上海律师姜涛

A. 办理退房都需要走哪些程序

在买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同。

商品房的买卖不同于其它日常生活消费品的买卖，因为其交易周期长，涉及资金量大，技术问题多，权利义务关系复杂，所以对程序要求比较严格。但因为这样或那样的原因，可能导致退房的情况出现。出现退房情况归集起来主要有四种原因：一是买方违约，二是卖方违约，三是双方都不违约，但双方就退房问题达成一致意见，四是双方都违约，但协商达不成一致意见。在买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同。下面简单介绍一下在购房的不同阶段出现退房情况时如何办理相关的手续

一、订金（定金或认购金）阶段

当购房者已交订金（定金或认购金），但还没有签订正式《商品房预售合同》的情况下：如果购房者已向卖方支付了订金（定金或认购金），但没有说明所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。

如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，最终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退。姜涛与刘桂林律师认为这种约定有违公平公正的原则，应属强迫交易的行为，这种情况如卖方拒不退还定金，购房者可直接向法院起诉，但《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。

二、已做预售登记阶段

买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。

如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。

（华龙网综合）

B. 赵氏孤儿扮演者

赵氏孤儿

《赵氏孤儿》，由陈凯歌执导，葛优、王学圻、黄晓明、范冰冰、海清、鲍国安、张丰毅、赵文卓、王瀚、赵文浩等人主演电影。改编自中国古典戏剧《赵氏孤儿》，主要讲述民间医生程婴在机缘巧合中卷入了赵氏的灭门事件，并用药箱将赵氏孤儿带出，免遭毒手。面对大奸臣屠岸贾的步步紧逼，程婴又与赵氏好友公孙杵臼上演苦肉计，故意告发公孙杵臼私藏赵氏孤儿，并且用自己的亲生儿子替代赵氏孤儿被屠岸贾杀死。而程婴因献“赵氏孤儿”被收为屠岸贾的门客，在最危险的地方忍辱负重地把赵氏孤儿抚养成人，最终报仇雪恨。

应采儿，台湾艺人，陈小春妻子。2000年，17岁的应采儿参加了美国华埠小姐选美比赛，并获得亚军。之后被向华强太太陈岚赏识，签约成为其旗下演员。当电影《全职杀手》要开拍时，中国星把应采儿带去试镜，被刘德华和反町隆史相中而出任片中第二女主角，从此开始其演艺生涯。

应采儿近期出演的电视剧：

2013年《赵氏孤儿案》饰： 庄姬

2012年《女人帮·妞儿》饰：SOSO

2012年《男人的战争》饰：杨白羽

王雨--饰演--赵武

王雨，毕业于中央戏剧学院02级表演系，青年演员。出生于1983年7月2日。在《誓言今生》中与王媛可演对手戏，演了一对母子，二人因戏结缘。喜欢唱歌和各种球类运动。2012年11月11日，末日光棍节上高调求婚王媛可，求婚成功。

王雨近期出演的电视剧：

2013年《放开我的手》饰：许泽浩

2012年《誓言今生》饰：黄晓阳

2012年《假如我是真的》饰：谢子添

2012年《画皮之真爱无悔》饰：浮生

2012年《姐姐立正向前走》饰：郝德

郑昊--饰演--晋景公

郑昊，中国人民解放军空军政治部话剧团军人、演员。曾参演多部影视，主要获奖作品：《我的父亲母亲》获柏林国际电影节最佳影片“银熊”奖;百花奖'最佳影片'奖等多项国际大奖。《人子》获"五个一工程"奖。《穿越丛林》自编自演并获：“鲁迅文学”奖。

