司法解释优先购买权

① 优先购买权有哪些种类

卖房可不是你想卖给谁就卖给谁，卖房之前你得先了解优先购买权的类型，否则合同无效，房子很有可能砸手里。那么，究竟优先购买权有哪些种类呢?
房屋优先购买权的种类，在法律理论和实践中，常见的有四种：
1.承租人的优先购买权
优先购买权是法律赋予承租人的权利。房屋所有人在同等条件下，必须将出租的房屋卖给承租人。出租人未通知承租人，或者承租人表示愿意购买该承租屋，出租人与第三人成立的买卖合同无效。相关条例规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”
2.共有人的优先购买权
条例规定：“房屋所有权人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。”
3.出售公有旧房原住户有优先权
1988年2月25日国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组《关于鼓励职工购买公有旧住房的意见》中规定：“出售旧房时，原住户有优先权。”因此，此优先权是针对公有旧房的原住户而言。
4.原产权单位的优先购买权
1991年11月23日公布的国务院住房制度政策领导小组《关于全面推进城镇住房改革的意见》中规定：“职工购买公有住房，在国家规定标准面积以内的，实行标准价。购房后拥有部分产权，即占有权和使用权，有限处分权和收益权;可以继承，可以在购房五年以后进入市场出卖或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。”
所谓“优先”主要是指时间上的优先，这种优先在时间上一般规定为3个月。在条件等同时，只有享有优先权的承租人、共有人放弃购买之后，房屋所有权人才可以将房屋出卖给他人。
在房屋共有人的优先购买权和承租人的优先购买权同时存在的情况下，如果二者都主张优先购买权的行为应属无效。如果房屋所有人以明赠暗卖的办法规避法律，变相侵犯他人优先购买权的，如果权利人主张优先购买权，那么应确认这种“赠与”的行为属无效的民事行为。
若房屋所有人以其它方式侵犯他人的优先购买权，将房屋出卖给第三人，而原共有人或承租人起诉要求优先购买，人民法院应确认房屋所有人与第三人的房屋买卖关系无效。
以上是四种优先购买权的情况，想要卖房的售房者看清之后才能稳妥卖房。
延伸阅读：
承租人优先承租权及优先购买权相关司法解释
人民法院强制股东转让股权时，其他股东怎样行使优先购买权
股东优先购买权有没有行使期限

② 最新的《物权法》司法解释究竟说了什么

《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日起开始实施，是我国践行依法治国方略的重要一步，然而纵观我国改革开放三十年来民法领域的立法史，却少有像《物权法》那样引起巨大的争议，与之配套的最高法院相关司法解释同样是命途多舛，从2008年开始征求意见，直到如今才正式公布实施，今天小编就跟大家一起来探讨一下，八年磨一剑、包含22条的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》究竟是何方神圣。

一、不动产登记“新规”

物权法实施多年来，什么纠纷属于物权民事纠纷，什么纠纷属于物权登记行政纠纷，一直是困扰大众的一个大问题，结合本次司法解释以及最高院记者会的内容，小编制作了下图供大家参考。

关于不动产登记的另外一个问题是，不动产登记产生什么效力呢？这次司法解释除了过往的公示公信效力外，还规定了可以除外的情形。
二、预告登记“具体化”

三、特殊物权有保障

《物权法》第二十八条规定了人民法院、仲裁委员会等机构作出的法律文书作出即产生物权效力，无需登记。但是在实践中这类物权的外延以及如何获得保护存在较大的争议，这次司法解释则对这类特殊物权作了更加细致的规定。

首先，法院、仲裁机构作出的能够产生物权效力的法律文书被限定在“改变原有物权关系的判决书”的范围内；其次，这类特殊物权虽然未经登记，但是依然返还原物、排除妨碍、赔偿损失等物权的司法保护。

举个例子，如生效裁判文书针对某一共有协议作出裁判，分割争议标的物，并确定了当事人所有的具体数额，则这个裁判直接导致物权变动而无需登记。若其他人对标的物造成损害的，裁判所确定的标的物所有人能够主张损害赔偿。但是，对于如要求将标的物交付给一方当事人这样的裁判，则不会产生物权效力。

四、“强力”的优先购买权

对共有物权的优先购买权的细化规定是本次司法解释的重中之重，涉及优先购买权的六个条文占了整部司法解释接近三分之一的篇幅。

这次司法解释中对优先购买权保护力度是前所未有的，文本中“其他按份共有人请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持”的表述，使优先购买权的司法保护成为可能，而不是只能在事后主张损害赔偿。

五、何谓“善意”

