司法拍卖折扣

㈠ 法拍房大打促销牌，捡多大便宜就可能有多大的坑

一年一度的购物狂欢节“双11”即将来临，在淘宝平台上，除了百家房企带着80万套房源参加促销活动外，拥有更低折扣的法拍房自然不会错过这班高速列车。
近日，阿里拍卖频道不仅推出了“双11线上支付尾款返现”活动，与此同时，不限购住宅还打出了“不只7折”的口号，并推出了一批“1元起拍”的涉刑房产。
而其中远低于市场价的法拍房，看上去虽然划算、诱人，但并不是每一个人都能消受的，等待买受人的，可能是一套确实不错的房子，也可能是一个大坑。
“1元房产”付出的远远不止1元
今年7月，浙江高院制订《浙江省法院刑事案件涉案财物网络司法拍卖工作规程》，扩大刑事案件中可先行处置财物的范围，联合阿里网拍开发了刑事案件涉案财物司法拍卖网络平台，创造性地实行“一元起拍，一次拍定”的竞价规则，用以解决刑事涉案财物处置难、处置慢、变现率不高、执行到位率低等问题。即采用无保留价拍卖规则，实行“一元起拍，以拍定为原则”的处置规则，如无悔拍等特殊情况，只需进行一次拍卖即可成交。
由此，1元“涉刑”房产开始在司法拍卖平台上高频度涌现，这些涉刑房产都会特别标注(刑)字，以区分其他法拍房，权利来源于司法裁定，房产与某些刑事案件相关联，比如，被执行人涉及刑事案件，或者房子本身出现过刑事案件。
相比于普通的法拍房，“涉刑”房产所面临的瑕疵也更严重。
比如，一栋位于浙江省温州市洞头区北岙街道迎宾路8号的不动产，建筑面积106.2平方米，估值29.736万元，1元起拍，而标的所有人就是由于涉嫌非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪，导致该不动产被法院强制执行，而且，标的物还涉及违法、违章部分，其土地性质为国有划拨，拍卖成交后还需缴纳土地出让金，费用要由买受人先行垫付，法院明确表示不承担该标的瑕疵保证。
也就是说，在买受人付出拍卖的对价之后，为成功过户，还将继续投入更多的成本。
不止于此，有些房子还存在被多家法院查封、重复抵押、未腾空、被占用、有优先购买人、共有权属、物业欠费等情形，每一项对于买受人来说，都是棘手的问题。
比如，杭州市下城区武林国际公寓一套建筑面积为182.04平方米，评估价高达1365.8万元的“豪宅”，起拍价仅1元，但该房产就属于共有产权，被抵押，物业费还拖欠了近1.4万元。
同时，也有的房子面临着民俗方面的考量。
比如，此前，杭州市江干区丁桥景园南苑成交的一套建筑面积约93平方米的法拍房，获得5万人围观，最终以总价222万元成交，这套房子在拍卖公告中就以红色字体标注房屋内部发生过命案。
高热度背后风险如影随形
除了“涉刑”房产以外，涉嫌民事纠纷的普通法拍房也同样面临着一些问题。
以重复抵押为例，一位股份行个贷部人士对第一财经记者称，房子可以说是大多数普通老百姓(603883,股吧)持有的最大一笔财产，而有些以房产为抵押的极端借款案例，几乎透支了房产的全部价值和个人的还款能力。
“比如，房屋抵押贷款在银行可申请的借款额度在房屋价值的七成左右，有的借款人同时又在多家民间机构套现剩余的三成价值，甚至可能遇到不良职业放贷人，还要与借款人走了网签流程才放款1～3成，由此，借款人的房子基本就没了。”该银行人士说。
该银行人士透露，有些借款人在知晓自己无法偿还贷款之后，抢在银行查封、处置法拍之前，重复抵押，也有些借款人在多家银行同时办理装修贷款，还在消费金融机构借款，把房子的价值全部榨干。
除了重复抵押外，“未腾空、被占用”也是法拍房经常遇到的问题，比如恶性租赁或原业主霸占房屋，都将导致买受人面临虽办理了过户手续却无法入住的尴尬局面。
对于这些隐藏在水面下的巨大冰山，普通竞买人难以分辨，这也正是法拍房的风险之处。
根据浙商资产研究院发布的网络司法拍卖数据：受疫情影响，2020年上半年全国主要网拍平台的司法拍卖市场规模有所缩减，但市场流动性与去年相近。
另外，今年以来的数据显示：法拍住宅房产中，变现折扣率在3月份降至低点后随即大幅反弹，且呈现出持续上涨的趋势。变现折扣率是指变现价相对于起拍价的溢价幅度，反映出投资者对于法拍房的需求旺盛，这一比率持续反弹，反映出法拍房价格上涨明显。

