商业地产招商法律风险
㈠ 董振武律师——《房地产企业管理与法律风险防范实战课程》课程提纲
董振武律师——房地产项目投资决策阶段风险防范
【课程纲要】
一、投资决策不可忽视的九大风险因素解读及案例分析
（一）投资决策阶段不可忽视的九大风险因素
（二）案例分析
案例1：面积超标，经济适用房成烂尾
案例2：资金链断裂，企业面临破产
案例3：广厦失房地产业发展的黄金十年
二、科学决策的八大策略
（一）科学决策的八大策略
1、做好可行性论证
（1）房地产投资可行性论证的五大任务和三项目的
（2）可行性论证过程中最容易犯的六种典型错误
（3）如何让可行性论证由“报告”到切实“可行”
（4）可行性论证过程中应关注的十大要点
（5）合理设计可行性论证流程的“天龙八步”
（6）可行性论证操作流程图
（7）模板一：项目可行性研究报告内容指引
模板二：××项目可研报告
2、做好前期法律风险防范
（1）项目用地取得使用权的一般法律程序
（2）获取项目的六种方式
（3）一级开发权的获取及模板
模板一：土地一级开发所需文件汇总
模板二：土地一级开发政府谈判交流提纲范本
模板三：土地一级开发协议范本
（4）一二级联动的四种模式及五大关键管控点
（5）必须招拍挂的情形
（6）项目直接转让的法律分析与风险防范
（7）股权收购获取项目的法律分析与风险防范
模板一：法律尽职调查报告
模板二：法律意见书
模板三：合作开发协议
3、做好投资收益的控制
（1）成本预测
（2）税务分析
（3）项目资金预测
模板一：可研经济测算经济指标部分模版
模板二：× ×项目经济测算
（4）经济效益与敏感性分析
模板：× ×项目敏感性分析
4、做好经济环境预测
5、做好信息的收集
6、合理选择合作方式
（1）五种合作方式
（2）与合作风险有关的因素
（3）不同合作方式的潜在风险与关键管控点
7、各部门参与配合
（1）财务、物业等部门参与投资决策的必要性
（2）各部门在投资决策过程中的分工与配合
8、与政府资源和谐对接
（1）企业行为与政府资源和谐对接的五大切入点
（2）如何处理地方政策与国家政策的冲突
（3）开发商如何协调与地方政府之间的利益关系
董振武律师——房企不同拿地方式的操作及风险防范
【课程纲要】
一、 房地产企业可以通过哪些途径获取土地
（一）房地产企业的六种拿地方式
（二）六种拿地方式的利弊分析
（三）房地产企业如何根据自身发展阶段、发展规模选取符合自身条件的拿地方式
二、 一二级联动获取土地实操及风险防范
（一）如何成功获取土地一级开发权
（二）土地一级开发成本构成及负担、盈利点全程解析
（三）土地一级开发的不同阶段所需法律文件汇总
1、前期开发的法律文件
2、土地一级开发的法律文件
3、土地一级开发成本类的法律文件
1）收购土地及拆迁的文件
2）基础设施投资类文件
3）前期费用文件
4）计入土地一级开发成本的二级开发文件
（四）土地一级开发和二级开发有怎样的关系？如何找到二者之间的契合点？
（五）土地开发一二级联动的四种模式选择及比较分析
（六）如何策划前期资金投入保障资金安全
（七）如何合理合法避税
（八）如何设定土地一二级联动开发招拍挂时的合法壁垒
（九）如何做好项目可行性分析，处理好与拆迁相关事宜
（十）需要政府授权的法律文件以及每个阶段政府需要审批的相关批文、需要政府办理的所有相关手续的办理程序全程展现
（十一）经典案例告诉你开发商成功实现一二级联动的秘籍
三、 二级市场拿地方式实操及风险防范
（一）哪些情形必须进行招拍挂？招标、拍卖、挂牌三种方式适用范围又是如何界定的？
（二）招拍挂形式出让土地使用权的利弊分析
