民法典房市

『壹』 炒房是违法行为吗

法律分析：炒房是否违法要根据具体的情形判定。“炒房”作为一个新的名词是指随着房价的上升，一些人借此囤积房屋，进行高价出售。如果房屋买卖过程中有欺诈等行为是违法的，如果是合法合规交易是合法的。法律上是禁止炒房的，炒房会破坏房市的发展。法律另有其他规定的，应当依照其规定。

法律依据：《中华人民共和国民法典》 第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

『贰』 无人住的房子交物业费吗商业用房空置物业费如何收取

无人住的房子交物业费吗？

没有人居住房子，只需物业管理依照物业合同带来了服务项目，理应交纳物业费。依据《民法典》第九百四十四条第一款的相关规定，业主理应按约定向物业服务人付款物业费。物业服务人已经按约定和相关规定提供服务，业主不予以未接纳或是不用接纳有关物业服务为由拒绝付款物业费。

3、新创建房地产提升

出租率包含已售卖的和没有市场销售房子，一旦房地产业下降，新房子仍在建设中，也会增加房子的供应量。一方面会导致房子项目投资特性变大，很多银行信贷进到房市，不益于城市的发展。此外闲置的新房假如没有人租赁，会变弱项目投资人的追求，此外空置房多了会危害新房的价格。

为何空置房也需缴纳物业费

1、物业服务的文化性取决于一切

物业公司的品质是公共性的，因此当物业管理为公共文化服务时，是能够提升全部小区里业主的定居品质的，最后反映出个人业主的服务价值。换句话说，物业服务面对整体业主，只需大部分业主享有物业服务，就算你本人不享受，也需交物业费。

2、物业管理服务反映出业主的服务价值

现在很多物业公司要为住宅小区业主提供服务的情况下，已经将传统物业管理服务延伸至为人民服务了。因为物业公司与业主委托代理关系特殊性，那样从某种程度上来讲，换句话说，整体业主也将维护保养物业服务地区秩序的承包权交到物业公司，比如业主执行粗暴室内装修，物业公司有权利阻拦其违纪行为。

3、作为一种产品，物业服务并不能因业主是不是应用从而影响它的价值

由于一个好的住宅小区是离不了住宅小区物业公司的，现在大多数业主还都是适用小区里的物业公司的，但是实际上，她们忽视了产品属性的物业服务。但物业服务区别于其他产品交易个人行为，是政府为了保护业主正常的生活秩序和优良生长环境所采取的主要措施，物业服务不会因为业主是不是应用从而影响它的价值。

4、物业管理服务需要一定的成本费

对于一个企业而言，自身最关注的自然就是自身利益了，除开自身利益以外，公司还会在意怎样立足于个人利益，房产公司也是如此。物业公司要为业主服务时必须成本费，而为了利益，这种最后将转嫁业主，因而为救权益，闲置房子不可避免需缴纳物业费。

『叁』 深圳房市715新政

法律分析：深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，非深户家庭此前要求不变。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

法律依据：《中华人民共和国民法典》 第二百零八条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

『肆』 为什么房屋抵押需要营业执照

法律分析：房屋抵押需要营业执照的原因有以下方面：1、银行是响应国家“房住不炒”的政策。贷款要求只能用于日常经营或消费，不得用于投资股市，房市。目前房地产市场是现在比较稳健的投资方式，但这却让国内经济背上了巨大的泡沫风险，一旦破裂，经济会深受影响。2、国家是希望促进实体经济发展，国家希望贷款人员能将贷款用于实体经济建设，也就是公司的经营中。只有企业良性的经营发展，才能创造更多的就业机会，促进国家经济建设。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第三百九十四条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

『伍』 物权法没出台，合同备案是否具有同等的法律效力

不知道你具体要问什么事，但从法理上来说，合同是债权之诉，与物权还是不同的。
打个比方，我和你签订一个合同，我出钱买你房子，钱我付了，但房子还没过户，此时房子还不是我的，仍然还是你的我并没有物权。只有一个基于该合同，要求你交付并过户房屋的请求权。
但此时你把房屋又卖给了别人，并且过户了，那么我就没办法要求这套房子，只能要求你承担违约责任，赔钱。

