司法拍卖租约

1. 司法拍卖房地产评估是否考虑租约期限制么

司法拍卖房地产，对拟拍卖的房地产进行评估时，不考虑租期对评估价值的影响。
一、我国《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定， 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。
二、司法拍卖房地产，也是房屋产权转移的一种方式，房地产的竞拍人竞拍成功后，也应当执行《城市房屋租赁管理办法》中对房屋承租人的保护规定，继续履行原租赁合同。
三、房地产的司法拍卖评估价格，只是司法拍卖的底价，不是最终的拍卖成交价格，因此，评估时，不考虑租赁期限对房地产的价值影响，但是会在评估报告的“特殊情况说明”中披露房屋已经租赁的特殊情况。
四、司法拍卖的房地产存在已经租赁的情况，属于拍卖物的一种瑕眦，应当在拍卖公告中明确说明，这种情况，不会影响房地产评估价格，但是，某种程度上会影响拍卖成交价格。

2. 我租的房屋没到期，出租人因欠债房屋被法院拍卖，我的租期合同还有效吗谢谢！

合同法上有“买卖不破租赁”，即使房屋易手了，租赁合同还有效的，直到期满。当然，如果出租人把房屋抵押给别人，还把抵押出去的情况告诉，那就后果自负。
法律分析
房屋被查封后，一般不能对外出租了。人民法院在财产保全中采取查封、扣押、冻结财产措施时，应当妥善保管被查封、扣押、冻结的财产。不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被保全人负责保管；不宜由被保全人保管的，可以委托他人或者申请保全人保管。买卖不破租赁。租赁关系在先，买卖关系在后，并且承租人是善意第三人，所以不能撤销租赁关系。相反，还要考虑拍卖之前，有没有告知承租人行使优先购买权。如果没有，可以反过来告拍卖公司。如果原租房协议约定的租赁期间还没有到期的，新房东无权要求原承租人搬离，法律规定，房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响原租赁合同的效力。即原协议应当继续履行。若是租赁合同中未有续签的规定，原则上双方都可以选择不续签，一般是没有什么补偿的；若是合同中有续签的规定，一方不按合同约定续签的话，另一方有权追究其违约责任，要求赔偿的当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。在没有明确约定押金性质的情况下，押金的作用是为房屋及屋内财产设定的一个担保，租赁期间如造成出租人房屋及室内设施的财产损失则从押金里扣除。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。承租人逾期未交付租金的，每逾期一日，出租人有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百四十五条 人民法院查封、扣押财产时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场；被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响执行。被执行人是公民的，其工作单位或者财产所在地的基层组织应当派人参加。对被查封、扣押的财产，执行员必须造具清单，由在场人签名或者盖章后，交被执行人一份。被执行人是公民的，也可以交他的成年家属一份。

3. 20年租赁合同的房子能被法院拍卖吗

法律分析：能。有租赁合同和是否强制拍卖没有必然关系的。请注意，可以拍卖，签订了委托拍卖合同，不等于就是卖出去了。委托拍卖合同和货物买卖合同不同：委托拍卖合同是帮拍卖物品，不代表就是成功卖掉了；货物买卖合同才是卖掉。

法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

4. 司法拍卖房屋过户后承租人能否要求继续履行房屋租赁合同

法律分析：可以，房屋租赁合同在房屋转让前签订的，转让房屋不影响租赁合同的履行，承租人按合同约定继续履行合同。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

5. 房产带租约司法拍卖,成交以后的租赁合同与租金如何处理

根据法律规定，买卖不破租赁，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，也就是说，租赁合同成立在先，买卖合同成立在后的，买卖合同不影响租赁合同的效力。因此房产带租如果被司法拍卖的，不影响租赁合同的效力，承租人可以要求继续履行租赁合同。
法律分析
根据民法规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，其目的是为了保护法律上合同的安定力。因此，如果是租赁合同成立在前，房屋被拍卖在后，房屋租赁合同的效力不影响，原承租人可以要求现在的房屋所有权人履行原来的房屋租赁合同，并支付租金。因此，在这种情况下，租赁合同工继续有效，而租金作为租赁合同的义务的一部分也不必退回。当然，承租人也可以放弃该项权利，即如果预付了租金的话可以要求退还租金然后不再继续租赁房屋；没有预付租金的话可以直接不再继续租赁房屋。但是，如果是房屋买卖合同成立在前，房屋租赁合同成立在后的情况下，则没有买卖不破租赁一说，承租人不得要求房屋的所有权人继续履行房屋租赁合同了。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第七百二十四条有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第七百二十七条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

