王利明买卖合同司法解释的理解与适用

1. 房屋买卖的司法解释

房屋买卖
一、解释论的探讨-以请求权基础检索为中心
请求权基础检索法，就是指通过寻求请求权的基础，将小前提归入大前提，从而确定请求权在法律上能否得到支持的一种案例分析方法。
1、所谓请求权规范基础（Anspruchsnormengrundlage），简称请求权基础（Anspruchsgrundlage），是指可供支持一方当事人得向他方当事人有所主张的法律规范。
2、请求权基础检索方法是德国民法学上一种独特的方法。这种方法强调，在运用法律分析实际案例的过程中，必须明确当事人的请求所依据的明确的法律规范，而且要求请求权基础的搜寻和法律规范的解释结合起来，从而养成严谨细密的法律思维方法，并维护法律适用的合理性、可预见性和安定性。
3、下面我们就运用请求权检索的方法对本案进行分析。
（一）解除合同的请求能否得到支持
就本案来说，吉春公司“以新庄公司迟延十天支付房款为由”请求解除购房合同。其请求权的基础只可能是《合同法》第94条第4项的规定，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的，当事人可以解除合同。
但是，根据《合同法》第94条第4项的规定，在迟延履行情况下的法定解除必须满足两个条件：第一，当事人一方迟延履行债务；第二，迟延履行致使不能实现合同目的。在本案中，吉春房地产公司与新庄公司就买卖房屋达成协议后，合同履行期届至，买方新庄公司于2001年1月10日交付了价款，但比约定的清偿期迟延了十天。可见，新庄公司存在迟延履行的行为。但是，新庄公司的迟延履行是否致使对方的合同目的不能实现呢？
由于合同解除构成“合同必须严守”规则的例外，因此，各国对合同解除都规定了严格的条件。而与合同法第94条第3项规定的法定解除相比，5第94条第4项规定的法定解除不需要催告对方当事人，所以，法律对此种合同解除的限制就更加严格，必须即致使对方的合同目的不能实现。根据我国权威学者的看法，迟延履约是否导致合同目的不能实现，应考虑时间对合同的重要性。如果时间因素对当事人的缔约目的的实现至关重要，违反了规定的交货期限将导致合同目的不能实现，应允许非违约方解除合同；如果时间因素对合同并不重要，迟延造成的后果也不严重，则在迟延以后，不能认为迟延造成了合同目的落空而解除合同。当然，在确定迟延是否严重时，还应考虑到迟延的时间长短以及因迟延给受害人造成的实际损失等问题。6从本案的案情来看，吉春公司并不能证明时间对合同目的的影响，而且新庄公司也只是迟延了10天，因此，不能认为迟延造成了合同目的落空。另外，吉春公司交付房屋的事实本身也说明了新庄公司的迟延并未导致吉春公司的合同目的不能实现。
因此，我们可以得出这一结论，即吉春公司不能依据合同法第94条第4项的规定解除合同。
（二）返还房屋的请求能否得到支持
在本案中，吉春公司还请求该房产的占有人银建公司返还房屋。基于前面的分析，我们可以认定，吉春公司的并不能基于合同解除以后的原物返还请求权提出请求。所以，吉春公司提出的返还房屋的请求，只能是根据物权请求权中的所有物返还请求权。但是，由于我国民事立法中尚未规定物权请求权，所以，吉春公司只能通过扩张解释《民法通则》第117条第1款的规定（即“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。”），从而获得请求权规范基础。7
但是，吉春公司如果要依据物权请求权来请求银建公司返还房屋，吉春公司必须仍然对房屋享有所有权。无疑在与新庄公司就买卖房屋达成协议前，吉春公司享有房屋所有权。现在的问题就是，房屋所有权是否已经移转给了他人。
在本案中，新庄公司于2001年1月10日交付了价款，同时，卖方吉春公司也依合同约定完成交付，将该楼盘移转占有给新庄公司，并着手办理产权过户登记手续。但是，直到诉讼之时，登记手续并没有办理完毕。8根据《城市房地产管理法》第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上人民政府房地产管理部门申请房产变更登记……。”此处仅仅指明“应当”登记，而对于未登记的效力如何，却没有明文规定。根据2000年《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第9条的规定，“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”另外，根据我国权威学者的解释，我国不动产的物权变动采债权形式主义模式，所以，登记为不动产物权变动的生效要件，不经登记不发生不动产所有权的移转。9所以，我们可以得出结论，在本案中，虽然吉春公司和新庄公司没有完成登记手续，但是，双方之间的买卖合同并不因此而无效，只是不发生所有权移转的法律效果而已。因此，吉春公司主张所有物返还请求权是有法律根据的。
但是，虽然房屋所有权尚未移转给新庄公司，如果银建公司能够依据善意取得制度获得所有权，则吉春公司仍然会丧失所有权，从而也就不能再行使所有物返还请求权。
我国法律中虽然没有明确规定善意取得制度，但是《民法通则意见》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”根据学者的解释，这一规定体现了善意取得的精神。10所以，我们可以通过扩张解释该条规定从而使得善意取得制度在本案中得到适用。
但是，善意取得制度适用的一个要件就是，第三人（在本案中即银建公司）必须是善意的。善意是指不知情，即不知道或不应知道让与人转让财产时没有处分该财产的权限。11在本案中，银建公司在购买时到房地产登记部门查阅登记，登记机关告知该房产过户手续已经领导批准，正在办理过户手续。由此可见，银建公司知道新庄公司在转让给房屋时并不享有房屋的所有权，因此，不能认定银建公司是善意的。所以，我们不能适用善意取得制度，从而使得银建公司获得房屋的所有权。
需要指出的是，银建公司还可能提出的另外一个抗辩就是，其对房屋的占有是有权占有或者新庄公司是有权占有。如果此种抗辩成立，那么，吉春公司也不能行使所有物返还请求权。当然，此种抗辩的法律依据在我国现行法上也难以寻觅。但是，根据各国民事立法的通例12，占有人或者作为其权利来源的间接占有人对所有权人对所有权人有权占有时，占有人可以拒绝将物返还13.也就是说，如果在本案中如果银建公司或者新庄公司中的任何一个有权占有房屋，那么，银建公司都可以对吉春公司的主张提出有效的抗辩。
要考察银建公司是否是有权占有，我们必须明确，此前新庄公司是否是有权占有。如果新庄公司是无权占有，那么，银建公司自然不可能是有权占有。
在本案中，新庄公司是基于合同和吉春公司的意志而占有房屋，此种占有是否是有权占有呢？根据学者的看法，具有法律上之原因之占有为有权占有（又称为有权源占有、正权源占有），该法律上之原因或者根据，学说上称为权源（或本权）。例如所有人、地上权人、典权人、承租人、借用人之占有标的物，系基于其所有权、典权、租赁权或使用权，具有占有之权源，故均为有权占有是。14所谓本权，即“得为占有之权利”，指基于一定的法律上的原因而享有占有的权利，主要包括物权与债权。15在本案中，新庄公司是基于合同而吉春公司的意志而占有房屋，此种占有是否是“本权”呢？
在不动产已经移转占有，而未办理登记手续的情况下，买卖契约是否足以作为买受人占有买卖标的物的权源呢？对于此问题，学界向来有两种截然不同的观点：（1）否定说。持这种观点的学者认为，占有之具有排他性，系因占有人于占有物上，行使之权利，推定其适法有此权利，倘占有物已证明系他人所有，则占有人即无再对物之所有人行使排他权之余地。16（2）肯定说。持这种观点的学者认为，一方面，买受人可依买卖契约而向出卖人请求办理登记过户手续，另一方面，买受人占有标的物，系基于出卖人之交付，自非“侵夺”，亦非“无权”，不符合所有权返还请求权之要件，盖民法（此处指台湾地区“民法”-笔者注）第七百六十七条前段所称之“无权”，应含有“不法之评价”，此可从其下之侵夺用语可知。另外，出卖人也不得以物权优于债权之理由，作为买受人无权占有之主张，盖物权之优于债权，通常是于有第三人出现之情形。在无第三人之场合，当事人此时只有债之关系，自受其拘束，否则，物权恒无法透过债权而生变动。17
我认为，否定说较为妥当。其理由在于：第一，买受人得依据买卖契约请求出卖人办理登记手续本身并不足以证明买受人占有是有权占有。因为买受人基于买卖合同而对出卖人享有请求其移转标的物所有权的权利。但是，买受人要占有该标的物，必须以享有对标的物的所有权为前提。第二，所有权作为一种对世权，应当也必须可以对抗包括买受人（尚未取得标的物所有权的买受人）在内的任何人。如果标的物的所有人不能请求买受人返还标的物，则所有人的所有权必然虚化。第三，虽然标的物的所有人享有所有物返还请求权，但是，此种权利的享有并非排斥了所有人应当依照买卖契约承担的违约责任。
总之，我认为，根据买卖合同，新庄公司只是获得了请求吉春公司移转房屋所有权的权利，新庄公司只有获得了所有权，才能构成对房屋的有权占有。在尚未取得房屋所有权的情况下，新庄公司的占有是缺乏本权的占有，是无权占有。
既然新庄公司的占有是无权占有，那么，我们就可以直接认定，银建公司的占有也是无权占有。因此，银建公司不能以“有权占有”为由提出抗辩。
综上，我们可以得出结论，吉春公司请求该房产的占有人银建公司返还房屋的请求应当得到支持。
二、立法论的探讨-以物权变动模式为背景
本案中暴露了这样一个问题，即在出卖人已经提出了登记申请的情况下，出卖人是否可以随意撤回其申请？在出卖人随意撤回申请的情况下，法律对买受人能否提供必要的救济？要解决这样一个问题，我们必须从物权变动模式说起。
（一）物权变动模式的选择
根据学者的看法，物权变动的模式主要有三种：
1、意思主义模式。在此种模式之下，物权因法律行为而变动时仅须当事人之意思表示，即足以生效力，而不须以登记或交付为其成立或生效要件。法国民法（参见《法国民法典》711、1138条）和日本民法（参见《日本民法典》176条）都采纳此种模式。在此种模式下，公示原则所需之登记或交付等公示方法，系对抗要件而非成立或生效要件。
2、物权形式主义模式。在此种模式下，物权因法律行为而变动时，须另有物权变动之意思表示，以及履行登记或交付之法定形式，始能成立或生效。德国民法采纳此种模式。德国民法认为，债权行为只能产生债的关系，必须另外有物权行为，才能产生物权变动的后果。此种模式的采纳以承认物权行为的独立性和无因性为前提。
3、债权形式主义模式。在此种模式下，物权因法律行为而变动时，除债权之合意外，仅须践行登记或交付之法定形式，始足生效力。奥地利民法采纳此种模式（参见《奥地利民法典》第426、431条）。在此种模式下，一个法律行为不能同时发生债权和物权变动之效果，但物权之变动，仅须在债权意思表示外加上登记或交付（登记或交付为事实行为）即可，不需另有物权变动之合意。18