『陆』 2021年买房有什么新规定

1、房子不解除抵押，可直接过户

以前房子出售必须先结清银行贷款(抵押)，即使夫妻之间更名也需要结清抵押。现在不用解押也可以直接过户了，但应当及时通知抵押权人。

2、买房前必须查明房产的居住权

《民法典》增加了”居住权“这一新型用益物权。带有居住权的房子，原则上无偿设立、不能出租、居住权不得转让、继承。

也就是说，即使对房子没有产权的人，也是可能享有居住权的。因此从今年开始，在二手房交易中，买方要到登记部门查询房屋是否设立了居住权，避免买了房子不能住的风险。

3、买房找中介，想省钱”跳单“，仍需付中介费

有的朋友在买卖房子时，通过中介认识了卖家/买家后，为了节省中介费，私下联系对方直接交易，或者找其他中介成交，这种”跳单“行为仍然需要向提供服务的中介支付报酬。

4、房子70年产权，届满自动续期

根据2021年《民法典》新规，住宅70年产权到期后，可以自动续期，不需要提出申请。不过续期费用还没有公布细则，不排除有减免的可能。

商用房产权到期后是否可续期，目前没有明文规定，所以购买商用房一定要注意土地剩余年限。

5、小区共有部分收益，归业主所有

小区内占用公共道路的车位对外开放收费、小区公共电梯内贴广告的收入，扣除合理成本后，属于业主共有。

6、租期最长不得超过20年

一般住宅出租超过20年的比较少，但有些开发商将停车位一次性租给业主40年，这种方式是违规的，超出部分无效。

2021年买房会便宜吗

1、在2021年房价有可能会有所下降，原因也很简单，从这两方面就可以看出了，首先现在我们国家对房市的管控力度很大，还在大力发展租购并行的举措，这些举措很大程度上稳定了房市。

2、如今市场上供求关系已经失衡，而且是供大于求，根据调查显示，我国的房子的空置率已经高达22%，也就是说空置的房产大概有六千多万套，在供求关系失衡到如此地步的时候，房子的价格自然也会有所下调。这是市场的规律。

3、此外，专家预测，未来三年房价将下降10%至20%。虽然说房价没有明显的下降趋势，但是很多房地产公司已经再搞促销活动了。而且，有官媒多次发布稳定措施要坚持连续性、稳定性，给房地产市场指明了未来之路，所以2021年买房也还是需要看准时机来。

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『柒』 东莞八部门调控楼市：个体工商户禁买商品房，补上政策漏洞

8月2日凌晨，广东省东莞市住房和城乡建设局、东莞市自然资源局、东莞市不动产登记中心等8个部门联合下发《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（下称《通知》），从住宅用地出让、商品房限购、个人住房对外销售税收调节、建立二手房成交指导价等各方面进行调控。

这也是继去年7月和今年2月东莞出台楼市限购、限转让政策以来，东莞再出楼市重磅新政。

个体工商户禁买商品房，补上政策漏洞

在强化住房限购措施方面，《通知》进一步收紧，将法拍房纳入限购范围。《通知》明确，企事业单位、社会组织以及自然人通过司法拍卖途径购买东莞市商品住房的，须符合住房限购政策要求，这也意味着“法拍房”纳入限购范畴。

此外，《通知》明确暂停向个体工商户销售商品房。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，法拍房纳入限购是重点城市普遍采取的政策；暂停向个体工商户销售商品房的政策则是针对东莞个体工商户比较多、民企数量多，可能会存在政策漏洞采取的措施。

所谓“个体工商户”，根据《中华人民共和国民法典》规定，自然人从事工商经营，经依法登记，为个体工商户。

中原地产（东莞）研究院执行院长车德锐对澎湃新闻表示，东莞的产业结构和其他城市不太一样，十几二十年前，为了活跃市场经济，东莞对于个体工商户的注册、审批特别的快捷方便，由此也涌现了非常多的个体工商户。从我们接待的客户来看，在东莞购房的群体中，很多板块和区域的客户60%以上都是个体工商户，这也是东莞的一个特色。

车德锐提到，正是因为这一特色，在过往房地产政策调控中，往往会出现这样的漏洞——政策限制了个人的购房，但对于个体工商户购房来说并没有太多的关注。

以今年2月27日出台的《关于进一步加强房地产市场调控的通知（东建〔2021〕6号）》为例，在调整商品住房限购年限方面，仅明确“企业须经市场监督管理机关核准登记注册满两年后方可购买商品住房”。

“在对企业有所限制的情况下，忽略了个体工商户这样一个群体。和企业相比，个体工商户进入和退出相对容易，在后疫情时代，对个体工商户以及小型微利企业在贷款以及所得税方面的倾斜也是比较明显的，因此这也容易造成这一群体规避楼市政策，从而投机炒房。”

但也有声音指出，禁止个体工商户销售商品房是否存在合理性？

对此，北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧提到，《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》是由东莞市住建局、东莞市自然资源局、东莞市市场监督管理局等8个部门联合颁发，经市政府同意的，主体合法、程序合法，属于职能范围。从侧面看，党中央、国务院构建房地产健康发展长效机制的决策部署要求各地落实“一城一策”的调控办法，确保实现稳地价、稳房价、稳预期。东莞市该《通知》落实了“一城一策”的调控办法，从正面看：该政策内容未违反《民法典》强制性规定和基本的立法精神，因此是合理的。

