雷涛律师

Ⅰ 购房者权益与银行抵押权发生冲突时如何处理

案例分析 http://www.szac.org/news_details.asp?newsid=510 如果说《担保法》的施行，让开发商难以再隐瞒其真实情况、将已经设立抵押的房屋预售给购房者，那么类似于本案的交易风险则无疑再次提醒购房者，虽然法律对有关购房者的权利给予了充分的保护，但购房者还需要对自己的权利倍加关注，才能够充分地防范房地产交易风险。因此，购房者在与房地产开发商签订购房合同的过程中，应当认清如下的内容。 1．正确认识抵押权，防范购房风险 由于购房者与房地产开发商签订商品房预售合同时，房屋尚在建造中，购房者的权利因没有产权证等相关权利凭证予以保障，而购房者又可能因为忽视商品房预售登记的效力和重要性，不主动要求办理预售登记，或者完全信任房地产开发商，由房地产开发商代为办理预售登记，所以在这一环节中经常会出现房地产开发商恶意违约，诸如“一房两售”、“先售再抵”、“先抵再售”的情形。由于购房者不知道在自己签订购房合同之前是否已有人就同一房屋签订了商品房预售合同，也不知道自己所预购的房屋是否已成为房地产开发商抵押给他人的抵押物，故当他人要实现抵押权时，或者房地产开发商与别的预购者履行合同时，预购房屋的购房者将不能实现自己的购房目的，甚至会由于房地产开发商卷款逃跑、下落不明而落得“屋财两空”的悲惨情景。虽然我国《担保法》第49条规定，抵押人转让抵押物的行为如未通知抵押权人或者未告知受让人，则合同无效。这一规定无疑能够对房地产开发商的行为有所制约，当发生这样的情况时，购房者可以依法要求确认商品房预售合同无效，并要求房地产开发商返还房款、承担相应的民事责任。但这样的规定，有时候并不能真正保护不知道房屋抵押情况的购房者的合法权益，也不能够真正保证抵押权人权利的顺利实现。因为对于抵押权人而言，重要的是获得抵押物的交换价值以担保债务履行，并非想获得抵押物本身，其要求主张预售合同无效对其本身并无益处。对于购房者而言，由于房价上涨等因素，其有时也并不愿意轻易主张合同无效，甚至有的购房者已经对房屋进行了装修并入住数年，返还房屋及返还房款的结果，可能对其将造成更大的损失。 据此，最高人民法院于2000年12月8日颁布了《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》），使得这一问题的处理方式更加灵活，更加有利于各方当事人之间权利的平衡。该《担保法解释》第67条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”该条款规定表明，在房地产开发商未告知抵押权人的情况下将房屋预售的，抵押权人可不主张预售合同无效，预售合同不影响抵押权人实现其抵押权，不论房屋预售还是房屋再转让到任何人手中，抵押权人都可以行使抵押权，以该房屋的变卖价款抵偿自己的债权。对于预购房屋的人而言，也不必一定主张预售合同无效，可以在取得房屋所有权的时候，代替房地产开发商清偿所负的债务，以消灭房屋之上的抵押权。当然，购房者可以直接将房款支付给抵押权人，如果其已经向房地产开发商支付了房款，可以就自己向抵押权人清偿房地产开发商的债务而向房地产开发商追偿。虽然这样做存在一定的风险，但对于上涨的房屋而言，亦可以尽量降低损失。 综上不难看出，在我国现行法律规定中，抵押权是具有优先性的权利，与预购房屋者的权利相比，抵押权是物权，比购房者享有的债权更为优先。当抵押权与商品房预售发生冲突时，预购房屋的购房者将承担较大的交易风险。因此，建议购房者在与房地产开发商签订购房合同之前，应对开发商承建的房屋进行调查，调查的内容可以集中在房屋的土地使用权是否抵押给第三人、房屋的所有权是否抵押给第三人，上述问题均会影响到购房者将来办理房屋产权证能否顺利取得的问题。 2．依法行使权利，制裁违法行为 在本案中，购房者购买的房屋已被开发商设定抵押权，这将会始终成为本案原告李天明实现其房屋完整权利的隐患。如果抵押权人享有的债权到期后可以实现，则房屋上的抵押权可以自然消灭，原告李天明与被告上海华普地产公司若就剩余房款履行完毕后即可办理相应的房屋产权。但如果抵押权人通过其他途径不能实现其债权时，法律将允许抵押权人通过处分该房屋并以该房屋的折价款抵偿自己债权的方法实现债权，届时原告李天明或者选择失去该房屋，或者向被告上海华普地产公司主张违约责任；或者为了得到房屋而依照前述《担保法解释》的规定向抵押权人支付房款，然后再向上海华普地产公司追偿。 由此可见，不论法律规定如何完善，市场交易的风险仍然无处不在，而要很好地避免类似本案的交易风险，最重要的仍是购房者重视自己的权利，注意交易风险的防范。故建议购房者在购房前应当全面了解房屋的情况，谨慎作出交易决定。签订预售合同之后，购房者应当积极主动地要求开发商将预售合同申请登记，并时时刻刻监督、提醒开发商尽快申请预售登记，以便对抗可能在预售合同签订之后产生的其他权利，从而保障自己的合法权利。若发生风险后，购房者也要积极迅速地寻求合法途径主张权利，尽量将损失减小到最小限度。 就本案出现的问题，最高人民法院于2003年5月7日发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于商品房交易中如何适用惩罚性赔偿的问题作出了明确规定。该司法解释规定了适用惩罚性赔偿的五种情况，包括：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人导致合同目的不能实现；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人导致合同目的不能实现；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事买；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，从而导致合同无效或者被撤销、解除的。以上几种情况，买受人除可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。这样做的意义，在于能够有效地制裁和遏制商品房买卖中的欺诈、恶意违约等严重损害市场交易安全的行为，维护守约方的合法权益，为商品房交易确立诚实守信的正常秩序。因此，如果发生了上述情形时，购房者应当积极地依法维护自己的权利。