（三）为什么企业实力雄厚、准备充分却无法成功通过二级市场拿地？其中症结何在？
（四）“招拍挂”获取土地会踩到哪些“雷区”？
（五）如何避免“招拍挂”雷区？
（六）真实案例揭示哪些情形会导致“招拍挂”无效及其后果
（七）真实案例全程揭示通过“招拍挂”成功获取土地的操作规程及技巧
四、 直接进行项目转让获取项目实操及风险防范
（一）“精心策划”的项目转让为什么到头来“竹篮打水一场空”？
（二）如何避免直接项目转让不至于因违反法律禁止性规定而无效
（三）如何看清直接项目转让的利弊不至于盲动
（四）如何合理合法降低项目转让过程中的税收成本
（五）真实案例全程展现直接进行项目转让获取土地实操及风险防范
五、 股权收购获取项目实操及风险防范
（一）收购不同性质企业股权取得房地产项目会遇到哪些法律障碍
（二）股权收购如何做好合理避税
（三）通过股权收购取得房地产项目的利弊分析
（四）通过股权收购取得房地产项目风险事前、事中如何防范，事后如何处理？
（五）真实案例全程展现股权收购取得房地产项目实操
六、 商品房包销获取项目实操及风险防范
（一）商品房包销实现项目转让在法律层面如何实现
（二）商品房包销实现项目转让要警惕哪些陷阱
（三）商品房包销如何合理避税
（四）真实案例生动再现商品房包销实现项目转让的操作技巧及风险防范
七、 承包经营获取项目实操及风险防范
（一）通过承包经营获取项目有哪几种方式？
（二）承包经营获取项目几种方式的不同之处及利弊分析
（三）企业如何审时度势在几种方式中进行取舍
（四）真实案例全面解析承包经营获取项目实操及风险防范
八、模板
（一）土地一级开发相关法律文件模板
1、前期开发的法律文件
2、土地一级开发的法律文件
3、土地一级开发成本类的法律文件
（1）收购土地及拆迁的文件
（2）基础设施投资类文件
（3）前期费用文件汇总
（4）计入土地一级开发成本的二级开发文件
（二）二级市场拿地相关文件汇总
1、招拍挂成功拿地策划案
2、招拍挂拿地相关法律文件
（三）股权收购获取项目相关文件汇总
1、股权收购获取项目策划案
2、股权收购获取项目交流提纲
3、股权收购获取项目尽职调查报告
4、股权收购获取项目法律意见书
（四）商品房包销获取项目相关法律文件汇总
1、商品房包销获取项目策划案
2、商品房包销合同范本
董振武律师——房企规划设计阶段风险防范与限额设计
【课程纲要】
一、 规划设计阶段对项目成败的影响及潜在风险分析
（一）规划设计对建设项目总成本的影响
（二）规划设计阶段潜在风险分析
1、设计单位选择没有经过审慎调研与比较，后续配合困难
2、设计合同的拟定过粗，很多纠纷在后续解决时无据可查
3、没有很好的运用限额设计，导致成本控制失利
4、各部门未能积极参与设计审图，设计交不了圈
二、 房地产企业如何通过规划设计阶段的有效控制降低项目开发过程的潜在风险
（一）设计合同中不得忽视的四个问题与案例分析
1、设计合同中应严格确定总设计师及总设计师必须参加的会议与罚则
2、设计合同中应明确出图数与免费修改情况
3、设计合同中应明确设计失误的损害赔偿责任与办法
4、设计合同中应明确设计变更各方当事人的职责
（二）房地产企业限额设计实战技巧及典型案例分析
1、设计周期与过程控制要点掌控
2、设计要求关键点分析
3、成本控制、设计深度与成果要求
（三）真实案例展现其他部门参与规划设计的重要意义与职责
1、工程部门参与规划的意义、职责与典型案例
2、预算部参与规划设计的意义、职责与典型案例
3、物业管理部门参与规划设计的意义、职责与典型案例
三、 规划设计阶段模板汇总
1、XX公司设计合同完备条款模板
2、XX公司设计任务书模板
