司法买楼

① 请问商品房在日后使用中遭遇自然灾害如地震等损坏,由谁来赔偿

1、房屋未交付，业主损失由发展商承担

没有交付的房屋毁坏/损，由于房屋风险没有转移，其主要损失由开发商承担。对于已经签订购房合同的业主而言，由于合同已经无法实现而解除。购房款应该全部返还，造成的其他损失理论上应该双方分担。

还没有交房的楼盘，购房者不用担心，通常出现了问题都由开发商承担，如果在交房时没有达到合同约定的交付条件，可以选择拒绝收房。所以，主动权掌握在我们业主手中。

2、已收房并办理了按揭，债权关系仍存在

目前购房者中，按揭买楼的比例占了一半以上，更多的业主关心的是正在供楼的房屋如果在灾害中受损后如何处理，从法律上讲，房屋只是按揭贷款的抵押物，抵押品的损失并不导致债务人和债权人之间关系的终结，银行仍会继续追索贷款人的剩余贷款。

至于是否有所调整，还要看政府的具体救灾措施。中国人民银行副行长苏宁也曾表示，央行正与相关部门积极研究灾区按揭还款等问题。

3、购买了房屋保险，保险公司按合同赔付

如果灾后已买了房屋保险的是否能够得到赔偿，对此法宝律师表示，这要看保险合同的具体约定，目前常见的房贷险基本不保房子在地震中损失，即使保险公司愿赔付，第一受益人也是银行。但在地震等自然灾害面前，很多个人是无法承担损失的，通过保险的方式是比较可行的选择。

4、灾后对房屋质量存疑，可请机构鉴定

自然灾害发生后，有些楼房损坏程度异常严重，如果怀疑有质量问题，该如何处理？法宝律师认为，业主一般在房屋通过综合验收之后收楼，而通过综合验收则表明检测部门认可该房屋的质量，如果业主存疑，可以请有资质的房屋质量鉴定单位进行鉴定。

如认为确实存在质量问题的，可以通过起诉，由法院制定第三方鉴定机构进行鉴定，如果房屋质量确实存在结构安全问题的，业主可以要求退房，如果只是普通的质量问题，则可要求发展商进行修复。

(1)司法买楼扩展阅读：

根据我国《合同法》第142条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

（以下简称《商品房买卖司法解释》）第十一条第二款规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”。该《解释》第十一条第一款还规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”

因此，买卖房屋毁损、灭失的风险，在交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担。对风险随交付转移规则,只要法律没有特殊规定或者当事人无特别约定，都应适用这一原则。在司法实践中，准确理解以交付作为风险转移的标准还需注意：

第一，对风险转移的适用，须以法律没有另外的规定或者当事人没有另外的约定为前提。

第二，交付必须是基于有效买卖合同的履行行为。如果在订立买卖合同时，买受人已经占用标的物，应视为交付。

第三，风险转移作为转移占有的交付而完成，至于买受人是否认可出卖人的履行或者是否承认标的物的品质，则无须涉及。

第四，风险转移是独立发生的，与所有权转移无关，即使是保留所有权的交付，或标的物非基于权利人的意思而脱离占有，抑或交付后出卖人未能使买受人取得所有权，也不影响风险的转移。第五，物的瑕疵也不影响风险的转移。

具体而言，如果开发商尚未将房屋交付购房人使用，房屋在地震中毁损、灭失，由开发商承担风险；如果开发商已将房屋交付购房人，则应由购房人承担不利后果。

② “洗钱”一词有何含义

一、 问题的来源

为什么会出现洗钱这个问题？在80年代以前，没有这一个问题。后来由于全球一体化才会导致这一问题的出现。那又为什么会有全球化呢？一方面是由于经济发展；另一方面是科技的发展。这两个发展促使全球一体化；同时也给犯罪提供了一个新的机会，这个机会使有组织的犯罪国际化、还使犯罪规模越来越大、有组织犯罪多元化。犯罪就是为获得犯罪得益、犯罪的利润。而犯罪国际化使犯罪得益即犯罪所获得的钱越来越多，以至于犯罪分子花不完这些所谓的“黑钱”。那么，（对于犯罪分子而言）就产生了一个问题：怎么保持这些犯罪得益？如果犯罪分子被定罪，那么他的犯罪所得就会被全部充公。所以犯罪分子就需要想办法保留、保护这些犯罪得益、这些钱。因此，“洗钱”就成为了一种需要。