㈡ 司法拍卖中变现折扣率，起拍折扣率怎么算的

拍卖折扣率，每次流拍后，降价10%左右，三次流拍后，议价变现！法拍房范建军

㈢ 淘宝司法拍卖的房子很多都打对折了，炒房客为什么不买

很简单，现在还剩多少炒房的，钱都被房子压着卖不出去，又不愿意亏本卖出去，就好像广州根本就不是没房子压根就是太贵没人买，又不愿意亏本卖，一直空着在哪里，你见过有多少个楼盘一开售就说以售完了，压根就是在扛着不卖。
第二，对于炒房的人那点折扣压根就不愿意投资下去，人家要的是刚出的楼盘低价卖等升值
第三，没什么升值空间，或者说没什么利润或者利益

㈣ 房屋二拍打折的规定

是的，法院拍卖房产的话会依据最高法院关于拍卖的司法解释进行，首先要做出拍卖裁定，通知双方当事人到场选择评估机构对房产价值进行评估，评估报告出来后，对报告结论价格有异议的，可以在法定期限内申请重新或补充评估申请，没有异议的，法院会以此结论价格为依据确定拍卖保留价。之后会通知双方当事人选择拍卖机构，这些选择都是在委托机构名册中通过摇号等随机方式选择的，增加执行中的公开、透明性，拍卖机构确定后，委托选定的拍卖公司拍卖，拍卖过程由拍卖公司决定，法院只提供相关手续并确定拍卖保留价。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第九条查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。
查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。
第十条查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。
第十一条扣押尚未进行权属登记的机动车辆时，人民法院应当在扣押清单上记载该机动车辆的发动机编号。该车辆在扣押期间权利人要求办理权属登记手续的，人民法院应当准许并及时办理相应的扣押登记手续。
第十二条查封、扣押的财产不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被执行人负责保管；不宜由被执行人保管的，可以委托第三人或者申请执行人保管。
由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用；由人民法院保管或者委托第三人、申请执行人保管的，保管人不得使用。
第十三条查封、扣押、冻结担保物权人占有的担保财产，一般应当指定该担保物权人作为保管人；该财产由人民法院保管的，质权、留置权不因转移占有而消灭。
第十四条对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。
共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。
共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。
第十五条对第三人为被执行人的利益占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结；该财产被指定给第三人继续保管的，第三人不得将其交付给被执行人。
对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。

㈤ 法院拍卖房产最底可以打几折

最低可以打64折。
法院拍卖房产流拍的，可降价拍卖两次。每次降价幅度不得低于上次流拍价的80%。
即1*80%*80%=0.64，所以最低可打64折。

㈥ 法拍房纳入限购范畴，为刚需捡漏创造机会

绕过限购规则的一个漏洞，如今终于被堵上了。

12月19日，最高人民法院发布关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定，其中提到人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

有房地产行业业内人士表示，这意味着法拍房限购将直接覆盖全国范围，换言之，只要有限购的城市，没有购房资格的人员将与法拍房无缘。这是全国性楼市调控的需要，也是严堵漏洞的重要手段之一，防止破除限购，避免炒房者钻空子。法拍房限购将是房住不炒的重要体现，也向市场释放出打击炒房的明确信号。

事实上，2020年在各地楼市复苏的背景下，彼时不限购、价格低的法拍房也逐渐进入大众视野，引起市场关注。在上海成交价高出市场价50万-100万的情况不鲜见，成都成交溢价20%被认为是普遍现象，而在新房均价仅在万元左右的长沙，则有部分法拍房被拍出2万元以上的高价。

这促使许多热点城市展开了对法拍房的调控。2021年初以来，包括上海、杭州、成都、长沙在内的多个城市先后将法拍房纳入限购。由已对法拍房进行限购的城市表现来看，在成交量、价上多趋于平稳。而对于有资格的购房者来说，这或许又多了条捡漏的渠道。

市场火热引发补漏

对于不少购房者来说，撇除可能存在的后续纠纷，仅从价格来看，法拍房算得上是“低价捡漏”的代名词。

据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，网络司法拍卖起拍价不得低于评估价或者市价的70%；若流拍，则二次拍卖时可在第一次流拍价的基础上最多再打8折。