郑昊近期出演的电视剧：

2013年《赵氏孤儿案》饰：晋景公

2012年《心术》饰：钢丝男

2012年《长沙保卫战》

一真--饰演--韩厥

一真，别名： 姜涛。 籍贯： 山东青岛 。中国内地影视演员。代表作品： 《成吉思汗》《雪豹》《赤壁》

一真近期出演的电视剧：

2013年《赵氏孤儿案》饰：韩厥

2012年《火流星》饰：马长峰

2012年《土楼里的女人》饰：二蛮头

2012年《猎狼》饰：孙长安

2012年《新神探联盟》饰：阿洛

侯长荣--饰演--到满

侯长荣，1960年生于扬州。中共党员，一级演员，中国戏剧家协会会员，江苏省戏剧家协会会员。1978年毕业于毕业于江苏省戏剧学校，专工小生，扬剧金派传人。

侯长荣近期出演的电视剧：

2011年《长白山下我的家》

2011年《步步杀机》饰：罗成

2012年《隐婚日记》饰：何琪父亲

2012年《城市恋人》饰：徐福将

2013年《赵氏孤儿案》饰：到满

练束梅--饰演--宋香

练束梅，女，1983年10月生，江苏东台人。毕业院校于北京电影学院2001级表演系高职，出演过著名的电视剧《恰同学少年》中的陶斯咏一角，目前从事演艺工作。

练束梅近期出演的电视剧：

2013年《龙门镖局》饰：

2013年《武则天》饰：萧淑妃

2013年《我们的生活比蜜甜》饰：马玉英

2013年《皮五传奇》饰：孙孝姑

2013年《赵氏孤儿案》饰：宋香

徐露--饰演--孟姜

徐露，女，演员。曾在《情深深雨濛濛》中饰演“可云”一角，在《金粉世家》中身世凄惨的小怜。

徐露近期出演的电视剧：

2011年 《那样芬芳》饰：江建英

2012年 《哈尔滨往事之风雷动》饰：米拉

2012年 《新恋爱时代》饰：程蕙

2012年 《我家的春秋冬夏》饰：秦多多

2013年《赵氏孤儿案》饰：孟姜

2013年 《我的左手右手》饰：张冬梅

姬他--饰演--赵朔

姬他，毕业于北京电影学院99本科班，新晋实力小生。曾因在央视热播剧《在那遥远的地方》中饰演“方扬”一角被观众熟知，凭借热播剧《悬崖》和《风和日丽》、《你是我兄弟》而被大众喜爱。

姬他近期出演的电视剧：

2013年《七九河开》

2012年《风和日丽》饰：伍思民

2012年《赵氏孤儿案》饰：赵朔

2012年《我要当八路》饰：王顺民

赵氏孤儿案演员表(其他演员)

高旭阳--饰演--屠岸无姜

战菁一--饰演--湘灵

郭晓婷--饰演--草儿

李海兵--饰演--冉白

张译文--饰演--公孙忤臼

徐卫--饰演--离楼

C. 入住后想要退房该怎么办 哪些情况下可以退房

买房后，出现退房的情况可不少？有在交定金后退房的，也有在预售阶段、入住阶段甚至有在办理好房产证后退房的。那么，哪些情况下业主可以要求退房？退房流程又是怎样？不同阶段退房流程有何不同呢？

一、出现以下情况可以申请退房：

1、延期交付房屋。与开发商约定了交房时间，却一直没有等到交房入住的通知。根据现在《司法解释》的相关规定，开发商在经购房人催告后，在三个月的合理期限内，仍未履行的，则购房人有权要求开发商退房，并返还订金或支付的房款利息。

2、合同无效。合同无效的原因多由于开发商的手续不全，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。 如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。

3、开发商未经购房人同意擅自变更设计。在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定，要求开发商退房。

4、房屋面积误差超过3％。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3％，购房人可以提出退房并要求退赔利息。

5、房屋质量不合格影响使用。根据最新司法解释，因房屋质量问题影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

6、房子产权不清楚。如存在抵押、查封或其他经济纠纷 。

7、存在合同欺诈等其他问题的。开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，可起诉认定购房合同无效，要求退房。此外，造成购房合同无效的常见情形还有，开发商未取得预售许可；房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的；该房屋权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。

8、迟延办理房屋所有权登记。根据买卖合同约定或法律规定应当办理房屋所有权登记届满后超过一年，由于开发商的原因导致无法办理房屋所有权登记的。

9、按揭合同不能办理。因不归责于当事人双方的事由未能订立按揭合同，办理不下按揭贷款的。

10、在建工程转让。开发商欲转让在建工程，应书面通知购房者，购房者有权在接到通知之日起30日内要求退房。

二、退房有哪些程序？

在买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同。下面介绍一下在购房的不同阶段出现退房情况时如何办理相关的手续。

（一）订金（定金或认购金）阶段

当购房者已交订金(定金或认购金)，但还没有签订正式《商品房预售合同》的情况下：如果购房者已向卖方支付了订金(定金或认购金)，但没有说明所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。

如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，最终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退。姜涛与刘桂林律师认为，这种约定有违公平公正的原则，应属强迫交易的行为，这种情况如卖方拒不退还定金，购房者可直接向法院起诉，但《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。

（二）已做预售登记阶段

买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。

如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外，双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。

（三）入住阶段

在房屋竣工后，购房者已办理了入住手续，交了政府部门应收的税费之后，但房产证还没有办理下来之前退房的，这个阶段要求退房的一般都是购房者，大多是卖方违约。这个阶段除与上述第二个阶段要求一致外，还涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如卖方违约，装修损失应经过房地产评估机构评估，确定装修损失。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同，卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议，购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。

（四）房产证办理完毕阶段

房产证办理完毕之后，房屋的所有权已完成了转移，除非合同里有约定，否则一般情况下购房者是不能退房的。如果卖方已为购房者办理完毕房产证，但是卖方垫资，且合同有约定如购房者拒不按约定履行付款义务，卖方是可以提出解除合同的，要求购房者退房并承担相应的损失。这种情况需双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。

以上就是关于什么样情况下购房者可以退房，以及不同情况下退房流程的介绍。商品房的买卖不同于其他日常生活消费品的买卖，因其交易周期长，涉及资金量大，技术问题多，权利义务关系复杂，所以对程序要求比较严格。买房不易，退房更难，但如果出现上述情况，业主是可以要求退房的。

（以上回答发布于2016-01-06，当前相关购房政策请以实际为准）

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D. 2斤的称另外一面是半斤吗

4只梭子蟹不到2斤，可用来捆绑螃蟹的橡胶皮套便占了半斤！这哪是吃螃蟹，分明是吃皮套啊！”近日，市民吴女士拨打本报热线电话反映称，4只螃蟹带着的皮套就有将近半斤沉，这让她很不理解。

