房产律师徐斌
『壹』 别贸然验房收房！先搞清楚《竣工验收备案表》再说！
作为广大刚需一族，相信你跟研叔一样，从接到开发商收房通知书那一刻起，小心脏是既兴奋又忐忑。
收房流程是啥样的？
那天貌似请不了假，可以改天再去收房吗？
听说会有各种毛病啊，要不要请个专业验房师去？
……
研叔在搜索相关资料时，发现很多文章对查看两书一表都是一笔带过，具体细节也语焉不详。两书好说，因为收房的时候开发商会给我们；但这个《竣工验收备案表》大家往往不那么重视，熟不知这个表才是收房关键中的关键！这里，研叔把自己查找到的资料进行了汇总、整理，分享给需要的你。
一言以蔽之，对于我们广大购房者来说，没有这个表，就 办不了不动产证 ！
研叔找到一篇疑似某律师事务所为开发商提供法律咨询所写的 分析报告 （原文链接附后），里面提到：
各地区的竣工验收备案表可能形式不一样，有的地方甚至还有专门的网站可以查询备案表编号以及相关信息！
研叔希望你购买的楼盘不要搞那么多事，爽爽快快的把《竣工验收备案表》大方展示出来，那么我们和开发商都皆大欢喜，该验房验房，该收房收房。但林子大了，总会有一些坏鸟，不按常理出牌！
所以问题来了，
你可能会说，研叔你这不废话吗？你上面说了没有《竣工验收备案表》，连房产证都办不了，那我还去收个鬼的房啊！肯定要开发商把备案表办下来后，我再去收房啊！
这么说，对，也不对！因为这里面有很多种情况，各有各的门道！
研叔这里参考 房产律师徐斌在知乎的回答 做了如下梳理，因为原文太长，所以直接丢结论。（原文链接附后）
当今世道，很多时候房子要靠抢才买的到。相较于退不退房的糟心，你可能更担心退了房后还能不能上车，能不能买到其他房子。但研叔还是建议你慎重考虑，如果是房子的质量问题影响了开发商到政府备案，那这里面要看：一是质量问题有多严重，是否影响后期居住；二是开发商和相关部门之间的沟通处理是否到位，到底什么时候能拿到备案表，这样才不至于拖很久都没办法给房子办理房本。这里面还有一个心理问题，因为即使后期通过修补解决了，住在这个房子里很可能心里会非常膈应。
如果没有这些问题，那研叔恭喜你！这个房子要了，接下来就是什么时候收房的问题。
这个问题估计是困扰很多人去不去收房的关键问题，因为很多文章都写的一旦收了房，房子以后有什么问题就要自己来承担！但徐斌律师明确指出：
此外，两书一表其中的一书即《住宅质量保证书》中，也会明确写清楚保修事项。
很多时候我们买房根本没机会去仔细看合同，就是抢抢抢——签字交钱——买买买。回过头来要收房了，发现合同里竟然约定不收房等于违约！真是个bug级存在！
不要怕！徐斌律师说：
大多数情况下，实际交房的时间会晚于合同约定的交房时间。这里面有很多情况，譬如受这次新冠疫情的影响……而如果实际交房的时候，开发商仍没有取得竣工验收备案表，那么理论上我们可以拿到2笔违约金，研叔作了个图（可以点击图片放大查看）方便大家理解：
所以有一种说法，没有竣工验收备案表可以收房，只是拿不到交房到取得备案表那段时间的违约金。这种说法也是对的，就是图中的 违约金2 。
请注意，研叔的措辞是理论上。因为现实中合同约定的违约金都很低，譬如万分之一每天。而且还需要打官司去争取才能赢回来。如果你是像研叔这样的上班族，可能根本没有时间、也没有精力去跟开发商耗，最后赢了也就是几千块钱。从性价比来说，似乎低了一些~
他举了个例子，研叔期盼每一个刚需都不要遇到……说：
原文链接： https://www.housestudy.net/post/gao-qing-chu-jun-gong-yan-shou-bei-an-biao.html
引用链接
[1] 分析报告: http://www.grandall.com.cn/grandall-research-institute/legal-study/grandall-forum/140826151913.htm
[2] 房产律师徐斌在知乎的回答: https://www.hu.com/question/66722677/answer/245332578
