民法特殊交易

A. 关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件 促进经济发展维护社会稳定的通知 全文

依法妥善审理民间借贷纠纷案件，促进经济发展维护社会稳定的通知。

司法解释有《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》等：

各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：

当前我国经济保持平稳较快发展，整体形势良好，但是受国际国内经济形势变化等多种因素的影响，一些地方出现了与民间借贷相关的债务不能及时清偿、债务人出逃、中小企业倒闭等事件，对当地经济发展和社会稳定造成了较大冲击，相关纠纷案件在短期内大量增加。

(1)民法特殊交易扩展阅读：

借贷责任主体的认定：

7、【法定代表人出具借条】公司法定代表人出具借条时未明确其身份，法院可认定系其个人借款而非公司借款。

8、【空白收据与借款责任】单位有关人员基于损害国家利益的意图向外提供盖有单位财务印章的空白收据是无效行为，但不能因此免除该单位对第三人应承担的返还借款的民事责任。

9、【夫妻个人借款的认定】婚姻关系存续期间一方对外举债数额明显超出日常生活所需，且债权人未能证明其有理由相信该借款系夫妻共同意思表示，可认定为一方个人债务。

10、【借款债权的继承】出借人去世后，其继承人有权向借款人主张债权。

B. 民法典房屋买卖过户新规定

法律分析：房屋过户是指房屋出售或捐赠时，原所有权人将房屋所有权转移到新主人名下，在房地产交易中心登记的行为。购房人应缴纳契税：第一次90平以内为1%，90至144一百平方米为1.5%，144平以上或非首次为3%。购房人缴纳印花税：房价的0.05%，交易费：3元/平方米，测绘费：1.36元/平方米。申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。

申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：

(一)不动产权属证书;

(二)买卖、互换、赠与合同;

(三)继承或者受遗赠的材料;

(四)分割、合并协议;

(五)人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书;

(六)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件;

(七)相关税费缴纳凭证;

(八)其他必要材料。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

C. 在民法典实施前,夫妻一方父母出资买的房,民法典有溯及力吗

一、基于《民法典》总则编审视房屋买卖合同效力相关问题

（一）房屋买卖中的“无权处分”行为效力辨析

（二）从民事法律行为的效力角度衡量特殊房屋买卖合同效力

（三）从意思表示的角度考量房屋买卖中的阴阳合同效力

二、基于《民法典》合同编审视房屋买卖相关法律问题

（一）关于预约合同

（二）关于定金规则

（三）关于情势变更（以限贷政策为例）

（四）关于合同解除权

三、基于《民法典》物权编审视房屋买卖相关法律问题

（一）抵押物流转规则的变化

（二）居住权规定探究

四、《民法典》的实施对于房屋买卖交易可能带来的其他影响

（一）住宅建设用地使用权期限届满续期及缴费事宜

（二）中介合同章节中关于跳单行为的规定

（三）物业服务合同可能带来的延伸影响

（四）妨害承租人行使优先购买权不影响合同效力

一、基于《民法典》总则编审视房屋买卖合同效力相关问题

因合同行为系民事法律行为之一，《民法典》将关于合同效力的相关规定纳入总则编民事法律行为一章，而在合同编不再规定合同效力相关问题。此处的编纂及处理方式，是《民法典》体系性的典型例证之一。《民法典》总则编第六章规定的民事法律行为制度，是民法总则、民法典甚至是广义上的民商法大体系的核心制度之一，其法理和实践意义非常强。民法总则关于民事法律行为的规则对于民法典分则各编甚至广义民商法的统辖作用，必须从民法体系化科学逻辑的角度予以充分揭示，才能彰显其制度意义。1

房屋买卖合同的有效性是房屋买卖交易的基础，而现实中诸多房屋买卖合同纠纷往往源自于房屋买卖合同的效力存在问题。因此，房屋买卖合同的有效与否在房屋买卖过程中显得至关重要。以下笔者将从民事法律行为效力的角度，审视房屋买卖合同纠纷中常见的无权处分（含夫妻共有房屋买卖）、特殊房屋买卖（以央产房、经济适用房、小产权房为例）及阴阳合同之效力问题。