Ⅱ 法律量刑的标准是什么

《中华人民共和国刑法》第三百八十四条规定：国家工作人员利用职务上的便利，挪用公款归个人使用，进行非法活动的，或者挪用公款数额较大、进行营利活动的，或者挪用公款数额较大、超过三个月未还的，是挪用公款罪，处五年以下有期徒刑或者拘役；情节严重的，处五年以上有期徒刑。挪用公款数额巨大不退还的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑。
另外根据《最高人民法院关于审理挪用公款案件具体应用法律若干问题的解释》的具体规定，第一条 刑法第三百八十四条规定的“挪用公款归个人使用”，包括挪用者本人使用或者给他人使用。
挪用公款给私有公司、私有企业使用的，属于挪用公款归个人使用。
第二条 对挪用公款罪，应区分三种不同情况予以认定：
(一)挪用公款归个人使用，数额较大、超过三个月未还的，构成挪用公款罪。
挪用正在生息或者需要支付利息的公款归个人使用，数额较大，超过三个月但在案发前全部归还本金的，可以从轻处罚或者免除处罚。给国家、集体造成的利息损失应予追缴。挪用公款数额巨大，超过三个月，案发前全部归还的，可以酌情从轻处罚。
(二)挪用公款数额较大，归个人进行营利活动的，构成挪用公款罪，不受挪用时间和是否归还的限制。在案发前部分或者全部归还本息的，可以从轻处罚；情节轻微的，可以免除处罚。
挪用公款存入银行、用于集资、购买股票、国债等，属于挪用公款进行营利活动。所获取的利息、收益等违法所得，应当追缴，但不计入挪用公款的数额。
另外根据该司法解释第三条之规定：挪用公款归个人使用，“数额较大、进行营利活动的”，或者“数额较大、超过三个月未还的”，以挪用公款一万元至三万元为“数额较大”的起点，以挪用公款十五万元至二十万元为“数额巨大”的起点。挪用公款“情节严重”，是指挪用公款数额巨大，或者数额虽未达到巨大，但挪用公款手段恶劣；多次挪用公款；因挪用公款严重影响生产、经营，造成严重损失等情形。
“挪用公款归个人使用，进行非法活动的”，以挪用公款五千元至一万元为追究刑事责任的数额起点。挪用公款五万元至十万元以上的，属于挪用公款归个人使用，进行非法活动“情节严重”的情形之一。挪用公款归个人使用，进行非法活动，情节严重的其他情形，按照本条第一款的规定执行。
各高级人民法院可以根据本地实际情况，按照本解释规定的数额幅度，确定本地区执行的具体数额标准，并报最高人民法院备案。
也就是说，在量刑上，法官的自由裁量权还是很大的。从你说的二百二十万来看，确实是“数目巨大”了，所以感觉该判决较为恰当。
另就补充提问的回答：数目巨大不退还的要判十年以上的，因为有了退还情节故判在十年以下，我前面就说过在这方面审判的法官有较大的自由裁量权，况且我毕竟没有对这个案子有个感性的了解，或许这个案子有一些例如群众反响比较恶劣，上级部门比较关注等等社会因素在内也会影响最终的判决结果。还有就是感觉你是在对该案是否应该上诉进行犹豫，我不知道你的身份所以无法对你进行某些建议，所以感觉这些事情还是当事人自己拿主意比较好。