多维度完善政策工具箱

除了将“法拍房”纳入限购范围；暂停向个体工商户销售商品住房，此次《通知》针对当前东莞市房地产市场和土地市场的新情况新问题，在土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房价、销售管理、治理乱象、住房保障等八个方面提出一揽子措施，加大调控“组合拳”力度。

稳控住宅用地价格方面，实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式，强化房地联动机制。严格购地主体资格审查，非房地产开发企业不得参加住宅用地竞买。建立有效的企业购地资金审查制度，对购地资金来源进行穿透式核查，确保竞买企业购地资金依法合规。

强化住房限购措施方面，明确对弄虚作假骗取社保证明的购房人禁止5年内在东莞购买商品住房。同时对新入户购房的认定条件作出适当调整，使相关政策的衔接更合理。

加强金融规范管理方面，严格银行业金融机构房地产贷款集中度管理，加强房地产金融监测分析。严格执行差别化住房信贷政策，严格审核购房人首付资金来源，从严查处消费及经营用途贷款违规流入房地产领域的行为。

加大税收调节力度上，借鉴部分房地产市场监测重点城市做法，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年，加大交易转让成本，抑制“短炒”投机行为。

发布二手房指导价方面，在前期发布成交活跃二手楼盘网签交易价格的基础上，加快建立二手住房成交指导价发布机制，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，并加大对虚高挂牌价乱象的整治力度。

《通知》还提到，加强认购销售管理；持续规范市场秩序以及完善住房保障体系等。

中指研究院东莞分院总监殷传强认为，“莞八条”立足于稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，在土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房价、销售管理、治理乱象、住房保障等八个方面提出一系列措施，是对已有的调控政策的进一步补充，再次表明了东莞坚持房地产市场调控不动摇、不放松的态度。

楼市调控背后：房价上涨过快城市坚决问责

今年7月22日，国务院召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议，会议指出，要高度重视房地产工作中的新情况新问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

同日，《人民日报》文章指出，今年以来，受多种客观因素影响，再加上部分城市履行主体责任不到位，放松房地产市场调控，部分城市房地产市场升温，个别城市出现过热苗头，需要因城施策、精准施策，进一步加大房地产市场调控和监管力度。

对此，住房和城乡建设部房地产市场监管司司长张其光表示，将会同有关部门，进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

对于东莞而言，今年4月8日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈东莞、南通等5个城市政府负责人，并将东莞、南通市列入房地产市场监测重点城市名单。

李宇嘉指出，去年以来东莞出让了一部分高价地，这部分地块在今年下半年可能会形成新房供应，有可能会惯性推高新房的价格。根据东莞乐居统计，预计8-12月供应增多，有预计50个纯新楼盘入市，其中包含多个高地价项目；6月东莞新房（洋房）网签4883套，比5月上涨38%，均价为 26937元/平方米，环比上涨8.6%。

另一方面，李宇嘉提到，近期东莞开始增加用地，但部分区域出让的地块价格比较好，可能会进一步推高市场对房价上涨的预期。而且，东莞新房库存比较低，开发商补库存的动力比较大，而终次报价的模式下，更增加了开发商抢地的动力，迫切需要新的调控政策。

“自去年8月份以来，东莞出台了多个调控文件，调控的主动性、持续性、主观能动性很明显，一城一策开始落地。如果去年以来的各项政策能够真正落地，特别是能管控土地和资金，让源头的成本能够降下来，进而稳定住预期，楼市降温在情理之中。总之，从城市经济体量、人口规模、经济版图地位、产业结构来看，东莞作为新一线城市的地位在不断夯实。在楼市调控上，应该像一线城市，做到精细化、精准性、前瞻性。从近期的调控政策来看，东莞再慢慢做到这一点。”李宇嘉说道。

『捌』 没有还完贷款的房子能卖吗

法律分析：不能,必须将贷款还清,撤销抵押后才能交易。现在房市整体市场行情不好,还不如直接贷款,第一又不影响居住,第二贷款利率还能跑的过人民币贬值率。如果房价后期上涨还是赚的。卖家需注意，如果买家不同意帮卖家垫首付，那么卖家一定要把握好提前还贷、解除抵押的时间，以免因耽误了时间，而造成违约。

法律依据：《中华人民共和国民法典》 第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

『玖』 为什么房屋抵押需要营业执照

房屋抵押需要营业执照的原因有以下方面：1、银行是响应国家“房住不炒”的政策。贷款要求只能用于日常经营或消费，不得用于投资股市，房市。目前房地产市场是现在比较稳健的投资方式，但这却让国内经济背上了巨大的泡沫风险，一旦破裂，经济会深受影响。2、国家是希望促进实体经济发展，国家希望贷款人员能将贷款用于实体经济建设，也就是公司的经营中。只有企业良性的经营发展，才能创造更多的就业机会，促进国家经济建设。法律依据：《中华人民共和国民法典》第三百九十四条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。