律师陈东升

A. 房产抵押权行使的诉讼请求怎么写

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房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起侵犯承租人优先购买权的房产案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

案件介绍：
一、原告诉称：
王伟明在法院诉称：2015年6月18日，我和陈东升在我爱我家中介的居间服务下签订了房屋买卖合同和补充协议，约定我购买陈东升出售的位于北京市朝阳区的102号房屋，房屋交易价格为120万元。双方在合同中约定自合同签订后90日内办理过户手续。我在合同签订当日交付了陈东升定金2万元，陈东升向我出具了收受定金函，该函件明确双方交易价格为120万元。
同日，双方签订了一份补充协议，协议约定如果我和陈东升双方中任何一方没有经过对方许可变更买卖意向的认定为违约。违约方应赔偿守约方相当于合同总价款10%的违约金。后我和陈东升、北京某担保公司在2015年7月11日签订了《担保合同》，由担保公司负责为陈东升的房子办理解押手续，合同第四条约定：我的购房款通过担保公司指定帐户向陈东升进行结算和支付。2015年8月5日，我和某银行、担保公司及中介签订了《个人房屋抵押借款合同》，约定我使用诉争房屋向银行办理个人抵押贷款。
随后，我和陈东升、担保公司签订了《资金监管协议》，协议约定购房款和银行发放贷款的支付方式，由某银行对账户进行监管，待陈东升协助办理完毕过户即抵押登记手续后，银行将全部购房款自资金监管账户支付至陈东升账户内。合同签订后，我依照合同约定及时支付首付款和申请贷款，2015年8月1日，我依照约定将全部购房款支付至担保公司指定帐户。
但因陈东升不配合办理过户手续即办理解押手续，拒绝履行合同义务，因此我起诉要求：继续履行合同，陈东升协助办理解押手续并将房屋过户至我名下，同时陈东升依照口头约定将车库20年使用权赠予我；陈东升支付我违约金12万元，并支付按每日560元的标准支付我自2015年9月18日至我实际取得房产证之日止的违约金；确认陈东升和康启林之间不存在租赁合同关系。

二、被告辩称：
陈东升辩称：我不同意王伟明的全部诉讼请求。我认为合同至今没有履行的主要原因在于王伟明，王伟明没有依照合同约定将55万元装修、设备折价款支付给我，同时我认为王伟明的诉讼请求是相互矛盾的，王伟明主张的12万元违约金不是履行合同的违约金，如果承担刺鼻违约金，则不应当再继续履行合同。关于王伟明主张的依照每日560远的标准支付违约金的诉讼请求是有合同依据的，关于申国胜要求确认我和康启林之间不存在租赁合同关系也是不属实的。
最后，王伟明提及后面的很多合同，均没有涉及到装修、设备折价款的事项，只涉及房屋买卖。依据双方签订的《装修款补充协议》的约定，王伟明有义务在房屋过户前支付我装修款55万元。综上所述，我不同意王伟明的诉讼请求。

康启林诉称：2015年2月25日，我和陈东升签订了一份房屋租赁合同，约定由我承租陈东升出租的位于朝阳区的102号房屋给我的工程业务人员居住、使用，并且支付了半年的房租。2015年9月20日，我又交纳了下半年的租金。后陈东升告诉我说王伟明起诉了陈东升，经我咨询相关人员后得之我拥有优先购买权，因此我要求在王伟明、陈东升的房屋买卖中行使优先购买权。

中国银行丰台支行述称：2005年7月，我行和陈东升签订了按揭担保借款合同，约定陈东升向我行贷款46万元，贷款期限为240月。到2010年5月20日，陈东升还款58期，还款状态正常，截止到庭审结束，尚有39.13万元的到期本金没有偿还。陈东升已经用贷款所购房产向我行设定抵押，我行享有优先受偿权，只有在贷款还清后抵押权才解除。根据担保借款合同约定，抵押期间陈东升转让抵押物应当经我行同意，所得价款应当优先于向我行清偿所担保的债权。如果法院依法认定其他人为抵押房产的受让人，依照物权法规定，受让人应当先代为清偿陈东升队我行的债务，结清全部贷款本息，我行才能办理解除抵押登记手续。

