长沙司法拍卖房

㈠ 在长沙买法拍房有什么风险吗

转自我们的百家号：

法拍房具有不限购，不限户口，无需社保资格，价格便宜等优势，但是法拍房也同样具有不小的风险，经常可以在网络上看到购买法拍房遇到坑的人，其实遇到坑主要是因为在购买之前没有做细致的风险调查，下面湖南法拍网就为大家来介绍下在长沙买法拍房要做哪些风险信息的调查。

现在通过网上竞拍购买的房子，其产权不用担心，拍卖成功后，拿到裁定书可以直接进行过户，而之前的债权与购买者完全没有关系。这里讲的风险信息，主要集中在使用权以及购置拍卖房的隐形费用上。法拍房的风险主要有五个方面需要特别注意：居住风险、租赁风险、户口问题、欠费风险、高额税费。我们一项一项来看。

一、房屋租赁情况

对于拍卖房的购买者来说，租赁可是一个大坑，好多人在不知情的情况下吃了大亏。为什么这么说呢？因为买卖不破租赁。根据我国的物权法等相关法律规定，拍卖房产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。

举个例子，甲先生成功拍到了一套黄浦区的房子，但拿到了《执行裁定书》才发现，这套房子在被拍卖之前，原房主乙已经与丙签订了10年的租赁合同。甲先生联系律师，得到的答复却是在10年的租赁期内，丙仍然可以基于租赁权住在该套房屋内，直至租赁期满日止再将房屋交还给甲。而且一般这种情况，执行法院也不会强制腾空，等于说买了房子干着急也住不进去。

买了房子不能住，还要等10年！这就是由于前期调研得不够充分的后果！

所以在竞拍前，实地考察绝对不能马虎，看房产是否有人居住，是否已经搬空。事前多一步，事后会省很多事！

二、是否有人居住

在拍卖房的交易中，经常会遇到拍卖标的当前有人居住的情况，极端情况下也会发生由于该房屋是产权人的唯一住房，竞买人拍卖成功了却无法入住的情况。

一般来说这些信息在拍卖标的公示信息中都会有标注，没有详细说明的，也可以自行电话拍卖行相关人员进行咨询了解。建议大家看中了一套拍卖房，一定要到现场去踩一下盘，多问问小区物业、左邻右舍关于住户的情况，看看是否还有人居住？里面住的人是谁？与产权人什么关系？是否已经清场？

虽然可能会有部分房子法院会协助买受人清场，但也不排除遇到极端情况。反过来说，如果房屋出现占用情况，有的人认为这是法拍的风险，但在另一些人看来这就是更好的机会。

只要拍卖前详实调研，预估好处理成本，确实是个可以考虑的选择。

三、户口与学区占用情况

大家都非常关心买房子的户口问题，但是对于法拍房来说，法院这边只负责产权过户，户口是完全不管的。

在买之前，务必要前往房屋所在地对口的派出所查询屋内的户口情况。如果被执行人或其他人的户口落户在拍卖房屋内，不排除拍卖成交后，上述人员仍不愿意将其户口迁出的情况。

所以在尽调这个步骤，户口问题一定要慎重。我们具体要怎么做呢？

1、核查户口簿登记情况

核查卖方的户口本，可大致了解卖方家庭的户籍情况。但需注意户口簿只能反应卖方家庭成员的户籍状况，而不能排除非家庭成员的户口落于交易房屋内的可能；另一方面，户口本上的登记的信息没有及时更新，可能与实际户籍状况存在差异。

2、预先到公安机关核实户籍登记

房屋的户籍通常是由该房屋所在地的公安机关管理，买方可以委托律师或亲自到公安机关了解房屋的户籍状况。有的出售方承诺无户口，但仍应到公安机关核实。

3、预先去房屋所在学校查询学位情况

问一下学校，该房产学位是否已经被占用，是否可以在入读等问题。如果已经被占用了应该如何处理。

四、房屋的欠费情况

关于欠费的问题我们先来看下拍卖行的特别约定中是如何描述的：

本次房产拍卖标的交付后，买受人应自行办理水、电、煤气等户名变更或安装手续，并承担相关费用。原应缴应付的所有欠费包括但不限于水、电、燃气、物业管理费等由买受人自行调查了解并全额承担。

