重庆司法处置

① 法院拍卖需要走哪些流程

法院在执行过程中，通过拍卖被执行人的财产，以实现债权的合法权益版。强制拍卖过程大致可权分为以下阶段：

1、评估价格

2、作出强制拍卖的决定

4、发布公告与展示标的

5、确定拍卖保留价

6、举行拍卖会

7、确认拍卖结案

② 司法拍卖是什么

法律分析：1、司法拍卖是指人民法院在民事案件强制执行程序中，按程序自行进行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产，以清偿债权人债权。

2、司法拍卖的部分信息在网上已经公开，如北京法院网、重庆市产权交易所网站司法拍卖版块、淘资产网等。司法拍卖也是新兴的投资渠道，特别是在不良资产处置领域有较好的获利空间。

法律依据：《中华人民共和国民法典》 第四百一十条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

③ 重庆统筹城乡发展面临的困境

城乡统筹改革试点有其内在的司法需求，但司法与改革之间又具有不可弥合的冲突，只有通过整合司法资源，发挥司法能动性，才能最大程度实现改革与司法的良性互动。

2001年诺贝尔经济奖获得者美国经济学家斯蒂格列茨断言,21世纪对世界影响最大的两件事:一是美国的高科技产业,二是中国的城市化[①]。全国统筹城乡综合配套改革实验区的设立，为实验区加快发展提供了一次重大机遇，实验区也因此面临着重大挑战。在机遇和挑战面前，政府各个部门作为统筹城乡发展的行为主体纷纷行动起来，处于经济“边缘”地位的司法机关在此能否作为、有何作为、怎样作为，是摆在司法机关面前的一道重大课题。
一、司法的定位：城乡统筹发展的内在需求
城乡统筹发展要求在城乡之间建立起均衡增长的良性互动机制。从被确定为城乡综合配套改革实验区确定的统筹发展目标看，也均是以各项经济指标作为参数，这充分反映出城乡统筹发展的核心主要是在经济领域的搏杀。法院作为国家审判机关，并不直接参与社会物质产品的交换活动，也不直接创造物质财富，除了能够在维护社会稳定方面发挥服务经济发展的功能外，城乡统筹发展还有其内在的特定的司法需求。
（一）城乡统筹发展的改革措施需要得到法律的正当性肯定
我国的法治化进程与改革几乎同时起步。改革初期，由于缺乏足够的法律资源，决定了改革初期是政策调控型的改革，而不是法律调控型的改革。政策调控型的改革往往是首先通过党的政策以突破法律的方式进行，为了推进改革的发展，不得不在一定范围内牺牲法律的严肃性和稳定性，但是改革推进速度快，效果立竿见影。随着我国经济体制改革目标模式的确立和改革的进一步深化，改革方式也应当由政策调控型的改革逐步转变到法律调控型的改革，实现改革的整体性、有序性、连续性和长效性。因此，在城乡统筹改革试点中，确立一系列的相关改革措施是必不可少的，这些改革措施需要得到法律的正当性肯定，否则在因落实改革措施而引发的纠纷中可能面临司法的负面评价，这将直接影响到改革的进程。
（二）化解城乡统筹矛盾纠纷，保证城乡统筹健康有序进行
城乡统筹是一项全新的事业，这项事业的核心是改革。改革在本质上是各阶层、各主体利益结构的调整，在这种调整中，不可能所有主体都获得“帕累托最优”或“帕累托次优”效应。建国以来，我国通过城乡二元化体制，特别是工农产品价格“剪刀差”，初步实现了工业化、城市化，但是换一个角度，也可以说我国的工业化、城市化很大程度上是以削弱农业、剥夺农民、牺牲农村为代价的。统筹城乡综合配套改革的出发点和归宿，就是工业反哺农业，城市支持农村，消除城乡差距。[②]这就决定了利益矛盾和冲突的不可避免。在法律覆盖社会生活主要过程的情况下，这些利益矛盾和冲突都直接或间接地表现为应受或可受法律评价的法律事实。当矛盾和冲突发展到难以调和的境地时，矛盾或冲突主体便倾向于寻求司法解决。由此所形成的局面是：社会长期累积或由社会变革所引发的各种矛盾和冲突都直接或间接地交给了司法。司法直面着由社会变革所引起的各种矛盾和冲突。尽管进入司法程序的纠纷只表现为个案，但是改革过程中的个案裁判通常会引发类似诉讼的大量显现。因此，人民法院对各种改革措施如何进行恰当的法律评价、如何解决此类不同于以往的纠纷将直接关系到改革的成败和进展。
（三）以改革试点为契机，促进司法领域的城乡平等保护
统筹城乡综合配套改革的目的在于缩小城乡差别，实现城乡协调发展，构建和谐城乡关系。因此城乡统筹是一项系统化工程，涉及到各个领域、各个阶层。在当前的司法领域中，由于城乡二元结构的经济社会背景，还存在一些与城乡统筹发展思路不协调、违背城乡统筹发展要求的客观现象。例如，由于城乡居民在时间资源、经济资源、法律知识资源上的差距导致城乡居民不能平等共享司法服务，法庭可能变成单纯的诉讼技巧的竞技场；法律对农村土地流转的严格限制导致农民不能充分享受土地增值的利益；二元城乡结构形成的人身损害赔偿同命不同价现象等等。因此人民法院在履行审判职能的过程中如何回应城乡统筹发展的要求，实现司法领域的城乡平等保护是司法上的“城乡统筹”难题。而我国目前所处的社会大发展、大变革的社会转型时期正应当是法律创新最活跃的时期。历史上,许多重要的法律观念、法律原则、法律概念和法律规范都是在社会转型时期创造的。城乡统筹改革试点作为我国社会转型期的一个重要亮点，将为我国法律的更新和发展提供宝贵的实践经验，也将为服务于民的司法改革的深入提供一个崭新的平台。
二、司法的困境：城乡统筹改革试点与司法特性之间的悖异