对于物权变动模式的立法选择，我国学者几乎达成了一致意见，即应当采纳债权形式主义物权变动模式19，而且这种意见已经被立法者采纳20.
（二）意思主义和物权形式主义对出卖人提出登记申请后的反悔行为的处理方式
在意思主义模式下，仅仅双方的意思就可以导致物权变动，因此，倘使物权已经发生变动后而为登记，则此项登记请求权属于物权请求权。21日本学者认为，若登记义务人拒绝协力时，登记权利人则无此项权利，这样不仅致登记权利人因此而蒙受损失，同时亦使得登记制度失其机能。故而登记请求权乃登记权利人享有的、强使登记义务人为协力的权利。22如果出卖人拒绝履行协助义务，或者出卖人在提供协助以后又反悔，则买受人可以向法院提起诉讼，从而获得一个基于登记请求权而令被告履行登记手续之给付之确定判决。若已获得基于登记请求权而令被告履行登记手续之给付之确定判决-依照仅命令物权变动之判决并不可以-时，登记权利人可以依据其判决单独进行登记（不登27条。大判1940，6，19新闻4597号9页。）23
在物权形式主义模式下，原则上任何一方都得随时撤回物权的“合意”。24允许撤回物权的“合意”的理由，因在于避免合意的不明确而起纷争，及维持法律关系的明了性，所以在缔结了合意的事实昭然若揭，即把行为的意思表示于外时，即不能撤回物权合意，主要包括如下情形：第一，已进行了登记（一经登记，即可推定有合意的存在）；第二，合意在土地登记所缔结；第三，合意依裁判上或公证上的证书作成；第四，向土地登记所提出合意；第五，权利人（受动的当事人）依德国土地登记法第29条的规定，把登记承诺证书交付给对方。25
根据我国《城市私有房屋管理条例》第9条的规定，买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。可见，我国系采共同申请原则。26在本案中，吉春公司和新庄公司已经共同向登记机关提出了登记申请，但是，事后吉春公司又要撤回申请。此种情形在德国就属于前述第四种情形，即向土地登记所提出合意。
德国民法典第873条第2款规定，“登记之前，只有在当事人的合意已经经公证证明、或者已经提交给不动产登记局或者已经到达不动产登记局，或者当权利人将符合土地登记法的规范许可的登记许可并交付给相对人时，合意对当事人有拘束力。”依德国民法学者的一般解释，该约束力的意义是撤销权的排除，即在物权合意能够明确地以其他形式得到确认的情况下，不允许当事人单方面地撤销该合意。27因为，这种撤销行为可能“动摇诚实信用原则而且给正常的交易秩序带来危险。”28
可见，在物权形式主义模式下，通过在特定条件下排除当事人撤销物权合意的自由，因此，维护了正常的交易秩序，保障了诚实守信的一方当事人的利益。
（三）我国的立法选择-代结论
需要指出的是，尽管我国立法和理论界对登记过程中一方当事人的任意撤回申请的行为没有给予应有的关注，但是，实务部门以及注意到了这个问题，并试图解决这个问题。2000年最高人民法院第五次民事审判工作会议文件明确宣告，在当事人的物权变动意思“可以证明”的情况下，即使当事人没有登记，也承认物权变动的有效。29
在肯定这一文件精神的合理性的前提下，我们必须看到这一指示具有很多缺陷：第一，这一指示和我国物权变动模式的选择不相契合。已如前述，我国选择债权形式主义的物权变动模式，已经是大势所趋；而这一指示提出的所谓“物权变动意思”，显然是以采纳物权形式主义的物权变动模式为前提的。正因如此，有学者认为，这一处理与德国民法典第873条第二款这一典型的物权行为理论应用条款几乎没有区别。30第二，该指示认为，在当事人的物权变动意思“可以证明”的情况下，即使当事人没有登记，也承认物权变动有效。这与物权的公示原则相冲突。因为在形式主义物权变动模式下，不动产物权变动里，登记具有发生物权变动法律效果的效力，这一效力称为形成力。31将登记与物权变动结合为一体，是为了统一物权变动的对内关系和对外关系，从而维护交易安全。如果承认在当事人的物权变动意思“可以证明”的情况下，即使当事人没有登记，也承认物权变动有效，这显然就与公示原则相违背。
那么，在债权形式主义模式下，如果有效规范登记一方当事人事后任意撤回登记的行为呢？在债权形式主义模式下，显然不能认为当事人双方的共同申请行为就是一个“物权合意”，而只能认其为事实行为。我认为，我国法律可以在共同申请原则上设立一个例外-单方申请，即如果在提出申请后一方当事人无正当理由又撤回，那么，对方当事人可以进行单方申请。但是，为了保证这种单方申请登记的权利的正确行使，有关当事人应当通过法院确认其单方申请的权利，并依据法院的判决进行申请。
注释：
1、参见王利明：“民法案例分析的基本方法探讨”，王泽鉴：《法律思维与民法实例》，中国政法大学出版社2001年版，第42页以下。
2、参见王泽鉴：《法律思维与民法实例》，中国政法大学出版社2001年版，第50页。
3、参见王泽鉴：《法律思维与民法实例》，中国政法大学出版社2001年版，第54页。
4、我国《合同法》自1999年10月1日生效，因此，本案应当适用《合同法》。
5、《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”
6、王利明：《合同法研究》（第二卷），中国人民大学出版社2003年版，第292页。
7、由此我们不难得出这样的结论，即在民事立法尚不完备的情况下，请求权规范基础方法的适用受到一定的限制。
8、我国法律中并没有明确“登记”是否是指“登记完毕”，但应当理解为登记完毕。这种理解可以从《瑞士民法典》的规定中得到佐证。《瑞士民法典》972条第1款规定：“物权在不动产登记簿主簿登记后，始得成立，并依次排列顺序及日期。”另外，中国人民大学民商事法律科学研究中心起草的《中华人民共和国民法典》草案学者建议稿第23条也规定：“设定、移转不动产物权的，受让人自登记完成时取得该物权。”
9、参见王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版，第207－210页；梁慧星、陈华彬编著：《物权法》，法律出版社1997年版，第95页；王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第74－75页。反对意见，可参见张俊浩主编：《民法学原理》（上册），中国政法大学出版社2000年版，第413页。
10、王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社2003年版，第208页。
11、王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社2003年版，第211页；梁慧星、陈华彬编著：《物权法》，法律出版社1997年版，第187－188页。
12、德国民法典第985条规定：“所有权人可以要求占有人返还其物。”986条规定第一款前段规定：“占有人或者作为其权利来源的间接占有人对所有权人对所有权人有权占有时，占有人可以拒绝将物返还。”我国台湾地区“民法”第767条规定：“所有人得向无权占有其物者和侵夺其物者请求返还。”
13、关于所有权人是否可以向有权占有人主张，学界有两种不同的观点。一种观点认为，所有人不能向有权占有人主张所有物返还请求权。另一种观点认为，所有人可以向有权占有人提出请求，但是，有权占有人可以提出抗辩。基于方便所有人行使权利考虑，我们采纳后一种观点。
14、谢在全：《民法物权论》（上册），中国政法大学出版社1999年版，第940－941页。
15、陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年版，第794页。
16、参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第七册），中国政法大学出版社1998年版，第59页。
17、参见苏永钦主编：《民法物权争议问题研究》，五南图书出版公司1999年版，第70－71页。
18、参见谢在全：《民法物权论》（上册），中国政法大学出版社1999年版，第63－65页；谢哲胜：《财产法专题研究》（一），三民书局1995年版，第83－87页；陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年版，第142－145页。
19、参见王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社2003年版，第131页以下；梁慧星、陈华彬编著：《物权法》，法律出版社1997年版，第90页以下；王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第48页以下。反对意见参见孙宪忠：《论物权法》，法律出版社2001年版，第130页以下。
20、《中华人民共和国民法（草案）》第二编第六条前段规定：“物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定外，不动产应当登记，动产应当交付。”第九条第二款规定：“除法律另有规定外，国家、集体、私人的不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；不经登记，不发生物权效力。”第二十五条规定：“动产所有权的转让以及动产质权的设立等，除法律另有规定或者当事人另有约定的以外，自交付时发生效力。”
21、参见肖厚国：《物权变动研究》，法律出版社2002年版，第271页。
22、肖厚国：《物权变动研究》，法律出版社2002年版，第266页。
23、（日）我妻荣著，有泉亨修订：《日本物权法》，五南图书出版公司1999年版，第135页。
24、谢在全等：《民法七十年之回顾与展望纪念论文集（三）》（物权·亲属编），中国政法大学出版社2002年版，第122页。
25、参见（日）山田晟：《德国物权法》，弘文堂1944年版，第192－195页。转引自陈华彬：《物权法研究》，金桥文化出版（香港）有限公司2001年版，第270－271页。
26、肖厚国：《物权变动研究》，法律出版社2002年版，第265页。
27、Baur/Stürner，Lehrbuch des Sachenrechts，16.Auflage，Verlag C.H. Beck，1992，Seite 41.转引自孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版，第140页。
28、《联邦最高法院民事判决汇编》第46卷，第398页。转引自孙宪忠：《论物权法》，法律出版社2001年版，第708页。
29、参见最高人民法院民事审判庭编：《民事审判指导与参考》（2000年第4卷），法律出版社2000年版，第5页以下。
30、孙宪忠：“再谈物权行为理论”，载《中国社会科学》，2001年第5期。
31、王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第141页。中国人民大学法学院·周友军