董振武律师——建设工程施工阶段关键管控点及风险防范
【课程纲要】
一、 建设工程施工阶段产生的十七大致命伤及典型案例
（一）施工企业选择不谨慎，导致后续纠纷不断
（二）房地产合作开发处理不得当导致竹篮打水一场空
（三）招投标不合法导致合同无效影响工程结算
（四）建设工程施工合同条款不完备，导致抗风险能力弱
（五）建设工程施工合同无效、解除运用不当，合法权益保护不利
（六）没有妥善处理在建工程抵押与预售的关系导致官司缠身
（七）工期延误且被施工企业“牵着鼻子走”
（八）工程质量确有问题，但质量索赔时取证难、推进难
（九）企业无端卷入施工现场安全事故遭遇“狮子大开口”
（十）变更洽商手续不完备导致虚增工程成本
（十一）签证管理混乱导致现场工程师乱签证
（十二）因甲供材料出现质量问题或者工程延期问题引起的赔偿责任问题
（十三）不合理的合同计价方式导致房地产企业需增工程成本
（十四）竣工验收合格后出现问题方感为时已晚
（十五）工程管理不规范导致在工程款与质量索赔等诉讼中举证困难
（十六）农民工闹事使得开发企业长期不得安宁
（十七）开发商面对建筑商的优先受偿被动无措
二、 房地产企业建设工程施工阶段风险防范措施及已经出现问题的补救方法
（一）施工企业选择风险防范与典型案例解析
1、成功的施工企业选择可以减少工程施工阶段一半的风险
2、开发企业和施工企业的关系与利益平衡
3、施工企业选择3大技巧
4、施工企业工程施工过程中常见的6种恶意行为与解决方案
（二）房地产合作开发法律风险与防范措施
1、房地产合作开发的几种形式与操作方式
2、房地产合作开发合同的有效要件
3、两种无效的合作开发房地产合同与法律后果分析
4、四类不属于合作开发房地产合同的合同及处理原则
5、签订房地产合作开发合同应注意的十个问题
6、房地产合作开发过程中比较常见的纠纷解决方式
（三）招投标风险防范、问题解决之道与典型案例解析
1、哪些项目必须招标？必须招标未招标导致合同无效的三种情形
2、《招投标法》规定的导致中标无效的七种情形与法律后果分析
3、如何使“实质性谈判”绕过招投标无效的红线
4、招投标无效后应怎样尽量减少损失？
5、招投标管理制度优化模板与招投标文件完备条款范本
（四）建设施工阶段合同管理风险与合同管理体系建立
1、建设工程施工阶段涉及的所有合同汇总与标杆企业合同比对分析
2、完备的合同条款对防范房地产项目法律风险的重要作用及案例分析
3、房地产企业合同管理体系的建立与关键管控点
4、房地产企业所涉不同类型合同的完备条款汇总及法律分析
（五）建设工程施工合同签订、履行风险防范及合同效力、合同解除权灵活运用
1、建设工程合同签订中的陷阱与防范
2、有效应对施工企业建设工程后履行抗辩权的三点建议
3、建设工程合同无效的情形、法律后果分析与应对策略
·建设工程合同效力认定
·黑白合同的四种情形与法院态度分析
·违法转包、非法分包法律后果分析与开发商运用策略
·建筑企业“内部承包”的法律问题及法律风险防范
·没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义及承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级导致合同无效条款的运用
·工程垫资及法律风险防范
·建筑工程合同无效在实践中的处理与运用
·合同无效工程款应如何支付
·合同无效，合同约定的违约条款能否适用
4、开发商合同解除权有效运用及对建筑商合同解除权的应对策略
·建设工程施工合同法定解除条件的特殊规定与条件成就的认定
·建设工程施工合同解除后的处理