城乡统筹发展的司法需求和通过城乡统筹改革试点进一步深化司法改革的期翼为二者之间的良性互动提供了重要的契合点，然而，改革和司法之间并非单纯的此增彼长关系，二者还分别具有相互冲突的特点，形成彼消此长的悖异。
（一）司法的稳定性与改革的灵活性之间的悖异
在不确定这样一种恒久状态中，对安全、稳定和有序生活的渴求始终引导着人类的行为和活动,并因此塑造了人们不断追求确定性生活的心态和习性。在这个过程中,法律作为一种通过自觉束缚来有效减少和控制不确定性因素的社会调整手段逐渐被有意识地奉为权威。因此,寻求确定性,追求人的解放和自由是法律世界的主旋律。[③]国家通过裁决表明国家对特定纠纷的态度，充分发挥诉讼的示范效应。如果司法朝令夕改，民众将对诉讼无法预期，司法的权威必将受到严重损害。因此，司法的稳定性是发挥司法功能、确保司法权威的前提和基础。
改革试验的思路是先行探路、以点带面，方式是行政主导、政策先行，因此，随着改革进程中新事物、新观念和新方法的不断涌现，政策可以根据新的情况和变化迅速调整。再者，由于立法程序具有严格法定性，政策的制定程序则相对宽松，因此政策的更动无论在程序上还是准备工作上都要迅速、及时得多。改革政策的灵活性与政策的实施方式、实施范围和经济现象的多变性是相吻合的。
（二）司法的滞后性与改革的超前性之间的悖异
面对中国市场经济改革浪潮的快速推进，司法的回应是积极的，但从总体上看，司法实践依然显示出一定的滞后性。这是因为司法相对经济现象而言是次生的，居于第二位的。经济现象所产生的要求具体体现为法律制度乃至司法实践必然具有一定的时滞过程。同时，与经济过程相比，司法的内生变化也是缓慢的。如果说经济领域中对如何建立城乡统筹体制尚需作较长时间的探索与尝试的话，那么，在司法领域如何创立与城乡统筹相适应的法律秩序则是更为复杂的课题。[④]一方面，即便立法工作以超常的速度进行，司法所能够得到的规范资源仍不足以应对激剧变化的经济现实，而在社会层面看来，立法的任何缺陷或不足都是由司法直接加以承受。另一方面，在司法自由斟酌的空间和范围内，司法机构成员受知识和经验的局限，亦难以恰当地把握哪种司法行为对建立城乡统筹秩序是必要或有利的，从而难以恰当把握处理实际问题的基点。因此，司法的滞后性与改革的超前性之间的矛盾从这一层面上说是不可弥合的。
（三）司法的统一性与改革实验的地域性之间的悖异
经济体制改革的措施通常在局部地区、部分主体之中先行试验性推行。为了营造宽松的发展环境，国家往往允许试点区实行更为灵活的政策，有的还赋予其特殊立法权。这使得试验区大多数改革举措具有很强的地方性、临时性和变动性。然而，法治建设要求法制的统一，要求法的普遍适用性，不得因时、因地、因人、因事而异。司法的统一性以至法制的统一性是任何情况下都不能变通的原则，任何局部性的“试验”都是不能被允许的，即便这种试验的主观倾向应得到充分肯定。这意味着司法不可能依赖于由点到面的积累效应，而需要在充分的理性探讨基础上，系统进行制度设计，进而对相关法律作出修改。
因此，可以预见，在与改革相关的一系列政策和地方性法规与相关上位法冲突时，法官在适用法律和追求司法效果时将面临两难的境地。从司法的核心价值出发，必须满足法律上的要求，但其客观形成的法律效果和社会效果的冲突后果却是法院和法官难以承载的。[⑤]
三、司法的出路：司法在城乡统筹发展中的整合
司法与改革之间有着相互需求，也有彼此难以弥合的冲突，如何最大程度地实现司法与城乡统筹发展之间的良性互动呢？笔者以为，作为司法机关应当着重做好以下几方面的工作：
（一）事前预防：当好政府参谋、做好自身准备
虽然由于人们对司法和城乡统筹改革认知能力的限制，人们不可能在行为之前就作到事无巨细皆胸有成竹，但是改革之前的有关统揽全局的计划和准备却是必不可少的。以发展法律调控型的改革为指导，人民法院既要当好政府参谋，又要为改革做好自身的理论储备。
一方面，积极参与对政府拟订的城乡统筹政策和相关地方性法规等规范性制度的论证，确保城乡统筹改革实验在基本法律框架范围内进行。虽然政府才是政策的直接实施者，立法机关是法规的直接制定者，但是人民法院仍然应当充分利用其司法职能履行过程中获取的司法资源，主动参与城乡统筹改革实验的政策研究制定，向立法机关提出相关法律法规制定、修改、完善的建议。由于这些建议都是针对审判过程中发现的法律问题和管理漏洞，因此具有针对性、实践性和有效性。
另一方面，尽管目前尚处于城乡统筹改革之初，大量的问题还没有暴露，大量的纠纷还没有形成，但是与此相关的一些问题却是可预测的。随着新农村建设的逐步推进和土地流转方面的制度创新，有关农地入股、农村集体土地出租用于非农建设、小产权房等问题将会逐步浮出水面；随着城市扩容、更多的农民工涌入城市，有关农业保险、农民工的社会保障等问题也会再度引起人们的重视。因此，人民法院应当未雨绸缪，深入专项研究城乡统筹政策可能引发的矛盾冲突和纠纷，积极寻找通过司法途径解决问题的思路和对策，做好理论储备，努力为城乡统筹发展提供良好的司法支持。
（二）事中处置：把握司法能动与司法审慎
综观世界各国的法治历程，大凡法治搞得比较成功的国家，无一不是较好地坚持了法治规律与本国国情的创造性结合。司法的任务不仅限于裁决案件与争议，还要维护国家的法制和秩序。在各种矛盾突出、越轨普遍的情况下，在行政主导的纠纷解决机制逐渐让位于司法主导的纠纷解决机制的过程中，政策调控型的改革弊端虽然日益凸显，但法律调控型的改革尚未完全实现，此时司法的唯一出路就是以司法能动主义为理论主导，选择渐进、横平之路。