2. “凶宅”的房屋买卖合同纠纷怎么处理

您好！(一)买房者知道或应当知道的情况下
合同是双方当事人意思自治的最佳体现，合同一旦签订，如果没有法定或约定的合同无效的事由出现，那么法律会推定合同生效并予以保护。在市场经济中，有交易就必然有风险，作为购房者在买购买房屋时，无论自用或转手给他人以赚取差价，都会尽可能的去了解或考察所购房屋的信息。如果“凶宅”内发生的非正常死亡事件属于影响较大的社会事件并且当地媒体曾进行大规模报道，而购房者也是本地人甚至其本身就在这一小区住，不可能不知道在所购房屋内所发生的事情。并且，购房者在与房主签订购房合同时，没有主动询问这方面信息，也没有就房屋内是否发生过非正常死亡事件进行约定的，法律上可以推定默认购房者已经对“凶宅”有所了解，购房者就不能追究原房主的法律责任。在这种情况下，可以视为购房者自愿了接受“凶宅”这一事实，那么其就应当承担购买“凶宅”的交易风险。如果在合同签订后，法律允许购房者再以“凶宅”为理由请求撤销合同，否认合同效力或请求赔偿的，则对房主来说无疑是不公平的。因此，在买房者知道或应当知道所购房屋是“凶宅”的情况下，合同有效。
(二)买房者不知情的情况下
1、买房者享有撤销权。
众所周知，“凶宅”因其特殊的原因，绝大多数人是不愿意购买的;即便购买，若再行交易，该房通常会脱手困难，必然给买受人造成损失，正是这个原因，在二手房交易中，大多数房主为了使自己的房产能够高价交易，往往会故意隐瞒“凶宅”这一真实情况，从而使买房者误认为是正常房屋而交易。考察购买者的真实心态，购买者是因受欺诈，基于该房屋为正常房屋的错误认识而作出了购买该房屋的错误意思表示。换言之，如果购买人知道该房屋为“凶宅”一般是不会购买此房的;即使愿意购买，也不情愿支付该房屋的正常交易价格，对于在违背自己真实意思的情况所为的、有重大瑕疵的合意，法律需要对其进行干预以平衡当事人的权益，通过赋予受损害当事人撤销权，使其作出利己的选择。并且，“凶宅”的事实足以影响购房者是否作出购买房屋的决定，是决定合同是否有效的重大因素。
故此，《合同法》第54条第二款规定，一方采用欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。所以对于出卖人故意隐瞒“凶宅”实事的欺诈行为，享有撤销权的买受人可以向法院或仲裁机构主张撤销该买卖合同。依据合同法理论，合同被撤销后即自始无效，其后果是双方互负返还义务，买房人应将房屋返还出卖人;出卖人有义务返还购房款及利息。
此外，根据《合同法》第58条的规定，对于合同被撤销有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失。在“凶宅”买卖合同中即为违反告知义务的出卖人，应当对买房人在缔约、履约、诉讼等与房屋买卖相关活动过程中的损失进行赔偿。
2、卖房者的违约责任。
依据《合同法》第55条的规定，享有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。法彦有云：法律不保护在权利上睡觉的人，如果权利人没有在规定的时间内行使权利的话，撤销权人则丧失了这一权利，合同依法有效。因为撤销权是形成权，撤销权的期间是除斥期间，一旦期满，权利人从根本上失去了这一权利，并且除斥期间还不能中断、中止和延长。法律规定除斥期间的目的一是为了督促权利人及时行使权利，二是为了维护在这一期间业已形成的法律事实和法律关系。但在现实生活中，因为普通老百姓对于除斥期间的不了解，导致丧失撤销权的案例很多。笔者所在的法院就有这样的一起案件。买房者因不知情购买了“凶宅”，但在知道“凶宅”这一事实后因种种原因在一年后才向法院起诉，法院依法驳回起诉后，原告因不理解法律而四处上访，至今仍然没有服判。那么，是不是在过了除斥期间后买房人就没有救济途径了呢?事实并非如此。
依合同法实践，合同双方在履行合同时应当确保合同标的物的质量，对其履行的物应当保证符合法定或约定的质量，这就是理论上所谓的物的瑕疵担保责任，对于物的瑕疵担保责任的概念，我国学者王利明认为是指有偿合同中的债务人对其提出的给付，应担保标的物的质量符合合同的约定，违反此种担保义务，所承担的特殊的物的瑕疵担保责任。如果合同一方当事人所履行的合同标的具有瑕疵，违反了瑕疵担保义务，则应当承担违约责任。在房屋买卖中，卖房者如果提供的房屋是“凶宅”，影响了买房者对房屋的正常使用，就是违反了物的瑕疵担保责任，构成违约。
对于卖房者的违约责任，如果约定有违约金的话，可直接请求支付违约金即可。
如能提供更多信息，则可给出更为周详的法律意见。

3. 如何理解合同法第51条与物权法第106条之间的适用关系

阁下所提的问题说得细致了，完全可以做一篇很有水平的论文。
合同法第51条和物权法第106条在法律适用层面的关系，二者的关联在于无权处分，合同法第51条规定的是无权处分场合合同效力问题，而物权法第106条规定的是无权处分场合物权变动的问题。尽管如此，二者也不是没有关联，其间的关联发生在善意取得场合是否要求合同有效。对此学学者之间存在较大争议。
王利明教授为代表的学者坚持认为善意取得场合应当具备合同有效这一要件，当时物权法草案（三审稿）第111条也曾经规定要求转让合同有效这一要件。
比如，物权法（草案）三审稿
第一百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人即时取得该不动产或者动产的所有权：
（一）在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权；
（二）以合理的价格有偿转让；
（三）转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；
（四）转让合同有效。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
后来将这一要件删去了，其中的一个理由即是，这一规定和合同法第51条相矛盾，将会制造碰撞式法律漏洞。
所以从维护合同法第51条的出发点来看，删去这一要件是正确的。但是从法律优劣、比较法视野来看，这一立法并非无可挑剔。而问题的根源均源自合同法第51条。
韩世远教授、王轶为代表的学者即倡导，可以采取物权法第15条的做法，区分合同效力和物权变动，合同效力本身不受无权处分的影响，除非存在法定无效、可撤销的情形。但是这样的做法势必造成合同法第51条成为具文。
综上所述，在不修改合同法第51条的背景下并且不修改对合同法第51条的解释（合同效力待定而非物权合同效力待定）的情况下，将转让合同有效剔除出第106条是符合法学方法论的。也就是说不要求转让合同有效，物权法第106条的善意是指“对出让人没有处分权不知情”，对于是否需要区分不动产和动产采纳不同的善意标准（吸收德国法的做法，对动产还需附加无重大过失的主观要件），学者之间存在争议，从物权法第106条文义来看，确实很难得出这样的结论，所以崔建远教授认为，对于动产、不动产适用统一的善意标准是指“不知情且无重大过失”。但是程啸、朱广新等认为应当区分动产不动产分别采取善意取得和公信力制度。
代表性著述可参考崔建远著：物权法（第二版）；王利明、尹飞、程啸著：中国物权法教程；王洪亮：登记公信力的相对化（载华东政法大学学报）；程啸：动产善意取得和不动产公信力制度。

4. 如何认定商品房买卖合同中的欺诈行为及赔偿责任的承担

关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定;而对于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。
笔者认为，上述司法解释中的商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。
对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点(见王教授所著《违约责任论》有关内容)，有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。
笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。

