陈枝辉律师

『壹』 已经评估的抵押房产,终本后影响挂网拍卖吗

天同码是北京天同律师事务所借鉴英美判例法国家的“钥匙码”编码方式，收集、梳理、提炼司法判例的裁判规则，进而形成“中国钥匙码”的案例编码体系。《中国商事诉讼裁判规则》（中国钥匙码—天同码系列图书）已由天同律师事务所出品并公开发售。

本期天同码，案例来源于最高人民法院执行局编《执行工作指导》2018年第2辑（总第66辑）执行指导案例。

文/陈枝辉 天同律师事务所合伙人

【规则摘要】

1.评估报告有效期届满，并不影响后续执行拍卖程序
——评估报告仅系启动拍卖时确定保留价参考，进入拍卖程序后，评估报告有效期届满，原则上不影响后续拍卖程序。

2.拍卖未通知当事人，不当然引起网络司法拍卖撤销
——拍卖前未通知当事人，不属于严重违反拍卖程序且损害当事人或竞买人利益情形，故不能引起网络司法拍卖撤销。

3.先抵押后出租，执行标的上租赁权不能对抗抵押权
——执行标的上申请执行人抵押权设立在先，案外人租赁权成立在后，租赁权不能影响并对抗在先设立的抵押权实现。

4.是否超标的查封，应以评估结果作为主要参考依据
——判断保全查封不动产整体价值是否明显高于保全裁定载明金额时，可采取委托评估方式，以确定查封不动产价值。

5.就生效调解书履行问题达成协议，属执行和解性质
——当事人基于对生效法律文书履行问题而达成协议，应属执行和解协议性质，双方应按约定内容继续履行相应义务。

【规则详解】

1.评估报告有效期届满，并不影响后续执行拍卖程序
——评估报告仅系启动拍卖时确定保留价参考，进入拍卖程序后，评估报告有效期届满，原则上不影响后续拍卖程序。

标签：执行｜执行拍卖｜评估报告｜有效期

案情简介：2014年8月，银行依生效判决申请执行器材公司，法院据此查封了器材公司名下房地产。2014年10月20日，法院委托的评估公司作出评估报告，显示评估总价为1200万余元，同时报告显示“有效期1年”。法院按器材公司在案件诉讼程序中填写的送达地址确认书确认的地址，向器材公司送达了该评估报告。2015年1月6日，进行第一次拍卖，后又进行两次拍卖，均流拍。2016年1月，法院在淘宝网上以770万余元保留价公开变卖前述房地产，由开发公司竞买成交。嗣后，器材公司以法院未送达评估报告、依失效的评估报告变卖财产违反法定程序为由提出执行异议。

法院认为：①法院委托具有法定资质的评估公司对案涉房地产进行评估，法院按器材冲并公司在案件诉讼程序中填写的送达地址确认书确认的地址，向器材公司送达了评估报告散磨迹，符合最高人民法院《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第6条关于“当事人在送达地址确认书中确认的送达地址，适用于第一审程序、第二审程序和执行程序”规定，故器材公司主张法院未送达评估报告，剥夺其合法权益主张不能成立。②评估报告仅系启动拍卖时确定保留价的参考，进入拍卖程序后，评估报告有效期届满原则上不影响后续拍卖、变卖等程序。本案中，评估公司于2014年10月20日作出评估报告后，法院即于2015年1月6日以评估价为保留价进行了第一次拍卖，并未超过有效期，之后又进行了第二次、第三次拍卖及变卖，符合法定程序，器材公司关于评估报告已失效不能采用主张不能成立。裁定驳回器材公司异议。

实务要点：评估报告仅系启动拍卖时确定保留价的参考，进入拍卖程序后，评估报告有效期届满，原则上不影响后续拍卖、变卖等程序。

案例索游埋引：最高人民法院（2017）最高法执监438号“某器材公司与中国建设银行股份有限公司建湖支行、刘轩羽、黄思军执行监督案”，见《拍卖前未通知当事人等程序瑕疵能否引起网络司法拍卖撤销——江苏鑫磐道路器材有限公司执行申诉案评析》（孙超，最高院执行局；审判长于明，审判员杨春，代理审判员邱鹏），载《执行工作指导·案例分析》（201802/66:53）。

2.拍卖未通知当事人，不当然引起网络司法拍卖撤销
——拍卖前未通知当事人，不属于严重违反拍卖程序且损害当事人或竞买人利益情形，故不能引起网络司法拍卖撤销。

标签：执行｜执行拍卖｜程序瑕疵｜通知当事人

案情简介：2014年8月，银行依生效判决申请执行器材公司，法院据此查封了器材公司名下房地产。2014年10月20日，法院委托的评估公司作出评估报告，显示评估总价为1200万余元。法院按器材公司在案件诉讼程序中填写的送达地址确认书确认的地址，向器材公司送达了该评估报告。2015年1月6日，进行第一次拍卖，后又进行两次拍卖，均流拍。2016年1月，法院在淘宝网上以770万余元保留价公开变卖前述房地产，由开发公司竞买成交。嗣后，器材公司以评估价过低、法院未通知其参与拍卖违反法定程序为由提出执行异议。