所谓司法能动主义是相对司法限制主义而言，司法限制主义主张法官在作出判决时，应该并且只能以法律规则和原则为依据，不需要考虑建立于有关道德或者公共政策基础上的“外部”价值，法官裁决的过程只是发现事先存在的法律，将其通过形式逻辑的方式运用于具体案件从而得出判决的过程。司法能动主义则主张法官在审理案件时，除了要考虑以法规或先例形式存在的“规则”，还要考虑具体案件的事实、法律原则、案件的社会影响、道德、伦理、政策等因素，在综合平衡的基础上作出最后的决定。两种理论之争源于美国。成熟发达的法治国家尚且具有司法能动主义的需求，对一个正在发展的、幅员辽阔的、处于社会变革的国家来说，司法能动主义的价值更无须多论了。
因此，司法需要在改革前后的新旧体制的不同要求中作出权衡，既要以宽容的态度对待旧体制所形成的现实，又要以超前的视野倡导和维护新体制所应有的规则。一方面应以规范性为指导，在把握法律原则精神的基础上维护法制的统一和稳定，正确处理法律和政策的关系，促使社会主义法治经济的形成；另一方面应以横平性为指导，在诉讼程序上利用有限的司法资源给予“三农”案件必要的倾斜，如放宽举证时限、放宽调查取证的条件、加强释明权、在案件受理、审理的时间、地点上考虑农村需求提供便民服务等，在司法资源分配领域最大程度实现各个利益博弈群体的实力均衡；在实体上，司法者要考虑到改革试点的需求，充分运用法律解释方法，系统考量裁判结果，避免机械适用法律，矫正形式主义的僵化和不足。从理论上表述司法机构在此境况下的应有立场或许较为容易，但在实践中具体处置这种关系则极为困难。因此，这是对司法乃至法治的一个重大的、长期的考验。
司法能动在我国易为理解，但容易忽略的是，在已经分享了二十余年改革成果的今天，人们对能够参与改革热情澎湃，对如何参与改革激情飞扬，这虽无不妥，但是，以理性为基础的司法却要同时保持应有的冷静和审慎。毕竟，司法是解决矛盾、处理纠纷的终极方式，不适宜大刀阔斧、边为边改，否则将严重损害司法权威，损伤民众对法治的期待，而对法治的伤精动骨将是任何经济手段都无法替代和弥补的。那么，司法的冷静和审慎应当有何表现呢？
一方面，审慎把握立案关，做到不“当”管的不管。社会变革过程中出现的许多问题不是法院通过司法手段能够调节和解决的。对因此而引起的纠纷，如果司法大量介入并以司法的方式进行价值评判，可能引发法律与政策的冲突。当法律的滞后性、稳定性束缚了改革进程的时候，法官将陷入两难的境地。判决的结果或者是法律政策化，让法官丧失对法的尊崇地位，或者是让判决束缚住改革者的手脚，凸显法治的代价。任何一种司法解决方式都不能取得良好的社会治理效果，因此，这类纠纷更适合通过改革的深化和发展的方式进行解决。这就需要审慎把握立案标准，对于不符合立案标准的起诉，告知当事人通过其他适当渠道予以解决，做到不“该”管的不管。对于那些虽然符合立案标准，但司法难以解决的问题，可以引导当事人通过具有程序相对简单、当事人合意性较强、纠纷处理结果更灵活、成本更低廉、国家干预少等优点的民间的、基层组织的、行政的纠纷解决方式予以解决，做到不“当”管的也不管。[⑥]
另一方面，对改革中出现的明显问题应大胆给予评价，引导改革走向深入和发展。为了对充满创新冒险精神的改革者松绑，我们必须对改革者的过失“宽容”。通常意义的宽容意味着“理解”、“不处理”，但是，司法上的“宽容”能否这样理解呢？答案必然是否定的。司法上如果对出现问题的改革措施不界定、不处理，其后果必然是类似改革措施的持续实施，直至不当后果的大量出现迫使改革者自行修改、废止。当然，所谓的处理主要是指需要对进入司法途径的法律关系进行定性、处理，并非直接针对改革者。对于改革过程中一些尚难以作出司法评价的行为，司法在运用强制性国家权力的时候，应适当注意软性司法手段即协商、和解、调解等方式方法的采用。因为许多矛盾与问题的产生有其社会与历史的原因，不宜作简单的法律评价并由此而采取虽然形式效用强但是缺乏实效性的法律对策，而应当综合考虑纠纷中的相关因素，统筹之下予以应对。
（三）事后指引：充分发挥司法建议的积极性
虽然法院所面临的直接任务是适用法律，但司法本身并不是目的，其目的在于对社会关系进行有效的调整，而终极目的则在于针对社会的需求提供其所需的服务，最大限度地满足社会需求。建设社会主义法治国家,不能仅仅依赖刚性的司法裁判活动,还需要通过种种非诉讼的柔性方式把法律的规定、法治的精神普及到机关、法人和公民当中,使其变成整个社会的公共意志,从而调整、规范他们的行为关系。司法建议则不失为一种有效的柔性方式,并且该方式堪称我国理性应对社会制度困境的典范。它就像医生的诊断书和处方一样，可以为收受方提供一个对症下药的机会，同时也为法院提供了用非强制手段处理社会问题的空间。案件是社会矛盾的晴雨表，作为诉讼纠纷裁判者的法官最有条件对案件反映出来的相关部门在进行社会管理方面存在的问题进行总结和建议，指出其违法、违纪问题或制度漏洞，助其化解潜在矛盾，消除纠纷隐患。因此，人民法院应高度重视因城乡统筹政策引发的群体性诉讼，广泛接触和获取城乡统筹政策、社会发展动态，不断研究新情况、新问题，准确找出纠纷症结，在建立健全城乡统筹信息收集机制的前提下，提出观点明确、内容详实、论证严密的司法建议。
四、结语：现实与希望
这是一个新旧并存，不同社会机制相互碰撞又各自发挥效用的激荡时期，如何应对司法与改革之间的悖异，如何发挥司法与改革之间的良性互动，是对国家所具有的社会治理能力的考验。在纷繁的社会现象与多样化的社会机制中，虽然法律调控型改革是实现社会和谐与长治久安的必由之路，但是渐进、横平却是我们不得不走过的阶段，否则，法治的代价太大，大得让我们无力承受。我们相信，雨过---天晴。