5. 侵权责任和违约责任竞合在司法实践中应如何处理

一、侵权责任与违约责任竞合的概念及特征从民法原理看，竞合是因某种法律事实的发生而致使两种或两种以上权利的产生，并使这些权利产生冲突的现象。本文所述违约责任和侵权责任的竞合，系指一个不法行为同时符合违约行为和侵权行为的构成要件，导致违约责任和侵权责任交叉重叠的法律现象。侵权责任与违约责任竞合具有以下特征：（1）须是同一不法行为。若行为人实施两个以上的不法行为引起侵权责任与违约责任同时发生的，不是责任竞合。（2）引起侵权责任与违约责任竞合的不法行为，是由一个民事主体实施。（3） 同一不法行为同时符合侵权责任、违约责任的构成要件。（4）必须同一给付内容。受侵害方只能获得一次给付满足，若获多次满足，对不法行为人是不公平的。二、责任竞合产生的原因、条件（一）竞合产生的原因 1、一方的违约行为同时侵犯了法律规定的强制性义务，如保护、照顾、通知、忠实等附随义务或其他法定的不作为义务。 2、侵权性的违约。侵权性违约行为，系指行为人实施的侵权行为致他人合同利益受损，符合违约行为的构成要件。例如：保管人无权处分保管物而将保管物出卖给第三人，则无权处分人使寄存人受到损失的行为是侵权行为，同时又构成违反保管义务的违约行为。 3、违约性的侵权。违约性侵权行为，即合同当事人的违约行为致他人合同利益以外的利益损害，符合侵权行为的构成要件。例如：甲交付的电视机有严重瑕疵；乙购买以后在使用中发生爆炸，造成乙身体受伤。 4、行为人实施侵害他人权利并造成损害的行为时，若加害人和受害人之间事先存在着一种合同关系，使侵权人对受害人的损害行为，不仅可以作为侵权行为，也可以作为违反了当事人事先约定的义务的违约行为对待。如医生重大过失造成病人伤害或死亡的行为。 （二）竞合产生条件 根据《合同法》第122条的规定，违约责任与侵权竞合必须符合下列条件： 1、行为人实施了一个违反民事义务的行为。行为人虽负有民事义务，但其未违反该项民事义务，则不产生民事责任，也就不存在责任竞合的问题。而且违约责任与侵权责任的竞合是基于行为人同一违反民事义务的行为产生的，如果行为人实施了数个性质不同的不法行为，既产生了违约责任又产生了侵权责任，则行为人分别承担不同的法律责任，不产生责任的竞合问题。 2、该行为引发的违约责任和侵权责任在适用法律上彼此重叠。如果行为人应承担的违约责任和侵权责任在责任后果上彼此并存不悖，属于责任聚合的问题，则不会发生责任竞合及依法确定责任选择取舍的问题。 3、该行为同时符合违约行为和侵权行为的构成要件。行为须同时触犯了合同规范和侵权行为规范，并符合法律关于违约责任和侵权责任构成的规范要求。这些问题需要在法律上予以确定。 三、国外有关侵权责任与违约责任竞合的法律学说及法律处理 （一）国处有关侵权责任与违约责任竞合的法律学说 1、法条竞合说，也称为法规竞合说。为德国及法国学者所倡。该理论认为，违约行为与侵权行为都是侵害他人权利的不法行为，两者在性质上是相同的。违约行为是侵权行为的特别形态，它们是特别法与普通法的关系。因此，“当事人只有一个请求权，即违约责任请求权，并不发生请求权的竞合问题。”法条竞合说的优点在于确定法律适用的单一性，避免了双重请求权的存在。缺陷在于：（1）法律分类错误，从逻辑上看，侵权行为法与合同法是相对独立且地位平等的法律，两者不存在普通法与特别法的关系；（2）忽视了二者之间的明显差别。违约行为与侵权行为无论在概念、特征、构成要件、法律后果上都是不相同的。（3）不利于对受害人的保护。例如，因产品瑕疵造成受害人人身伤害和死亡的情况下，适用违约责任，受害人只获得财产损失的赔偿，不包括对人身伤害的赔偿和精神损害的赔偿。这对受害人是不公平的。 2、 请求权竞合说。由德国学者迪茨(Dietz)首先提出。该说认为，民事责任竞合本质上是诉讼请求权的竞合；一项民事违法行为同时符合两种以上形式的民事责任构成要件时，不同的责任规则体系均对其具有适用力；受害人依据不同的法律规则可取得两个以上独立的诉讼请求权，既可以选择行使其中某一请求权，也可以交叉援引法律，还可以自由转让或处分其中某些请求权；但无论在何种条件下，受害人的某一请求权得以实现时，其他的请求权也归于消灭。该说的缺陷在于对数个独立的请求权间的共生关系不能作合理的解释，在实践上又与民事诉讼法理论发生矛盾。 3、 请求权规范竞合说。由德国学者拉伦茨(Larenz)所首倡。该说目前在民法理论与实践中占有支配地位。该说认为，债务人基于违约或侵权行为所侵害的仅是一个义务，故一个事实同时符合违约行为或侵权行为两个要件时，仅产生一个请求权。该说主张单一请求权，吸收了法条竞合说避免权利人双重请求的合理内容，扬弃了请求权竞合说因承认请求权的双重存在而陷入自相矛盾的困境。在法律适用方面，该说主张发生竞合的责任规范皆可适用，摆脱了法条竞合说选择法律适用时的窘境，吸取了请求权竞合说可以避免发生不公平后果的优点。从法律适用结果上看，由于该说主张发生竞合的各责任规范之间可以互相影响，在法律有特别规定时，并应当斟酌立法目的以定取舍，从而克服了请求权自由竞合说可能造成的法律适用结果与立法目的相悖的缺陷。不足在于：既然只能产生一个请求权，那么就谈不上请求权的竞合问题，这一观点与“竞合”的概念相矛盾。其二受害人虽然能选择有利于自己的法律规范，而一旦该请求权在行使过程中遇到障碍，或者在提起诉讼时被法院驳回，则债权人就不能再行使另一个请求权，这不利于对债权人的保护。 （二）国外对责任竞合的处理 第一、禁止竞合，以法国为代表。法国民法认为，只有在没有合同关系存在时，才产生侵权责任，在违约场合只能寻求合同补救的方法。因为竞合是客观存在的，是法律无法消除的，禁止竞合无法从根本上消除责任竞合现象。且这种做法以牺牲受害人的利益为代价。因此，是不符合立法宗旨的。例如，对于医疗事故，依据法国法只能提起合同之诉。但如果受害人体内的伤害在五年以后才发现，则因时效届满而无法请求赔偿。 第二、有限制的选择竞合制度，以英国为代表。根据英国法规定，如果原告属于双重违法行为的受害人，那么，他既可以获得侵权之诉的附属利益，也可以获得合同之诉的附属利益。解决责任竞合制度只是诉讼制度，它主要涉及诉讼形式的选择权，而不涉及实体法上的请求权竞合问题。此外，英国法还对上述选择权之诉原则规定了严格的适用范围。英国法的有限制的选择诉讼制度，是对什么情况下构成违约的先回答，如当事人的疏忽行为和非暴露行为在造成经济损失时，不构成侵权行为。 第三、允许竞合制度，以德国民法典为代表。受害人可以基于一种违法行为而产生两个请求权，既可以提起合同之诉又可以提起侵权之诉。允许竞合制度虽然避免了禁止竞合和限制竞合的某些不足，但由于大多数采用此制度的国家规定，受害人能且只能选择其中的一项请求权。这种二选一的方法并不一定能有效的保护其权益。 四、我国责任竞合的现行法规定 在《合同法》颁布以前,我国主要采用禁止竞合的作法，如对侵权性的违约行为和违约性的侵权行为,一般按违约行为处理;而对于交通事故、医疗事故和产品责任案件按侵权责任处理。这种作法在当时有一定合理性，但其缺陷是明显的。在1984年最高人民法院下发的《全国沿海地区涉外涉港澳经济审判工作座谈会纪要》中，对责任竞合问题予以明确承认，并允许当事人选择两者之中有利于自己的一种诉因提起诉讼，有管辖权的法院不应以存在其他诉因为由拒绝受理。 我国《合同法》首次以法律的形式确立了违约责任和侵权责任的竞合制度。《合同法》第122条规定：因当事人一方违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受害方有权依照本法要求其承担违约责任或依照其他法律要求其承担侵权责任。我国有关责任竞合的立法采用了允许竞合和选择请求权制度。这一制度的确定充分尊重了当事人的意志，考虑了双方当事人的利益均衡和法律法规的协调运用，在绝大多少情况下受害人会选择对自己最有利的责任形式，从而使其损失得到最充分的补偿。但这一规定仍有待完善之处，即某些情况下，受害人只能提出一种请求权，并不能使其全部损失得到补偿。 五、司法实践中对违约责任与侵权责任竞合案件的审理 虽然我国已从立法上确立了违约责任与侵害责任竞合的处理原则，但就目前而言，无论是从立法上，还是从司法实践上，对此类案件的具体审理还未能形成比较完善的体系和操作规程。根据现行法律、司法解释以及司法实践，笔者认为要审理好违约责任与侵权责任竞合案件应当着重注意： （一）司法实践中常见的责任竞合情形 结合笔者审判经验，责任竞合通常发生在下列合同关系中：1、买卖合同。主要有标的物有瑕疵、质量不符合要求、包装不符合要求，造成对方财产、人身损害的。2、运输合同。在运输旅客、货物中，因承运人的过失，致旅客受伤、死亡或者致货物损毁、灭失的。3、雇用合同。受雇人在履行雇用义务时，人身受到损害或者故意、重大过失造成雇用人损失的。4、租赁合同。因租赁物瑕疵而致承租人损害或者因承租人过失毁损租赁物。5、保管合同。寄存人交付易燃、易爆、有毒、有腐蚀性、有放射性等危险物品未事先告知，造成保管人损害的；或者保管人占有寄存人财产非法使用，造成损毁、灭失的。6、赠与合同。赠与合同虽然是无偿合同，但赠与人故意或者重大过失赠予受赠人有瑕疵的赠与物，造成受赠人损失的。7、承揽合同。主要有交付的定作物不符合质量要求、有瑕疵，或者因保管不善、过错或重大过失造成定作人提供的被加工物毁损、灭失的。8、供用电、水、气、热力合同。此类合同在履行中，供方因违约中止供电、水、气、热力，致对方财产、人身损害的。 （二）在程序上应注意的问题 1、法院对原告的选择应加以必要的诉讼指导。原告在起诉时，选择合同之诉还是侵权之诉，对原告的权利有一定影响。理由：第一，哪一种请求权能得到更多的经济赔偿，通常是原告的首要选择。第二，一方面，如受诉法院在原告所在地或者经常居住地，原告参加诉讼活动比较经济、方便，诉讼成本也相对较少。原告在诉讼过程中取证、举证比较方便，对法院支持其诉讼请求的把握相对要大。另一方面，出于心理上的担忧，如，原告担心地方保护主义通常会选择自己信任的法院。因此，在受理时，虽然选择何种请求权是法律赋予当事人的权利，当事人因对法律理解上的差异，法院对原告的选择应加以必要的诉讼指导，指导当事人对自己的选择如何能实现其最终目的，以及怎样达到保护自己合法权益的最佳目的，避免当事人选择不适当而得不到应得的赔偿，给自己造成不必要的损失。同时，由于当事人的这种选择在一定的阶段又是可变的，请求权的变更，会造成诉讼期限的延长、诉讼成本的增加、管辖法院的变化等多种后果，直接影响诉讼的正常进行和诉讼效率的提高，因此加强指导很必要。 2、责任竞合案件的原告只能在开庭前有权变更诉讼请求。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第三十条规定，债权人向人民法院起诉时作出选择后，在一审开庭以前又变更诉讼请求的，人民法院应当准许。这与普通民案件在法庭辩论结束前原告可以变更诉讼请求的规定不同，因为普通民案件审理时原告变更诉讼请求，只是诉的合并，对法院已经进行的案件实质性审理没有根本上的影响；而责任竞合案件开庭后如原告变更诉讼请求，则可能因法院丧失管辖权而对已进行的审理无效。3、有权选择管辖法院。当事人在选择被告承担何种责任的同时，也直接决定了受诉人民法院。当事人可以有两次对受诉法院的选择机会，一次是在起诉时，一次是在开庭前。起诉时原告选择被告承担侵权责任，依法由由被告所在地或者侵权行为地人民法院管辖。开庭前如原告变更诉讼请求改被告承担违约责任的，则由合同履行地或者协议约定地等人民法院管辖。反之，亦然。4、原告变更请求权时法院应如何处理。原告变更请求权时，法院仍应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的起诉条件进行审查，发现案件不属本院管辖的，应当区别不同情况进行处理：（1）被告提出管辖权异议成立的，依照最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第三十条的规定，应当驳回原告起诉。这与普通民事案件当事人提出管辖异议成立的，裁定将案件移送给有管辖权的人民法院相区别。（2）法院发现不属自己管辖的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十六条的规定，将案件移送给有管辖权的人民法院。这与在普通审查起诉时发现不属本院管辖的，动员当事人向有管辖权的法院起诉或裁定不予受理相区别。 5、举证责任及范围随请求权变化而变更。就个案而言，原告在开庭前已经选择，举证责任和范围也已确定。但就整个纠纷而言，原告的选择的一项请求权被驳回后，还可以行使另一项请求权。所以，原告的举证责任及其范围会因其对请求权的选择的变化而变化。原告要求被告承担侵权的民事责任，就必须证明有被损害的事实；有被告实施的违法侵权行为；损害的事实与侵权行为之间有因果关系。原告要求被告承担违约责任，只要证明被告不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定即可。可见，前者以证明有实际损失为前提，后者不一定有实际损失，而要以双方约定的内容为前提。此外，根据最高人民法院的有关司法解释，对原告提出的侵权事实，被告否认的，由被告负责举证：（1）产品制造方法、发明专利引起的专利侵权诉讼；（2）高度危险作业致人损害的侵权诉讼；（3）因环境污染引起的损害赔偿诉讼；（4）建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼；（5）饲养动物致人损害的侵权诉讼等。 6、诉讼时效。因违约和侵权产生的请求权，诉讼时效是不同的。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效一般为二年。但身体受到伤害要求赔偿的侵权诉讼、延付或者拒付租金的违约诉讼、出售质量不合格商品未声明的违约诉讼、寄存财物被丢失或者被损毁的违约诉讼的诉讼时效为一年。不履行涉外货物买卖合同及技术进出口合同违约赔偿诉讼的诉讼时效为四年。（二）在实体上的问题 1、正确认定案件事实。由于责任竞合系当事人同一行为造成两种结果，形成两个待证事实，因此，哪一个事实是在审理中要认定的事实必须明确。根据当事人有权在法律规定的范围内处分自己民事权利和诉讼权利的原则，原告在请求权确定以后，证明对象就已经明确。此时，法院只能围绕当事人的诉讼请求进行认定事实，按照谁主张谁举证的原则，决定支持或者驳回当事人的诉讼请求。 2、准确适用相关法律。原告选择按违约责任处理的，案件应当适用《中华人民共和国合同法》及其他有关合同法律规范；原告选择按侵权责任处理的，只能适用《中华人民共和国侵权法》及其他有关侵权法律规范。不同的选择将导致不同的处理结果。侵权责任的原则不仅可以适用过错原则，还可以适用无过错原则和公平责任，而违约责任，适用严格责任原则。另外，承担侵权责任的范围不仅限于赔偿财产损失，还可以包括对精神损害的相应赔偿，而违约责任的承担范围则仅限于对财产的赔偿。 3、下列情形可认为不成立违约责任与侵权责任的竞合。第一，如当事人通过合同事先特别约定，双方仅承担合同责任而不承担侵权责任，原则上应依照约定处理，一方不得行使侵权行为的请求权，但是倘若在合同关系形成以后，一方基于故意和重大过失使另一方遭受人身伤害或死亡，则应承担侵权责任。第二，法律特别规定在特殊情况下应减轻当事人的注意义务和责任时，则应依据法律的规定合理地确定责任。例如，在无偿保管合同中，保管人的责任较轻，如因保管物丢失的，不宜让其承担侵权责任。第三，当事人之间事先并不存在着合同关系，虽然不法行为人并未给受害人造成人身伤亡和精神损害，也不能按违约责任而只能按侵权责任处理。尤其应当指出，如果双方当事人事先存在着合同关系，但一方当事人与第三人恶意通谋，损害合同另一方当事人的利益，则由于恶意串通的一方当事人与第三人的行为构成共同侵权，第三人与受害人之间又无合同关系存在，因此应按侵权责任处理，使恶意串通的行为人向受害人负侵权责任。第四，因不法行为造成受害人的人身伤亡和精神损害的，当事人之间虽然存在着合同关系，也应按侵权责任而不能按合同责任处理。因为合同责任并不能对受害人所造成的人身伤亡、精神损害提供补救，而只能通过侵权损害赔偿对受害人提供补救。第五，如合同中存在免责条款的，这些免责条款合法有效，则不能因为当事人免除了违约责任而请求其承担侵权责任。 4、当事人请求权的选择与限制 在违约责任与侵权责任竞合纠纷中，法律虽然允许当事人选择，并且没有规定任何限制。但这并不意味法律完全放任当事人选择请求权。笔者认为，当事人选择请求权时必须遵循下列原则： （1）在责任竞合中选择一个请求权。当事人只能在违约责任和侵权责任中选择其中一个请求权提起诉讼，不能同时选择两个请求权。第一、当事人可以选择一项请求权提起诉讼，也可以在选择的请求权被驳回后，行使另一项请求权。但当事人只要有一项请求权得以实现，另一项请求权即归于消灭。第二、选择之诉当事人必须存在有偿合同关系。无偿合同通常为单务合同，根据法律规定，此类合同的义务人只有存在故意或者重大过失造成财产损害的，才承担损害赔偿责任。第三、法律明确限制选择权的。如果法律已经对请求权作了限制，当事人则无选择权。第四、事先约定承担或免除某种责任的不得竞合。当事人通过合同事先特别约定仅承担违约责任而不承担侵权责任，或者免除侵权责任的。只要不违反法律规定或者非系当事人故意、重大过失致对方伤亡的，原则上应当从当事人的约定。第五、某些特殊侵权行为不能构成责任竞合。当事人的违约行为造成对方人身伤亡和精神损害的不构成责任竞合。因为人身权具有强烈的排他性，是对世范围的绝对权。 （2）权衡当事人的利益以及公平原则。责任竞合法律之适用，非纯为概念逻辑之推演，实系价值评断及当事人之间利益之衡量。如果发生显失公平的后果，应权衡各方当事人的利益，根据公平原则对造成不公平的有关规定排除适用。对此，王利明教授曾给出两种解决方案，一是采取惩罚性赔偿方式来弥补受害人的损失。另一种是允许受害人就两种责任中的一种提起诉讼，但可以在某种责任作出赔偿的基础上适当增加赔偿数额。笔者同意王利明教授的观点。