（六）在建工程抵押与担保潜在风险分析与防范意见
1、签订在建工程抵押贷款合同的风险及防范
2、土地使用权抵押转为在建工程抵押过程中的风险及防范
3、在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突的风险及防范
4、划拨土地上在建工程抵押的风险及防范
5、在建工程抵押权与商品房预售的风险及防范
6、办理在建工程抵押物保险的风险及防范
7、BOT模式下融资担保和反担保安排
（七）工期风险防范关键管控点、工期延误解决之道与典型案例解析
1、开发商控制工程期限的要点
2、工期延误的四大类别十种情形
3、不同情形的工期延误开发商应如何应对以尽可能减少损失
4、建设工程施工合同无效情况下工期延误的处理
5、开发商如何应对施工企业恶意罢工行为
6、开发商打赢工期索赔三大关键因素
（八）工程质量问题关系理顺、妥善处理与典型案例
1、开发商是房屋质量的第一责任人，但是谁应该对开发商负责？
2、质量问题的五大责任方及其责任划分
3、主体结构问题与其它质量问题通常表现形式与法律后果分析
4、工程质量索赔可否在工程欠款案件中提起反诉？什么情况下可以提起？
5、打赢质量索赔案件不可逾越的过程——质量鉴定的实操技巧
6、业主提出质量问题保修困难的有效应对
7、未及时履行及保修期届满后保修责任
（九）法律层面如何防范、应对安全事故与典型案例
1、工地伤亡的四种情况与紧急处理办法
2、工地伤亡的后果与防范
（十）变更洽商中容易出现的问题与管控措施
1、工程变更的责任划分与工程变更、价款变更流程关键管控点
2、“非重大变更不在调价范围内”将帮您省掉近千万的工程款
3、“低中标、勤签证、高索赔”应对策略
4、怎样通过制度流程和人力资源管理的设计规避变更洽商中的风险
5、变更洽商制度、流程优化模板与变更洽商完备手续
（十一）现场签证管理要点与解析
1、现场签证容易出现的五大顽症
2、现场签证管理之“对症下药”
3、现场签证管理制度、流程优化模板
（十二）甲指甲供、甲指乙供及代付材料款对工程决算的影响及法律后果分
1、不同规模和不同老板个性的房地产项目应如何选择材料采购方式
2、甲指甲供、甲指乙供及代付材料款对工程决算的影响及法律后果分析
3、不同采购方式的风险表现形式与风险防范要点
（十三）预决算实战技巧与风险防范
1、合同计价方式对工程款结算纠纷的影响及法律后果
2、工程款拨付技巧与支付手续
3、工程结算中拖欠工程款的利息的起算时间与计算标准
4、双方当事人约定的利息加罚息的效力
5、开发商应对“以送审价为准”要点解析及典型案例
6、质保金结算实操分析
（十四）竣工验收法律风险与防范措施
1、三种不同形式的竣工验收与注意事项
2、竣工验收的11个条件
3、竣工验收应提交的材料、验收程序与内容
4、竣工验收的9个依据与20个标准
5、不能进行竣工验收的工程
6、隐蔽工程竣工验收需要注意的事项
7、竣工验收备案及竣工验收与竣工验收备案的关系
8、竣工验收的法律后果分析
9、与竣工验收有关的11个法律问题
·建设工程施工有效，但建设工程竣工验收不合格如何处理？
·建设行政机关的工程竣工验收备案行为可诉吗？
·一项工程未经竣工验收，建设单位就擅自投入使用，此后该工程发生屋面渗漏、墙皮脱落、管道溢水等质量问题，应由谁负责？为什么？它和发、承包双方签订的质量保修合同是什么关系？
·竣工验收、结算、付款、交工之间的时间关系如何确定？
·竣工验收备案属于行政许可行为吗?
·竣工验收备案是行政监督管理吗?
·竣工验收备案是建筑工程交付使用的必要条件吗?
·竣工验收备案可以提起行政诉讼吗?
