房地产商法

⑴ 民商法题：甲公司与乙房地产开发公司于2001年7月26日签订了《合作协议书》

1.甲公抄司应当享有房屋产权。袭2.甲公司向法院申请房屋查封令，起诉乙公司违约责任。3.甲公司没有抵押权，根据我国房地产管理法，甲公司没设定抵押权，不能成为抵押权人，只能是乙公司的债权人，4.由于银行与甲公司没合同关系，银行是第一债权人，如果房屋拍卖银行有优先受偿权，银行受偿后余额才能由甲公司受偿。

⑵ 我国房地产税法的现状以及改革措施

近年来，在房地产业持续高速发展的同时也出现了房价居高不下，普通老百姓买不起房的问题。相应的，房地产业税收问题也成为了社会各界关注的焦点。广大的专家学者都对房地产税制改革优化给予了自己的看法，但他们往往只是专注于税制结构和税收负担的优化上，很少有人对房地产业税收征管提出改革的建议。
从新制度经济学视角来看，税收征管属于实施机制的范畴，是制度的重要组成部分。一个国家的制度是否有效，除了具有完善的正式规则和非正式规则以外，更主要的是这个国家的实施机制是否健全。离开了有效的实施机制，任何制度尤其是正式规则就形同虚设。根据这一观点，房地产业税收制度的有效性也必须依靠房地产业税收征管这个内在实施机制的作用来保证，因而研究房地产业税收征管优化就显得尤其重要了。

一、中国房地产业税收征管中存在的问题

1.一些基层的税务部门执法行为不规范。由于人员素质等问题而导致税务机关或税务工作人员没有严格按照税法的规定依法征税，税收征管被当作随意的个人行为，多征税、少征税、虚征税，征“人情税”“关系税”等现象大量存在，严重削弱了税法应有的严肃性。

2.信息交换机制不畅通，税务机关不能及时、掌握纳税人的涉税信息。房地产开发是个复杂的系统工程，需要经过多个行政部门的审批、许可与监督，这些行政部门都掌握一定的房地产开发信息，但是根据我国现行体制，各个职能部门相互独立，缺乏相互间的信息交换和沟通制度。因此，仅仅依靠房地产税收征管部门，对房地产开发过程中难以有效地参与管理和监控，给房地产企业偷逃税提供了机会。

3.财政体制不完善、地方保护主义盛行。我国目前实行的是“分税制”财政体制，根据对税种的划分，房地产税收多属于地方税源，其与地方政府的利益相关性较强，但目前的税收立法中，赋予地方的自主权较小，不能让地方根据当地的实际情况，进行一些自主的调控管理。一些地方政府为了自身的利益，在房地产税收征收范围、时间界定、税率等进行了适度放宽，这样就造成中央政府一些税收调控措施得不到很好的实施，政策力度大大减弱，调控目标也就不能够完全实现。

4.税收征管成本偏高。长期以来，我们只强调了税收收入的增长，却忽略了成本的付出，虽然每年的税收收入都在以两位数的高速度增长，但成本也在增长。

分析我国房地产业税收征管中存在的问题，其深层次的根源在于：

1.税收征管优化目标严重错位。由于税收工作的考核是以收入计划的完成情况为主要内容，没有把执行税法和征管质量的情况作为考核税收工作的重要标准，导致各级征税机关事实上以计划为依据进行税收征管活动，一切税收工作都以完成税收任务为核心，这就形成了与依法治税根本对立的“收入中心论”，从而产生了许多的不规范行为。

2.现行征管模式的定位超前于社会经济发展的现状。我国目前仍处于社会主义初级阶段，市场经济体制才刚刚建立，社会经济秩序还未理顺，公民的纳税意识比较薄弱，与西方国家“纳税和死亡是人生不可避免的两大现实”[2]的观念深入人心的情况相比，我国公民对税收认识模糊，对税法规范的内在价值缺乏足够的认同，从而引致其税法的异己感和外在感，认为税收是种额外“负担”，能少则少，能偷则偷。