你没看错，欠费金额由买受人自行调研，费用由买受人自行全额承担，手续由买受人自行办理，法院和拍卖行是不负责这部分事宜的。

所以在购买拍卖房屋前，你可以去小区找物业打探一下房子的物业费，水费缴纳情况、是否有购买车位等信息，把这部分钱都纳入到成本范围里来考虑。

五、隐藏税费的情况

司法拍卖中税费一般由竞买人负担，这是一笔不小的开支，所以在尽职调查中查明房屋房产证办理年限，确定税费数额（在房屋为普通住房且满二唯一的情况下，竞买人可以免交营业税，但需缴纳个税；而如果房屋满五唯一，竞买人不需要缴纳营业税和个税）。还有亲友赠送或者公司名下的房产也都存在高额的税费。

所以，事先一定要查清楚房屋产权的情况。

小结一下，在尽调房屋风险这个步骤，湖南法拍网提醒大家一定要关注五个方面：

1、居住情况（网上有交代，但仍需核实）。

2、租赁情况（分法院认可及不认可的租赁两种，处理方式也不同）。

3、户口情况（自己到公安部门核实）。

4、欠费情况（亲自核实）。

5、产权归属情况（亲自核实）。

㈡ 长沙法拍房需要购房资格吗

不需要。长沙法拍房是不需要购房资格的。根据规定，无论是在长沙还是其他城市购买法拍房，都是不限购的。没有购房资格也是可以进行购买的。

另外，管理部门也还没有接到法拍房要限购的相关通知。所以没有购房资格、没有缴纳社保、外地户口、本地户口，已经没有购房资格的人群都可以在长沙购买法拍房，可以过户。

长沙法拍房要满足以下条件：

1、房屋原值判定：房屋价格评估值或原购买价格。

2、认定是指出具有法院发出的公告；如房屋、第三人、第四人等以上人员名义购买。

3、交易契税：按照商业贷款政策规定，面积90平以下（含）至500元／平米（含）；转帐征收：住宅、商铺、个人、二套房组合贷款。

㈢ 长沙热点楼盘法拍房纳入限购 业内：后续其他城市或将跟进

新京报讯（记者 徐倩）继上海等地对法拍房实行限购后，长沙也将热点楼盘法拍房纳入了限购范围。4月21日，根据阿里拍卖的信息，长沙市雨花区恒大绿洲小区某房产正进入拍卖等候环节，明确其竞买人条件为“凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买，椒江法院工作人员及近亲属不得参与竞买（购房者须符合当地购房政策）”。
相关研究院智库中心研究总监严跃进表示，“从‘购房者须符合当地购房政策’可以看出，对于此类司法拍卖房来说，也明确需要符合当地购房政策的内容，换而言之，其也需要具备限购方面的相关资格。”
“此次长沙虽然没有明确发文，但其实和此前上海类似，在具体的司法拍卖房房源中，会明确限购的相关条款，所以可以理解为是政策收紧的导向。”严跃进如是称。
据当地媒体报道，长沙将建立法拍房精准限购名录库，对热点区域、楼盘法拍房进行限制，目前，八方小区等热点楼盘法拍房已纳入限购范围。
严跃进表示，从实际情况看，长沙这两年房地产调控总体到位，但是一些司法拍卖房因为不限购，也出现了价格炒作等现象。长沙此类政策，具有积极的导向，尤其是对于一些可以绕过限购的房产，后续会面临更严的政策管控，预计后续全国其他城市在司法拍卖房方面也会有收紧的动作。

㈣ 长沙司法拍卖房限购吗

长沙“6.25”新政，并没对法院拍卖房产作出新的规定哦！所以说长沙司法拍卖房是不限购的。具体参见长沙市人民政府办公厅2018年6月25日印发的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。

㈤ 长沙法拍房需要购房资格吗

不需要。
由于法拍房的特殊法律地位，长沙在发布相关限购政策后，无长沙购房资格者仍然可以通过参与竞买法拍房购得长沙的住宅。
法拍房即法院拍卖房产的简称，是通过法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。