『贰』 北京ONE开发商为什么野蛮收房
《华夏时报》记者注意到，承诺书中并没有提到“银行拒绝办理贷款”的原因，据了解，目前开发商购房合同普遍对于此条的约定，基本上是谁导致银行拒贷由谁担责。该承诺书仅强调了由购房者承担后果，却没有明确是否因购房者责任导致。
因无法网签，也无法走到贷款程序，已入住的业主们处境尴尬。开发商则表示，如果不交尾款，就必须取消合同，搬出房屋。有业主介绍，约有110余户业主面临同样的问题。
交了钱也拿不到房产证
“前两年开发商也催过业主交余款，但房子证件迟迟下不来，开发商承诺的网签和贷款也办不了，大家都不敢再交钱。开发商就威胁业主，要么交上钱接着住，要么取消合同退给首付款腾房。”业主表示。
随后，《华夏时报》记者以业主身份联系到了开发商的客服部门，对方表示，“这房子不属于你，你只交了30%的钱，而且你住了这么多年，开发商现在也要回款。春节前必须交上剩余房款，如果不交的话，我们这边有什么停电之类的‘措施’也是属于正常的。”
客服人员表示，补齐尾款后，会给购房者一张收据，并重新签署意向合同，替换最开始业主签的《合同》。记者问道，如果交齐房款后，开发商能否承诺办理网签和房产证的时间，上述客服人员表示：“这个承诺不了，只能说在能办第一时间就给你办了。”该客服人员承认，目前项目只有四个证件，《商品房预售许可证》还没办下来，开发商也一直在和通州市住建委对接，具体办不下来的原因不清楚。
记者查阅北京市通州区住房和城乡建设委员会的网站发现，北京实地房地产开发有限责任公司曾在2016年被通州区住房和城乡建设委员会进行过罚款的处罚，处罚事由是在未取得《商品房预售许可证》的情况下，擅自预售商品房。另据媒体此前报道，通州住建委工作人员表示，“至今仍未收到北京ONE项目办理《商品房预售许可证》的申请。”
对于《华夏时报》记者提出的，关于北京ONE商品房证件、房款问题后续如何处理、是否涉嫌殴打业主等问题，北京实地房地产开发有限责任公司并未做出正面回应。
逼走业主即可坐享房价翻番
对于北京ONE业主的遭遇，秦兵房产律师团律师徐斌表示，首先，开发商五证不全，而卖房时宣称证件齐全，这种行为明显是虚假宣传。现在开发商清退购房者，这属于开发商的强行毁约，开发商也没有权利去贴所谓的“封条”。
徐斌提道，在业主入住之前，开发商让业主签订的承诺书和补充协议，明显不利于业主权益的实现，而忽略了开发商应该承担的义务，属于霸王条款。但业主在签了补充协议之后，也并未按照协议交付相应款项，这就不算开发商单方面违约，业主也涉嫌违约。
徐斌还指出，开发商责令业主腾房，背后还有其经济利益。2013年的房价和现在相比，大概上涨了一倍，每一套就涉及几百万的金额。如果业主不堪其扰选择退房，开发商就可以独享房价上涨的红利。
据了解，1号楼的大多数业主在2013年和2014年购入房产，当时的市场价格在每平米两万左右，目前价格已经翻番，搜狐焦点网站1月31日发布的信息显示，该社区目前仅剩两套房源在售，户型面积为192平米左右，均价50000元/平米。多名业主进退两难，如果诉讼开发商的结果是合同无效，开发商退还首付款的话，当年的首付款已经远远不足以支付与北京ONE同等水平的房屋的价格。不起诉又面临开发商骚扰，如果付了尾款，却仍然拿不到房产证。
徐斌建议，业主要团结起来，对开发商提起诉讼。相关法律规定，如果开发商在没有取得预售许可证的情况下就进行房屋销售，涉及到诉讼的，法院应当判合同无效，购房者可以请求返还已付购房款及利息，申请赔偿房屋上涨的差价。
『叁』 大产权变小产权 购房者怎样规避产权风险
三河市大产权房变小产权房，买房的如何维权？没买房的如何规避这种产权风险？
不久之前，三河市 大产权房 变 小产权房 事件被爆出，很多 购房 者之前买的房子都不能办理落宗。不能办理落宗，房子就可能不能进行交易，之前办理的 房产证 也将变成一张废纸，甚至你连 不动产权证 都难以取得。究竟购房者该如何维权？怎样才能避免这种大产权变小产权情况的发生？