④ 人民法院诉讼资产网

人民法院诉讼资产网 https://www.rmfysszc.gov.cn/

“人民法院诉讼资产网”是由最高人民法院组建和备案注册的专门性的司法拍卖公共网络平台。

按照“统一规划、分级管理、各法院自主操作”的运行机制开展工作，网站具有“信息发布”、“竞买报名”、“选择拍卖机构”、“竞价交易”、“网络结算”等功能，对推进司法拍卖改革具有重要的示范引领作用。

2012年2月8日上午，在重庆举行的“全国法院深化司法拍卖改革工作会议”上，“人民法院诉讼资产网”被启动。今后全国的司法拍卖信息全部在“人民法院诉讼资产网”上发布，并逐步实现报名、竞买、结算等全程网上交易。建立统一的交易场所和网络平台将是下一步司法系统推进司法拍卖改革的重要举措。最高法院将大力推进拍卖信息发布、交易场所建设、竞买报名制度、拍卖竞价方式、拍卖机构管理、逐步实现网上交易的“六个统一”，并鼓励全国法院充分利用具有良好信誉和功能完善的现有交易机构作为诉讼资产的交易场所，充分发挥涉讼资产处置的规模效应，引领交易市场体系发展、促进各类市场要素有序流通，积极参与社会管理、服务发展大局。

⑤ 法拍房如何能放心拍、舒心住

一边是不断攀升的成交量和刷新纪录的成交额；一边是“交了钱难过户”“拿着房本没法住”“有了房没学上”等不时曝出的纠纷案例，近期围绕法拍房，热度和问题交织并存。
拍卖“后遗症”的根源在哪儿？如何擦亮双眼选择法拍房？理性健康的法拍房市场又该如何培育？“3·15”之际，记者带着这些问题展开调查。
“拍下法拍房，原房主住在楼上违建中”
记者通过查阅分析裁判文书网相关案例了解到，当前法拍房纠纷类型大致包括以下几种：原房主腾退难，是我的房子我却住不了或者住得很别扭；买下法拍房却发现需要补缴大额税费；法拍房“失能”：落不了户、上不了学。
近期，重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院公布的一起案件显示，2018年，黎某通过司法拍卖购得了一幢三层房屋，并办理了不动产登记证书。但该房屋楼顶却被原房主李某私自加建了砖混房屋两间，属违章建筑。
“由于这两间房没有产权证，不在拍卖范围内，对方认为依然有在此居住的权利。”黎某无奈只得诉至法院解决。后法院判决李某拆除楼顶房屋两间，买受人才得以装修入住。
“此事暴露了被执行人财产混同，腾退中财产界定难的问题。”北京盈科（杭州）律师事务所律师甘海滨说，特别是在房屋租赁、承包等腾退执行案件中，有的被执行人在使用房屋过程中对房屋进行了装修或添置了设施，为后续的纠纷埋下了隐患。
法拍房后续的“大额税费”也往往让买受人始料未及。2019年，杭州一家企业通过网络拍卖平台拍得一处不动产，价格高达6800余万元。但在办理产权过户过程中才得知，土地增值税须按“清算征收”方式计，加上其他“增值税”“印花税”等合计近4000万元。
这家企业负责人表示，当初拍卖公告并没有明确披露这些信息，但按照公告涉及产权过户产生的一切税费由买受人全额承担。“这么高额的税费严重超出企业承受能力，所以过户手续一直耽搁至今。”
除了担心税费，还有意向购买者表示，由于法拍房户口复杂，学位也难有保障，所以只能让他们望而却步。
拍卖“后遗症”的病根在哪儿？
业内人士介绍，一般法拍房起拍价为评估价的七折，如果流拍将在此基础上再打八折，因此相对于新房和二手房，法拍房有成为价格洼地的可能；此外，部分城市未将法拍房列入限购名单，也在一定程度推升了市场热度。
阿里拍卖数据显示，自2017年司法处置全面推广网上拍卖开始，法拍房数量呈现上升态势，从2017年的24.22万上升到2019年的47.45万。
受访专家和业内人士表示，实际法拍房产生的纠纷占比并不高，但因为市场热度高、涉及金额大、绑定事项多，许多纠纷容易成为舆论关注焦点。
——腾退难、协调难：法院执行面临顽疾。记者了解到，按照最高人民法院司法解释规定，执行法院有腾房的义务，然而实际情况中，法拍房的腾退始终是基层法院执行工作面临的难点。
此外司法实践中还面临法院拍卖异地房产的情况，后续房产过户、买受人居住等可能需要法院与异地职能部门对接，实际执行过程中，存在协调难度。
——信息分散难以穷尽。司法实践中，法拍房涉及信息较为分散，比如各种税费拖欠、非司法纠纷、违建等，分属于多个部门管理掌握。
甘海滨表示，当前法院“案多人少”的局面仍然普遍存在，在执行部门情况更加明显。许多信息核查仍需要法官“登门临柜”；同时有的问题法院也无权认定，导致信息难以完全披露。比如在一些房屋租赁、承包等腾退执行案件中，被执行人曾对被执行房屋进行装修，甚至大量违建。“因为涉及当事人实体权利，执行程序中法院无权作出处理认定。”
——市场秩序有待完善。记者调查发现，一些城市的法拍房市场存在“黑中介”，他们打着服务司法拍卖的幌子，向购房者收取几十万元保证金，再通过为其办理虚假产权证，或是声称房屋竞拍失败、定金不退还的方式，将钱款直接占为己有，导致购房者“房、财两空”。
上海澜亭（杭州）律师事务所主任律师鲍乐东说，此外，近期法拍房市场火爆背后，一些炒房客的进入也让市场秩序受到影响。“一些违规购房的行为也蔓延到法拍房领域。比如‘倒按揭’的方法：先借钱全款拍下法拍房，办证交完房后，去银行将房子抵押申请企业贷款或者经营贷款。这种把房子抵押给银行的利率，比正常按揭还低。”
健康理性市场仍需各方协同努力
针对法拍房市场过热，近期全国多个城市陆续出台政策，将法拍房列入限购范围，也反映出地方对法拍房市场监管的关注和重视。
“完善法拍房市场应进一步规范各方行为。竞买人应该秉持更加理性审慎的态度选择法拍房，了解交易规则和潜在风险，例如须缴纳的税费等。遇到专业问题，可以求助法律工作者。职能部门应进一步打通数据，为买受人扫除‘信息盲区’。”鲍乐东说。
此外，鲍乐东还建议，房产监管等有关职能部门应加大对一些黑中介、违规炒房客的打击力度，净化市场环境。比如对宣称“只有通过中介才能买法拍房”“受法院委托”胡乱收取中介费、借法拍房推高周边二手房价格等行为进行处罚。
记者了解到，为了提升司法拍卖的透明度和公正性，浙江省改变以往执行法官上门查询等传统模式，通过打通部门间数据，实现拍卖前“一门联审”：由法院牵头，自然资源、税务、综合行政执法等10余个相关主管部门，共同对拟处置不动产的各类情况进行详细核查，建立严格预审机制，从而降低“问题房”上线拍卖的可能性。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，健康理性市场的培育建设仍需各方协同努力，让法拍房回归到司法拍卖的初衷，即处置相关人的财产和维护社会公正。
“法拍房交易市场健康发展，有助于化解司法纠纷和债务问题。后续应该建立一套部门联动的管理机制，真正让此类住房减少风险、杜绝炒作，回归住房属性。若是做得好，也可以成为购房者解决住房问题的一种房源渠道。”严跃进说。