·关于工程未经验收即投入使用的质量责任问题
·工程竣工阶段有何风险？如何防范？
·如何加强竣工阶段的监理？
（十五）开发商如何打赢工程欠款与质量索赔案件
1、工程欠款与质量索赔案件常见类型与产生根源分析
2、开发商对此类案件的法律风险防范及应对措施
3、工程欠款、质量索赔案件反其道而行可能会有意想不到的效果
4、建设工程纠纷不适用于专属管辖的有关规定
5、建设施工过程中函件往来及签收的重要性与要点把握
6、工程欠款、质量索赔案件中选择法院和仲裁的利弊分析
（十六）农民工讨薪实践应对全接触
1、农民工讨薪的常见情形
2、农民工讨薪根源分析
3、开发商应如何应对农民工讨薪、解决农民工工资问题
（十七）建筑商优先受偿实操应对策略
1、《合同法》第286条关于优先受偿权的规定、适用条件分析与实现程序
2、《物权法》实施后对《合同法》第286条的影响
3、优先受偿权行使期限
4、开发商（发包方）对工程价款优先受偿权的规避措施
三、 建设工程施工阶段管理制度模板、相关配套表单及合同范本汇总
（一）建设工程施工阶段管理制度、流程模板
1、工程文件资料管理规范
2、对供应商的评估管理规范
3、工程施工、监理及工程材料、设备采购招投标管理规范
4、工程施工组织设计审查规范
5、合同办理、审批及存档规范
6、乙方材料设备及乙方分包工程限价管理规范
7、工程预算、结算管理规范
8、对外付款审批责任规范
9、工程管理部工地检查规范
10、洽商管理规范
11、工程结算管理规范
12、工程决算复审规范
13、设计变更、现场签证管理规范
14、付款审批流程管理规范
15、材料采购管理规范
16、招投标管理规范
17、会议组织管理规范
18、处理与合作单位关系准则
19、工程管理部工地检查制度
20、工程施工组织设计审查规范
21、施工图纸会审管理准则
22、建设工程进度控制管理办法
23、工程物资采购管理制度
24、工程质量控制及管理准则
（二）建设工程施工阶段配套表单
1、认可材料、设备供应商评估表
2、供应商供货情况评估表
3、合同审批及管理程序
4、限价工作流程
5、合同审批表
6、招投标流程
7、材料设备计划单
8、材料控制表单汇总
9、材料设备选型定板及限价计划
10、限价材料询价情况比较表
11、价格审定表
12、三方签订及甲供材料超领用量表
13、招投标履行表
14、竣工结算单
15、工作联系单
16、签证单
17、中间验收评分表
18、竣工验收评分
19、付款情况表
董振武律师——房地产项目销售物业阶段常见纠纷解决途径及法律风险防范
【课程纲要】
一、商品房销售的几种模式比较分析及风险防范
（一）商品房销售的几种模式比较及利弊分析
1、案例：不同商品房销售模式的特点及合理应用
2、商品房销售有哪几种模式
3、不同商品房销售模式利弊比较分析
4、不同房地产企业如何结合自身发展状况选择销售模式
5、商品房销售几种模式如何操作才能获益最多、损失最小
（二）销售代理几种模式的比较及利弊分析
1、销售代理有哪几种模式？房地产企业是不是一定要用销售代理的方式售房？
2、房地产企业如何结合自身发展状况选择科学的销售代理模式？
3、有何诀窍让代理公司多卖房少付佣金？
4、如何做好佣金结算实操管控？
5、如何做好房款监管问题？
6、如何设计销售代理合同才能避免销售代理风险
7、真实案例全面展示如何通过销售代理合同帮房地产企业有效规避销售代
理风险
二、商品房销售物业阶段遇到的问题及风险防范
（一）商品房销售过程中遇到的问题及风险防范
1、销售代理中主要的法律风险与防范
（1）揭秘开发商与销售代理商合同法律关系背后的故事
