物业司法解释
解读物业管理条例：物业管理需走出观念误区
我国首部《物业管理条例》将于9月1日起正式施行。为配合《条例》的贯彻落实，上海正在加紧制订过渡性地方实施细则，9月份起同步施行。与此同时，1997年颁布的地方性物业管理条例《上海市居住物业管理条例》也在抓紧修订，一旦经市人大审议通过，明年初即可施行。市房地资源局副局长马云安在接受采访时表示，新《条例》对物业管理领域的一些热点难点作出了明确界定，它将指导上海实施细则的制订。在解读新《条例》时，有必要走出一些观念误区。
首先，谁是物业管理的责任主体。过去，市民居住的房产属于国有，房管所受国家委托管理居民租住的房屋。如今绝大多数物业都属于业主的私有财产，在这种情况下，国家立法的指导思想非常明确，就是突出强调保护业主的财产权利，因此物业管理的责任主体不是政府部门、开发商和物业管理企业，而是物业区域内拥有私人财产的业主。
其次，物业管理企业与业主是什么关系。新颁布的《物业管理条例》明确，业主与业主的关系、业主与开发企业的关系、业主与物业管理企业的关系等，属于民事关系，而不是行政关系。因此，过去很多物管企业认为自己和业主是“管理与被管理”关系，这是不对的。这一观念如果不扭转，很多纠纷将无法消除。另外，一些业主觉得自己和物业管理企业是“主仆”关系，这也是错误的。因为业主和物业企业双方是法律关系平等的双方，物业企业受业主委托对物业进行管理，双方事先已签订有法律效应的合同。
据介绍，我国首部《物业管理条例》创设了八项新的制度，将成为今后上海实施细则中的“亮点”。
一、业主公约制度。《条例》规定，业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。(点评：业主虽是物业管理主体，但行为也不能“野豁豁”。)
二、业主大会制度。居住小区内制订和修改业主公约、选举或更换业主委员会委员、选聘和解聘物业管理企业、决定专项维修基金使用等重要事项，必须由业主大会决定，并经2/3以上业主通过。(点评：居民之事无小事，仅由业主委员会决定是不行的。)
三、前期物业招投标制度。在前期物业管理中，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。(点评：谁开发，谁管理，开发商与物业管理企业不能老上演“父子情”。)
四、物业管理企业承接验收制度。物管企业承接物业时，应对物业共用部位、共用设施设备进行查验，还应当与业主委员会办理物业验收手续。(点评：承接验收清楚，才能避免日后相互扯皮。)
五、物业企业资质管理制度。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。(点评：“野路子”房管家出局。)
六、从事物业管理人员的职业资格制度。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。(点评：物业管理人员必须遵守“行规”。)
七、物业服务收费制度。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，在合同中约定。(点评：物业服务收费也要“质价相符”。)
八、专项维修基金制度。专项维修基金属业主所有，用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。(点评：维修基金，专款专用，不得挪作他用。)
据悉，这八项制度中，上海已经实施的有维修基金制度，物业企业资质管理制度、业主公约制度以及物业管理企业的招投标制度等四项
⑵ 物业管理人员提高法律意识的作用及意义
法律法规是企业从事市场经济活动的基本准则，物业服务具有公共服务的属性，服务周专期长，服务属内容多样，服务对象广泛且具有不特定性，因此物业服务企业与业主之间的权利义务关系更为复杂，其过程中涉及的法律关系也更为复杂多样。无论是从经营管理的角度，还是从规避风险的角度，提升法律意识、深刻理解并严格按照法律法规办事、学会运用法律的武器维护自身权益，都是物业服务企业规避风险的根本之道。《物权法》、《合同法》、《民法通则》、《民事诉讼法》、《物业管理条例》、《侵权责任法》，各类司法解释与实施细则、地方性法规、行业涉及的其它法律法规等都在此列。物业管理人员提高法律意识的意义在于：1、进一步完善我国有关的物业管理法律规范。2、规范物业管理合同，明确业主、业主委员会和物业管理企业在物业管理活动中的权利和义务，加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。3、规范物业管理服务与收费标准，依法查处物业管理中的不规范行为。4、增强业主的付费观念、增强业主的物业意识，在住房制度改革进程中，促使住房人更新观念。
⑶ 关于“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书”的法律释义。
职业资格证书也就是俗称的物业上岗证
包括全国经理证书和企业经理及一般人员专证书，两种属
目前由于建设部取消，因此这个证书已经停办，改为注册物业管理师
但由于物业管理师考试难度过大，因此行业还没有明确出台解决方案。
各地目前的政策是要求项目经理持有物业管理师或上岗证，对其他人员没有要求
⑷ 物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
(法释[2009]8号，2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过)
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;
(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