二、 洗钱”的过程

洗钱，英文是money laundering，就是用洗衣机将钱洗干净，然后“清洁”的钱便可以用了。所谓洗钱，就是这样一个过程，它把犯罪得益就合法利益，至少在表面上看起来像是合法利益。洗钱方法就是改变钱的来源以及性质，使之成为合法的钱。即使以后犯罪分子被定罪，但法院也难以充公其财产。

洗钱可分为三个过程：第一是“部署阶段”，第二是“分层阶段”，第三是“整合阶段”。

例如，犯罪人将一笔黑钱存入银行或其它金融机关，还可以用这些钱进行物业。这个阶段（意指部署阶段）就是先行将一笔黑钱使用。分层阶段就是把资金转移，如把银行的钱用作买楼，然后再把楼卖掉。卖楼所得的钱看起来就与之前的黑钱不一样。但这个是比较简单的，很可能不成功。因为法律上有一个“跟踪”制度。即司法机关从黑钱出发，如果可以跟踪到最后所得的财产（如上述卖楼所得的钱），则也可以将这些财产充公。所以上述例子不是最好的办法。因此，分层阶段以后有所发展。（下面以一个例子说明：）

如某甲在北京买外汇，然后成立A公司。A公司与法国B公司签订一个买卖合同，以信用证支付。然后B公司再把信用证卖给西班牙的C公司。B公司把钱汇到南美洲国家……可见，分层阶段就是使洗钱过程尽量复杂化，把原来的黑钱转变成另一种性质的财产。而这是为了使以后司法机关不能跟踪其财产——即使犯罪分子被定罪了，司法机关仍不能将犯罪人的财产充公。因为司法机关无法证明其财产是从犯罪得益而来。目前大部分国家都规定，充公某人的财产时，首先要将此人定罪，然后也必须证明该财产是犯罪得益。

经过复杂的分层阶段把黑钱性质转变后，再把这些钱进行合法的经营。而经营所得的，便不再是“黑钱”。这便是“整合过程”。

就是通过这三个阶段，犯罪分子一步步地把黑钱洗干净。其中分层阶段是越复杂越好。可以是通过国际的地下钱庄转移财产。也可以用来投资，如买股票、保险、买楼房等等。当然这是个非常复杂的过程，而非单一的过程。

三、 钱犯罪的规模

根据国际货币资金组织1996年的估计，每年洗钱涉及的金额达590——1500亿美元，这大概等于当年全球GDP的2%——5%，大概是当年西班牙全年GDP总值。可见洗钱犯罪的规模是非常大的。根据中国大陆2003年的估计，每年洗钱涉及的金额大概是2000亿。其中涉及走私活动的大概是700亿，涉及公务员贪污腐败的大概是300亿。而香港估计每年洗钱涉及的金额大概是9亿3000万港币。但这些数字只能是一个估计，因为许多黑钱经过洗钱，已经很难证明。

四、 打击洗钱犯罪的国际合作、国际条约

国际上从1988年开始合作打击洗钱犯罪。1988年联合国通过了《联合国禁止非法贩卖麻醉药品及精神药品公约》。该公约规定，有关国家应将贩毒的得益充公。1989年西方七个发达国家（G7）在巴黎开会，关注有关洗钱问题。之后，成立了一个金融行动特别工作组（简称FATF）。打击洗钱犯罪的国际合作也由此开始。从1989年之后，逐渐形成了“40条建议”。该建议要求有关国家立法把洗钱规定为犯罪，要求有关国际及国内金融机关对客户的材料多加审查并进行内部监控、要求各国都成立相关的金融情报工作机关等等。而一些国家与地区也成立了专门的机关打击洗钱活动。