（2）开发商在销售代理过程中的风险
（3）一线标杆企业是如何通过完备的销售合同预测和防范风险，做到高枕无忧？对本企业有何借鉴的意义？
（4）真实案例教你全面规避销售代理风险
2、商品房销售广告与宣传资料的法律风险及防范
（1）当前商品房销售广告与宣传资料存在的问题
（2）商品房销售广告与宣传资料的法律性质定位
（3）开发商会面临哪些法律风险
（4）开发商如何防范销售广告与宣传资料法律风险
3、商品房包销行为的法律风险及防范
（1）商品房包销中开发商、包销人、购房人三者的角色定位
（2）包销合同六大常见纠纷及其法律风险分析
4、商品房预售法律风险及防范
（1）商品房预售开发商可能遭遇的法律问题
（2）开发商如何防范商品房预售风险
5、银行按揭贷款中的法律风险及防范
（1）银行按揭中由于银行、购房人的原因会使开发商面临哪些困境
（2）开发商如何在银行按揭贷款中做到防患于未然
6、商业地产销售法律风险及防范
（1）商业地产有哪几种盈利模式
（2）开发商如何科学选择并成功运营适合自己的商业地产盈利模式
（3）商业地产投资中开发商可能遭遇的九大风险分析
（4）如何把控售后包租的合法与非法
7、商品房销售常见的几类纠纷及对策
案例一：配套设施、座落、位置与广告宣传、合同约定不符
案例二：房屋面积差异大
案例三：房屋质量不合格
案例四：楼盘的实际环境、布局与模型不一致
案例五：认购书纠纷及处理
案例六：装修标准与广告宣传、合同约定不符
案例七：逾期交房、逾期办证纠纷
案例八：一房二卖纠纷
案例九：合同无效、合同解除纠纷
案例十：定金纠纷
案例十一：公摊面积、车位纠纷
案例十二：空气质量检测不合格
8、房地产商如何应对业主群体诉讼
（1）交房阶段引发争议或诉讼之应对方略
（2）规划变更问题引发群体争议或诉讼之应对方略
（3）回迁项目房屋质量问题引发群体争议或诉讼之应对方略
9、商品房销售中其他热点问题法律分析
10、如何运用销售手册和销讲为商品房销售开启一路绿灯
11、收房时应让业主签好哪些法律文件来避免风险
12、开发商如何巧用现行法律从容应对物业交接中业主的种种刁难
（二）开发商、建筑商、物业公司、业主间的问题及风险防范
1、开发商如何通过招投标方式选到志同道合的物业公司
2、如何做到开发商、物业公司、业主三方共赢
3、房地产公司与物业公司如何磨合与配合从而达到共赢
4、开发商全委及自建物业公司的利弊分析
5、成立业主委员会有何利弊
6、物业公司和业主委员会的是非恩怨
7、现行法律对开发商、建筑商、物业公司、小业主之间的法律关系的规定及应对策略。
8、物业管理十大困局
9、物业管理阶段纠纷大观及对策展示
（1）真实案例揭示前期物业服务合同纠纷的症结及对策
（2）四大案例全面展现物业装修纠纷的是与非及对策
（3）十大经典案例透视物业管理费纠纷的是非纠葛及对策
（4）真实案例展示物权法颁布后车位纠纷、公摊面积纠纷的新情况
（5）真实案例揭示业主相邻关系纠纷中业主间、业主与物业公司间种种微妙关系及对策
10、现行法律对物业公司起诉业主有哪些限制性条件？物业公司如何应对？
㈡ 商业地产租赁需注意什么
商业地产租赁需避开以下陷阱
陷阱一：出租主体
商业地产租赁合同签订前需要核实房屋产权证书的原件，必要时还应在房屋交易中心查询房屋权属登记情况。这样做的主要目的，是为了核实房屋租赁合同的
出租方与产权证书登记的所有权人是否一致。需注意的是，如果出租方并非房屋所有权人，而是代理出租、委托出租，则需要出租方提供房屋所有权人的委托书等法
律文件；如果出租房屋是两人以上共有的，则需要得到全体房屋所有权人的同意或授权。承租方一旦忽视对出租方主体资格的审查，则可能会掉进房东“合同效力”