第十一条本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
第十三条本解释自2009年10月1日起施行。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
（以上回答发布于2014-06-25，当前相关购房政策请以实际为准）
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⑸ 最高人民法院关于物业纠纷的司法解释有哪些
你可以去查一下《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干文章的解释》这个文件。
⑹ 物权法第72条的司法解释
物权法第来七十二源条
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
物权法七十二条司法解释有两个：
1、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，自2009年10月1日起施行
2、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，自2009年10月1日起施行。
⑺ 小区物业管理法律法规
小区物业服务一般包含哪些内容?
答：小区物业服务的内容应当按照小区物业服务合同的约定进行。
根据《物业管理条例》第二条的规定，物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
一般而言，物业服务具体包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。
2
一般的物业公司可以为任何小区服务吗？
答：不可以，看等级。物业公司分三个等级，一级资质的物业公司可以承接各类物业管理项目，二级资质的物业公司可承接30万平方米以下的住宅项目，三级资质的物业公司可承接20万平方米以下的住宅项目。
3
预交物业费有没有法律上的依据?
答：按照规定，物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费;经批准可以预收的，预收期不得超过6个月，对此，若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件，可以拒交。
4
业主有权审查物业管理企业的收支吗?
答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务资质，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。
5
房屋有质量问题，业主能拒交物业费吗?
答：在物业管理法律关系中，业主应该向物业管理公司给付物业费，业主是债务人，物业管理公司是债权人;而在房屋买卖关系中，业主是债权人，开发商是债务人。业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。
至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。
6
交房后一直未装修，是否应交纳物业费?
答：在物业公司书面通知业主交费后，就算业主一直未装修居住，也应当交纳物业费。
最高人民法院已经颁布了司法解释，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”
7
不交物业费，物业公司有权停水停电吗?
答：供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司;物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者处于不同的法律关系中。
停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权，物业公司不是供水供电合同的主体，自然不享有供水供电权。在物业管理合同中，约定在业主欠缴物业费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于涉他条款，依据合同相对性原则，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。在这种情况下，如果物业公司擅自停水停电给供水、供电公司造成损失，供水供电公司也可以向物业公司索赔。
8
物业公司能够对业主进行各类罚款吗?
答：不能。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为，物业公司都不能罚款。
罚款是一种行政处罚行为，只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款，其他个人、企业一律不得对他人进行罚款处罚。
9
⑻ 《物权法》司法解释：不满物业服务可以拒交物业费吗
《物权法》并不能完全解释该问题，应同时参考《物业管理条例》。
根据《物业管理条例》
第十一条
下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第六十五条
违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
综上所述，业主不满意物业公司可组织召开业主大会，获得半数业主同意即可更换物业公司。
若以物业公司服务不佳为理由拒绝缴纳管理费，物业服务企业可以向人民法院起诉。
因此建议您尽量采取合法手段维护自身权益。
⑼ 物业管理条例四十二条司法解释
关键是通知其交房是否符合合同约定，如符合合同约定，是因为业主的原因迟延办理交接则业主应该承担物业费用。反之则是开发商承担。详情可来电咨询。