法院认为：①器材公司在知晓法院选择评估机构情况下，因无证据证明器材公司曾在案涉房地产评估、拍卖过程中就评估程序及评估结论向法院提出异议。案涉房地产在淘宝网上经三次公开拍卖及一次公开变卖后才由开发公司竞买成交，说明该价格符合房地产真实市场价格，故器材公司关于案涉房地产评估价过低及法院低价处置财产主张，均缺乏事实依据。②虽然法院未能以个别通知方式通知器材公司参与竞买，但其已按最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第12条“网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在网络司法拍卖平台发布”规定，在市级日报、淘宝网上发布公告，并未限制器材公司参与竞买，器材公司亦未主张享有优先购买权等，且在淘宝网拍卖、变卖，能最大限度发现有意愿的竞买者即实现案涉房地产实际价值，故执行法院程序瑕疵不属于最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第21条规定的严重违反拍卖程序且损害当事人或竞买人利益情形，裁定驳回器材公司异议。

实务要点：拍卖前未通知当事人等程序瑕疵，不属于最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第21条规定的严重违反拍卖程序且损害当事人或竞买人利益情形，不能引起网络司法拍卖撤销。

案例索引：最高人民法院（2017）最高法执监438号“某器材公司与中国建设银行股份有限公司建湖支行、刘轩羽、黄思军执行监督案”，见《拍卖前未通知当事人等程序瑕疵能否引起网络司法拍卖撤销——江苏鑫磐道路器材有限公司执行申诉案评析》（孙超，最高院执行局；审判长于明，审判员杨春，代理审判员邱鹏），载《执行工作指导·案例分析》（201802/66:53）。

3.先抵押后出租，执行标的上租赁权不能对抗抵押权
——执行标的上申请执行人抵押权设立在先，案外人租赁权成立在后，租赁权不能影响并对抗在先设立的抵押权实现。

标签：执行｜抵押｜先抵押｜租赁权

案情简介：2013年1月，贸易公司以其房产向银行抵押借款1.2亿余元并办理登记。同年12月2日，贸易公司以前述房产再次抵押向洪某借款4500万元，亦办理登记。2013年12月16日，贸易公司将前述房产出租给实业公司。2015年，法院拍卖前述房产，评估价1.3亿余元，最终科技公司以8500万元竞买取得该房产，银行和洪某分别作为第一、第二顺序抵押权人实现相应债权。实业公司以其享有租赁权为由，提出案外人异议。

法院认为：①依《物权法》第190条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条、最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第66条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，法院不予支持。②案涉房产第一顺序抵押权人银行设立抵押权时间为2013年1月，第二顺序抵押权人洪某抵押权设立时间为2013年12月2日，并均办理了抵押权登记。实业公司提供的租赁合同显示，其签署该合同时间系2013年12月16日，可见，该租赁关系成立于抵押权后。依前述规定，抵押权人在实现抵押权时，抵押物上设立的租赁关系对买受人不具有约束力。执行过程中，案涉房产评估价为1.3亿余元，第一顺序抵押权人债权额为1.2亿余元，第二顺序抵押权人债权额为4500万元，执行标的价值尚不足以清偿抵押权，租赁权存在影响抵押权实现，执行标的最终以8500万余元成交结果亦印证该事实，故案涉房产租赁关系对抵押权实现存在影响，抵押权实现时，该租赁关系对买受人科技公司不具有约束力。银行作为抵押权人在另一执行案中，已就案涉房产拍卖款优先分配，该案与本案虽申请执行人不同，但均系对同一执行标的强制执行，对案涉房产执行而言，属执行竞合。基于执行标的同一性，科技公司作为该标的买受人，其在银行实现抵押权一案中请求承租人交付案涉房产抗辩，亦可在本案中主张。同时，实业公司是否在法院查封案涉房产前与贸易公司签订租赁合同并占有案涉房产问题，系事实认定问题，而非法律适用问题。实业公司对案涉房产租赁权成立于抵押权之后，且对抵押权实现存在影响，其租赁权不能对抗贸易公司请求交付案涉房产权利。判决驳回实业公司诉请。

实务要点：执行标的上申请执行人抵押权设立在先，案外人租赁权成立在后，如租赁权继续存在于拍卖财产上，对在先抵押权实现有影响的，法院应将租赁权除去后进行拍卖，即租赁权不能对抗在先设立的抵押权。

案例索引：最高人民法院（2016）最高法民申3536号“某实业公司与某科技公司等案外人执行异议之诉案”，见《案外人执行异议之诉中抵押权与租赁权的关系——再审申请人信德佳（厦门）实业有限公司与被申请人厦门金达昌科技有限公司、吴文冲、陈东毅、厦门市桥厢机械工业有限公司、厦门市忆辉贸易有限公司案外人执行异议之诉案评析》（乔宇，最高院执行局；审判长何东宁，代理审判员徐霖、乔宇），载《执行工作指导·案例分析》（201802/66:71）。