吴女士告诉记者，前几天，她到海鲜市场想买点螃蟹吃。一位摊主向吴女士推荐50元/斤的螃蟹。几经讲价，摊主最终同意以45元/斤的价格卖给她。于是，吴女士挑了4只螃蟹，总共花了80元钱。“当时我觉得这么贵的价格，螃蟹的质量应该没有问题，于是就放心买了。可是，谁能想到螃蟹确实没问题，但皮套却成了大问题！”吴女士无奈地说。

回到家后，吴女士和家人逐个将绑在螃蟹钳子上的皮套解下来准备下锅煮食，这时吴女士突然感觉份量有些不大对。仔细观察后她发现，用来捆绑螃蟹的皮套又宽又长。所有的皮套都解下来之后，用秤一称，接近半斤重！

“这哪是卖螃蟹，分明是卖皮套啊！在此，我想提醒广大市民在选购螃蟹时一定要多个‘心眼’，看清楚商家所用的皮套，不要再为不必要的皮套买单了！”吴女士提醒。

律师说法：

为此，记者咨询了沂蒙晚报特邀律师姜涛。姜涛表示，隐瞒商品实情、缺斤短两、拒绝消费者查看商品情况等，都属于侵犯消费者权益的行为。本次事件中，卖家隐瞒商品实情现象严重，已属欺诈消费者。消费者可以向消费者协会、市场监管部门反映情况以维护自己的利益。另外，市民应该拒绝购买该商品。

E. 游泳池游泳划伤了是谁的责任

游泳池的经营者有责任.“孩子游泳时脚底被泳池里的阶梯划伤，经营方却说受伤是自己不小心所致，与他们无关，这也太气人了。”18日，临沂市民刘先生拨打热线，反映了自己孩子的遭遇。据刘先生介绍，今年6月份，他在位于市区沂蒙路附近一游泳馆交了1000余元为孩子报名学习游泳，谁知前段时间，孩子却在学习中受伤。“当时孩子游经泳池的水下阶梯时，突然感觉脚被划了一下，上来一看，发现脚底被划了一道很长的口子，一直在流血。”刘先生说，发现该情况后，他赶紧带着孩子到医院进行了包扎，“发生这种情况，按说教练或者泳池管理人员应该及时过去看望，采取点措施，谁知孩子受伤后却没人管。”
刘先生告诉沂蒙晚报记者，出现这种情况，让他很是气愤。“孩子脚被阶梯划伤，和游泳馆的设施不健全肯定有直接关系。”刘先生告诉记者，事后，他返回游泳馆，与商家沟通协商赔偿事宜，但过程并不顺利，对方以孩子不小心为由，拒绝赔偿。“游泳馆经营方说孩子受伤是自己不小心，与他们无关。我就想咨询下，这种情况应该如何处理，游泳馆是否承担责任？”
对此，沂蒙晚报特邀律师姜涛称，根据相关规定，刘先生孩子到该游泳馆游泳，也就和该游泳馆建立了服务合同关系，游泳馆应当尽到保障游泳者在游泳馆游泳时人身财产不受侵害的义务。因此，如果游泳馆因经营场所存在瑕疵，导致消费者人身、财产受到损害，游泳馆的经营方不能逃避其法定的赔偿责任。
游泳池脚划伤怎么处理
1、游泳池脚划伤，需要及时的止血处理，一般都是使用纱布或者是明天来止血。
2、如果伤口不是很大，可以自行做消炎处理，一般都是对局部进行碘伏。
3、如果伤口比较大，建议去医院做缝合，缝合之后还要打破伤风疫苗。在恢复期间一定要安心静养，尽量减少走动。恢复期间划伤的部位不能沾水，否则会加大感染的风险。
法律依据：
《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释>
第六条从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。

F. 你知道办理退房都需要走哪些程序吗

在买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同。

商品房的买卖不同于其它日常生活消费品的买卖，因为其交易周期长，涉及资金量大，技术问题多，权利义务关系复杂，所以对程序要求比较严格。但因为这样或那样的原因，可能导致退房的情况出现。出现退房情况归集起来主要有四种原因：一是买方违约，二是卖方违约，三是双方都不违约，但双方就退房问题达成一致意见，四是双方都违约，但协商达不成一致意见。在买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同。下面简单介绍一下在购房的不同阶段出现退房情况时如何办理相关的手续

一、订金（定金或认购金）阶段

当购房者已交订金（定金或认购金），但还没有签订正式《商品房预售合同》的情况下：如果购房者已向卖方支付了订金（定金或认购金），但没有说明所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。

如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，最终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退。姜涛与刘桂林律师认为这种约定有违公平公正的原则，应属强迫交易的行为，这种情况如卖方拒不退还定金，购房者可直接向法院起诉，但《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。

二、已做预售登记阶段

买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。

如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。

G. 想请个民事律师，家住安徽合肥，哪个好啊

姜涛，上海建纬（合肥）律师事务所。