6. 王利明的襄助立法 学术报国

从某种程度上说，王利明的学术历程，也是改革开放以来中国民商事立法历程的一个缩影。王利明先后参与了《经济合同法》。《合同法》。《专利法》、《产品质量法》等重要法律的起草和修订工作，向全国人大提交了几十部有重要价值的咨询报告，提出了许多立法建议，受到全国人大和有关部门的高度重视和肯定。
作为最高人民法院，最高人民检察院等机关的专家顾问，王利明承担了大量的司法解释的论证，起草工作，以一个法学家的丰厚学识和高度责任心为一些重大疑难案件提供咨询。每当这时，王利明总是放下案头的工作，忙碌到深夜，反复斟酌推敲，就平生所学向决策者们提出自己的建议。他深知，“笔下有人命关天，笔下有财产万千，笔下有是非曲直，笔下有毁誉忠奸”。
1998年，王利明当选为第九届全国人民代表大会代表、全国人大财经委员会委员。2003年，又当选为第十届全国人大代表，全国人大法律委员会委员。王利明作为《中华人民共和国民法典》起草小组成员，负责起草了《物权法草案建议稿及说明》。《侵权行为法草案建议稿》、《人格权法草案建议稿》，并主持完成了《中国民法典(学者建议稿)》的条文和立法理由书。
特别值得一提的是，王利明曾经三次走上共和国的最高讲坛，为中共中央政治局和全国人大常委会作法制讲座，直接面对共和国的最高决策者表达自己的见解。
1998年4月7日，第九届全国人大组建不久，李鹏委员长听取全国人大财经委的汇报时，王利明的发言给委员长留下了深刻印象。2002年8月31日，王利明又担任主讲人，向九届全国人大常委会汇报了《物权法律制度》，提出了立法建议。
2004年4月6日，王利明为第十届全国人大常委会讲授《企业破产法律制度》。两个月之后，备受关注的企业破产法草案首次提交审议，这部历经10年起草的重要法律正式进入了立法程序。
20天后，王利明又参加了胡锦涛总书记亲自主持的中共中央政治局第12次集体学习，就《法制建设与完善社会主义市场经济体制》谈了自己的研究体会。

7. 违约金如何确定

违约金的概念 我国《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 从上述规定可以看出，违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金的标的物是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。违约金具有以下法律特征： 第一，违约金的数额是预先确定的。违约金一般在订立合同时已确定; 第二，约金是一种违约后生效的补救方式; 第三，违约金支付是独立于履行行为之外的给付。 违约金的主要作用 关于违约金的主要作用，学者有三种观点：一是认为违约金的主要作用在于担保合同的履行;二是认为违约金是债务人不履行债务所应承担的违约责任。由于违约金与传统民法中的担保方式存在着性质的差别，所以违约金不是债的担保方式，立法和法学理论也不应该要求违约金发挥债的担保作用;三是认为违约金主要是一种责任形式，同时也应具有担保作用，它的担保作用在于：一旦发生违约，违约方即应给付违约金;如履行了合同，对方当事人则不能请求违约金。王利明教授认为，违约金既是一种违约责任形式，同时又是一种独特的担保方式。因为违约金是一种责任形式，因此不能将违约金条款完全留待当事人约定，尤其是对不公正的违约金条款，可由人民法院判决适当增减数额，甚至宣告违约金无效。 违约金的性质 违约金在性质上可分为赔偿性违约金和惩罚性违约金。 赔偿性违约金是指此种违约金在功能上主要是为了弥补一方违约可能发生的损失数额，并且在一方违约后，另一方可直接获得预先约定的违约金数额，以弥补其遭受的实际损害。此种违约金的适用，使当事人免除了事后计算损害赔偿数额的麻烦以及举证困难。 所谓惩罚性违约金，是指对债务人的违约行为实行惩罚，以确保合同债务得以履行的违约金，惩罚性违约金与实际损失无必然联系，因此常常具有较高的数额，我国专家、学者大多认为，在违约造成的损失数额高于违约金的数额时，违约金属于赔偿性的;在违约未造成损失或造成的损失低于违约金的数额时，违约金属于惩罚性的。实际上，惩罚性违约金不能单纯根据其数额来决定，应当看到它具有其他一些特点，如以过错为构成要件，可以与损害赔偿并用。 违约金在司法实践中的适用 综上所述，笔者认为，依照我国《合同法》的规定，应当承认违约金具有惩罚性和补偿性双重性质，但应以补偿性违约金为主，惩罚性违约金为辅。 在审判实践中应当解决好以下四个问题：①应允许当事人就违约金数额自由约定，从而充分体现合同当事人意思自治原则，如果当事人所设立的违约金过分高于或过分低于违约行为给债权人造成的损失时，法院和仲裁机构可以酌情予以增减，但不能以违约金数额过高过低而宣告其无效。②在对违约金数额进行调整时，不能将当事人约定的违约金数额与实际损失数额绝对等同，否则使违约金完全变成了损害赔偿。应以约定的违约金数额是否过分高于违约行为所造成的损失为标准。最高人民法院制定《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，属于涉及这一问题的最新司法解释，确定了以不超过违约造成的损失的30%作为认定违约金是否过分高于损失的标准，也可以作为在处理类似问题时调整违约金过分高于损失的标准。笔者赞同此观点。③在当事人专为迟延履行而约定违约金时，支付迟延的违约金并不能免除债务人继续履行合同的责任。④在违约尚未造成损害的情况下，非违约方亦可要求违约方支付违约金。此时违约金的支付不以实际损害为责任构成要件。