⑥ 司法拍卖房屋要二次过户费用怎么算

如是个人普通住宅，分别按两次裁定的拍卖成交价计算。第二次算五年未满的。

过户税费计算方法具体如下：

拍卖房税费约为房产拍卖成交价的10%（卖方：个人所得税3%（房产证大于5年的免）、营业税5.5%（房产证大于5年的免），买方：契税1.5%，其它过户税费约数百，以上税点均按小于144平方米的普通住宅计算）。

房产证过五年也不用交个人所得税及营业税，只需交契税1.5%，其它过户税费约数百。即总共1.8%左右。注：以上只为房产过户的房管局及税局收取的费用，未含小区房的住房维修基金、拍卖佣金、房产水电管理欠费等在内。

(6)重庆司法处置扩展阅读

房产过户税费新规

1、契税(买方支付)

根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税，具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。

自2010年10月1日起执行的契税优惠政策的通知规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)少有住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭少有住房的，减按1%税率征收契税。

一般情况下，一次购房90平米以下按1%税率征收，90-144平米1.5%，144平米以上3%;二次购房都是3%，不分面积。

2、营业税(买方支付)

此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%。

个人购买超过5年(含5年)的普通住宅对外销售的，免征营业税。

3、个税(买方支付)

核定征收方式：应纳个人所得税=计税价格×1%(或1.5%、3%)，我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房产为3%。

对于个人转让自用5年以上、并且是家庭少有住宅，免征个人所得税。

4、印花税(买卖双方各0.05%)

印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。

对于购房者而言，印花税的税率是0.05%，即购房者应纳税额为计税价格×0.05%的数值，印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。

对个人销售或购买住房暂免征印花税。

二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。

5、土地增值税：

个人转让非住宅类房产的”核定征收方式“由登记核心代征，其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记核心代征。

对个人销售住房暂免征收土地增值税

核定征收方式：应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率。我市土地增值税核定征收标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。

6、登记费

其收费标准分为住房与非住房。个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。

7、房地产交易手续费

新建商品房的房产交易手续费按照3元/平方米收取，由转让方承担。

经济适用房的房地产交易手续费减半收取，由买方承担。

其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取，由交易双方各承担50%。

8、佣金

销售价*3%，交易双方各付一半。

9、贴花：5元/套

如果购房时需要按揭，还要发生以下费用：

10、评估费

评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。

11、抵押登记费

个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元

12、委托公证费

如果购房需要办理公证，那么则要交纳一定比例的公证费，公证费的标准一般为300元/二本公证书，另外每加一本收20元。

如果需要赎楼，还会产生如下费用：

13、赎楼担保费

费用计算——业主欠款×1%。期限为3个月，较低收费2000元，龙岗区、宝安区、光明新区、龙华新区、坪山新区及大鹏新区设手续费300元。

14、赎楼罚息

不同银行的收取方式不一样，一般按欠款金额的0.5%收取

15、赎楼短期借款利息

一般1个月赎楼短期借款利息≈欠款金额×1

如若买卖方涉外，还会产生如下费用：

16、买卖合同公证费

由公证机关向涉外方收取，征收标准：

过户价×0.003%(过户价<50万)