2020年初，上海某购房者历时半年，成功捡漏，以近600万元的总价在虹口区拍下一套面积约150平方米的房子，均价在4万元左右；而虹口区新房均价多在10万元以上，二手房价格稍低，亦保持在6万元以上。

不过，相较而言，法拍房不限购是吸引购房者更为关键的因素。

2021年之前，作为一线城市中唯一一个法拍房不限购的上海，不少尚未拥有购房资格的限购规定的购房者希望通过这种方式购置房产。

在沪工作生活已8年的张力（化名），在上海已缴满五年社保，但因没有上海户口且仍是单身状态，便希望绕道于此。但当时上海受到二手房市场复苏的影响，法拍房也市场也被带动，如上述的捡漏案例可遇不可求。

“溢价太高了，”他回忆道，“一套房（成交价）比周边的（二手房）贵出50万，是很正常的现象，尤其是没有租赁和占用的。”这让预算有限的他始终无法拍到合适的房源。

而在法拍房被纳入限购的政策出台之前，市场上已有风声。“在政策出来前一段时间，法拍房市场很疯狂，有很多都是高出（市场价）100万元左右成交。”

据从事法拍房中介业务的蓝鲸资产统计数据显示，上海法拍房市场自2020年4月明显回暖，成交溢价率（成交价/评估价）开始逐步超越100%，并维持至2020年末；同时，以中位数计，报名人数也从3月的套均5人，升至4月份突破10人，也就是说超过一半的房子的报名人数都超过了10人，此后基本保持在8人左右。

“上海的房子保值增值，没资格的人愿意花50-100万买这个资格，”某对上海房地产市场熟悉的机构人士表示，“而且大家潜意识里也觉得房价很容易就能涨回来，不会亏。”

类似的情况也在其他基本面良好的城市常有出现。

新房均价保持在万元水平的长沙，近两年有法拍房出现了2万/平方米以上的高价。今年3月初，一套位于八方小区的学位房则拍出了4.5万元的单价。2020年4月，成都天府新区一套位于戛纳湾金棕榈小区的93.49平方米的高层拍卖，99.5万元的起拍价，经过122轮竞买，以240万元的价格拍出，均价约为2.57万元，同期该小区二手房成交均价最高不超2万元。

法拍房火热成交并不鲜见的一个因素在于，法拍房不限购的条件，这引来不少投资者的关注。有在成都从事法拍中介业务的人士告诉第一财经，“限购之前，八成客户都是外地客户，溢价20%都很正常。”

在这样的背景下，2021年1月，上海率先打起了补丁，将法拍房纳入限购范围之内，参与竞买前需要确认购房资格；3月，杭州市发布新规，要求参与杭州市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合本市住房限购政策；3月23日，成都明确法拍房也要符合限购要求；4月长沙加入了法拍房限购队伍。

不过，由于大部分城市均为限购，整体来看成交数据仍是向上。浙商资产研究院数据显示，2021年5月全国司法拍卖房产共计44127次，同比上升36.9%；而浙江的持续向上，多城市的住宅房产平均成交率超50%。此外，11月单月，宁波法拍房的成交率达到了近60%，并有别墅类的稀缺房源以高出起拍价千万元的水平成交。

如今，最高法的规定则将全国范围内的法拍房统一纳入了限购范围中。

限购后市场降温

在法拍房已被纳入限购的城市中，市场已逐步显出平稳的迹象。

“限购之后，参与的人明显减少了。”在上海从事法拍房咨询业务的人士向记者介绍，“之前不限购，只要有钱就可以买，现在外地的没有资格的人都没法买了。”

同时，上海本地有资格的购房者通常选择比较多，法拍房市场有所降温。“去年成交价一般都要接近或超过市场价，今年以来成交价基本在市场价的8.5折-9折。”上述人士表示，“算是比较理想的价格。”

成都的法拍房成交价格也在限购后趋于稳定，溢价情况有所减少。上述成都法拍中介人士向记者表示，法拍房限购之后，其客户也有所减少，“（现在的）客户主要还是想买新房，由于他的购房资格是普通类型，想要买热门楼盘只是陪跑，摇不到号，然后才会关注法拍。”

在58安居客研究院院长张波看来，法拍房主要有两类房产，一类是住宅，另一类则商办。法拍房限购后对于住宅类的项目有一定影响，尤其是限购从严的地区，由于可参与人数的减少，会对拍卖的成功率、成交价有不同程度的影响。

