司法估价
① 房产司法拍卖评估价是不是就是保留价
不一定，评估价格可以作为保留价，但是根据市场交易情况，法院有权调低或者调高保留价。
由入选执行拍卖的法院的评估公司库里摇珠决定的评估公司评估后，以评估报告的评估价确定保留价。如被人占用按现状不交付拍卖的房产，第一次拍卖保留价可以按评估价下浮不超过20%。
每次拍卖流拍后，可申请降价不超过20%再拍卖，即第二次拍卖的保留价可以最多是第一次拍卖保留价的80%，你可以自己复算回按评估价的多少。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条拍卖应当确定保留价。
拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。
人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
最高院确实有关于保留价的司法解释，《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条
拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。
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房产拍卖中评估价和保留价的关系：
评估价高于保留价
1、在司法拍卖中，保留价就是竞拍的时候不能低于的价格，法院在拍卖前一般会对拍卖物品进行评估，由专门机构出具评估价格，然后由法院根据这个评估价确定拍卖时的保留价。在拍卖的时候，最终的成交价不能低于保留价。
2、目前流拍保留价由人民法院确定，确定的原则是在前次拍卖保留价的基础上下降不超过20%即可。保留价由人民法院直接通知拍卖方，无须征询当事人意见，亦未赋予当事人进行抗辩的权利。以致在现实中由于被执行人对拍卖价格不满，产生强烈的对抗心理，拒不配合迁出拍卖房屋或者交出拍卖财产，不但没有解决矛盾，反而激化矛盾。
3、因此引入听证程序，追求程序公正，摒弃现行由人民法院依照职权单方面确定保留价的弊端，建立更加完善、公正、透明的听证机制，真正实现实体公正。
② 在司法上“无实物”如何“估价”
对于赃物已灭失的财产犯罪，已无法就实物本身进行鉴定，对此，《最高人民法院关于审理盗窃案件具体应用法律若干问题的解释》第5条第(五)项规定:“被盗物品已被销赃、挥霍、丢弃、毁坏的，无法追缴或者几经转手，最初形态被破坏的，应当根据失主、证人的陈述、证言和提供的有效凭证以及被告人的供述，按本条第(一)项规定的核价方法，确定原被盗物品的价值。”该条指明了无实物估价的常见依据和资料，也即失主、证人的证言、有效凭证以及被告人的供述。但是上述依据并不全面，同条第(七)项还规定:“销赃数额高于按本解释计算的盗窃数额的，盗窃数额按销赃数额计算。”既然在能够确定物品实际价格的场合都可以按销赃数额计算盗窃数额，那么在不能确定物品实际价格的场合，就更可以按照销赃数额定罪量刑了，因此对于赃物已灭失的案件，还可以根据销赃价格确定犯罪数额。 而且，上述司法解释仅仅规定了估价的方法和依据，并没有明确证明的曜迹布疵挥谢卮:对于已灭失的赃物，需要具备什么程度的证据规格才得以确定价格呢?有一些案件，虽然被害人对物品的数额和价值言之凿凿，但是并无其他证据佐证，被告人要么矢口否认要么避重就轻，如果遵循罪疑唯轻的原则就低不就高，被害人往往难以接受。有意见认为，相对于犯罪行为而言，对于犯罪数额的证明标准不妨适当放宽。诚然，如果犯罪数额的确定只涉及量刑的轻重，那么赃物价值的计量自不必过于严苛。但问题是，财产类犯罪的数额在我国不仅是量刑的标准，也是定罪的依据，故对数额的证明还是应该“高标准、严要求”，达到排除合理怀疑的程度。 在有实物的情况下，实物本身就是鉴定的直接资料，而在实物已经灭失的情况下，物品的品名、新旧等情况就要根据相关证据来加以判断，问题在于判断的主体是估价机构还是司法机关呢?如果承认司法认知和估价鉴定各自具有不同的职能定位和专业特点，那么就应当遵循“证据的判断交给司法机关，价格的判断交给鉴定机构”的原则。但是实践中出现了估价机构代行司法职能的现象，例如相当多无实物估价的鉴证报告中都提到:“由于鉴证标的已灭失，价格鉴证人员未能进行现场勘察，有关该标的情况及数据的描述均以委托方提供的询问笔录及相关证据资料为依据。”笔者认为，鉴定人员直接根据原始证据资料判断物品的状况和价值有越俎代庖之嫌，不仅有损鉴定的合法性，而且鉴定结论也容易失真，例如在证据存在矛盾的情况下鉴定人员对证据的采信就有可能违反诉讼证明的原理。所以，正确的做法应当是先由司法机关向鉴定机构了解无实物估价需要哪些参数(例如物品的品名、款型、新旧等)，然后通过审查判断证据确定上述参数并提供给鉴定机构，再由鉴定人员根据依法确定的参数估算价格。此外，前一个诉讼阶段作出的估价鉴定到了后一阶段如果遭遇非法证据排除，从而导致鉴定参数必须重新确定的话，后一阶段的司法机关应当根据新的法律事实重新委托鉴定。(作者单位:江苏省南京市白下区人民检察院)