8. 效力性强制规定举例

这个问题你如果想进一步搞清楚，可以查阅下最高院编著的两本专著，分别是《最高人民法院建设工程施工合同司法解释理解与适用》、《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》。这两本书关于这个问题都有专门的论述与分析，且具有较强的指导性，仅摘抄部分内容如下，希望可以对你有所帮助。
”分析强制性规范禁止的对象只是行为手段或者是行为方式，或者禁止的是行为的外部条件如经营时间、地点等，而允许依据其他手段、方式或者是时间、地点做出的行为，这时，法律本义不是禁止行为效果的发生，而是在于规范人们的行为举止，这类规范则为管理性规范。同时，如果分清到底保护的是国家的利益还是民事主体的利益。如果法律彻底阻止这类行为实施，并且认定合同有效会直接导致损害国家利益的严重后果，属于效力性规范。反之仅仅损害一方民事主体的利益时，则属于管理型规范。”

9. 求一篇关于合同法的论文！

合同的相对性及其突破

引言：

合同是当事人之间设立、变更或终止债权债务关系的协议。《合同法》第121条确定了合同相对性的归责原则，这里的合同相对性，又称合同关系的相对性，是合同关系不同于其他民事法律关系的重要特征之一。传统的合同相对性理论认为，合同仅于缔约人之间发生效力，对合同外第三人不发生效力；合同缔约人不得以合同约定涉及第三人利益的事项，任何一方缔约人不与第三人发生权利义务关系，否则合同无效。然而，随着现代市场经济高速发展，商业贸易空前繁荣，严格恪守合同相对性原则越来越难以满足平衡社会利益，体现司法公正，社会经济生活对合同的社会功能提出了新的要求。[1]为了适应现实的需要，提高社会经济运行的效率，各国都在一定程度上扩张了合同的效力范围，表现在立法和司法上，受合同效力影响的第三人范围越来越宽，合同相对性原则也逐渐受到了冲击，出现了许多合同相对性的例外情况，有学者将其称为“合同相对性的突破”，本文将从合同相对性的历史演进和突破表现对其略作探讨。

关键词：合同 相对性 突破

正文：

一、合同相对性的历史演进

合同相对性原则，在学理上没有一个统一的解释，目前比较权威的解释是以王利明先生给的定义：合同相对性是指合同主要在特定的合同当事人之间发生法律拘束力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务，合同债权也主要受合同法的保护。在大陆法系中，合同相对性源至罗马法的“债的相对性”理论，认为债是当事人一方请求他方为给付行为的法律关系，债权是只能对特定人产生效力的请求权。这种由特定权利人向特定义务人请求为或不为特定行为的特性，就是“债的相对性”。而合同是债的形式之一，因此，具体到合同的效力范围上，这种相对性原则的主要含义是：合同仅于缔约人之间发生效力，对合同外第三人不发生效力；合同缔约人不得以合同约定涉及第三人利益的事项，任何一方缔约人不与第三人发生权利义务关系，否则合同无效。这一规则对现代大陆法系的债法产生了很大影响，理论上，都将其视为债权自身性质所决定的一种当然原则。

二、合同相对性的突破表现：

合同相对性确立以后，由于社会经济的发展，为了更好地保护债权人和第三人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，现代大陆法系国家的合同立法对合同相对性规则已有所突破，合同相对性理论也同时得到发展和完善。

（一）第三人侵害债权

所谓第三人侵害债权一般是指合同外的第三人明知合同债权的存在，仍然故意以损害他人债权为目的，实施某种侵权行为，致使债权人的债权部分或全部不能实现并致债权人损害的行为。侵害债权的情况在实务中时有发生，但我国现行法律没有确立第三人侵害债权制度。但是在现实生活中，由于经济活动日益密切，民事行为之间的关联性不断增大，各种权利相互冲突、相互影响的机率也随之增多，如果债权受到第三人的侵害，仅仅因为债权是相对权而不赋予债权人基于侵权法上的损害赔偿请求权，则债权人的利益将很难得到保障，明显违背了有侵害必然有救济的法理。但是，第三人侵害债权的范围应该严格受到控制，侵害债权应同时具备以下要件：第一，第三人侵害的必须是合法债权。如果是不合法债权，即使侵害了，也不用承担责任，因为非法债权不受法律保护。第二，第三人实施的侵权行为具有违法性，并致使合同债务不能履行。如果第三人的行为是合法的，即使导致合同不能履行，也不构成第三人侵害债权，而是要承担其他的刑事责任。相应的，合同不能履行并非是第三人的非法行为所致，也不构成第三人侵害债权。所以说，必须是第三人的非法行为和合同不能履行之间存在因果关系时，才构成第三人侵害债权。

(二)债权保全制度。

在现实经济生活中，一些债务人为了逃避债务，或隐匿转移财产、或低价转让乃至无偿赠与财产，或怠于行使自己的债权乃至放弃自己的债权，这些行为均严重损害了债权人的利益。但按照传统的合同相对性原则，由于债权人不能将自己的意志渗透到债务人与第三人的合同行为中，影响债务人与第三人的“契约自由”，因此其对此是束手无策的。这种利益上的失衡，必将导致整个合同领域交易安全的丧失，于是，为了在债务人的意思自治和债权人的期待利益间找到一个平衡点，维护诚信原则，便自然地产生了债的保全制度。此制度的基本原理在于，赋予债权人对债务人或相关第三人享有一定的权利一—代位权和撤消权。其中代位权是指债务人怠于行使其对第三人的权利并危及债权时，债权人得以自己的名义行使该权利，请求第三人履行义务。撤消权则是指债务人为逃避债务将自身财产无偿赠与或以不当低价转让给第三人时，债权人得向法院申请撤消，宣告行为无效。

（三）“租赁权的物权化”

我国《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即出租方将财产所有权转移给第三方时租赁合同对新的所有权方继续有效。这是民法理论上的“买卖不破租赁”规则，使得依据租赁合同产生的租赁权(债权)具有对抗第三人的物权的效力。根据债的相对性，租赁合同应只对出租人和承租人有效，当第三人买受租赁标的成为不动产所有人时，买受人非租赁合同的缔约人，故不应受合同约束，得随时取回租赁标的物。但第二次世界大战后，随着城市扩张、房荒问题的出现，各国为解决社会矛盾，多设定“买卖不破租赁”的例外规定，即出租人将租赁标的物让于第三人时，原租赁合同对受让人继续有效。最初《德国民法典》第571条规定“买卖不破租赁”规则适用于土地租赁，后扩及一切不动产。

（四）附保护第三人作用的合同

“附保护第三人作用的制度”的意思是指特殊关系的第三人因债务人债的履行而受到损害时，不但可以向债务人主张侵权责任，而且可突破债的相对性，要求债务人承担合同上的责任，以更好地保护其利益，此种请求权的基础建立在基于诚信原则而发生的保护、照顾等合同附随义务之上。也就是说，债务人所负的合同上的义务，不但指向债权人，而且指向与债权人有特殊关系的第三人。这是德国判例与学说创立了“附保护第三人作用之契约”制度，以加强保护与债权人具有特殊关系第三人的利益。该制度虽加强了对第三人的保护，但也有加重债务人责任之虞，故第三人的范围应严格限制，通说认为第三人包括亲属、劳工、雇佣、租赁等具有人格法上特质之关系负有保护、照顾义务的人”。因而，我们可以看出，“附保护第三人作用的制度”只是在一定程度上突破了合同相对性原则。

（五）债权不可侵性理论的建立。

依传统理论，物权是可对标的物直接支配的绝对权，可以对任何第三人主张权利，并得排除任何第三人对物权的妨害；债权是仅得向特定当事人请求给付的相对权，不能向第三人主张权利，也就没有排除他人干涉的效力。为了保护债权免受不法行为的侵害，有必要进一步建立新的权利理论，[3]故学者主张承认债权的不可侵性。英国1853年判决Lumley V Gye案，创立了第三人侵害债权的先河。该案原告Lumley与某演员订有在原告剧院演出数月的合同，并规定该演员不得去其他剧院演出。被告Gye明知此合同存在，仍诱使该演员违反合同。法院判决认为被告Gye侵害合同关系乃不法行为，应向原告Lumley承担责任。此后，该判例所创立的第三人不法侵害债权理论为多国接受。不法侵害债权，指第三人故意损害他人债权为目的，妨害债务人履行债务的行为。[4]根据债权不可侵理论，不法侵害债权的行为发生后，债权人得以债权为由提起损害赔偿之诉，追究第三人的责任，这使债的效力得到扩张，及于一切侵害债权的第三人。这也是对合同相对性的重大突破。