的陷阱。
陷阱二：土地性质
我国建设用地使用权按用途划分为工业用地、居住用地和商业用地等不同类型。根据物权法和相关房地产法律规定，房屋实际用途应当与土地用途一致。未经
有关部门批准，擅自改变土地用途，例如在居住或工业用地上开设商业项目，则有一定的法律风险。我们曾遇到这样一个案例，当事人租赁工业用地上建造的房屋开
设酒店，装修进行了一半后却发现因土地性质问题无法通过工商、消防等审批程序。申领不到合法的经营执照，当然就无法再继续承租和经营下去。由此造成的经济
损失由谁承担？一场不可避免的房屋租赁纠纷就此产生了。
陷阱三：转租问题
转租是商业地产租赁中经常遇到的，且关系双方切身利益的敏感问题。房屋的转租通常分为两种方式，第一种方式是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分
或者全部再出租的行为。换言之，即在房东书面同意的情况下，承租人可以充当“二房东”把承租的房屋部分或全部再出租，并从中获取收益。但如果承租人未经房
东同意擅自转租，则构成违约行为，严重的可导致房东解除房屋租赁合同，收回房屋。
第二种转租方式是房屋承租权转让，指在房屋租赁期限内，承租人将其在房屋租赁合同中的权利、义务一并转移给第三人，由第三人取代原承租人的地位，继
续履行房屋租赁合同的行为。这种转租方式也是“盘店”的一种方式，但是在盘店的过程中一般还会涉及到装修，设备、技术的一并转让和补偿，所以在合同中应分
别约定清楚，并且要由新的接盘方与房东重新签订房屋租赁合同或其他书面协议。只有这样，三方的利益才能得到充分的保障。
陷阱四：装修改造
商业地产的承租人在接手后一般都会对房屋进行不同程度的装修改造。在此提醒物业装修改造必须把握的几个原则：
一、必须事先得到房东的书面同意。
二、不能损害原房屋主体结构，影响房屋建筑安全。
三、装修工程的消防报批和验收责任由承租人负责。
四、合同期满或提前终止时，装修折旧与补偿方式一定要约定清楚。
我们在实践中经常遇到的案例就是房屋租期未满，由于各种原因导致双方合作破裂，这时候，承租人的装修投入往往就成为双方争议的焦点。装修需要拆除还是补偿，补偿的标准又是什么，为避免双方陷入争执的僵局，事先的约定是非常必要的。
陷阱五：消防问题
商业地产在租赁中一般需过两道消防关，一是房屋在竣工验收时应取得的房屋消防验收合格证书或备案登记；二是将租赁房屋用于商业经营场所时在开业前应通过的消防安全检查。前者是业主的责任，后者一般是承租人的责任。
曾有这样的案例，承租人将租赁房屋装修好申请消防验收时，因逃生楼梯不足通不过消防检查而不能开业。可是房屋本身的结构又不适合再添建逃生梯，结果
自然造成房东与承租人之间互相指责，推诿责任，酿成诉讼。为避免类似的纠纷发生，承租人在租赁合同签订前最好请工程专业人员实地查验租赁房屋是否具备所开
办的经营项目的硬件条件，装修改造方案也应先获消防审批后再动工，并应事先约定好双方各自的消防责任。
产权式商铺是从分时度假和产权式纠纷的商业模式演变过来的，应用于商业地产领域，即是开发商将其开发建设的大型商业广场进行合理分割后，划分为较小的商铺并出售给投资者。因其符合房地产开发商快速回笼资金的要求，同时也有利于满足中小投资者以少量资金投资商业地产的目标，近年来新起的大型商业地产大都是用这种方式开发出来的。但随着时间的推移，近年来，国内一些城市纷纷出现产权式商铺群体性纠纷，严重影响了正常的经营秩序和社会稳定，并成为经济发展和社会治理的热点和难点问题，必须引起我们的高度重视。