陈东升反诉称：2015年6月18日，我和王伟明签订了房屋买卖合同及补充协议，但王伟明没有如约支付装修款55万，王伟明行为存在严重违约，根据买卖合同约定，因此我提起反诉要求解除我和王伟明双方签订的房屋买卖合同，并且支付我违约金11.6万元。

王伟明针对反诉答辩：不同意陈东升的反诉请求。

三、法院查明：
2015年6月18日，王伟明和陈东升签订了房屋买卖合同，双方合同中约定王伟明购买陈东升的102号房屋，房屋总价款65万元。合同中约定自合同签订之日起90日内双方前往房屋权属登记部门办理房屋过户手续。
同日，双方签订了补充协议，其中约定：陈东升出售给王伟明的房屋合同价格为65万元，屋内设备设施作价55万元，因此陈东升实际应得价款120万元。上述设备设施折价款55万元，王伟明登记前自行支付甲方。本补充协议为主合同的不可分割部分，具体价款和房屋买卖合同中价格有冲突时应当以本协议为准。
同日，王伟明、陈东升签订了一份二手房定金确认函，该函件确定双方买卖合同的总价款为120万元，王伟明在2015年6月18日支付陈东升定金2万元。为进行上述交易，王伟明、陈东升和中介公司签订了补充协议，协议中约定经甲乙双方友好协商，本协议签订后，甲乙双方任何一方未经对方许可变更买卖意向，则视为改变方违约，违约方应当赔付守约方相当于本协议意向出售价款的10%的违约金。
此后，王伟明、陈东升和担保公司签订了一份担保合同，双方在合同中约定为了解除抵押，陈东升采用提前还款方式一次性清偿银行债务，为缓解提前还款资金压力，甲方（陈东升）向担保公司借款40万元。2015年8月5日，王伟明和某银行、担保公司签订了一份《个人房屋抵押借款合同》，该合同约定由王伟明向该银行借款81万元，王伟明指定将该款项汇入担保公司在某银行中的账户中，由担保公司向该81万元资金进行监管。
同日，王伟明、陈东升、担保公司签订了资金监管协议，协议约定：甲（王伟明）乙（陈东升）丙（担保公司）依据《房屋买卖合同》办理房屋产权过户手续，一方取得所购房屋产权证后依照二手房抵押贷款借款合同办理房屋抵押登记手续，自抵押登记手续办理完毕且丁方（某银行）取得房屋他项权证后三日内，甲乙丙三方共同前往丁方营业场所，由丙方开具收款人为乙方的转账支票，将全部购房款自监管账户支付到乙方账户。
2015年8月1日，王伟明支付了担保公司首付款29万元。2015年8月5日，某银行将王伟明的借款81万元汇入深国省制定的账户内。2015年9月8日，担保公司以挂号信方式向陈东升发出告知函，要求陈东升在2015年9月13日前将房屋产权证原件交付给担保公司以保证合同履行，陈东升收到告知函后没有将产权原件交付给担保公司。2015年9月10日，陈东升想王伟明发出《通知》要求王伟明在2015年9月14日将装修款55万元汇入陈东升的指定帐户，逾期视为解除双方合同，王伟明收到通知后没有支付55万元装修款。
原审庭审中，王伟明提供中介公司的证人证言，证明王伟明、陈东升双方在签订合同时，双方曾口头约定陈东升赠予王伟明附属车库20年的使用权，对此陈东升不予认可。法院经询问得知王伟明表示同意替陈东升向中行丰台支行偿还剩余贷款以消除诉争房屋抵押，中行丰台支行不持异议。
另，法院查明得知陈东升在2005年7月27日和中行签订了抵押贷款合同，约定借款46万元，陈东升在2006年6月17日取得房屋所有权证书，该房屋被抵押给中行丰台支行，目前为止陈东升尚未偿还完毕贷款。
庭审中，康启林向法院提交其和陈东升在2015年2月25日签订的《房屋租赁合同》及两份租金收据，证明在王伟明购买诉争房屋时，陈东升已经将该房屋出租给康启林，陈东升对此予以认可。
康启林称王伟明在2015年10月起诉陈东升后，陈东升才告诉他房子已经出售，所以其请求作为第三人主张对房屋的优先购买权。