（一）房屋买卖中的“无权处分”行为效力辨析

无权处分行为，即行为人在没有处分权的情况下，以自己的名义实施处分行为。2我国现行法律制度下，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记。在房屋买卖实践中，买受人及中介服务机构必然会对出卖人是否为不动产权证书上登记的所有权人进行核验。房屋买卖中的无权处分行为大多因登记产权人非真正意义上或非完整意义上的所有权人而导致，主要争议包括（1）借名买房形成的无权处分（出名人“

D. 《民法总则》善意相对人是什么意思

《民法总则》第一百七十一条第三款规定，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

综上所述，民法总则善意相对人指的是善于取得的人，是合同中的第三人，他们取得一定财产，并不是因为自己的过错。

因此，当合同当事人向其发起请求权的时候，其有权拒绝。在日常生活中，善意取得的情况也十分普遍，构成善意取得必须符合一定条件，包括第三人是出于善意，并且支付一定价格。

(4)民法特殊交易扩展阅读：

善意相对人认定标准

1、相对人存在恶意串通情形

如果存在《合同法》第52款所明令禁止的相对方与行为人之间恶意串通的情形，那么在恶意串通情形下形成的合同无效。这是最基本的除外情形。

2、相对人具有公司内部人身份

如果交易相对人本身就是公司股东或内部人士，自然有义务也有条件对公司的基础文件及决议事项予以了解，除非股东能证明其已无法正常获知公司内部信息。

有判决因相对人“为公司内部资产管理委员会的成员，了解公司资产处理的权限，应该知道法定代表人在未经资产管委会集体决议之前，不得私自处理资产”为由，判定相对人与法定代表人就公司特定资产所签订的合同无效。

这是因为相对方“内部人”的身份，提高了其注意义务的标准，推定他知晓公司内部管理规则。

3、基于行业规定的重大过失

在特定行业中，从业人员因其行业的特殊性而承担着较普通相对方更为专业的注意义务。以金融行业为例，银行或其他金融机构对于与之交易（如贷款、理财等）的公司有严格的审单程序，多数交易还要求事先进行尽职调查。若银行或金融机构未能严格按照银行业协会所规定的审单流程，应被认定为交易存在重大过失。

4、相对人在特殊交易事项中存在重大过失

这种情况相对比较复杂，个案情况不同，不应当一概而论。但是无论如何，基本的原则是应当根据交易的特殊性、法律的强制性以及相对人对此所承担的正常的注意义务。例如，在公司增资的情况下，根据公司法的规定，“增资属于公司重大事项，必须经过三分之二以上资本多数决或者全部同意方可实行”。

如果第三方在没有见到公司的有效股东会决议的情况下，就与公司的法定代表人签订增资扩股协议，那么第三方要主张自己是善意相对方的依据是不充分的。

究其法理，因为决定注册资本的增减是股东的基本权利，作为交易相对方，应当知晓仅凭法定代表人签字和公司公章不能够在这些基础事项中完全反映公司和股东的真实意志。因此，这种情况下，保护股东权益的急迫性已经超过了保护善意相对人的急迫性。