11月初，杭州有法拍房以低于市场价约300万元的价格成交，其中位于滨江区江南实验学区一套房产以总价600万元成交，单价约3.57万元，而同小区二手房挂牌均价多在5万元。

不过，“法拍房限购更大程度上是堵政策漏洞，并没有限制房产本身的拍卖，”张波进一步表示，“同时值得关注的是，有限购的城市往往具有人口流入量大，市场热度总体偏高是其主要特点，市场上对于住宅类法拍房的关注依然会维持一定高度。”

事实上，2017年就已将法拍房纳入限购的北京，近来的成交保持着平稳的态势。据瀚海数据研究院数据显示，11月份，北京法拍房成交263套，而第三季度总成交套数为781套，月均成交数量基本持平。

在成交价格方面，北京法拍房11月的成交折扣为7.5折，已连续6个月成交折扣在8折以下。“入场信号明显。”瀚海研究院称。

尽管折扣不低，多城仍有优质房源溢价成交。10月中旬，位于北京西城金融街丰汇园小区一处房产，地处二环，吸引了12人报名，近2万人围观，并在406轮激战、401次延时后，以2814万元、溢价91%成交。同样地，一线城市如广州、深圳，三四线城市如绍兴、泉州等，亦有溢价率超过100%的法拍房成交。

由房源本身质素导致的市场分化已初现。“法拍房本来就是公开透明的，好房子自然就会吸引一批客户报名参拍，”上述业内人士向第一财经表示，“优质房源的成交量一直很高，流拍到二拍或者变卖的，或多或少都有一些瑕疵。”

法拍房市场会有所分化，但对于不良资产处置来说，法拍房仍是优质资产。

安信万邦资产管理有限公司总经理马赛向第一财经表示，法拍房的价值、流动性都依托在房子上，比较容易看懂，在各类不良资产中是好出手的形式。在他经手过的法拍房业务中，刨除远郊区县、老破小、大户型的房子，通常总价在几百万左右的最易出手。

值得一提的是，无论是对于房地产市场，还是不良资产处置，法拍房的体量都不大，不会对市场产生太多影响。但这对于有资格的购房者来说，“参与的人少，捡漏的机会也就相对多了。”有对房地产市场熟悉的分析师向记者表示。

㈦ 法院拍卖的房子那么便宜，却很少有人买，这其中有什么猫腻

法院之所以会把这些房子拿来拍卖，是有原因的，而我们在没有了解具体情况的基础上，就盲目地去拍下这些房产，会有很多矛盾纠纷。

写在最后

不要因为贪便宜就掉进坑里，法拍房只是看着便宜，实际上一点也不便宜，相反，要是没有经验就去盲目拍下，可能会血本无归，能不能拿到房子还是一回事，更别说捡漏了。

如果没有这方面的经验和专业知识，奉劝大家还是不要抱有侥幸心理，安安心心去买正规的房子，这些法拍房就算能拍到，也很难处理后续麻烦，没有时间和精力千万别涉足，因为个人购买法拍房的风险很大。

㈧ 法拍房的评估价怎样计算的，参照什么标准评估

买法拍房，对竞拍人影响最大的就是上拍公告中的“价格”——起拍价、加价幅度、保证金、评估价。
这几个价格，决定了竞买人要不要参拍、出价空间，以及资金方案。
起拍价越低，参拍空间越大，竞争人数可能会越多。
加价幅度越大，就代表举牌幅度越高，对竞买人的出价能力有一定影响。
保证金越少，报名参拍的门槛越低，参拍人数可能会越多。
评估价与起拍价的差额越大，折扣率越高，竞买人的出价空间就会越大。