③ 当事人申请司法评估房产价过高,当事人的对方可以不认可吗
第一，司法评估房产价值具有法律效力。是法院判决时的重要依据专。法院认可就是法律认属可。
第二，对方可以不认可，可以提出质疑，也可以提出申请重新鉴定。但是都必须通过法院认定的司法鉴定机构评估。法院指定的司法鉴定机构出具报告就是法律文书。对方不认可也不影响法院判决。
④ 土地司法鉴定评估依据中的评估类别是怎样规定的
法律分析：1、债务纠纷涉及的房地产拍卖(变卖)鉴定评估。债务纠纷涉及的房地产拍卖(变卖)鉴定评估，主要指人民法院在处理债务纠纷案件中，涉及的房地产拍卖(变卖)鉴定评估，包括以下主要类别：现房拍卖(变卖)鉴定评估、在建工程项目整体拍卖(变卖)鉴定评估、在建工程部分拍卖(变卖)鉴定评估、企业整体拍卖(变卖)鉴定评估。房地产拍卖(变卖)鉴定评估，鉴定评估的价值定义为房地产市场价值评估，通常不评估变现价值，不考虑房地产拍卖(变卖)成交后交易的税费以及税费的转移分担。经估价机构书面提示后，委托方在鉴定评估委托中，仍然特别指明要求评估变现价值的，可以在揭示该房地产市场价值之后，评估其变现价值。房地产拍卖(变卖)鉴定评估的估价目的，表述为“为司法拍卖(变卖)提供房地产市场价值参考依据”。2、司法鉴定的委托与受理。司法鉴定机构应当统一受理办案机关的司法鉴定委托。委托人委托鉴定的，应当向司法鉴定机构提供真实、完整、充分的鉴定材料，并对鉴定材料的真实性、合法性负责。司法鉴定机构应当核对并记录鉴定材料的名称、种类、数量、性状、保存状况、收到时间等。诉讼当事人对鉴定材料有异议的，应当向委托人提出。
法律依据：《中华人民共和国资产评估法》 第三条 自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的，可以自愿委托评估机构评估。
涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的(以下称法定评估)，应当依法委托评估机构评估。
⑤ 房地产司法拍卖估价时应符合哪些规
1）应根据最高人民法院的有关规定和人民法院的委托要求，评估拍卖房地产的市场价值或市场价格、其他特定价值或价格；（2）评估价值的影响因素应包括拍卖房地产的瑕庇，但不应包括拍卖房地产被查封及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权；
（3）人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；（4）待开发房地产司法拍卖估价采用假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价。
⑥ 法院委托第三方评估公司评估房价是不是按评估的目的来评估的
法院评估的房子价格是法院委托评估公司评估的，评估公司根据你房子用途采用某种评估方法，等到房子的价值，一般评估公司都采用市场法，就是按照市场实际交易案例（三个以上案例），根据各案例的不同进行修正，最终用算术平均数得出结果。
（一）由评估机构评估。
通常法院会安排多家评估机构对同一房产进行评估，既避免了作弊现象，也能获得更多评估结果进行参考，减少误差，确保评估结果公正客观。
由于评估公司的评估价更接近市场价格，所以这也是目前法院采用最多的一种评估方式，不过只有进入法院准入名单的评估公司才有资格参与这项评估工作。
（二）向房管机构定向询价。
法院为了更快更简单的获得房产的相关价格，也会采用一种定向询价的方式来参考评估价。
法院会向房管机构出具询价函，写明询价要求和期限，由房管机构在指定期限内出具询价结果作为评估价的参考标准。
不过由于房管机构的相关系统有可能不及时反映市场价格，导致最终询价与市场价格相差较大的情况，所以现在采用这种评估方式的法院较少。
鉴证性估价与咨询性估价的区别（本质上由估价目的决定）：
（一）鉴证性估价一般是估价报告或估价结果供委托人给第三方使用或说服第三方，起着价值价格证明作用的估价（房地产抵押、房屋征收估价、法院委托的司法估价、税收估价）。
（二）咨询性估价一般是估价报告或估价结果仅供委托人自己使用，为其做出相关决策或判断提供参考依据的估价（委托人出售房地产确定要价）。
⑦ 司法鉴定房产的评估报告怎么确定评估目的
（一）明确估价对象
由于提起诉讼的原因是多种多样的，导致了司法鉴定估价中的房地产无论是在实物上、区位上，还是在权益上都表现各异。明确估价对象的内容包括估价的实物状况、区位状况和权益状况三个方面。