另一个打击洗钱活动的是《联合国打击跨国有组织犯罪公约》，其中第14条要求每个成员国立法预防、打击洗钱犯罪。

第三个公约是2003年10年《联合国打击贪污腐败公约》。有关打击洗钱活动的公约基本上就是以上三个。

五、 中国关于打击洗钱活动的法律

1.1990年全国人大常委会《关于禁毒的决定》就有有关打击用毒品犯罪得益进行洗钱的规定。

2.1997年刑法第191条规定了洗钱罪。这是79年刑法所没有的

3.2001年《刑法修正案（三）》将洗钱罪进行了修改。主要是由于九一一事件而将恐怖主义活动增加为洗钱罪的上游犯罪。

4.2003年全国人大常委会批准了《联合国打击跨国有组织犯罪公约》。

5.2003年中国人民银行出台了“一个规定，两个办法”，用以打击洗钱活动。

六、 钱犯罪与其它犯罪的关系——犯罪互动理论

我今天主要讲的就是这个内容。前年我在英国剑桥大学提出的这个理论，我把它叫做犯罪互动理论。

犯罪互动理论的主要内容，是指所有的犯罪不是孤立的，而是互动的。

以有组织犯罪集团为例。该集团犯罪往往通过暴力的，这便涉及黑社会犯罪问题。此外，该集团进行有组织犯罪，如诈骗、走私、贩卖人口等等。这些犯罪产生了不少得益。然后犯罪分子就用该得益进行洗钱活动。而这些得益也可以进行合法投资，这也产生也一些“合法得益”。这些得益又重新资助犯罪活动使有组织犯罪集团的财富实力大大增强。此外，为了使这些犯罪得益更容易“洗干净”，犯罪分子则可以通过行贿有关国家工作人员、中介人员、金融机关人员等等。这便又产生了“腐败得益”。而“腐败得益”又成为也另一个洗钱活动的来源。除此之外，犯罪分子还可以通过国际金融机关、地下钱庄等进行国际金融犯罪等等。

可见，有组织犯罪可以促使其它许多犯罪的发生。而这些犯罪又使犯罪集团势力不断增强。当犯罪集团的财力达到一定程度，它往往就会与政府或政府部门勾结在一起。即产生“权金政治”。

七、目前我国洗钱犯罪法律中存在的问题

（1） 上游犯罪(predicate offence)的问题

上游犯罪，就是产生犯罪得益的犯罪。而其中的犯罪利益是用以进行洗钱的。我国刑法第191条规定上游犯罪只有以下四种：走私犯罪、黑社会性质组织犯罪、毒品犯罪、恐怖组织犯罪。此条有缺陷，它不包括一些重要的上游犯罪，如贪污腐败犯罪、金融诈骗犯罪。所以该条对打击洗钱犯罪是为利的。但根据有关国际公约，应该将所有严重的犯罪规定为洗钱的上游犯罪。

（2） 洗钱的国际合作问题

打击洗钱，不仅仅是一个国家的事。从刚才所说的洗钱的“分层阶段”就可以看到，犯罪分子往往将犯罪得益转移到一国的司法管辖权之外。犯罪分子如果将其财产从中国转移到另一个国家，则中国就没有司法管辖权。因此，就必须有多个国家的合作。事实上现在也有许多的国际公约，但问题在于讲的太多，做的太少。

所以我们必须从定罪与程序着手。根据法律规定，我们必须先定罪，才能对犯罪人的财产充公。但是，通过刑事诉讼程序定罪需要很高的证明标准，如果因为司法管辖权或证据的问题而无法定某人的罪，那么我们就不能够充公其财产。所以目前有些国家，如英语、澳大利亚已经开始以民事诉讼程序把怀疑是犯罪得益充公。但目前这仅仅是一种尝试的开始。此外，由于各个国家司法体系之差异，国际合作也困难重重。

（3） 企业利益与公众利益的冲突

这里所说的公众利益，就是指打击犯罪、打击洗钱犯罪。但企业主要的利益是利润、对股东负责。但企业往往不愿意按有关要求配合打击洗钱犯罪。因为这会损害他们的利益。比如说，FATF的“40条建议”中，就要求有关金融机关申报有可疑的财产。但如果银行这么做，就会失去许多客户。而这些客户就会选择一些在管制不是很严格的专区的银行。

而现在世界面对的共同的难题在于，有些国家的金融机关，不管其客户的资金的来源是什么，它都会接受。这便使洗钱更加容易。因为把钱转入这些国家，然后再转出来，那么，司法机关就无法跟踪了。这也可以看出司法人员也有他们的困难。目前国际合作是困难重重，国际合作还有很大的空间。

目前，我国除了2003年人民银行出台了“一个规定，两个办法”以外，2003年人民银行也成立了一个反洗钱局。但我国大陆还没有专门的反洗钱法，而香港是有的。所以我国应当考虑进行立法完善。