01 这些价格是如何规定的？
在司法拍卖过程中，报出的第一口价，就是起拍价。
在起拍价基础上每次应价加的最少价格，为加价幅度。一般为1万及其倍数。
保证金主要作为参与竞买并遵守拍卖规则和各种竞买规定的担保，避免因为竞买人参拍导致的司法拍卖损失。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定：对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。因此，评估价为法院认可的市场价。
【起拍价确定】
网络司法拍卖应当确定起拍价，拍卖起拍价即为保留价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市场价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十①。
注释：①《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释【2016】18号）第十条。
在实际上拍的过程中，起拍价约为评估价的70%，保证金约为起拍价的10%，加价幅度约为保证金的5%。
多数人认为评估价就是市场价，也就是目前房产在二手房市场上的交易价格。但实际上，法拍房评估价的确认方式还有很多。
02 评估价的确认方式是什么？
法拍房上拍评估价主要有四种确认方式 ：
1.与被执行人议价。
法拍房在上拍之前，法院都会通知申请执行人、被执行人，将双方约在一起进行协商，确定一个双方都认可的价格。
一般情况下，涉案人员越少，达成协议价的可能性越大。
如果协议价获得法官的认可，就会直接将协议价作为房屋的上拍评估价。
如果被执行人不配合议价或者下落不明，案件涉及众多当事人且意见不一致时，法院就会考虑采用其他方式。
目前，这种与被执行人议价的方式，适用情况有限，约20%法拍房的评估价来源于此。
如果遇到这类以协议价作为评估价的法拍房，必须在参拍之前知道法拍房的真实市场价，否则很可能会高价买到低价法拍房。

2.评估公司定价。
评估公司，是指专门评估房产价值的有关机构。每年法院都会对这些评估公司进行审核，审核通过的评估公司才有资格为法拍房出具资产评估报告。
为了避免人为因素扰乱评估价格，法院会采取摇号方式选择评估公司，最大限度的保障司法公正。
评估公司所出具的资产评估报告中会详细记录评估房产的具体情况、评估方式、评估标准、评估结果，以及其他有效期等信息，内容详实，准确性高达85%。
通过评估公司确认评估价的法拍房，在上拍页面中会明确带有附件：评估报告。
目前，约有40%的法拍房通过评估公司确认评估价。
3.网络询价。
目前法院认可的询价平台有：京东、阿里、工商银行融e购三个。

网络询价的评估价，由负责上拍的法官，登录询价平台，输入房屋信息就会自动生成评估价，最终评估价为三个平台的均价。
这个看似公开公正的方式，其实有着巨大的缺点：那就是价格未必能符合市场的实际情况，而且三个平台之间价格存在差异，不如由评估公司定价来得准确。
这套房源就是根据三方网络询价平台的评估数据，获得的均价作为评估价。评估价为1173.36万元。
但实际上，单单拿Lianjia二手房的数据来对比，挂牌价已经是1500万。
房源上拍的评估价与挂牌市场价差了三百多万，导致竞买人忽略了真实市场价，仅依据页面公示的评估价作为参考对象，错失参拍机会。
目前，约30%的法拍房评估价来源于网络询价。
4. 定向询价。
定向询价的对象，一般为房管局或者其他政府机构。
在上拍之前，法院会出具某一套法拍房的询价函，询价函中会写明询价要求以及相关信息，被询价的机构会在指定期限内给出结果。
由于过程繁琐且定向询价的对象难以确定，所以定向询价的方式目前比较少用。
03 如何找到法拍房真实市场价？
竞买人可以自行了解到的法拍房市场价方式有三种：
1. 周边二手房中介。
可以自己去法拍房所在小区周边的二手房中介处，询问有关信息，主要询问三个方面：近期成交价、小区环境、成交热度。
了解近期成交价，可以知道近期这套法拍房在二手房市场中的行情，是不是抢手，有没有投资空间。
了解小区环境，可以明白房源的宜居程度，不管以后是打算自住还是转手挣差价都有不小的价值。
标的周边二手房的成交热度，可以换个角度看出这套法拍房的市场热度，预估竞拍人数以及竞拍价格。
2.二手房平台。
一些二手房平台，为了获客会将挂牌价发布到官网上。因此，我们也可以通过二手房挂牌价来了解到法拍房所属小区的具体情况，来判断这套法拍房值不值得参拍。
值得注意的是，二手房平台仅代表该平台的单向数据，并不能完全代替真实市场价格。
3. 网络询价。
一般，专业的评估公司会开发出，关于城市房价评估的微信小程序，不需要账号密码就可以快速查询。
这里的网络询价数据来源主要是二手房成交数据，准确率可以达到80%。
为了帮助客户解决参拍前的担忧，蓝鲸法拍依据近三年客户的实操案例，总结了一套标准的法拍房尽调模板，为每一套法拍房制作尽调报告。
针对法拍房的评估价，形成了一套自己的尽调方法。
通过小区历年成交数据，计算出标的所属小区换手率，分析出小区的真实市场热度。
根据二手房成交到手价格，比对法拍房参拍价格，梳理出房源的真实价格，给出竞价分析及参拍价格建议。
此外，尽调报告还包括标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查等七个模块。