商品房司法解释

① 二手房买卖适用《商品房司法解释》吗

不适用。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干回问题的解释答》规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”这就不包括二手房。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

② 二手房买卖适用《商品房司法解释》吗

楼上的回答抄都不准确，或者说没看清人家的问题。

最高院《商品房买卖纠纷司法解释》开头就讲的很清楚了，该司法解释所说的商品房买卖合同，是指“房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”也就是我们俗称的一手房交易。很明显，最高院的立法本意，这个规则是不适用于二手房交易的！

③ 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的法定程序

见：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
可以看出，该条规定的是出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积（注：一般出卖人都选择按建筑面积，房产证登记的也是建筑面积）与商品房买卖合同约定面积不符的处理方案，其中涉及面积误差比的计算，在《商品房买卖合同》（所在省工商局、建设厅监制的格式合同）中有计算公式：面积误差比=（产权登记面积—合同约定面积）÷合同约定面积×100% ，买受人计算出面积误差比后根据此条决定处理方案。

④ 商品房买卖合同司法解释

商品房买卖合同，抄是指袭房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

根据《商品房买卖合同解释》，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能履行的，当事人可以提出解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还给买受人。

(4)商品房司法解释扩展阅读

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

⑤ 商品房买卖司法解释 适用用拆迁安置房屋吗

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。现予公布，自2003年6月1日起施行。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）[2]
为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

⑥ 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释第四条如何理解

若当事人一方的原因未订立合同，则适用定金双倍罚则（合同法115条） 若是不可归责于当事人双方的事由，例如情势变更、不可抗力等原因未能订立合同，不适用定金双倍罚则，应当返还定金。

⑦ 怎样理解最高法院关于审理商品房司法解释十八条二款规定

第十八条来 由于出卖人的原源因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

⑧ 如何理解最高人民法院关于房屋买卖司法解释第十六条

第十六条【违约金数额的调整】
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
本条是关于违约金数额能否进行调整以及如何对违约金数额进行调整的规定。
本条的规定内容实际上包含三层意思：一是当事人没有按照合同约定履行义务或者迟延履行合同义务，构成违约的，应当按照商品房买卖合同约定的违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，承担违约责任；二是当事人如果以约定的违约金过分高于因违约造成的损失为由请求减少的，人民法院可以约定的违约金是否超过损失30％为标准，予以适当调整；三是当事人以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求增加的，应以损失确定违约金数额。由此可见，本条的规定涉及违约金数额的确定原则、能否对违约金数额进行调整以及以何作为参照标准调整违约金的问题。
最高法院答复：
关于对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十六条与第十七条关系及部分文字表述应当如何理解的问题，我们认为：
支付违约金和赔偿损失，是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式。《合同法》第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条等对如何理解损失赔偿额及当事人请求调整约定的违约金数额如何处理问题，都有较为明确的规定。《解释》正是根据立法本意，对有关问题作出详细、可操作性强的规定。
具体而言，《解释》第十六条是关于违约金数额能否进行调整以及如何对违约金数额进行调整的规定，《解释》第十七条是关于合同当事人没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时应当根据什么标准确定违约金数额或者损失赔偿额的规定。
可见，这两条所要调整和解决的问题、适用范围是有所不同的。前者当事人要求调整此前双方关于违约金的约定，其内容体现了合同法关于违约金以补偿性为基础，以惩罚性为补充的特点。关于违约金和损失赔偿额计算方法问题，依据不同标准，得出的结论也会有所差异。如果当事人对此有约定，只要不违反相关法律法规，人民法院应当予以认可，即并非第十六条规定的损失计算，一定要参照第十七条规定。只有在合同当事人对此无具体约定情形，为统一认识，《解释》第十七条规定了人民法院在审理此类纠纷时应当以何种标准作为参照系来确定违约方的责任，以弥补守约方的损失。
综上，在司法实践中，如何认定违约造成的损失，还应结合合同约定并根据个案具体情况妥善作出认定。

⑨ 最高人民法院关于房屋产权若干司法解释第11条，具体内容是什么有知道的吗

《最高院商品房买卖合同司法解释》
第十一条 对房屋的转移占有，视为内房屋的交付使用，但当事容人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;
【释义】此条前半句没有什么可说的，说得都是应当说的内容。
买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
【释义】此条的后半句则有问题了，什么叫“无正当理由”?为什么不强调一下交房通知里的内容怎样才是合法有效?为什么不看看目前交房时的各项“非法集资”?为什么不想一想交房前要让消费者签订的各种不平等“条约”，总是强调消费者的单方责任，而不强调开发商的交付义务?

⑩ 商品房买卖合同司法解释为什么不适用于二手房

因为二手房是现房，不存在位置、环境、户型、面积、设施、房产证等未知变数的回风险，在买受人看答房环节，可以参考《商品房司法解释》有关条款作为看房及其签约标准，一旦买受人看房后签订定金协议或者二手房买卖合同，就要遵守约定，及时办理房屋交易过户。