购房者该如何维权？
燕郊落宗事件并非个例，在推动 不动产登记 的过程中，很多地方都存在类似问题。购房者通过合法手续买到 房屋 ，房本上清楚写着 70年产权 住宅用地 ，后来却被告知房屋不能落宗，而陷入“落宗困境”。西南民商法学院教授、博士生导师侯国跃认为，购房人可以通过以下两种途径主张权利：
第一，向政府部门主张权利。 根据《诉讼法》《高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的规定，购房者对房屋登记行为不服可提起诉讼，房屋登记案件由房屋所在地人民法院管辖。另外，根据《诉讼法》与《复议法》，不动产登记机构不予办理登记时，购房者可提起复议。
第二，可以向 开发商 主张权利。 根据法律规定，如开发商不能依约为购房者办理房屋登记的，购房者可依据 商品房买卖合同 向开发商提起诉讼主张违约责任，同时，购房人还可以要求解除合同、退还房款。如果开发商在销售过程中未按规定公示相应信息、存在销售欺诈行为的，购房者则可诉请法院撤销商品房买卖合同，并要求开发商承担赔偿损失等民事责任。
长期从事 房地产 领域诉讼业务的上海镇平律师事务所合伙人徐斌也持同样的观点：“购房者可以主动要求政府对违法销售房屋的开发商进行处罚，也可以就此提起诉讼，推动政府依法处罚开发商。”
购房者怎样规避产权风险？
无论是买 新房 还是 买二手房 ，购房者在看房过程中应谨慎，除了看房子本身，还应关注房子的 土地 性质，具体可以按以下两种方法做：
1、向开发商索取相关资料
为避免这种情况再次出现，购房者在签订商品房买卖合同之前，可向开发商索取 建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证 、建设用地使用权证、 商品房预售许可证 等资料。对于二手房，可到当地 国土资源局 查询土地性质。
2、审查土地性质
购房者要注意审查资料的真伪及其与地块的对应关系，以明确房屋坐落土地的规划、用途、性质等情况，如果是住宅性质就没有问题，如果土地是工业性质，购房者就应该慎重购买。尽量避免因规划或土地问题不能办理不动产登记的法律风险。比如说开发商在拿地后更改土地属性的情况并不鲜见，其常见的手段便是以“文旅、休闲”、或者“工业园区”等名义拿地，再超标多建住宅，缩水 配套 ，购房者一定要鉴别清楚。
『肆』 全国金牌房产律师团队有哪些有没有推荐啊
我可以推荐上海秦兵律师事务所的徐斌律师和王晓飞律师你网络下，是我之前接触过的，业务方面很专业，是大佬级别的房产律师了。
『伍』 《千万别说你懂买房徐斌》pdf下载在线阅读全文，求百度网盘云资源
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简介：资深房产律师告诉你，房子应该这样买！从决定买房到正式入住，一本书帮你避开买房路上大小坑，让你买房没风险，省心省力又省钱！
『陆』 秦兵律师事务所的徐斌律师都办过哪些成功的案件
徐斌 徐斌律师， 秦兵 房产律师 团执行合伙人，兼任上海分所执行 主任。 2009年作为上海倒楼案律师团成员之一参与上海莲花河畔景苑（楼倒倒）案件的代理工作
『柒』 哪家的房产律师比较靠谱
我觉得比较靠谱的就是秦兵律师事务所，像徐斌这样专业的房产律师都是他们律师事务所的。网络上面有这方面的信息。
『捌』 哪里找上海房产律师口碑比较好的
上海老牌秦兵律师事务所的徐斌律师，他对房产案件非常擅长，通过他很放心，诉讼技巧很娴熟，这些网络都能找到。
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链接：
书名：千万别说你懂买房
作者：徐斌
豆瓣评分：8.1
出版社：中信出版集团
出版年份：2017-6-1
页数：272
内容简介：
这些问题你可能从来没想过，却绝对会碰到！