3.税收管理不到位，税收征管配套措施不完善。目前，我国税务部门检查税收一般是以年度为单位，但由于房地产企业大部分都是跨年度、跨地域滚动开发，流动性比较大，很容易造成亏损的假象。如果一个楼盘还没有卖完，但是开发商看钱赚得差不多了，有等到结算，用卖房款去开发第二个楼盘，尽管一个一个楼盘销售了，但是账面上却一直是亏损的。其次，我国目前的财产登记制度不健全，尤其是缺乏私有财产登记制度，致使不少税源流失，更出现化公有财产为私有财产的非法行为，严重影响了税收征管的力度。同时，与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全。应当看到，以市场价值为计税依据是房地产税制改革的必然趋势，需要定期对房地产进行评估，这就对评估机构和评估人员提出了较高的要求。以税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要[3].

4.税权过度集中于中央，难以满足房地产业的区域性特点。根据我国分税制财政体系的规定，房地产税收绝大多数的立法权都集中在中央，地方只有征管权而无立法权，但房地产业具有区域性的特点，这种高度集权的模式无法促进房地产的资源优化配置和有效利用。

5.多方面因素导致税收征管成本偏高。目前我国征收成本较高的原因有税制设计上的，但从税收征管方面来看，主要存在以下几个方面：一是税务机构设置不规范、不科学，硬件设施贪大求全，盲目追求高档次，设备使用率不高；二是目前实行的集中征收、重点稽查制度，将本应在日常管理解决的事项转到了稽查，而稽查又进行选案、审理、检查和执行，成了相互制约、相互配套的第二税务局，增大了稽查的成本。三是税收征管中缺乏部门之间有效的衔接协调，重复工作过多；这些问题的存在，增加了税收征收成本。

二、中国房地产业税收征管优化的对策
针对我国房地产业现实税收征管改革和征管模式存在的问题以及形成的原因，我国房地产业税收征管的优化从总体上看，应从以下几个方面采取措施：

1.非正式规则大众化

（1）建设税收文化体系，加强纳税人的纳税意识。税收文化对税务人员、纳税人行为的影响是潜移默化的，它着眼于一种文化氛围的形成，使人一置身其中，便会感觉到一种巨大的强制力量。通过导向、凝聚和规范作用，引导税务人员和纳税人的行为，使征税人树立“公平、公开、公正、文明办税”的新思想，使纳税人逐渐形成依法纳税光荣，偷税逃税可耻的思想观念，从而形成良好的征收管理缴纳机制，达到依法征税、依法纳税，实现税收管理的最优化。

（2）明确税收征管目标，强化纳税服务意识。解决当前收征管目标错位的问题，就是要把促进纳税人依法纳税作为税收征管优化的目标，不应把完成税收计划任务作为税收征管的目标，应该认识到组织收入是税收的基本职能，但不是惟一。
2.正式约束可操作化

（1）完善房地产税收立法制度体系，实施规范的房地产税收征管。由于房地产税征收政策性强，管理工作要求细，交给地方政府更便于管理和操作，也有利于调动地方积极性。因而，我国的房地产税收立法上应该下放一定的权力，由中央制定房地产税的基本法，授权省、自治区、直辖市一级立法机关，根据本行政区域内房地产税源分布和财政需要，自行设立地方性税种。
（2）建立健全的监督体系，规范税收执法。税收执法的规范化是优化税收征管，保障依法治税落到实处的重要一环。
（3）完善房地产税课税的配套制度与政策。首先，强化房地产产权登记制度。其次，完善房地产价格评估制度，建立房地产评税机构。再次，建立纳税人诚信纳税评价制度。最后，理顺城市土地和房屋管理体制，改变目前多头管理的积弊，建立“精简、高效、权威、统一”的房地产管理体制，为房地产税收的课征创造良好的环境
3.实施机制有效化

（1）建立有效的信息沟通交换机制，加强税务部门与其他相关部门的合作。
（2）完善税务部门的内控机制，形成严密的房地产业税收征管系统。
（3）强化税收稽查，加大税收处罚力度。
（4）努力降低税收成本。首先，科学地设置税收征管机构，合理分工，加强税收征管各部门之间有分工合作和相互协作，减少重复工作，另外，还要充分利用税收征管设施，在部门之间有效地实行资源共享。其次，尽量减少像建设豪华办税大厅等这种不必要的费用。最后，通过一些税收制度设计，降低税收成本。