Ⅲ 漳州出色医疗律师有哪些人

肖世贵律师、雷涛律师等。
肖世贵律师供职于福建南州律师事务所，擅长刑事辩护，交通事故， 婚姻家庭,劳动工伤, 农村土地，房地产及公司法律事务等纠纷的处理。肖世贵律师毕业于中南财经政法大学，硕士学位，具有深厚的理论功底、严密的逻辑思维、多样的办案技巧、精准的分析判断。多年的法律职业经历，积累了丰富的执业经验、树立了诚信敬业的形象。
法律服务要向专业化方向发展，医学律师便应运而生。所谓医学律师是指依法考取得国家律师资格、拥有法律知识并掌握医学知识的人。它首先是律师，是具有大学法律毕业文凭依法考取国家律师资格并注册执业的律师协会会员。同时还需要具有医学专业知识。医学律师不是一个固定的技术职称，而是律师在业务发展过程中形成的跨学科的专业服务类型。伤害案件中涉及医学鉴定，命案中的死因也涉及医学，医疗事故、交通事故、工伤以及各种各样的人身损害案件都涉及医学知识。

Ⅳ 建设工程实行工程招标投标的优越性有哪些

采用招标投标方式进行交易活动的最显著特征，是将竞争机制引入了交易过程，与采用供求双方 "一对一"直接交易等非竞争性的采购方式相比，具有明显的优越性，主要表现在：

(1)招标方通过各投标竞争者的报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、质量保障体系可靠、具有良好信誉的供应商、承包商作为中标者，与其签订采购合同，这显然有利于节省和合理使用采购资金，保证采购项目的质量。

(2)招标投标活动要求依照法定程序公开进行，有利于堵住采购活动中行贿受贿等腐败和不正当竞争行为的"黑洞"。

(3)有利于创造公平竞争的市场环境，促进企业间的公平竞争，采用招标投标的交易方式，对于供应商、承包商来说，只能通过在质量、价格、售后服务等方面展开竞争，以尽可能充分满足招标方的要求，取得商业机会，体现了在商机面前人人平等的原则。当然，招标采购与直接采购方式比较，也有其固有的缺陷，主要是招标投标程序复杂，费时较多，费用也较高。因此，有些采购标的物价值较低或采购时间紧迫的采购，不适宜采用招标投标方式。

Ⅳ 男子夺刀“反杀”入室敲诈者被判无期 ，为何12年后法院开庭再审

杨辉在庭审时一直辩称自己是“正当防卫”，但未被认定。2019年8月，在狱中服刑十余年后，杨辉提出了再审申诉，认为自己是正当防卫，2020年3月12日，大同中院作出了《再审决定书》。

杨辉的辩护律师对这起再审案件信心十足，他认为雷涛当时正在实施敲诈勒索等不法侵害的时候，杨辉的行为完全构成无限正当防卫。

Ⅵ 无效合同和可变更，可撤销的合同的区别

无效合同和可变更、可撤销合同本质的区别在于：
无效合同自成立以来，未曾生效过，因为法律对其作出了根本的否定性评价；

而可变更可撤销合同自成立以来一直是生效的，只是其中有些问题存在，法律赋予无过错方以撤销权，由此可以自己决定是否撤销。如果撤销，合同自始不生效，与无效合同一样；而决定不在合理时间内撤销（我国规定是一年），那么合同一直有效。

Ⅶ 建筑的包工合同是怎么样写

这个合同要根据你们的实际情况来写，因为建筑行业是个高利润、高风险的行业，要谨慎书写，并注意防范风险，具体细节内容很多，需要你提供相关信息才可以书写。
如需帮助请联系：河南建筑工程专业律师（雷涛）186
7311
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Ⅷ 建筑工程中哪些属于隐蔽工程

工程中那些属于隐蔽工程？如：建筑工程中，一般住宅基础因回填土覆盖，基础就属隐蔽工程。砌体经抹灰覆盖，这种砌体也叫隐蔽工程。楼地面垫层经面层施工覆盖也叫隐蔽工程。
装修工程中，吊顶的龙骨经面层施工后覆盖，龙骨叫隐蔽工程。基层板经面层覆盖，基层板也叫隐蔽工程。