4.是否超标的查封，应以评估结果作为主要参考依据
——判断保全查封不动产整体价值是否明显高于保全裁定载明金额时，可采取委托评估方式，以确定查封不动产价值。

标签：执行｜超标的查封｜评估报告｜明显高于

案情简介：2016年，建筑公司依生效判决申请执行开发公司，法院裁定查封、冻结开发公司银行存款1200万余元及名下房产。开发公司以查封财产总价值远超申请保全的1.2亿元范围为由，提出执行异议。法院委托评估机构按异议审查时评估价格评估房产估价为1.7亿余元。

法院认为：①最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第15条规定：“人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割或严重减损其价值的除外。”据此，并结合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第21条第2款规定，人民法院发现查封的不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，应当对超标的保全的部分财产予以解封。在判断保全查封不动产的整体价值是否明显高于保全裁定载明金额时，因双方当事人争议较大，法院可采取对查封不动产委托评估方式确定查封资产价值。②本案中，法院对案涉查封财产委托评估，评估结果依法可作为判断查封资产价值主要参考依据。建筑安装成本仅系不动产总体成本一部分，不能完整反映不动产市场价值。同时，案涉不动产查封与异议审查阶段有一定时间间隔，在不动产价格可能波动情况下，距离执行程序更近的异议审查时评估价格应比查封时评估价格更接近最终执行时标的物实际变价金额，故建筑公司主张以查封时间为评估价值时点、按建安成本为标准计算所保全房地产价值缺乏依据。③考虑到市场波动及其他不确定因素，为公平保护各方当事人合法权益，对查封资产评估价值下浮20%作为参考价判定评估资产价值，加上已冻结银行存款，最终判定全部保全资产价值为1.5亿元，比保全裁定载明金额1.2亿元超出3000万元。执行法院在落实解封过程中应充分考虑财产保全目的和资产变现便利性等因素，结合案件实际和保全标的具体情况，并适当兼顾被保全人利益进行裁量。裁定在价值3000万元范围内对开发公司查封财产解封。

实务要点：判断保全查封不动产整体价值是否明显高于保全裁定载明金额时，可采取对查封不动产委托评估方式确定查封资产价值。

案例索引：最高人民法院（2017）最高法执复55号“海天建设集团有限公司与西双版纳盛泰房地产开发有限公司执行复议案”，见《不动产超标的保全的审查问题——海天建设集团有限公司执行复议案评析》（苏萌，最高院执行局；审判长黄金龙，审判员刘少阳、朱燕），载《执行工作指导·案例分析》（201802/66:91）。

5.就生效调解书履行问题达成协议，属执行和解性质
——当事人基于对生效法律文书履行问题而达成协议，应属执行和解协议性质，双方应按约定内容继续履行相应义务。

标签：执行｜私下和解｜执行和解｜继续履行

案情简介：2010年，就高某与薛某合同纠纷案，法院生效民事调解书载明诉争房屋由双方共同出卖后，所得购房款由高某支付薛某16万元。2011年，双方签订协议，约定该协议作为前述民事调解书最终履行协议，高某向薛某首次支付5万元，后每月以支付580元租金、共支付8年方式履行。2017年，高某诉请确认案涉协议有效，责令薛某协助办理过户手续。

法院认为：①最高人民法院《关于执行和解若干问题的规定》第1条第1款规定，当事人可以自愿协商达成和解协议，依法变更生效法律文书确定的权利义务主体、履行标的、期限、地点和方式等内容。第9条规定，被执行人一方不履行执行和解协议的，申请执行人可以申请恢复执行原生效法律文书，也可以就履行执行和解协议向执行法院提起诉讼。②本案中，薛某与高某所签协议具备有效民事法律行为要件，同时亦不具有《合同法》第52条规定的合同无效情形，故应认定有效。该协议系基于对生效民事调解书履行问题而达成的协议，双方对民事调解书确定的房屋处分方式、价款支付金额和期限等内容均进行了变更，故该协议属执行和解协议性质，双方应按协议约定内容继续履行相应义务。判决案涉协议合法有效，薛某协助高某办理产权过户。

实务要点：当事人基于对生效民事调解书履行问题而达成的协议，应属执行和解协议性质，双方应按约定内容继续履行相应义务。

案例索引：贵州遵义中院（2018）黔03民终458号“薛某与高某合同纠纷案”，见《执行和解协议的可诉性——上诉人高雪莲与被上诉人高云飞确认合同有效纠纷案评析》（赖丽莉，贵州遵义中院），

『贰』 我是法学院的学生，想问一下有没有有关法律又比较有意思的书推荐，谢谢！小说也行

名案中的法律智慧，这是关于英美侵权法的，都是一个个案例。