6. 法拍房有哪些风险需要注意什么

1、法拍房可能存在产权不明的问题。如该房源有两个以上的实际拥有者，当双方持不同意见时，则无法过户。其次，很多法拍房的被执行人还可能存在多头负债的情况，甚至在不同城市负债，而购房者要厘清这种多头债权、多次抵押的债务关系是较为困难的，后患无穷。

2、购买法拍房的税费不同于普通二手房，交易所产生的税费一般情况下均由购买者一方承担。基于被执行人（房主）是主要税种的纳税义务人，但履约能力恶化，无力缴纳税费，多数法院在《竞买公告》或《竞买须知》中会率先声明“由买受人承担一切税费”。同时，还可能存在业主拖欠物业费、水电气费等问题，这就直接增加了买受人的竞买成本。

3、法拍房可能存在租约风险。法律规定买卖不破租赁，即租赁合同不随房屋产权人的变更而失效。如果拍到带租约的法拍房，后期的房屋租赁清退会耗费一定的时间和成本。

4、法拍房可能存在瑕疵。在进行房屋拍卖之前，公开信息往往仅对瑕疵部分进行简单描述，而不会注明房屋可能存在的质量、居住等问题，这也导致竞拍人无法全面了解拍卖房屋的现状及可能存在的问题。

购买司法拍卖房需要注意的事项

1、了解清楚司法拍卖的规则及流程，避免出现因为悔拍而保证金被没收等情形。

2、了解清楚房屋的现状，看看房屋是否存在租约、共有人以及户口被占用等情形。特别是对学位有需求，一定事先要到有关部门了解清楚。

3、了解清楚房屋的水电费、物业管理费、税费以及土地出让金的负担等情况，如果这些费用需要买受人负担的话，那么买受人一定要综合考虑。

4、了解清楚银行的按揭要求以及公积金的使用规则，因为有一些司法拍卖房是需要一次性付款的。

7. 法拍房拍下来之后，发现有一份20年的租约，如何处理

房屋买卖变更房主，不破租约，只要租约在，新房主只能认。很多法拍房或者其他低价二手房，存在这些问题，赶不走的租客。

你这个情况只能跟租客协商，也就是砸钱补偿他们让他们走。

他们不走（你不愿砸钱），马上去过户电水，户头。如果租赁合同没约定水和电价，这两项定高点，弥补损失。

8. 司法拍卖房屋租赁纠纷应该如何处理

司法拍卖房屋存在租赁的处理：在租赁期内拍卖房屋的，如果房屋租赁在前的，不影响租赁合同的效力，租赁抵押后的，租赁合同不能对抗抵押权。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
【法律依据】
《民法典》第七百二十五条
租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第七百二十六条
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

9. 房屋被法院拍卖，但有租赁，过户后承租人应当将租金交给谁

给买方。买卖不破租赁，拍卖也是，所以，拍卖的买方成功竞得房产后，就取得房产的收益权，包括租金收益。
法律分析
以买方取得法院出具的拍卖裁定书为准，裁定书上注明的拍卖成交日期后的房产租金收益，承租人应付给买方。拍卖财产上原有的租赁权及其它用益物权，不因拍卖而消灭，该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当将其去除后进行拍卖。用于出租的房屋被拍卖，此房屋租赁合同可以继续履行，对于出租房屋内附属设施出租所获得的利益，新房主应在获得房屋租金的同时，应给予原房主适当补偿。拍卖的房产拍卖之前就存在租赁权，为了协调好新房主的利益和承租人的利益，在实践中，都是采用承受主义，即原房主与承租人所签订的房屋租赁合同对于新房主仍然具有效力。公民对自己房屋享有的占有、使用、收益和处分权利，在法律规定的范围内可以根据所有人的意志和利益与所有人分离，由非所有人行使。房屋拍卖成功后，原房主已经不再是房屋的所有权人，不应再享有基于房屋所获得的收益，所以承租人应该将租金交给新房主，即被拍卖房屋的买方。
法律依据
《中华人民共和国民法典》
第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二百四十条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。