新楼盘vs二手房，买哪个更划算？遇到烂尾楼，购房者该怎么办？订金交了，业主突然涨价毁约，房子还能不能买？买房买到一半发现没有购房资格，如何拿回首付？交接手续都办好了，银行的贷款没有批下来，买房的钱去哪儿找？卖家的房子贷款没还完，拿了你的全款消失了，这种风险你考虑过吗？业主卖了房却不愿意迁走户口，留在这里占学区名额，这个难题怎么破？
从决定买房到正式入住，资深房产律师徐斌手把手教你分辨不同房屋的优缺点，破解常见的交易话术，争取有利条件，提醒你签约、交房的标准流程与重要细节，让你一次搞懂所有流程，轻轻松松买到心仪的好房子！
本书的作者徐斌是房产领域的知名律师，一般情况下，购房者都是出了事才想起来找律师，想到买房之前要咨询律师的，少之又少。在这本书中，徐斌律师从自己遇到的典型性案例入手，把复杂的买房流程一步步拆分，手把手教你小区怎么选、房子怎么看、合同怎么签，助你在每个环节精打细算、步步为营，避开买房路上大小坑。
作者简介：
徐斌，资深房产律师，秦兵房产律师团执行合伙人。
作为业主维权领域的专家，徐斌律师代理过上海莲花河畔景苑（楼倒倒）案、北京纳帕溪谷案、宁波青林湾案等代表性案件。在多年的实战中，徐斌律师帮遭遇烂尾楼的业主追回过购房款，帮面积缩水的业主争取过千万元差额赔偿，帮管理混乱的小区成立过业委会，帮办不下产权证的购房人办下了产权证。
另外，徐斌律师还是知乎法律、房地产领域优秀回答者，主讲的知乎Live《买房避坑指南》系列取得了广泛的影响力。
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资源链接：
链接：https://pan..com/s/1_5VqPRAwqfpafcaJAoStIw
书名：千万别说你懂买房
作者：徐斌
豆瓣评分：8.1
出版社：中信出版集团
出版年份：2017-6-1
页数：272
内容简介：这些问题你可能从来没想过，却绝对会碰到！
新楼盘vs二手房，买哪个更划算？遇到烂尾楼，购房者该怎么办？订金交了，业主突然涨价毁约，房子还能不能买？买房买到一半发现没有购房资格，如何拿回首付？交接手续都办好了，银行的贷款没有批下来，买房的钱去哪儿找？卖家的房子贷款没还完，拿了你的全款消失了，这种风险你考虑过吗？业主卖了房却不愿意迁走户口，留在这里占学区名额，这个难题怎么破？
从决定买房到正式入住，资深房产律师徐斌手把手教你分辨不同房屋的优缺点，破解常见的交易话术，争取有利条件，提醒你签约、交房的标准流程与重要细节，让你一次搞懂所有流程，轻轻松松买到心仪的好房子！
买房可能是大部分人一生中最大的一笔消费，需要考虑的地方自然很多：地理位置、学区、交通、绿化、朝向、景观、增值空间。自己的想法、另一半的需求、长辈的经验、专家的建议，再加上原本就沉重的房价，一切的一切，让买房之路显得尤为漫长而艰辛。当你大笔一挥，赌下未来数十年的贷款生活，只为有一个自己梦想中的家时，是否想过其中的法律风险？毕竟叫我们买房的人很多，教我们如何替自己选对房子的人却太少。
本书的作者徐斌是房产领域的知名律师，一般情况下，购房者都是出了事才想起来找律师，想到买房之前要咨询律师的，少之又少。在这本书中，徐斌律师从自己遇到的典型性案例入手，把复杂的买房流程一步步拆分，手把手教你小区怎么选、房子怎么看、合同怎么签，助你在每个环节精打细算、步步为营，避开买房路上大小坑。
买对房子，你将告别居无定所的日子，拥有自己的温馨小家。买错房子，你将错过本应属于你的美好人生。只有完全符合需求、真正“对”的房子，才能让你无惧房市的起起伏伏，都住得轻松自在！
作者简介：徐斌，资深房产律师，秦兵房产律师团执行合伙人。
作为业主维权领域的专家，徐斌律师代理过上海莲花河畔景苑（楼倒倒）案、北京纳帕溪谷案、宁波青林湾案等代表性案件。在多年的实战中，徐斌律师帮遭遇烂尾楼的业主追回过购房款，帮面积缩水的业主争取过千万元差额赔偿，帮管理混乱的小区成立过业委会，帮办不下产权证的购房人办下了产权证。
另外，徐斌律师还是知乎法律、房地产领域优秀回答者，主讲的知乎Live《买房避坑指南》系列取得了广泛的影响力。