日常估价中，对估价对象范围的界定，主要包括对实物构成、权益和空间范围的确定。对于实物构成范围的界定，主要是看估价对象到底是单独的土地使用权、建筑物，还是土地、建筑合一的房地产，是否还包括自行装修、机器设备等；对于权益范围的界定，需要考虑是否包括特许经营权、债权债务等；对于空间范围的界定，涉及到位置、四至、高度、深度等。需要特别注意的是，涉案房地产多存在抵押、查封、拖欠工程进度款、欠税等问题，在权利上往往是不完整的，估价人员既要清楚现有权益的范围，又要根据具体估价目的弄清楚估价时应设定的权益范围。当设定的权益范围与估价对象实际权益范围不一致时，估价师要在报告中充分说明差异所在，并阐述估价中设定该权益范围的依据。
（二）明确估价时点
房地产估价是以某一时点作为估价时点，估算的是有关房地产在该时点的现时价值。由于司法诉讼案件涉及的损害、损失或侵权行为、经济行为通常发生在过去，而判决、执行又发生在现在或将来，因此，司法鉴定项目涉及的估价时点将会根据具体诉讼事项以及估价结论最终用途的不同要求，将过去、现时或将来的某一时点作为估价时点。估价师要及时与法官沟通，明确估价时点，并在《委托司法鉴定函》中明确。
（三）明确估价目的
由于所处诉讼阶段以及委托人的不同，房地产估价报告的具体用途是有所区别的，因此我们通常所说的估价目的是一个相对宽泛、概括的表述，是司法诉讼中若干具体鉴定应用目的的总称。例如在贪污受贿案件审理中，司法鉴定估价的用途可能是为量刑定罪提供依据，也可能是为最终如何处置贪污受贿取得房地产提供依据。由于不同的最终估价目的，决定了对估价时点、价值类型的选择会有所不同，进而对估价结果产生影响，因而在司法鉴定估价中，估价目的应根据其最终的具体目的进一步详细表述。
在实际估价中，委托人往往并不能准确的提出符合估价要求的那种明确、具体的估价目的，这就要求估价人员要主动与委托人进行充分沟通，认真细致地了解委托人的真实估价需求。在弄清委托人的估价目的之后，估价人员应采用符合估价要求的表述将其表达出来，并请委托人予以确认。
（四）明确价值类型
明确价值类型是指明确所要评估的价值具体是哪种类型的价值。与其它估价业务价值定义存在相对确定性不同，司法鉴定估价的价值定义根据估价目的和估价对象的不同，往往存在较大的差异，例如，用于拍卖执行的，往往评估房地产合法转让条件下的市场价值；用于以资抵债的，为抵偿价值；用于协议转让的，可能为建议协议转让价值或快速变现价值。但对于很多以分家析产为目的的估价，估价对象通常是权属资料不全或受限制（如宅基地），这就需要估价师和法官根据估价目的，坚持客观、公正、合情、合理的原则，本着解决矛盾纠纷、维护正当权益的原则，选择适当的价值定义。合理的价值定义需要估价师在遵循估价基本理论的基础上，很好的与估价的根本目的相结合，要避免不加思考的“市场价值”，深刻理解市场价值仅仅只是价值的一种形式而已。
明确价值类型以后，估价人员必须在估价报告中给出该价值类型的明确定义，并在致委托方函中予以重点说明，以便于法官和当事人双方了解价值定义，防止估价结果和估价报告被错误地使用，引起不必要的纠纷。
估价人员对价值类型的选择与定义，应以现有国家、行业技术标准与规范为依据，现行相关标准与规范有明确规定的，应以其定义为准，不要另行做出定义；现行相关标准和规范未明确规定的，应考虑采用公开认定的一般理论与研究成果，必要时，应将相关理论和研究成果作为鉴定报告的附件。例如，最高人民法院、最高人民检察院《关于办理受贿刑事案件适用法律如干问题的意见》（法发﹝2007﹞22号）规定，交易型受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算，市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。在新商品房交易过程中，开发商所设定的市场销售价格不具有决定意义，通常仅具有参考价值，而真正决定商品房买卖对价金额的是交易中普遍存在的折扣价格。新商品房交易折扣幅度不定，开发商内部会根据经办人员的职务高低设定不同的优惠权限。因此，在审判实践中，一般认为应当以新商品房销售方的“最低优惠价格”作为“市场价格”，以判断国家工作人员实际支付的价格是否符合“明显低于”市场价格。
⑧ 刑事案件为什么要司法评估
法律分析：刑事案件进行司法评估，不是司法所的人进行评估的而是物价鉴定所在进行评估，如果你对估价不服是可以申请重新估价的。
法律依据：《中华人民共和国刑事诉讼法》 第七十七条 被害人由于被告人的犯罪行为而遭受物质损失的，在刑事诉讼过程中，有权提起附带民事诉讼。根据该条规定，只要被害人因被告人的犯罪行为而遭受物质损害的，都可以提起刑事附带民事诉讼。
⑨ 诉讼中的司法评估能否使用网络询价
诉讼中的司法评估能使用网络询价
网络询价是人民法院通过询价评估系统的大数据分析，确定财产处置参考价的一种方式，多应用于法院强制执行中的拍卖程序。
例如在法院强制执行过程中涉及到对被执行人房产的处置，法院可依据执行申请人的申请，通过与当事人议价、房管局定向询价、在司法网络询价平台进行网络询价、评估公司估价等方式确定被执行房产的处置参考价，以此为依据上拍。