（六）关于第三人利益的合同。

第三人利益的合同，是指订约人并非为自己而是为他人设定权利的合同。此种合同的法律特征为：（1）第三人不是订约当事人，他不必在合同上签字，也不需要通过代理人参与缔约。（2）该合同只能给第三人设定权利，而不得为其设定义务。（3）该合同的订立，事先无须通知或者征得第三人的同意。第三人利益合同属于利他合同一种，如果债务人不履行义务，第三人和债权人均可以请求其承担责任。正是由于第三人利益的合同将对第三人发生效力，所以，此类合同是合同相对性的例外。

（七）代为清偿

代为清偿，又称清偿代位，是指与债的履行有利害关系的第三人，代替债务人清偿债务而在其清偿范围内取得债权人权利的制度。第三人的代为清偿行为，可基于法律的规定，也可基于当事人之间的约定，但不管出于何种原因，代为清偿都突破了债的相对性原则，主要表现在两个方面：(1)第三人履行了依债的相对性只能由特定债务人履行的债务，突破了债务履行主体相对性的限制；(2)第三人在代为清偿后，于其清偿范围内，取得债权人的地位和权利，对债务人享有求偿权，突破了债权请求主体相对性的限制。当然，以代为清偿的方式突破债的相对性，并非可以任意为之，它须满足一定的条件：(1)必须依债的性质可由第三人清偿；(2)债权人与债务人之间没有不得由第三人清偿的特别约定；(3)代为清偿不违背公序良俗，不损害债权人债务人利益。

（八）披露制度的确认。

我国《合同法》第403条规定受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系，受托人因第三人的原因不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或委托人作为相对人，主张其权利。披露制度的确立也是对合同相对性原则的一种突破。

此外，代理、保险、信托作为为第三人利益合同的特例逐渐脱离合同相对性的约束，成为各自独立的制度；同时，债的转让也被视作合同相对性原则的例外。

三、突破合同相对性的本质

综上所述，虽然突破合同相对性的情形多种多样，然而从根本上讲就是合同效力是否在特定情况下及于第三人的问题，主要涵盖以下三个方面：

首先，合同主体涉及第三人。合同主体的相对性，是指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。而在债权物权化的情形中，第三人可以租赁权对抗房屋买受人。又如在“附保护第三人作用的契约”中，第三人可以请求债务人承担合同责任，而许多国家则直接赋予了消费者直接起诉生产者的诉权。

其次，合同权利义务涉及第三人。合同内容的相对性，是指除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有某个合同所规定的权利，承担合同规定的义务，除合同当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利。在为第三人利益合同中，当事人双方可约定向第三人利益为给付，或经第三人同意为其设定给付义务；在债权保全中，合同权利与义务同样对第三人产生了约束力；债权的转让则将合同权利或义务直接涉及第三人。

第三，合同责任涉及第三人。合同义务的相对性必然决定合同责任的相对性，是指违约责任只能在特定的当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。从这一点上看，上述突破情形只有“附保护第三人作用的契约”突破了合同责任的相对性，使生产者对消费者直接承担违约责任。各国多通过严格区分违约责任和侵权责任来解决合同相对性所面临的困难，如产品责任制度、第三人侵害债权制度。然而，合同相对性规则并不是绝对地排斥第三人的责任。如在保证合同中，当被保证的债务人一方不履行合同义务时，债权人可以直接请求保证人履行合同或承担违约责任。再如，债务转让合同中，由第三人取代债务人成为合同关系的主体，新债务人将承担全部债务。可以认为只有当第三人自愿承担合同义务成为合同当事人，才负违约责任。

史尚宽先生曾言：由个人自觉，及于社会自觉，契约之意义及价值，渐自社会立场加以重估。[3] 因而，法律应该确立以合同相对性原则主体，同时，承认合同相对性的突破，更加充分、完善的保护财产的流转。而确立这种模式的意义：一方面，加强债权的保护，扩张了债的效力，承认债的发生、履行方式的多样性，促进了合同的有效履行，提高了民事交易效率，有利于社会财富增长和社会进步；另一方面，在债的关系与社会其他关系的互动层面上，由极端地强调合同自由、尊崇意思自治不受干预，转变为兼顾社会公正，更加注重合同当事人与第三人利益、社会利益的合理平衡。

我国《合同法》对第三人利益合同没有专门做出规定，合同法作为规范合同关系的一般法，理应对第三人利益合同做出具体规定，所以，从世界各国和地区为第三人利益合同的发展分析，以及从我国的实际需要出发，我国立法确有进一步完善的必要。

参考文献：

[1]杨丽君：《论英美法合同相对性原则》[J]，载梁慧星主编：《民商法论丛》.第12卷，北京：法律出版社，355.

[2]E.博登海默：《法理学－法律哲学与法律方法》[M]，邓正来译，北京：中国政法大学出版社，1999，326.

[3]史尚宽：《债法总论》[M]，北京：中国政法大学出版社，2000，5.

10. 民法(第3版)第三版（王利明 著） 中国人民大学出版社 与第二版的区别

第二版图书目录

第一编 民法总论
第一章民法概述………………………………………………………………(3)
第一节民法的概念…………………………………………………………(4)
第二节我国民法的调整对象………………………………………………(7)
第三节民法的特点…………………………………………………………(10)
第四节民法与邻近法律部门的区别………………………………………(14)
第五节民法的体系…………………………………………………………(17)
第六节民法的渊源…………………………………………………………(21)
第七节民法的适用范围……………………………………………………(23)
第八节我国民法的历史发展………………………………………………(25)
第二章民法的基本原则………………………………………………………(30)
第一节民法基本原则概述…………………………………………………(30)
第二节平等原则……………………………………………………………(32)
第三节私法自治原则………………………………………………………(35)
第四节公平原则……………………………………………………………(37)
第五节诚实信用原则………………………………………………………(40)
第六节公序良俗原则………………………………………………………(41)
第三章民事法律关系…………………………………………………………(45)
第一节民事法律关系概述…………………………………………………(45)
第二节民事法律关系的要素………………………………………………(48)
第三节民事法律事实………………………………………………………(51)
第四章自然人…………………………………………………………………(55)
第一节自然人的民事权利能力……………………………………………(55)
第二节自然人的民事行为能力……………………………………………(59)
第三节自然人的民事责任能力……………………………………………(62)
第四节监护………………………………………………………………(64)
第五节自然人的姓名、住所、户籍和身份证………………………………(68)
第六节宣告失踪和宣告死亡………………………………………………(69)
第七节个体工商户与农村承包经营户……………………………………(73)
第五章合伙…………………………………………………………………(77)
第六章法人…………………………………………………………………(88)
第一节法人制度概述………………………………………………………(89)
第二节法人的成立…………………………………………………………(94)
第三节法人的民事能力……………………………………………………(96)
第四节法人的机关及法人分支机构………………………………………(100)
第五节法人的变更和终止…………………………………………………(102)
第七章民事权利………………………………………………………………(108)
第一节民事权利的概念……………………………………………………(109)
第二节民事权利的分类……………………………………………………(110)
第三节民事权利的行使和保护……………………………………………(117)
第八章物………………………………………………………………………(122)
第一节物……………………………………………………………………(122)
第二节货币和有价证券……………………………………………………(126)
第九章民事行为……………………………………………………………(130)
第一节概说………………………………………………………………(131)
第二节民事行为的分类……………………………………………………(132)
第三节民事行为的成立……………………………………………………(136)
第四节意思表示……………………………………………………………(137)
第五节民事行为的生效条件………………………………………………(143)
第六节效力存在欠缺的民事行为…………………………………………(149)
第七节附条件与附期限的民事行为………………………………………(159)
第十章代理…………………………………………………………………(167)
第一节概述………………………………………………………………(167)
第二节代理权………………………………………………………………(172)
第三节无权代理……………………………………………………………(176)
第四节代理关系的消灭……………………………………………………(179)
第十一章期限与诉讼时效……………………………………………………(183)
第一节期限…………………………………………………………(183)
第二节诉讼时效制度概述…………………………………………………(186)
第三节诉讼时效期间………………………………………………………(188)
第四节诉讼时效期间届满的法律效果……………………………………(193)
第二编 物 权
第十二章物权慨述……………………………………………………………(199)
第一节物权的概念和特征…………………………………………………(200)
第二节物权的种类…………………………………………………………(203)
第三节物权法的基本原则…………………………………………………(205)
第四节物权的民法保护……………………………………………………(208)
第十三章财产所有权…………………………………………………………(212)
第一节财产所有权的概念和特征…………………………………………(213)
第二节财产所有权的权能…………………………………………………(215)
第三节财产所有权的取得…………………………………………………(218)
第四节财产所有权的行使…………………………………………………(220)
第五节善意取得制度………………………………………………………(220)
第六节财产所有权的移转…………………………………………………(223)
第七节财产所有权的消灭…………………………………………………(225)
第八节财产所有权的种类…………………………………………………(226)
第九节财产所有权的民法保护……………………………………………(235)
第十四章财产共有……………………………………………………………(241)
第一节共有的概念和特征…………………………………………………(242)
第二节按份共有……………………………………………………………(243)
第三节共同共有……………………………………………………………(245)
第四节共有财产的分割……………………………………………………(248)
第十五章建筑物区分所有制度……………………………………………(252)
第一节建筑物区分所有权的客体………………………………………(253)
第二节专有部分、共有部分的所有权……………………………………(254)
第三节基地的使用权………………………………………………………(256)
第四节团体关系……………………………………………………………(258)
第十六章相邻关系……………………………………………………………(261)
第一节相邻关系的概念和特征………………………………………(261)
第二节相邻关系的种类…………………………………………………(262)
第三节处理相邻关系的原则………………………………………………(265)
第十七章用益物权……………………………………………………………(267)
第一节全民所有制企业经营权……………………………………………(268)
第二节国有自然资源的使用经营权………………………………………(269)
第三节国有土地使用权……………………………………………………(271)
第四节承包经营权…………………………………………………………(273)
第五节采矿权………………………………………………………………(275)
第六节宅基地使用权………………………………………………………(276)
第七节房屋典权……………………………………………………………(277)
第十八章担保物权……………………………………………………………(282)
第一节抵押权………………………………………………………………(283)
第二节质押………………………………………………………………(290)
第三节留置权………………………………………………………………(296)
第三编 债权总论
第十九章债的概述……………………………………………………………(305)
第一节债的概念和特征……………………………………………………(305)
第二节债的要素……………………………………………………………(308)
第三节债的发生原因………………………………………………………(312)
第四节债的分类……………………………………………………………(315)
第二十章债的履行……………………………………………………………(325)
第一节债的履行概述………………………………………………………(325)
第二节债的适当履行………………………………………………………(332)
第三节双务合同履行中的抗辩权…………………………………………(334)
第二十一章债的保全和担保…………………………………………………(342)
第一节债的保全……………………………………………………………(343)
第二节债的担保……………………………………………………………(350)
第二十二章债的移转和消灭…………………………………………………(365)
第一节债的移转……………………………………………………………(366)
第二节债的消灭……………………………………………………………(373)
第四编 债权分论
第二十三章合同概述…………………………………………………………(385)
第一节合同的概念和特征…………………………………………………(385)
第二节合同与债……………………………………………………………(388)
第三节合同关系……………………………………………………………(389)
第四节合同的分类…………………………………………………………(392)
第二十四章合同的订立………………………………………………………(399)
第一节合同成立的概念和要件……………………………………………(399)
第二节要约………………………………………………………………(401)
第三节承诺………………………………………………………………(410)
第二十五章合同的内容与形式………………………………………………(420)
第一节合同的条款…………………………………………………………(420)
第二节合同权利与合同义务………………………………………………(424)
第三节合同的形式…………………………………………………………(428)
第二十六章合同的变更和解除………………………………………………(434)
第一节合同的变更…………………………………………………………(434)
第二节合同解除概述………………………………………………………(437)
第三节合同解除的条件……………………………………………………(442)
第四节合同解除的程序……………………………………………………(444)
第五节合同解除的效力……………………………………………………(446)
第二十七章合同分则…………………………………………………………(453)
第一节买卖合同……………………………………………………………(453)
第二节供用电、水、气、热力合同…………………………………………(477)
第三节赠与合同……………………………………………………………(481)
第四节借款合同……………………………………………………………(484)
第五节租赁合同…………………………………………………………(489)
第六节融资租赁合同………………………………………………………(498)
第七节承揽合同……………………………………………………………(502)
第八节建设工程合同………………………………………………………(512)
第九节运输合同……………………………………………………………(520)
第十节技术合同……………………………………………………………(528)
第十一节保管合同…………………………………………………………(544)
第十二节仓储合同…………………………………………………………(548)
第十三节委托合同…………………………………………………………(551)
第十四节行纪合同…………………………………………………………(556)
第十五节居间合同…………………………………………………………(558)
第二十八章不当得利之债……………………………………………………(563)
第一节不当得利制度概述…………………………………………………(563)
第二节不当得利的效力……………………………………………………(567)
第二十九章无因管理之债……………………………………………………(570)
第一节无因管理的概念和性质……………………………………………(570)
第二节无因管理的构成要件………………………………………………(572)
第三节无因管理的效力……………………………………………………(574)
第五编人身权
第三十章人身权概述…………………………………………………………(579)
第一节人身权的概念和特征………………………………………………(579)
第二节确立人身权法律制度的意义………………………………………(581)
第三节人身权的分类………………………………………………………(582)
第三十一章具体人格权………………………………………………………(588)
第一节身体权………………………………………………………………(588)
第二节生命权………………………………………………………………(589)
第三节健康权………………………………………………………………(590)
第四节 自由权………………………………………………………………(591)
第五节隐私权………………………………………………………………(592)
第六节姓名权和名称权……………………………………………………(594)
第七节肖像权………………………………………………………………(596)
第八节名誉权………………………………………………………………(599)
第九节荣誉权………………………………………………………………(601)
第六编 民事责任
第三十二章民事责任概述……………………………………………………(607)
第一节民事责任的概念和特征……………………………………………(607)
第二节民事责任与其他法律责任的区别…………………………………(609)
第三节民事责任的分类……………………………………………………(609)
第三十三章缔约过失责任与违约责任……………………………………(613)
第一节缔约过失责任………………………………………………………(613)
第二节违约责任……………………………………………………………(616)
第三十四章侵权的民事责任…………………………………………………(621)
第一节侵权的民事责任概述………………………………………………(622)
第二节侵权民事责任的构成要件…………………………………………(623)
第三节免责事由……………………………………………………………(625)
第四节侵权行为的归责原则………………………………………………(628)
第五节特殊侵权行为………………………………………………………(630)
第六节共同侵权行为………………………………………………………(634)
第三十五章民事责任的承担…………………………………………………(639)
第一节民事责任竞合概述…………………………………………………(640)
第二节民事责任竞合的表现形式………………………………………(641)
第三节承担民事责任的方式………………………………………………(645)
第四节承担民事责任的方式的适用………………………………………(649)
主要参考书目……………………………………………………………………(651)