下面的时间我们进行讨论，除了洗钱的问题，大家也可以讨论有关反腐的问题、香港的法律问题等等。

陈忠林：我刚才注意到了沈老师在讲的时候，经常远离话筒。我又注意到了最后一排的同学都听得非常专注，我想这说明了今天讲座讲得非常好。沈老师开始时说他的普通话讲得不好，但最后一排同学都听得那么专心，所以他的普通话一定比我说得好。

今天晚上的讲座，沈老师刚才说了他是学普通法系的，但是他表述的方式，提出的东西，在今晚，他用犯罪的互动理论来解释洗钱，应该说是一个非常生动非常系统的方式，解释了洗钱的运动过程。

还记得前年，在讲贪污腐败的时候，他就提出了一个理论。与英美法系的法官不同，这些法官通常会告诉我们案子怎么处理。他从丰富的实践中提出一个“风险收益理论”，并以此系统地阐述了腐败的原因、表现形式和防止的方法。今天他又用了犯罪的互动理论来解释洗钱的种种表现形式。当然，他更是从一个更广阔的背景——全球一体化来阐述洗钱产生的原因，他对一系列的国际公约以及中国大陆的法律非常清楚，更不用说是香港的。所以我们搞法律的，应该做到“英美法系的魂，大陆法系的形”。意思是说，要有英美那种注重实践的精神，也有大陆法系那种系统的、善于表述的、能够系统传授而让人们能接受的理论结构。我觉得沈老师在这方面是个很好的典范。下面先请点评人点评，然后下面同学问问题，可以写条子，也可以直接问。

先请李邦友教授。

今天晚上听到沈老师的讲座，关于洗钱的问题。他讲得比较系统，我受益匪浅。首先感谢沈老师的讲座，让我学到许多东西。

当然洗钱是一个复杂的问题，它不仅是一个国家的问题，也不是说只有我们国家才存在这个问题，实际上它是全世界很多国家都存在这个问题。立法上的完善是一个问题，但我觉得更重要的是在司法上，怎么打击犯罪。

要想通过国际合作、国家相互之间的配合、司法协助来解决这个问题可能有很大的难度。刚才沈老师也讲到了。现在的国际社会是一个利益的主体（构成的社会），每个国家都有每个国家的利益问题。2003年我们加入了《联合国打击贪污腐败公约》，当时我们全国人民高兴了，认为现在反洗钱有了法律武器了。人跑到美国也可以把钱弄回来。但现在看来，两年时间过去了，还是不容乐观的。要引渡也不是那么容易，因为这里面涉及一个司法协助的问题。我们与许多国家签订了司法协助协议，但是刑事司法协助是非常少的。即使有，也只是证据方面的提供。而引渡犯罪嫌疑人、无偿把财产要回来，是不太现实的。所以反洗钱的问题，我觉得重点应在于惩治犯罪。包括对腐败犯罪、毒品犯罪、走私犯罪的惩治。也包括恐怖主义犯罪的打击。当然我国对这四个方面的打击也是比较大的。但是，要把洗出去的钱追回来的可能还是少数，基本上没有追回来。

当然通过银行洗钱的比较少，更多的还是从地下钱庄，这是在我国使用比较多的方法。这是我们国家一个很复杂的问题。可能需要很几代人的努力才能解决。可能我是比较悲观。因为国际上司法制度差异大，国际上也有个利益主体的问题。你的钱放在我的口袋里，现在你要从我的口袋里拿出去，是有难度的，我也很难接受。

这是我的观点。我认为，目前，对上游犯罪的打击，是对反洗钱进行打击的最好方法。这个问题（这个看法是否正确）我向沈老师请教。

因为这是个无法解决的问题，我们很多钱都洗到美国去了，我们在网上看到了许多国家工作人员把钱洗到美国去，在那里买别墅，靠租金也可养活一家人。在日本，国家机关工作人员一天晚上花上两三百万美元都是很容易的事。钱在他们手上已经不是钱，而完全是一个数字。所以我们现在重要的是完善对犯罪的打击。但当然对于反洗钱，我们要努力去做，推动国际社会加强协助，把国外的钱能够拿回来。