E. 民法典533条规定

随着《民法典》（2021年1月1日起实施）颁布，《民法总则》将废止。
1、《民法典》合同解除权的规定是什么?《民法典》第565条规定：主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、等记等手续的，依照其规定。”可见，解除权行使的方式主要可分为通知与进行批准，登记。
2、《民法典》合同编的变化《民法典》合同编主要变化的内容如下：
一、明确规定了预约合同。《民法典》第495条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任”。
二、明确规定了电子合同。《民法典》第49
1、512条，明确规定了电子合同的合同成立时间以及交付时间。例如第491条规定，当事人一方通过互联网等信息网络发布的商品或者服务信息符合要约条件的，对方选择该商品或者服务并提交订单成功时合同成立，但是当事人另有约定的除外。《民法典》在法条中增加了对电子合同订立与履行的特殊规则部分，这使当事人在遇到很多因新形式互联网交易而产生的纠纷时有法可依。
三、明确规定了选择之债、按份责任、连带责任。《民法典》第515条至521条明确规定了选择之债、按份责任、连带责任，其中选择之债填补了原《合同法》的空白，对按份责任、连带责任作出了细化的规定。其中，如果标的有多项而债务人只需履行其中一项的，债务人享有选择权;享有选择权的当事人在约定期限内或者在履行期限届满时未作选择，经催告后在合理期限内仍未选择的，选择权转移至对方当事人。
四、明确规定了情势变更原则。《民法典》第533条，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。其中，增加了“仲裁机构”也有权确认情势变更或解除的规定。
五、扩大了债权人代位追偿债权的时间范围，明确规定了第三人可以自愿加入债务。《民法典》第535条规定：“因债务人怠于行使其债权或者与该债权有关的从权利，影响债权人的到期债权实现的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人对相对人的权利，但是该权利专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的到期债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。相对人对债务人的抗辩，可以向债权人主张”。在上述条款中，债务人怠于行使其债权的范围不再限定为“到期债权”。《民法典》第552条规定：“第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务”。
六、明确规定了合同解除权的除斥期间。《民法典》第564条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。
七、增加了出卖人保留所有权的规定。《民法典》第641条规定：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。出卖人对标的物保留的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人”。该条规定有利于出卖人对标的物所有权的保护，维护交易安全。
八、增加了分期付款合同出卖人解除权的规定。《民法典》第634条规定：“买受人未支付到期价款数额达全部价款的五分之一，经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的，出卖人享有请求买受人支付全部价款或解除合同的权利”。此规定提高了买卖交易的效率，维护了守约方的合法权益。
九、明确规定了禁止高利放贷。《民法典》第680条规定：“禁止高利放贷，借款的利率不得违反国家有关规定”。
十、改变了有关“保证方式推定”的规定。《民法典》第686条规定：“保证的方式包括一般保证和连带责任保证。当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任”。第687条规定：“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”。十
一、明确规定了房屋按份共有人、出租人近亲属的房屋优先购买权。《民法典》第726条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外”。该法律条款表明：在同等条件下，房屋按份共有人或者出租人的近亲属相对于承租人有优先购买权。十
二、明确规定了运输合同中旅客乘坐交通工具应遵守的秩序。《民法典》第815条规定：“旅客应当按照有效客票记载的时间、班次和座位号乘坐。旅客无票乘坐、超程乘坐、越级乘坐或者持不符合减价条件的优惠客票乘坐的，应当补交票款，承运人可以按照规定加收票款;旅客不支付票款的，承运人可以拒绝运输”。法律明确禁止“霸座”行为。十
三、明确规定“寄存人从事购物、就餐、住宿等活动时将物品存放在指定场所视为保管”。《民法典》第888条规定：“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。寄存人到保管人处从事购物、就餐、住宿等活动，将物品存放在指定场所的，视为保管，但是当事人另有约定或者另有交易习惯的除外”。十
四、将“居间合同”改为“中介合同”，明确禁止“跳单。”《民法典》第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”。明确禁止“跳单”，让违背诚信原则的委托人承担不利法律后果。十
五、在有名合同中新增加了保理合同、物业服务合同、中介合同、合伙合同。《民法典》第762条至768条对保理合同进行了规定，如保理的通知，追索权、主张权利。《民法典》第761条规定：“保理合同是应收账款债权人将现有的或者将有的应收账款转让给保理人，保理人提供资金融通、应收账款管理或者催收、应收账款债务人付款担保等服务的合同”。《民法典》第937条至950条规定了物业服务合同的内容、物业费用的支付、支付物业费物业公司不得采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式催交物业费等。《民法典》961条至966条规定了中介合同，对中介合同的履行、报酬的支付等等作出了相应规定。《民法典》第967条至978条规定，规定了合伙合同的订立、利润分配、合伙事务的执行、合伙的终止等。在现代我们国家对于合同这个问题的关注程度都是比较高的，主要还是因为合同在日常生活当中经常会定义，在现实生活中订立合同，就是双方当事人意思表示达成一致的情况下进行的，发动整个《民法典》当中，都作出了一些具体的规定。
《民法典》关于违约方解除合同的规定是，根据《民法典》562条和563条当中明确的规定，双方当事人可以协商一致，解除合同，也可以因为对方存在违约的行为而解除合同，并且违约的情况之下需要承担违约责任。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。
第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