审判结果：
北京市丰台区人民法院经审理后判决：
一、王伟明和陈东升继续履行双方在2015年6月18日签订的房屋买卖合同及补充协议，陈东升在判决生效后15日内协助办理过户手续，王伟明在过户当日替陈东升向中行丰台支行支付剩余贷款、利息和其他费用（具体数额由中行丰台支行根据陈东升还款情况确定）；
二、陈东升在本判决生效后15日支付王伟明违约金12万元。
三、驳回王伟明其他诉讼请求。
四、驳回陈东升反诉请求。
五、驳回康启林全部诉讼请求。

一审判决后，陈东升、康启林不服一审判决结果，上诉至二审法院，二审法院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。

五、房屋买卖合同纠纷律师靳双权案件点评：
1、关于双方签订的合同效力问题：
房屋买卖合同律师靳双权认为，在本案中，王伟明和陈东升所签订的房屋买卖合同和补充协议为两人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，因此该合同属于合法有效合同。王伟明和陈东升应当依照合同约定履行各自义务。两人虽然在房屋买卖合同中约定房屋价款为65万元，但通过双方后来签订的补充协议可以得知房屋总价款为120万元，并且双方在之后所签订的其他合同中也是依照此条款履行协议的，因此认定双方实际交易价款为120万元更为适宜。
王伟明、陈东升双方签订的补充协议中虽然约定王伟明应当在房屋过户前向陈东升支付装修款55万元，但通过双方之后签订的资金监管协议约定已经变更了装修款的支付时间，且王伟明已经将2万元定金支付给陈东升，并将生育110万购房款全部汇入双方认可的资金监管账户内，因此应当认定王伟明已经履行了合同主要义务，陈东升不能以王伟明在过户前没有向其支付55万装修款为由要求解除合同，且王伟明不存在违约行为，因此陈东升要求王伟明支付违约金的反诉请求没有事实依据，因此法院没有支持。

2、关于继续履行合同及办理过户的问题：
关于王伟明要求陈东升继续履行合同协助解押一节，靳律师认为，双方在买卖合同和相应的补充协议中没有就此作出约定，因此王伟明的诉讼请求没有合同依据，因此法院没有支持其诉讼请求。
对于王伟明要求陈东升协助办理过户手续一节，靳律师认为，在两人的买卖合同中已经明确约定了诉争房屋在合同签订后90日办理过户手续，王伟明起诉时已经符合过户的合同约定的过户条件，因此王伟明的此项诉讼请求具有合同以及法律依据，法院应当予以支持。

3、关于违约金：
陈东升以王伟明没有在房屋过户前支付55万元装修款为由拒绝协助王伟明办理过户手续，陈东升存在违约行为，因此王伟明要求陈东升依照合同约定支付11.2我那元的违约金，具备事实及法律依据，法院应当予以支持。对于申国胜要求陈东升旅行赠与附属车库使用权一节，因双方没有足够的证据证明双方就此事向曾达成一致意见，因此法院没有对此项诉讼请求予以支持。
关于王伟明要求陈东升依照每日560元的标准支付违约金的诉求，因双方在买卖合同中仅就房屋的逾期实体交付达成了日万分之五违约金的约定，但合同中并没有约定房屋实体交付的时间，因此王伟明主张此项违约金没有事实依据，因此法院没有支持。

4、关于康启林和陈东升租赁合同的问题：
对于王伟明要求确认康启林和陈东升之间不存在租赁合同关系一节，靳律师认为，康启林所提交的证据足以证明康启林和陈东升之间曾经就诉争房屋存在租赁合同关系，因此法院对其此行诉讼请求没有支持。
对于康启林要求行使优先购买权的请求，靳律师认为，因王伟明购房时属于善意第三人，而作为出租房的陈东升并没有将出售房屋的事情及时告知康启林，因此康启林的优先购买权如果因此而受到侵害，也应当向出卖人主张赔偿，并不能在此案件中要求行使优先购买权，因此康启林的请求没有法律依据，法院不应予以支持。
综上所述，法院的判决是正确的。