《物权法》是我国第一部规定善意第三人的法律，虽然只适用于物权领域，但是在司法实践中，大量涉及善意第三人的非物权纠纷都在不同程度上参考了《物权法》的规定。本次司法解释中特别对《物权法》所规定的“善意”作了阐释。

应当注意的是，司法解释中首次明确了需要登记的船舶、航空器和机动车等动产，只要交付就符合《物权法》第一百零六条关于善意取得的规定中“交付”的条件，也就意味着，船舶、航空器和机动车的真实权利人，不得以上述动产未经登记为由主张善意取得不成立。

结语：“留白”的司法解释

这部只有22条的司法解释主要针对《物权法》总则部分作了细化规定，而对于分则里面所有权、担保物权则未有涉及。

③ 急！关于优先购买权的如何行使（附案例）

“乙接到拍卖行的通知后即回复拍卖行称其房屋仍在租赁期内，带租拍卖内法律效力实得商榷容，作为承租人仍依法享有占有权并称有优先购买为时过早，拍卖拍定后不因此而被剥夺。”
：乙的回复无法律依据，虽在租赁期内不妨碍进行拍卖。
法院能否适用该（规定），来审理一般的平等主体之间的拍卖活动？乙接到拍卖行的通知后，未参加拍卖活动是否失去了优先购买权？
：可以。属于在合理期限内的通知，是有效力的。
问题补充：拍卖行能否代替甲通知乙？
：无法律规定，从实践来看，是可以的。

④ 最高人民法院提案多年挤压案子什么时候能处理完（优先购买权）怎么解决~！

提案和案子是两码事

⑤ 股权转让中优先购买权有什么法律规定

具体如下：

《中华人民共和国公司法》

第七十一条 有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。

股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。

经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。

公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。

第七十二条 人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时，应当通知公司及全体股东，其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民法院通知之日起满二十日不行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。

(5)司法解释优先购买权扩展阅读：

优先购买权的案例：

上海联合产权交易所最新挂牌信息显示，华润集团旗下华润深国投投资有限公司拟以3.2375亿元将其所持北京沃尔玛百货有限公司35%的股权及所持4264.31908万元债权转让，挂牌起始日期为2015年9月29日，期满日期未限制。

沃尔玛中国昨日并未回应是否受让这35%的股权，只是表示“充分尊重合作伙伴的投资决策”。沃尔玛还称，该股权的转让不会影响沃尔玛在中国的经营。

挂牌信息显示，本次股权转让，老股东并未放弃优先购买权。转让方要求，意向受让方在受让本项目的同时须一并受让转让方在上海联交所挂牌转让的全部21家沃尔玛股权项目。

此外，还要求意向受让方在成为标的公司股东后五年内不对外转让标的公司股权，原股东同意的情况下除外。

分析人士指出，一系列较高要求可以看出，本次股权转让很可能是北京沃尔玛两大股东之间的内部博弈，或许已内定相关意向受让方，此前也出现过类似发布相关挂牌信息，但意向受让方已内定的情形。

⑥ 优先购买权问题

一楼有误解。
物权法来确实没有关自于优先购买权的规定，但这只说明优先购买的权利不是一种物权。
而合同法第二百三十条仍然是有效的： 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
（注意这里是同等条件，就是说人家比你价高之类的你就没有优先权了。）

但你确实不能用优先购买的权利来主张他的买卖合同无效，因为身为物权人，他有处分房屋的权利，他的买卖合同是有效的。

你可以依据买卖不破租赁来主张自己的权利：合同法第二百二十九条： 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

你可以据此而主张他违约，要求他给予赔偿或者要求合同继续履行。

⑦ 最高人民法院关于申请人参加竞买的优先权

申请人没有优先购买权。但申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。

一、申请执行人、被执行人都不是优先购买权人。

最高院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十五条规定：法律、行政法规对买受人的资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。申请执行人、被执行人可以参加竞买。

上述法条规定，作为当事人的申请执行人、被执行人是应当通知的，可以参加竞买，但并不是优先购买权人，不具有优先购买权。

二、申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。

最高院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十三条规定：拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的，竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。

应当预交保证金而未交纳的，不得参加竞买。拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款，其他竞买人预交的保证金应当在三日内退还；拍卖未成交的，保证金应当于三日内退还竞买人。

三、股东行使优先购买权的情况下，对股权拍卖应审慎，以保障优先购买权的股东的利益。

我国《公司法》第七十二条第三款规定：“经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。"

对于股东优先竞买权的行使，优先权人相对于其他股东，应是在同等条件下的优先，同为优先权人的股东首先应协商确定购买股权比例，协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。

在股权强制拍卖中，股东有优先权时，要注意通知的法律效力。通知是必须的，是一个不可少的法定程序。