F. 民法总则善意相对人是什么意思

一、民法总则善意相对人

民法上有所谓“善意第三人”、“善意相对人”的概念。此处的“善意”是民法上的概念，有民法上的特殊意义，不能用我们口语中所谓的善意去解释。

主要指的是合同的相对人或其他民事法律关系中的第三人，因自身没有过错也不可归责于己的行为，取得一定的财产或利益。善意指的就是没有过错。

法律保护善意第三人的合法利益，法律关系中的其他人的权利，不得对抗善意第三人。

二、善意取得的成立条件

1、出让人无权处分；

2、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；第三人必须是善意的。善意指不知存在足以影响法律效力的事实的主观状态。我们这里所说的善意是指第三人不知道占有人系非法转让。

善意取得，是第三人不知并不应知转让人是非法转让，一般是误信其为所有人或其他有处分权的人。

第三人受让该不动产或者动产时是善意的。这里的善意，是指取得标的物的第三人不知道或者不应当知道占有人为非法转让。

这里不仅不要求第三人有出让人有权处分的确信，而且是推定任何参加交易的第三人都具有这种善意。物权法对这种善意的保护，是公信原则的体现。与之相对应的就是恶意第三人。

恶意就是第三人依当时的情况知道或应当知道转让人无让与的权利。即根据当时的环境，依交易的一般情况，可以得出让与人无权让与的结论，则第三人应视为恶意。

例如第三人以不正常的低价购买物品，如无相反的证据，应认为是恶意。

3、以合理的价格转让；

4、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

综上所述，民法总则善意相对人指的是善于取得的人，是合同中的第三人，他们取得一定财产，并不是因为自己的过错。

因此，当合同当事人向其发起请求权的时候，其有权拒绝。在日常生活中，善意取得的情况也十分普遍，构成善意取得必须符合一定条件，包括第三人是出于善意，并且支付一定价格。

(6)民法特殊交易扩展阅读：

《中华人民共和国民法总则》是民法典的总则编，规定了民事活动的基本原则和一般规定，在民法典中起统领性作用。共分基本规定、自然人、法人、非法人组织、民事权利、民事法律行为、代理、民事责任、诉讼时效、期间计算和附则11章、206条。

善意相对人，即善意第三人。

此处的“善意”是民法上的概念，有民法上的特殊意义，不能用我们口语中所谓的善意去解释。主要指的是合同的相对人或其他民事法律关系中的第三人，因自身没有过错也不可归责于己的行为，取得一定的财产或利益。

区分原则的一个重要后果，是实际上允许相对人在对交易过程中的法律关系和法律状态的主观认知方面存在过失，并且，这种过失不影响其“善意相对人”法律身份的成立。但是，显然，超过一定程度的过失会导致相对人丧失“善意相对人”身份无异。

善意相对人认定标准

1、相对人存在恶意串通情形

如果存在《合同法》第52款所明令禁止的相对方与行为人之间恶意串通的情形，那么在恶意串通情形下形成的合同无效。这是最基本的除外情形。

2、相对人具有公司内部人身份

如果交易相对人本身就是公司股东或内部人士，自然有义务也有条件对公司的基础文件及决议事项予以了解，除非股东能证明其已无法正常获知公司内部信息。

有判决因相对人“为公司内部资产管理委员会的成员，了解公司资产处理的权限，应该知道法定代表人在未经资产管委会集体决议之前，不得私自处理资产”为由，判定相对人与法定代表人就公司特定资产所签订的合同无效。