⑶ 刘武元是谁呢

1.刘武元教授 简历： 男，1967年出生于湖南衡阳，1986年毕业于衡阳师范学院，1994年入西南政法大学攻读硕士学位，1997年毕业，此后留校任教。现为民商法学院副教授，主要研究方向：商法、合同法、房地产法。 科研： 著： 《房地产交易法律问题研究》，法律出版社2002年出版。 发表论文： 《论建设工程承包人优先受偿权的性质》，西南民族学院学报。 《违法建筑在私法上的地位》，现代法学。 《〈合同法〉第286条的理论基础及其交易安全保护设计》，现代法学。 《权属登记与房地产买卖合同》，贵州警官职业学院学报。 《房地产交易中的自治与国家强制》，浙江工商大学学报。 参编教材： 《商法学》，法律出版社2006年出版。 《合同法》，法律出版社2002年出版。 《房地产法论》，法律出版社2002年出版。 《商法》，法律出版社2001年出版。 2.历史人物刘元武 刘武元（？—1654）字镇藩，汉军镶红旗人，初籍辽东。清初将领。仕明官游击，佐祖大寿守大凌河，天聪五年，从大寿出降。崇德六年，授刑部参政。 顺治元年，改授甲喇额真，予世职三等甲喇章京。二年，授天津兵备道。三年，擢南赣巡抚。四年，遣副将刘伯禄、徐启仁等剿捕瑞金、石城，兴国、龙安，宁都、上犹诸州县土寇，克鱼骨、莲花、丁田、钩刀嘴诸寨，斩其渠叶南枝、刘志谕、刘飞等。五年正月，金声桓、王得仁以南昌叛，江西诸郡县皆附，外连闽、粤，赣州介其间。武元召诸将歃血誓，得仁以二十万人来攻，启仁出降，围合。武元城守三月，粮尽，斥家财佐军，励士卒奋战，遂破得仁兵。得仁退屯东山，引武元空城出战，将设伏邀击。武元知其谋，天未明，兵数百持炬为前驱，得仁兵望见，伏尽出，力战，得仁中创遁。声桓闻我师至九江，谋退保南昌，武元出奇兵袭其后，败之太湖港，斩获无算。十月，叛将李成栋复来攻，众号百万。武元先出兵数百挠之，夜缒城出死士劫破十馀垒，遂令诸将分兵东、西、南三门出战，大破之，成栋以数骑走。叙功，加右都御史，兼兵部侍郎，赐紫貂冠服、甲胄、佩刀、鞍马。六年，征南大将军谭泰既克南昌，遣梅勒额真觉善等与武元会师，克信丰，成栋宵遁，堕水死。武元分遣副将先启玉、参将鲍虎、游击左云龙等捕成栋馀党，定瑞金、雩都、崇义诸县。进攻梅岭，破木城五，获成栋将刘治国。七年，平南王尚可喜徇广东，师自南安入，武元遣副将栗养志以兵从，克南雄、韶州二府。又遣副将高进库，游击杨继、洪起元等剿宁都土寇彭顺庆，副将杨遇明、刘伯禄、贾熊、董大用等剿大庾土寇罗荣。顺庆应声桓为乱，自号军门，窥伺郡邑；荣自明季倡乱楚、粤间，自号五军都督，聚众数万，阻山结寨二十馀，四出劫掠：至是皆就戮。叙功，加太子太保、兵部尚书。遇恩诏，进世职一等阿达哈哈番又一拖沙喇哈番。十年，引疾还京。十一年，卒，赠少保，谥明靖。 瀇，武元长子，袭职。疏请追叙武元赣州全城功，进二等阿思哈尼哈番。官至副都统。浩，武元次子。康熙间，官广西浔州知府。孙延龄叛，城陷被戕，并及其子中枢、中梁、中柱、中楫。事闻，赠太仆卿。

⑷ 房地产税法文件总共多少

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。