过户价×0.0025+250(50万<过户价≤500万)

过户价×0.002+2750(500万<过户价≤1000万)

17、抵押合同公证费

买方涉外并需要贷款时，由公证处向涉外方收取的服务费。

一.住宅产证面积【144平米以下】房屋的过户税费：

营业税产证发证日期未满五年销售价*5.6%

产证发证日期满五年无

个人所得税销售价*1%

土地收益金单位房改房销售价*1%

安居房销售价*2%

可上市交易的经济适用房销售价*15%

商品房无

契税产证面积90平米以下销售价*1%(首套房)

90平米(含)—144平米之间销售价*1.5%(首套房)

二套房不计上述面积区分销售价*3%

交易服付费产证面积*6元

产权登记费80元件

抵押登记费80元件(贷款购房缴纳)

受赠房、继承房的交易过户税费非上述计税方式。

二.产证面积【144平米(含)以上】房屋的过户税费：

营业税产证发证日期未满五年销售价*5.6%

产证发证日期满五年(销售价—上次销售价)*5.6%

个人所得税销售价*1%

土地收益金单位房改房销售价*1%

安居房销售价*2%

可上市交易的经济适用房销售价*15%

商品房无

契税销售价*3%

交易服付费产证面积*10元

产权登记费80元件

抵押登记费80元件(贷款购房缴纳)

受赠房、继承房的交易过户税费非上述计税方式。

三.非住宅房屋，如车位、写字楼、商铺、商住等产权性质过户的税种税目税率与上述住宅不同。

三.非住宅房屋，如车位、写字楼、商铺、商住等产权性质过户的税种税目税率与上述住宅不同。

⑦ 重庆一房子拍卖为何溢价2400万

拍卖楼房内景

买家有10个人，租客或将变身房东

截至发稿，没有见到“X8915”这个神秘买家。托知情人士捎去消息，对方表示：还在处理司法拍卖的后续事宜，“不是接受采访的时机”。

北碚区人民法院公示的《网络拍卖竞价结果》显示，竞拍成功的用户，其实是10个人。出于保护隐私的角度，不便于在媒体报道中公开他们的名字，不过在这10人名单中，有一位杨先生是房屋的“优先购买权人”。他提交给法院的优先理由是：他是这里的租赁户，租约自2013年9月1日起至2020年8月31日止，根据杨先生提供的租赁合同等证据，法院认可了其优先购买权人的身份。

市民如何参与司法拍卖?

对此，专业人士有几点提醒：

一是要具备一定的法律知识和经济常识，能够理解相关条款。

二是要具备一定的买受能力，无论是按揭或是全款，都需要具备相应的给付和偿还能力。

三是要仔细阅读司法拍卖的公告，涉及的细节较多，需要全面地阅读理解。

四是遵照网络司法拍卖的流程，整个过程公开、透明，只要看准机会，成功者也许就是你!

这里是网红重庆的核心区

昨日，重庆晨报记者现场探访了这处溢价2400万的房产。

这里位于临江支路附近，与沧白路相邻，与网红重庆的网红景区解放碑、洪崖洞都很近，到洪崖洞，真的只有“几步路”，到解放碑也不到5分钟。

附近出入的人很多。房产所在的地方是一家火锅店，面积很大，装修也很重庆。火锅店工作人员告诉记者，他们火锅店改过名，但老板没变。服务员们并不清楚老板拍下了这家店，他们即使耳闻，也只能当传闻听。

房产位于所在楼宇总楼层30层的第-1层(平临江支路-1层、平沧白路1层)，层高约3.5米，有车库、有各种配套。房屋为钢筋混凝土结构，有供水、供电、有消防栓、电梯。标的外墙刷外墙漆，内墙部分实木装饰、部分贴墙砖。房屋本身的开间约为13米，进深约为45米。这样的火锅店面，属于中型偏大级别的。

法院的公示信息显示，此处房产的基础稳固、无沉降，结构、墙体、楼屋面完好坚固;门窗开关较灵活，内外墙无空鼓。但也客观地说了“粉刷有部分脱落”。此外，在法院的公开信息中，还有这样的专业表述：标的物(拍卖房产)土地使用权类型为国有建设用地使用权，出让地，土地级别为重庆市商业用地1级，土地使用权终止日期为商业2032年5月25日，土地形状为较不规则多边形，地势开阔，地形较平坦，宗地内达“六通”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路)，宗地外达“六通”(通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯)。

那么，杨先生等10人是否缴纳了剩余款项，是全款缴纳的吗?