这是因为相对方“内部人”的身份，提高了其注意义务的标准，推定他知晓公司内部管理规则。

3、基于行业规定的重大过失

在特定行业中，从业人员因其行业的特殊性而承担着较普通相对方更为专业的注意义务。以金融行业为例，银行或其他金融机构对于与之交易（如贷款、理财等）的公司有严格的审单程序，多数交易还要求事先进行尽职调查。若银行或金融机构未能严格按照银行业协会所规定的审单流程，应被认定为交易存在重大过失。

4、相对人在特殊交易事项中存在重大过失

这种情况相对比较复杂，个案情况不同，不应当一概而论。但是无论如何，基本的原则是应当根据交易的特殊性、法律的强制性以及相对人对此所承担的正常的注意义务。例如，在公司增资的情况下，根据公司法的规定，“增资属于公司重大事项，必须经过三分之二以上资本多数决或者全部同意方可实行”。

如果第三方在没有见到公司的有效股东会决议的情况下，就与公司的法定代表人签订增资扩股协议，那么第三方要主张自己是善意相对方的依据是不充分的。

究其法理，因为决定注册资本的增减是股东的基本权利，作为交易相对方，应当知晓仅凭法定代表人签字和公司公章不能够在这些基础事项中完全反映公司和股东的真实意志。因此，这种情况下，保护股东权益的急迫性已经超过了保护善意相对人的急迫性。

G. 民法典961条规定

中介合同并非一种全新的合同类型，其实就是以前的居间合同，民法典对此作出了更加详细的规定。当事人在签订中介合同时，应当注意民法典相关规定，避免发生违约的情况。中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
如实告知委托人情况还是非常重要的，有一个例子就是中介隐瞒交易房产为凶宅的情况，不仅退了中介费赔了一笔钱，当然这仅限于中介明知的并且故意隐瞒的情况。中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬;但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。所以，不是说不成交就不能收取报酬，只要当事人约定好，必要的费用还是可以支持的。
委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。这对于保护中介的权益是非常重要的，毕竟不守规矩的人还是有的。但是对于客户委托了A、B、C三家中介，但是最后选择了费用稍微低一点的B中介，那么AC是无权要求客户支付中介费用的。最高人民法院发布第一批指导性案例之上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案明确指出，房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同。
一、中介合同的法律特征
1、中介合同是一方当事人为他方报告订约机会或为订约媒介的合同。
2、中介合同为有偿合同。
3、中介合同为诺成合同和不要式合同。
4、中介合同的委托人一方的给付义务的履行有不确定性。在中介合同中，居同人的活动实现中介目的时，委托人才会履行支付报酬的义务。而中介人能否实现中介目的具有不确定性，因此委托人的给付义务的履行也具有不确定性。
5、中介合同的主体具有特殊性。法律和法规应当对中介人的资格作出限制，要求中介人具有相应的知识、能力和从业素件，并规定国家机关、领导干部等有特殊职权的人不得作为中介人从事中介交易。
二、居间合同的法律特征？
1、居间合同是由居间人向委托人提供居间服务的合同。居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人是否与第三人订立合同，与居间人无关，居间人不是委托人与第三人之间的合同的当事人。
2、居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权。居间人只负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与第三人订约居中斡旋，传达双方意思，起牵线搭桥的作用，对合同没有实质的介入权。
3、居间合同是双务、有偿、诺成合同
法律依据：
《中华人民共和国民法典》
【第九百六十一条】中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