一、产权式商铺的概念及类型
产权式商铺的实质是将该商铺中的所有权的权能进行分离，即将占有、使用、收益、处分四项权能进行分离，限制了所有权人占有、使用权能，仅保留收益、处分的权能。投资产权式商铺，其实质就是投资者主动放弃了部分所有权的权能，将其让渡于开发商或其他经营者，以保证可以将所投资商铺与商场整体进行统一规划经营后，可以达到最大的利用效果，以获得最大的利益。
我们通常说的产权式商铺包括独立产权式商铺和虚拟产权式商铺两种类型。独立产权式商铺，即开发商将商场内的商铺进行分割，小商铺之间用墙体等区分彼此空间；虚拟产权式商铺，即开发商只对开放式卖场进行概念上分割，小商铺间无内墙分隔，但是能够根据房屋平面图、房屋面积、界限标识、细小的界桩或者特殊地钉等方式标记，也能准确的确定商铺的位置。商铺产权登记在投资者名下，购房者虽拥有独立产权，但不能独立使用，只能将商铺包租给开发商设立或指定的商业运营公司统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。目前的产权式商铺以虚拟性产权式商铺为主。
二、产权式商铺的经营模式及法律关系分析
产权式商铺在我国经历了三个阶段的发展：第一阶段是售后返租阶段，卖铺者和租铺者是同一主体，即开发商在将商铺卖给商铺业主之后对所卖商铺进行承租；第二阶段是售后包租阶段，开发商与商铺业主签订合同，保证商铺在售出之后得以出租，但租铺者非开发商自己，而是第三方，即卖铺者和租铺者是两个主体，这实现了卖铺与租铺在法律上、经营上的分离；第三阶段是转租阶段，开发商只负责商铺的出售，而与业主们签订合同、负责管理商铺的主体则是第三方，一般是专门的管理公司，他负责将商铺出租给另一个主体，即经营方，也就是说，在这个阶段中，买卖、管理、经营分属三个主体，以便于整合资源，专业经营，规避风险，这是现代社会利益最大化需求的结果，也是产权式商铺发展至今的最高形式。在整个发展过程中，不管形式上如何改变，产权式商铺这种经营模式始终围绕着一个理念，那就是权利分离，从起初的所有权和经营权分离到后来的所有权、管理权和经营权相分离，商铺投资者作为商铺的所有权人，其没有对商铺直接经营管理的权利，仅享有对自己所购买商铺的回报收益权，这是产权式商铺相较于其他模式的特殊之处。
三、产权式商铺的常见法律风险分析
从实践来看，现实性产权式商铺由于可以独立经营使用，业主可以在租期届满后自由选择继续委托出租或者收回自营，相对风险较小；而虚拟性产权式商铺由于无法独立经营使用，商铺业主虽拥有独立产权，但不能独立使用，投资收益完全依赖于开发商或其指定的经营单位，容易引发开发商和承租人、业主间的冲突和纠纷。
（一）市场的不确定性风险。
市场瞬息万变，由于国家政策的变化或市场竞争格局的演变，各行各业都会面临一些难以预见的风险。产权式商铺所在的大型商城，往往具有较强的专业性，由于行业市场变化产生的风险往往会相对更加明显。
（二）托管收益从房款折抵导致商铺销售价格虚高的风险。
同一个地段上的物业形态，从商业上考虑，采取产权式商铺的销售方式远比其他房产的售价要高得多，且投资回报在短期内即可实现。在同样的地段和开发环境下，商铺的销售价格往往远远高于住宅和写字楼。价格的反差，丰厚利润的诱惑力，强烈吸引开发商投资开发产权式商铺。开发商在销售环节就已经在价格上透支了投资者和经营者的未来收益，而高价格就导致高租金，这又使项目高出周边商铺的租金水平，最终可能导致招商障碍，从而使项目无法获得应有的收益；或者当高租金导致商业机构无利可图时，商业机构就会关门退租使商铺处于闲置状态，这些都导致置业者的收益无法保证。