这些问题，在杨先生和其余9个合伙人完成后续事宜前，都无法给出确切答案。例如，法院在公告中说明，房屋过户涉及的契税、物管费等，都需要买受人自行负担。执行法官告诉记者，截至发稿，有关后续事宜仍在处置之中。

名词解释

网络司法拍卖，是指人民法院依法通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置财产的行为。对于经过两次网络司法拍卖未果而流拍，且未能以物抵债的，应该继续采取网络司法变卖的方式相衔接继续处置财产。去年，最高人民法院发布《最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》对规范网络司法变卖行为进一步予以规范。

另外，司法变卖虽然与拍卖紧密相联，但拍卖并非变卖的必经程序，对于不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。未经拍卖直接变卖财产，主要包括两种情形：

(1)对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。

(2)金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品，人民法院可以决定变卖。

⑧ 重庆市查处违法建筑若干规定的解读

2014年10月24日，市政府公布了《重庆市查处违法建筑若干规定》（重庆市人民政府令第282号，以下简称282号令），并于公布之日起施行。为便于社会公众广泛知晓政策内容，正确理解、配合和支持政策执行，经重庆市政府网约稿，重庆市规划局、市政府法制办对主要内容作出如下解读：一、起草背景近年来，随着重庆经济社会的快速发展，我市城市建设水平明显提高，但是违法建筑也日益增多，新增违法建筑还有愈演愈烈之势，其主要表现为：住宅小区内以开挖地下室、室外搭建为主进行扩建；集体土地上为骗取征收补偿进行抢建；城乡结合部以出租、出售、经营为目的擅自进行建设等等。违法建筑屡禁不止，不仅严重扰乱了我市土地和城乡规划管理秩序，而且给公共安全带来了极大隐患，有必要加大整治力度。由于违法建筑查处工作涉及部门众多，需要进一步明确部门职责。因此，有必要通过制定政府规章予以规范。二、本规定的主要内容（一）明确了什么是违法建筑282号令对违法建筑进行了界定，即“未经用地或者规划许可擅自修建的建（构）筑物，包括经竣工规划核实确认或者取得房屋产权证件后擅自新建、改建、扩建的建（构）筑物”（第二条）。对此前有争议的小区业主取得房屋产权证件后擅自新建、改建、扩建形成的建（构）筑物是否属于违法建筑，282号令明确界定此类建筑属于违法建筑。（第二条）（二）建立了“属地管理、部门联动、多级多节监管、社会参与”的新型工作体制282号令进一步强化了政府责任和部门职责分工，建立了“属地管理、部门联动、多节监管、社会参与”的工作体制：一是规定违法建筑查处工作实行属地管理，由政府负责统一组织和领导（第三条）；二是进一步明确了规划、国土部门的职责分工，同时，规定其他有关行政主管部门也应依法开展查处工作（第四条、第五条）；三是建立了从市、区县、镇（街）、到村（居）民委员会、物业服务企业的多级监管体制。同时，针对违法建筑建设前、建设中和建成后等多环节规定了投诉举报、禁止提供设计和施工服务、巡查发现、制止查处、限制登记和使用等监管措施，全面遏制违法建筑。（第七条至第二十条）；四是规定了任何单位和个人有权对违法建筑进行举报，同时规定了供水、供电、供气、物业服务等企业以及设计、施工单位等的配合义务，动员社会参与。（第七条、第九条、第十九至二十一条）（三）明确了部门职责分工282号令规定，城乡规划主管部门负责组织查处规划城镇建设用地范围内的违法建筑；土地行政主管部门负责组织查处规划城镇建设用地范围外的违法建筑。实行综合执法的，由综合执法部门按照职责权限对违法建筑进行查处。主城区总用地面积为5473平方公里，其中规划城镇建设用地1188平方公里，其余4285平方公里属非规划城镇建设用地。渝中区、大渡口区、南岸区、北碚区等成立了综合执法局的区县，由综合执法局按职责分工负责查处规划城镇建设用地范围内的违法建筑。房屋、市政、环保、交通、水利、林业、园林、消防、民政、民防等有关部门应当按照相关法律法规的规定，依法开展违法建筑查处工作。（第四条）（四）对正在建设的违法建筑可强制消除1、对正在建设的违法建筑，负有查处职责的行政主管部门责令当事人停止违法行为，限期自行消除在建违法建筑后，当事人逾期未消除的，即可采取以下三种措施：一是依法停止供水、供电、供气服务；二是查封施工现场；三是强行制止直至消除在建违法建筑。消除的在建违法建筑可以包括责令停工前的在建违法建筑。2、实施主体：（1）停止供水、供电、供气服务：由负有查处职责的行政主管部门、镇（乡）人民政府书面通知供水、供电、供气、物业服务等企业依法实施。（2）查封施工现场：由区县（自治县）人民政府责成乡镇人民政府、街道办事处实施。（3）强行制止直至消除在建违法建筑：由区县（自治县）人民政府责成乡镇人民政府、街道办事处实施。（第九条）（五）要求对存量违法建筑进行集中成片整治为逐步消除存量违法建筑，282号令要求区县（自治县）人民政府对本行政区域内的违法建筑进行调查、核实、登记，制定分期成片整治计划，原则上以小区、社区为基本单元，依法开展违法建筑集中成片整治工作。（第十条）（六）明确了对已建成违法建筑的分类处置标准1、对已建成的违法建筑，依法作出以下三种处理决定：（1）拆除（回填）；（2）没收违法收入；（3）没收违法建筑。2、对城乡规划区、城市发展备用地和基础设施预留地内的下列四种情形的违法建筑，坚决予以拆除：（1）严重侵害公共利益；（2）影响城乡规划实施；（3）破坏城乡景观；（4）影响公共安全。3、对符合城乡规划控制要求和建筑质量要求、不影响公共利益和公共安全的违法建筑，可以依法处以没收违法收入，并可并处违法建筑工程造价百分之十以下的罚款。