H. 特殊动产的物权变动规则

特殊动产的物权变动的规定是：法律行为的物权变动以及非基于法律行为的物权变动。物权的变动须以法定的公示方式进行才能发生相应法律效果的原则，物权具有绝对排他的效力，其变动须有足由外部可以辨认的表征，才可透明其法律关系，避免第三人遭受损害，保护交易安全。
特殊动产是什么？
1.物权登记制度是从古罗马法中的交付制度的基础上发展而来的，现代物权制度中，对于动产物权变动往往以交付为公示方法，而不动产之物权变动则需要经过登记而实现其公示效力。然而，对于某些特殊种类的动产，如船舶、航空器、机动车等动产的物权变动，我国法律亦规定了登记制度。研究特殊动产的登记变动我们要先明确特殊动产的范围。
2.目前学界对特殊动产主要有三种观点：一是物理形态说，即认为凡在物理形态上与一般动产不同的不动产之外的财产均可称其为特殊动产。二是登记标准说，即以物权的不同公示方法作为标准来区分普通动产与特殊动产，凡是需要以登记作为公示方法的动产均可纳入特殊动产的范畴。三为价值标准说，即认为凡因价值巨大且交易不频繁，为保护交易安全，应将其视为不动产，在物权变动上实行不动产的规则的动产，在理论上亦称其为准不动产。
法律依据：《民法典》第二百二十四条规定：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。第二百二十五条则规定：船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

I. 论民法上物的特殊性

物的特征
须存在于人身之外
民法上的物只能是存在于人身之外的物，而不能是人身。现代法上人只能为主体，而不能为客体。不仅人身不能成为客体，人身上的某一部分包括各种器官在未与人体脱离前也不能成为物。以人身上的某一器官为交易对象的，不受法律保护，法院不能强制执行。人身的组成部分只有在与人体脱离后才可成为物。人死亡后已无生命，不为主体，因而尸体可成为物。
须能够为人力所实际控制或支配
只有能够为人力所支配和控制的物，才为民法上的物。因为只有这样的物，才能满足主体的个体需要，才能用于交易。随着生产力的发展，人类支配自然的能力增强，物的范围也不断扩大。例如，电、热、声、光、气等自然力，在不能为人实际控制和支配时不为物，而能够为人力控制和支配后则成为物。
须能够满足人们的社会生活需要
民法上的物须具有可使用性，具有价值和使用价值。因为只有能够满足人们的生产或生活需要，才可为主体所有，才可用于交换。不能满足人们生产或生活的实际需要的物，在法律上没有意义。
须为独成一体的有体物
民法上的物一般仅指有体物。所谓有体，是指具有一定的形体，能够为人的感官感触到。民法上的物还须独为一体，即能够单独满足人们的需要。如不能独成一体，则不能单独用于交易，不为民法上的物。
物必须具有稀缺性
并非一切能满足人的需要的物都必然能成为民法中的物。阳光和空气能满足人的需要，在通常情况下却不能成为民法中的物，原因在于它们是无限地供给的, 不具有稀缺性。要成为民法中的物，除了须具有效用外，还必须具有稀缺性。

物的分类
动产与不动产
根据其是否具有可移动性，物可分为动产与不动产。
动产是指可以一般方法移动且移动后不会改变或不会损害其价值的物；不动产则是指不能以一般方法移动或移动后会改变或损害其价值的物。依我国法规定，土地及房屋、林木等地上定着物为不动产，不动产以外的物为动产。
区分动产与不动产的法律意义在于：第一，法律对动产与不动产的调整原则不同。法律对动产一般赋予其流通性，而对不动产一般不赋予自由流通性。第二，权利的公示方式和变动要件不同。动产上的权利一般以占有为公示方式，权利的变动以登记为要件。第三，在某些法律关系中，法律的适用不同。第四，诉讼管辖不同。不动产纠纷由不动产所在地法院管辖，动产纠纷则不依动产的所在地确定管辖权。
流通物 限制流通物 禁止流通物
根据其是否具有自由流通性，物可分为流通物与限制流通物、禁止流通物。
流通物，是指允许在民事主体之间自由流通的物。限制流通物是指法律对其流通予以一定限制，仅可在特定主体之间或特定范围内流通的物。禁止流通物与禁止流通物是由法律明确规定的。
主物与从物
区分流通物与限制流通物、禁止流通物的主要意义在于：流通物可以自由流通；限制流通物只能在限定的范围内流通，否则交易无效；禁止流通物则不得为交易的标的物。
根据其相互之间的关系，物可分为主物与从物。

