鲍乐东律师

❶ 法拍房如何能放心拍、舒心住

一边是不断攀升的成交量和刷新纪录的成交额；一边是“交了钱难过户”“拿着房本没法住”“有了房没学上”等不时曝出的纠纷案例，近期围绕法拍房，热度和问题交织并存。
拍卖“后遗症”的根源在哪儿？如何擦亮双眼选择法拍房？理性健康的法拍房市场又该如何培育？“3·15”之际，记者带着这些问题展开调查。
“拍下法拍房，原房主住在楼上违建中”
记者通过查阅分析裁判文书网相关案例了解到，当前法拍房纠纷类型大致包括以下几种：原房主腾退难，是我的房子我却住不了或者住得很别扭；买下法拍房却发现需要补缴大额税费；法拍房“失能”：落不了户、上不了学。
近期，重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院公布的一起案件显示，2018年，黎某通过司法拍卖购得了一幢三层房屋，并办理了不动产登记证书。但该房屋楼顶却被原房主李某私自加建了砖混房屋两间，属违章建筑。
“由于这两间房没有产权证，不在拍卖范围内，对方认为依然有在此居住的权利。”黎某无奈只得诉至法院解决。后法院判决李某拆除楼顶房屋两间，买受人才得以装修入住。
“此事暴露了被执行人财产混同，腾退中财产界定难的问题。”北京盈科（杭州）律师事务所律师甘海滨说，特别是在房屋租赁、承包等腾退执行案件中，有的被执行人在使用房屋过程中对房屋进行了装修或添置了设施，为后续的纠纷埋下了隐患。
法拍房后续的“大额税费”也往往让买受人始料未及。2019年，杭州一家企业通过网络拍卖平台拍得一处不动产，价格高达6800余万元。但在办理产权过户过程中才得知，土地增值税须按“清算征收”方式计，加上其他“增值税”“印花税”等合计近4000万元。
这家企业负责人表示，当初拍卖公告并没有明确披露这些信息，但按照公告涉及产权过户产生的一切税费由买受人全额承担。“这么高额的税费严重超出企业承受能力，所以过户手续一直耽搁至今。”
除了担心税费，还有意向购买者表示，由于法拍房户口复杂，学位也难有保障，所以只能让他们望而却步。
拍卖“后遗症”的病根在哪儿？
业内人士介绍，一般法拍房起拍价为评估价的七折，如果流拍将在此基础上再打八折，因此相对于新房和二手房，法拍房有成为价格洼地的可能；此外，部分城市未将法拍房列入限购名单，也在一定程度推升了市场热度。
阿里拍卖数据显示，自2017年司法处置全面推广网上拍卖开始，法拍房数量呈现上升态势，从2017年的24.22万上升到2019年的47.45万。
受访专家和业内人士表示，实际法拍房产生的纠纷占比并不高，但因为市场热度高、涉及金额大、绑定事项多，许多纠纷容易成为舆论关注焦点。
——腾退难、协调难：法院执行面临顽疾。记者了解到，按照最高人民法院司法解释规定，执行法院有腾房的义务，然而实际情况中，法拍房的腾退始终是基层法院执行工作面临的难点。
此外司法实践中还面临法院拍卖异地房产的情况，后续房产过户、买受人居住等可能需要法院与异地职能部门对接，实际执行过程中，存在协调难度。
——信息分散难以穷尽。司法实践中，法拍房涉及信息较为分散，比如各种税费拖欠、非司法纠纷、违建等，分属于多个部门管理掌握。
甘海滨表示，当前法院“案多人少”的局面仍然普遍存在，在执行部门情况更加明显。许多信息核查仍需要法官“登门临柜”；同时有的问题法院也无权认定，导致信息难以完全披露。比如在一些房屋租赁、承包等腾退执行案件中，被执行人曾对被执行房屋进行装修，甚至大量违建。“因为涉及当事人实体权利，执行程序中法院无权作出处理认定。”
——市场秩序有待完善。记者调查发现，一些城市的法拍房市场存在“黑中介”，他们打着服务司法拍卖的幌子，向购房者收取几十万元保证金，再通过为其办理虚假产权证，或是声称房屋竞拍失败、定金不退还的方式，将钱款直接占为己有，导致购房者“房、财两空”。
上海澜亭（杭州）律师事务所主任律师鲍乐东说，此外，近期法拍房市场火爆背后，一些炒房客的进入也让市场秩序受到影响。“一些违规购房的行为也蔓延到法拍房领域。比如‘倒按揭’的方法：先借钱全款拍下法拍房，办证交完房后，去银行将房子抵押申请企业贷款或者经营贷款。这种把房子抵押给银行的利率，比正常按揭还低。”
健康理性市场仍需各方协同努力
针对法拍房市场过热，近期全国多个城市陆续出台政策，将法拍房列入限购范围，也反映出地方对法拍房市场监管的关注和重视。
“完善法拍房市场应进一步规范各方行为。竞买人应该秉持更加理性审慎的态度选择法拍房，了解交易规则和潜在风险，例如须缴纳的税费等。遇到专业问题，可以求助法律工作者。职能部门应进一步打通数据，为买受人扫除‘信息盲区’。”鲍乐东说。
此外，鲍乐东还建议，房产监管等有关职能部门应加大对一些黑中介、违规炒房客的打击力度，净化市场环境。比如对宣称“只有通过中介才能买法拍房”“受法院委托”胡乱收取中介费、借法拍房推高周边二手房价格等行为进行处罚。
记者了解到，为了提升司法拍卖的透明度和公正性，浙江省改变以往执行法官上门查询等传统模式，通过打通部门间数据，实现拍卖前“一门联审”：由法院牵头，自然资源、税务、综合行政执法等10余个相关主管部门，共同对拟处置不动产的各类情况进行详细核查，建立严格预审机制，从而降低“问题房”上线拍卖的可能性。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，健康理性市场的培育建设仍需各方协同努力，让法拍房回归到司法拍卖的初衷，即处置相关人的财产和维护社会公正。
“法拍房交易市场健康发展，有助于化解司法纠纷和债务问题。后续应该建立一套部门联动的管理机制，真正让此类住房减少风险、杜绝炒作，回归住房属性。若是做得好，也可以成为购房者解决住房问题的一种房源渠道。”严跃进说。