（第十一条）（七）规定了由政府或人民法院对已建成的违法建筑实施强制拆除（回填）负有查处职责的行政主管部门依法作出限期拆除或者回填决定后，当事人逾期未自行拆除或者回填的，负有查处职责的行政主管部门应当提请区县（自治县）人民政府作出强制拆除或者回填决定，由区县（自治县）人民政府责成乡镇人民政府、街道办事处依法实施强制拆除或者回填。负有查处职责的行政主管部门按照有关法律规定不能申请区县（自治县）人民政府强制执行的，应当按照《中华人民共和国行政强制法》的规定，依法申请人民法院强制执行。（第十二条）（八）规定了无法确定当事人的违法建筑的处理程序无法确定当事人的违法建筑的处理程序为：1、由负有查处职责的行政主管部门在违法建筑现场和公共媒体发布公告，要求当事人限期依法接受处理，公告时间不少于10日；2、公告期届满仍然无法确定当事人的，区县（自治县）人民政府可以责成乡镇人民政府、街道办事处实施强制拆除或者回填。（第十四条）（九）临时保管费用、强制拆除或者回填所需费用由违法建筑当事人自行承担对违法建筑实施强制拆除或者回填时，当事人未自行搬出违法建筑内的财物的，乡镇人民政府、街道办事处应当登记造册、妥善保管，并公告当事人认领。自公告之日起60日内无人认领的，可以视为当事人自愿放弃有关财物。临时保管费用、强制拆除或者回填所需费用由违法建筑当事人自行承担。（第十五条）（十）对执法文书的送达提出具体要求282号令规定，通知当事人到场而拒不到场或者拒绝签收的，行政机关可以将行政执法文书张贴在当事人住所或者违法建筑现场，由有关基层组织或者当事人所在单位的代表到场见证，或者采用拍照、录像等方式记录送达过程，即视为送达。（第十六条）（十一）限制违法建筑的登记和使用282号令对违法建筑规定了以下限制措施：1、任何单位和个人不得利用违法建筑获利。（第六条）2、违法建筑不受法律保护，不得办理土地房屋产权类登记手续。（第十七条）3、合法房地产附有违法建筑的，对该房地产转让和抵押登记进行限制。（第十七条）4、以违法建筑作为经营场所申请办理相关证照、登记、许可或者备案等手续的，不得办理；已经办理的，应当依法撤销。（第十八条）5、对违法建筑，不得提供供水、供电、供气等相应服务。（第十九条）（十二）相关部门的配合责任1、公安、城乡建设、文化、工商、质监、食品药品监管、安监、农业、移民、经济信息等有关部门和土地房屋权属登记机构应当根据职责配合违法建筑查处工作。（第四条）2、土地房屋权属登记机构在被告知合法房地产附有违法建筑后，应当及时对该房地产转让和抵押登记进行限制。（第十七条）3、以违法建筑作为经营场所申请办理相关证照、登记、许可或者备案等手续的，公安、文化、工商、质监、食品药品监管、安监等有关部门不得办理；已经办理的，应当依法撤销。（第十八条）4、房屋行政主管部门应当将物业服务企业劝阻和举报违法建筑的有关情况，纳入企业资质核定管理，作为物业服务企业申请核定资质等级的业绩材料之一。（第二十一条）（十三）相关企业单位的配合义务及责任追究1、供水、供电、供气等企业供水、供电、供气等企业在接到负有查处职责的行政主管部门、乡镇人民政府的书面通知后，依法对正在建设的违法建筑停止供水、供电、供气服务。（第九条）供水、供电、供气等企业办理供水、供电、供气等服务手续时，应当查验规划许可证件或者房屋产权证明，对未取得规划许可证件或者房屋产权证明的，不得提供相应服务（第十九条）。违反本规定第九条、第十九条规定，对违法建筑提供服务的，由负有查处职责的行政主管部门责令停止服务；拒不停止服务的，由负有查处职责的行政主管部门处1万元以上3万元以下的罚款，并提请监察机关或者其上级单位对有关负责人和直接责任人员给予处理。（第二十五条）。2、建筑（市政）设计单位、施工单位建筑（市政）设计单位不得对未取得建设工程设计方案审查意见的建设项目出具施工图。施工单位不得承建未取得建设工程规划许可证的建设项目。（第二十条）建筑（市政）设计单位违反本规定第二十条规定的，由负有查处职责的行政主管部门处1万元以上3万元以下的罚款。施工单位违反本规定第二十条规定的，由建设行政主管部门依法实施处罚。（第二十六条）。3、物业服务企业物业服务企业应当及时发现、劝阻、举报本区域内修建违法建筑的行为，并配合查处。（第八条）物业服务等企业在接到负有查处职责的行政主管部门、乡镇人民政府的书面通知后，依法对正在建设的违法建筑停止供水、供电、供气服务。（第九条）房屋行政主管部门应当将物业服务企业劝阻和举报违法建筑的有关情况，纳入企业资质核定管理，作为物业服务企业申请核定资质等级的业绩材料之一。房屋行业协会应当将物业服务企业劝阻和举报违法建筑的有关情况，纳入企业信用档案记录，作为物业服务企业在行业评优的业绩材料。（第二十一条）物业服务企业违反本规定第八条第二款规定的，由房屋行政主管部门和房屋行业协会视情节轻重，给予通报。（第二十七条）（十四）当事人的配合义务和责任追究当事人应当配合行政机关的违法建筑查处工作，不得阻碍执法人员依法执行职务。（第二十二条）当事人阻碍执法或拒不配合的，视情形，有三种处理方式：1、治安处罚阻碍执法人员依法执行职务，违反《中华人民共和国治安管理处罚法》规定的，由公安机关依法给予处罚；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。（第二十二条）2、诚信惩戒对不配合违法建筑查处工作、在规定期限内无正当理由不履行行政处理决定或阻碍对违法建筑实施行政强制的当事人，负有查处职责的行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处可以在新闻媒体上公开并向有关单位、行业组织通报。（第二十三条）3、罚款违法建筑当事人以拒绝入户等方式阻碍执法人员进行现场检查、勘验等执法活动的，由负有查处职责的行政主管部门给予以下规定的罚款：违法建筑用于非经营活动的，处1000元以下的罚款；违法建筑用于经营活动的，处1万元以上3万元以下的罚款。（第二十八条）。