主物是指由同一人所有的需共同使用才能更好发挥效用的两物中起主要作用的物；从物则是指畏助主物发挥效用的物。从物须具备三个条件：第一，与主物同属同一人所有；第二，须独成一物；第三，须与主物共同使用才能更好地发挥物的作用。区分主物与从物的主要法律意义在于：除法律另有规定或者当事人另有约定外，对主物处分的效力及于从物，从物随主物的转移而转移。
原物与孳息
根据两物间的关系，物可分为原物与孳息。
原物为产生孳息的物，孳息则是由原物产生的收益。孳息又分为天然孳息和法定孳息。天然孳息，是指依物的自然属性而产生的收益，法定孳息，是指依法律关系所生的收益，如房屋出租所得的租金。
消耗物与非消耗物
根据其使用后形态的变化性，物可分为消耗物与非消耗物。
消耗物，又称消费物，是指经一次性使用就会归于消灭或改变形态和性质的物。非消耗物，又称不消费物，是指可长期多次使用而不会改变形态和性质的物。

可分物与不可分物
根据其是否可分割，物可分为可分物与不可分物。
可分物，是指经分割后并不会改变其性质或影响其效益的物。不可分物，是指经分割会改变其性质和影响其用途的物。
特定物与种类物
根据其在交易中确定方式，物可分为特定物和种类物。
特定物指以单独的特征具体确定的的。特定物既可是因物自身的特征而区别于他物的物，也可以是依当事人的主观意志确定的物。种类物是指仅以品种、规格、型号或度量衡加以确定的物。
代替物与不代替物
根据其可否由他物替代，物可分为代替物与不代替物。
代替物，是指得以同一种类、品质及数量的物代替的物，不代替物，是指不能以他物代替的物。

法律上的意义
物在民法中有特别重要的意义，主要表现在以下几个方面：第一，物是民事法律关系中最普通的客体。物为物权关系的客体。物又是最常见的交易对象，因而债的客体也常涉及物。第二，物可决定法律关系的性质。一方面，物会影响到法律关系的效力，如以限制流通物进行交易的，若在限制的范围内，可有效，若超出限制交易的范围，则无效。另一方面，物会决定某些法律关系的类别。第三，物会影响案件的管辖。当事人发生纠纷时，会因物的性质不同而受不同法院的管辖。

J. 民法典对凶宅交易有规定吗

法律分析：有。“凶宅”买卖合同是房屋买卖合同的一种特殊情形，只是标的物具有区别于一般商品房的一定特征。在平等自愿原则的指导下，买卖双方具有平等的交易地位。然而出卖人作为房屋的所有权人，通常掌握更多关于房屋的关键信息，买受人基于一般经验仅能对房屋的外观进行考察，可能无法知悉某些可能影响其订立本房屋买卖合同的意愿的信息。根据诚实信用原则，应对信息优势方加以告知义务，以平衡当事人之间的利益关系，且此种告知义务须由出卖人在与买受人为缔约而进行磋商的过程中履行。根据诚实信用原则，出卖人对“凶宅”信息负有告知义务，它有利于平衡买卖双方之间的利益关系，确保真正的合同自由。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第五条 民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。

第六条 民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

第七条 民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

第五百条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：

(一)假借订立合同，恶意进行磋商；

(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

(三)有其他违背诚信原则的行为。买方可基于此条要求卖方承担缔约过失责任，向卖方主张损害赔偿。

第一百四十八条 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。