共625页

图书内容简介

《民法》一书是高等学校法学专业核心课程教材之一，它是根据国
家教育部审定的《民法教学基本要求》编写的。我们编写的基本指导
思想是：遵循马列主义、毛泽东思想，尤其是邓小平同志建设有中国
特色的社会主义理论，立足我国社会主义初级阶段建设和发展的实际，
努力反映依法治国、建设社会主义法治国家的要求，反映民事立法和
运用民事法律规范调整社会生活的成果，借鉴和吸收国内外民法学研
究的思想和观点，注重阐明本学科的基本理论和基本制度，使之符合
本科民法学教学的需要。
本书共六编三十三章，第一编民法总论，第二编物权，第三编债
权总论，第四编债权分论，第五编人身权，第六编民事责任。

第三版图书目录

第一编民法总论
民法概述………………………………………………3
第一节 民法的概念…………………………………………………5
第二节 我国民法的调整对象…………………………………9
第三节 民法的特点…………………………………………12
第四节 民法与邻近法律部门的区别………………………16
第五节 民法的体系…………………………………………19
第六节 民法的渊源…………………………………………23
第七节 民法的适用范围……………………………………26
第八节 我国民法的历史发展………………………………28
民法的基本原则……………………………………33
第一节 民法基本原则概述…………………………………34
第二节平等原则……………………………………………36
第三节 私法自治原则……………………………………………………39
第四节 公平原则…………………………………………………………4l
第五节 诚实信用原则……………………………………………………44
第六节 公序良俗原则……………………………………………………46
民事法律关系……………………………………………………49
第一节 民事法律关系概述………………………………………………50
第二节 民事法律关系的要素……………………………………………53
第三节 民事法律事实……………………………………………………56
自然人……………………………………………………………60
第一节 自然人的民事权利能力…………………………………………62
第二节 自然人的民事行为能力…………………………………………65
第三节 自然人的民事责任能力…………………………………………69
第四节监护………………………………………………………………7l
第五节 自然人的姓名、住所、户籍和身份证…………………………75
第六节 宣告失踪和宣告死亡……………………………………………77
第七节 个体工商产与农村承包经营户…………………………………81
合伙………………………………………………………………84
法人………………………………………………………………95
第一节 法人制度概述……………………………………………………97
第二节 法人的成立…………………………………………………………102
第三节 法人的民事能力………………………………………………105
第四节 法人的机关及法人分支机构…………………………………109
第五节 法人的变更和终止……………………………………………ul
民事权利………………………………………………………116
第一节 民事权利的概念………………………………………………117
第二节 民事权利的分类………………………………………………119
第三节 民事权利的行使和保护………………………………………126
物………………………………………………………………13l
第一节物………………………………………………………………132
第二节 货币和有价证券………………………………………………136
民事行为………………………………………………………140
第一节 概说……………………………………………………………142
第二节 民事行为的分类………………………………………………144
第三节 民事行为的成立………………………………………………148
第四节 意思表示………………………………………………………149
第五节 民事行为的生效条件…………………………………………155
第六节 效力存在欠缺的民事行为……………………………………162
第七节 附条件与附期限的民事行为…………………………………173
代理……………………………………………………………179
第一节 概述……………………………………………………………180
第二节代理权…………………………………………………………185
第三节无权代理………………………………………………………190
第四节 代理关系的消灭………………………………………………193
期限与诉讼时效………………………………………………196
第一节 期限……………………………………………………………197
第二节 诉讼时效制度概述……………………………………………201
第三节 诉讼时效期间…………………………………………………202
第四节 诉讼时效期间届满的法律效果………………………………205
第二编物权
物权概述………………………………………………………213
第一节 物权的概念和特征……………………………………………214
第二节 物权的分类……………………………………………………217
第三节 物权法的基本原则……………………………………………219
第四节 物权的保护……………………………………………………223
物权变动………………………………………………………227
第一节 不动产物权变动模式…………………………………………228
第二节 动产物权的变动………………………………………………230
第三节 非基于法律行为的物权变动…………………………………232
第四节 不动产登记制度…………………………………………………234
所有权…………………………………………………………237
第一节 所有权的概念和特征…………………………………………239
第二节 所有权的权能…………………………………………………240
第三节 所有权的取得…………………………………………………243
第四节 所有权的行使…………………………………………………249
第五节 所有权的消灭…………………………………………………250
第六节 所有权的种类…………………………………………………251
业主的建筑物区分所有权……………………………………261
第一节 业主的建筑物区分所有权的概念……………………………262
第二节专有权…………………………………………………………263
第三节共有权…………………………………………………………265
第四节管理权…………………………………………………………268
第五节 业主大会和业主委员会………………………………………27l
相邻关系………………………………………………………275
第一节 相邻关系的概念和特征………………………………………276
第二节 相邻关系的种类………………………………………………277
第三节 处理相邻关系的原则…………………………………………282
共有……………………………………………………………284
第一节 共有的概念和特征……………………………………………285
第二节按份共有………………………………………………………287
第三节 共同共有………………………………………………………290
第四节 因共有财产而产生的共同债务………………………………293
第五节 准共有…………………………………………………………295
第六节 共有财产的分割………………………………………………295
用益物权………………………………………………………300
第一节 用益物权概述…………………………………………………302
第二节 土地承包经营权………………………………………………308
第三节 建设用地使用权………………………………………………321
第四节 宅基地使用权…………………………………………………334
第五节地役权……………………………………………………………339
担保物权………………………………………………………350
第一