷款合同不承担相应责任和义务,但在与购房者和银行沟通时,知晓商业还贷中两种还款方式,开发商应向购房者明示。
银行在与购房者签订的贷款合同中,明确规定两种还款法的利弊关系应有告知购房者的义务。在实际借贷关系中,银行违反这种告知义务,但目前我们国家有关法律中对违反这种义务还没有明文规定银行该承担什么责任,购房者该如何维护自己的合法利益,除非购房者在合同条款中写有相关约定内容。同时,在购房贷款合同中,如果出现重大误解或明显不公平的情况下,购房者可依据《合同法》要求银行撤消或变更相关条款,即变更还款方法
Ⅳ 按揭贷款的方式可以更改吗
还款方式一般很难改变,但是也有一些银行支持更改还款方式。你若是想改变还贷方式,可以提前一个月申请通知通知银行办理就行了,建议你采用递减方式更省利息。
比如建行的贷款方式可以更改,只要能够证明你的收入没有弱化,就能向建行提交还款方式变更。前提是前期还款记录是良好的,没有拖欠行为。银行同意变更后,还贷人与银行签订书面变更协议,还款方式变更前已还的利息是不退的。
(4)朱晓锋律师扩展阅读:
按揭贷款是指以按揭方式进行的一种贷款业务。如:住房按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。所谓按揭是指按揭人将房产产权转让按揭,受益人作为还贷保证人在按揭人还清贷款后,受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人,过程中按揭人享有使用权。
按揭买房贷款方式有以下几种:公积金贷款;商业贷款;组合贷款。
一、公积金贷款:
一般来说,住房公积金贷款是首选,目前5年以上贷款利率为3.25%;借款人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁,同时不得超过30年;贷款额度各地不同,例如北京夫妻、个人申请公积金贷款买房额度足高为120万;放款速度1-3个月,相比商业贷款慢一些。
二、商业贷款:
5年以上商业贷款利率为4.90%;借款人的贷款期限最长可以计算到借款人65周岁,同时不得超过30年;贷款额度最高不能超过总方价减去首付款部分,例如总方价100万,首付30万,那么贷款最高不能超过70万;办理商业按揭贷款时,从将产权证交给银行办理抵押到银行放款差不多需要2周时间,不同银行的进度可能会有不同。
三、组合贷款:
组合贷款利率,所贷款项中的商业性个人住房贷款部分按照个人住房贷款利率执行,公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款利率执行;商业性个人住房贷款部分按照商业贷款期限执行,公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款期限执行。
总的贷款额度不能超过总方价减去首付款部分,比如房屋总价100万,要贷款70万,但是公积金最高额度只有50万,那么剩余20万可以选择商业贷款,组合贷款总的贷款额度不得超过70万。由于涉及了公积金中心、银行等多个机构,放款速度也会慢一些,通常在2-3个月以上。
Ⅳ 《法制与经济》
〈法制与经济〉杂志是由广西日报社主管主办的省级综合性刊物,创办于1992年。
国际刊号: ISSN 1005-0183;国内刊号:CN 45-1188/D;邮发代号:48-71。
法制与经济 09年中旬刊第7期部分文章目录
序号 篇名 作者 页码
1 安徽亳州特警支队长受贿放万人,多次强奸少女 王圣志;熊润频; 1-2
2 儿童机票价格高于成人诉讼案二审判决:原告败诉 潘莹; 2
3 西北政法大学提起学位授权争议行政复议第一案 王荣利; 3-4
4 李可染遗产纠纷尘埃落定,121件家属捐赠作品露面 路艳霞; 4
5 让消费者怀揣法律词典索赔很难 胡安东; 5
6 安徽淮南破传销大案,解救上万名受害者 邱青青; 6
7 我国刑法单位犯罪主体研究 吴彬; 7-8
8 农民工土地权利现状与保护研究 张波; 9-10
9 透视罗湖区女性犯罪新形势及其预防——以我院近三年办理的女性犯罪案件为视角 李银焕; 11-12+14
10 浅议片面共犯的基本类型 熊文彧; 13-14
11 被害人学谁制造了罪犯 回应博文“论犯罪被害人自身的被害原因——以性犯罪为例” 侯举; 15
12 校企合作共建实验室相关法律问题分析 程广超; 16-17+20
13 论我国民事执行难的原因及对策 马志强; 18-20
14 试论虚假广告产生的原因及其法律治理 吴星群; 21-22+24
15 对罗湖区故意伤害案件的分析研究 程歆; 23-24
16 关于军事行政诉讼制度设计的反思 史清文; 25-26
17 未成年人犯罪的原因分析及防范对策的研究 刘家珍; 27-28
18 我国澳门特别行政区律师权利保障制度初探 曲涛; 29-30
19 论我国公共秩序保留制度的立法缺陷及其完善 唐征玲; 31+35
20 试论我国内地与港、澳地区间仲裁裁决的相互承认和执行 王博; 32-35
序号 篇名 作者 页码
21 物主责任的归责原则 李阳桂; 36+38
22 论德治教育与法治教育的关系研究 王恒;冯伟; 37-38
23 中国法制史中法家思想的地位 王熠; 39-40
24 浅谈中国的法律信仰 曾丹; 41-42
25 合同诈骗罪非法占有目的探析 杨兵; 43
26 贪污贿赂犯罪的经济学分析 郑建伟; 44-45
27 土地承包经营权设立之请求权依据探析 陈东;陈栋; 46-47
28 中国高校法律援助制度分析 郑磊; 48
29 发展中国家视角下的ICSID管辖权研究 盖晓慧;韩洋; 49-50
30 宽严相济刑事司法政策——思想溯源与历史嬗变 刘力;宋佳; 51-53
31 论非营利性私车有偿拼车法律问题 林岚; 54-55
32 浅论经济法的基本原则 丁文昊; 56-57
33 浅议我国的“公诉转自诉”制度 刘长虹; 58-59
34 小产权房问题的法理分析——以哈贝马斯的交往行为理论为视角 达理纳嘉; 60-61
35 浅析我国侵犯商标权刑法保护范围之不足及完善 潘舫; 62+64
36 揭开事实的“面纱” 上官玉馨; 63-64
37 浅析我国旅游合同格式化的司法规制与行政规制 周炜;哈斯巴根; 65+67
38 论意思自治原则与撤销权的行使 李斌; 66-67
39 在消费者权益保护领域建立公益诉讼制度 于亮; 68-69
40 测谎结论在刑事诉讼中的运用 王真瑱; 70-71+73
序号 篇名 作者 页码
41 法律与文学的联袂 邱志强; 72-73
42 对《食品安全法》第96条“假一赔十”的法理分析 郭娟;蔡路; 74-75+77
43 大学生就业问题引发的法律思考 王恒;冯伟; 76-77
44 试论我国房地产登记制度的缺陷及完善 朱晓峰; 78
45 对外来务工人员适用不捕制度若干问题探讨 陈凯;朱友先; 79-80
46 著作权合理使用制度存在的一些问题及对策 杨特; 81-82
47 论完善人民法院庭审记录的同步显示 戴国梁; 83
48 职务犯罪嫌疑人之心理冲突与攻心谋略 陆建强; 84-85+87
49 离婚登记的法律探析 禹超颖; 86-87
50 维护市场交易公平的经济法制度体系 罗泽胜; 88-89+92