另外一个问题。沈老师的一个思路，当然也是我国理论界司法界讨论比较热烈的问题，就是少用刑法追回这些钱，而用民事方法追回这些钱。我觉得就追回钱而言，这是个很好的办法，因为我们国家与很多国家签订了民事司法协助，措施也比较有效。但存在一个问题，就是民事判决下达以后，这个案件就是个民事问题，不再是犯罪问题也就再不能提起刑事诉讼。但是这些钱毕竟是从受贿、走私等犯罪而得的，民事判决以后，根据“一事不再理”，不能再进行刑事起诉。那么钱即使追回来，对于犯罪分子，也没有打击的作用；同时没发挥刑罚的作用。刑法价值、法律价值是否能接受？这有没有降低法律的价值？

我就以上两个问题向沈老师请教。

陈忠林：看来，我们李老师在日本进修了一年，把日本的东西已经觉得非常的好。李老师说了自己的一些理解，也提出的一些问题。呆会我们同学都会听到沈老师的回答。下面我们有请梅传强教授发表评论。

梅传强： 当今天下午我得知沈大律师今晚的讲座主题是洗钱的时候。我头脑里面马上想起了我小时候的一个洗钱的经历。大概是上中学的时候，有一次换衣服，不小心把口袋里的两块钱忘了拿出来，结果衣服洗干净了，钱也洗白了。今天晚上，听了沈大律师的讲座后，才猛然发现沈教授的洗钱和我的洗钱不一样。

今天晚上我和各位同学一样，是来向沈老师学习的，沈老师今天晚上非常精彩地向我们介绍了洗钱的原因、过程、洗钱与其它犯罪的关系。但讲到这里他就停了。所以我觉得有点意犹未尽。

当然我们讲座的规则就是要向你（指沈老师）提问。刚才沈老师讲到，现实生活中，尤其是中国大陆中，这几年的大家对洗钱并不陌生。从2003年开始，每年洗钱的金额都高达2000多亿。我们的刑法97年就明确规定了洗钱犯罪。但在现实生活洗钱的案例却非常少。这个我想请教一下沈老师。能否分析一下原因。因为刚才我听你的讲座，发现你不仅熟悉香港的而且对于我们大陆的情况也非常熟悉。

另外，我还想请教一下，既然我国大陆洗钱这么猖獗，打击力度也不能说不大，但为什么效果不好？我想请教沈老师，能否介绍一下香港在这方面的做法。在现行刑法下如何有效打击洗钱犯罪？

我就这两个问题请教一下沈教授。

陈忠林： 梅老师一开始就展示他作为最受学生欢迎的老师之一的风采。他非常幽默、风趣。他从他的洗钱讲到我们沈老师所讲的洗钱。这两位点评嘉宾也遵循我们西南政法大学办学术讲座的风格。即基本上不讲人家的好话，就讲你的坏话，这也让一些人受不了。两位点评人保持了我们的风格，也提出了比较尖锐的问题。我想沈老师对于此风格一定会支持与理解。我已经看到许多条子。下面就有请沈老师解答两位嘉宾与同学们的问题。

沈仲平：非常感谢李教授、梅教授和忠林。先回应一下两位教授的问题。李教授的一个问题就是：要是我们通过民事程序追回了有关洗钱的得益，对犯罪人的刑事追究是否不能进行。但现在国际上的构想是这样的：对犯罪人的刑事检控与民事程序上的追讨是分开的。也就是说，我们可以同时提出刑事起诉与民事程序。这两方面是不抵触的。

梅教授讲得很对，从97年开中国刑法规定洗钱罪之后，有关的刑事起诉非常少。我与国内的同行探讨过这个问题，他们主要的观点是，我国许多司法人员、金融机关人员、企业人员都基本上不了解洗钱的情况。所以他们对洗钱这个问题也不是非常重视。现在，中国人民银行与国务院开始提高司法人员、金融机关人员、企业人员对洗钱的认识以及这方面的培训。我希望他们以后能更有效地打击洗钱活动。除了培训以外，有关金融机关已开始引进国外的一些做法。

关于香港的经验。有许多人说，香港的廉政做得很好，ICAC做的很好。但香港有自己的特点，就是地方小。地方小就比较好办事。香港不仅仅打击反洗钱犯罪，还打击其它有关的腐败等犯罪。在一些国家的洗钱很容易，就是因为在这些国家，国家工作人员、金融机关人员、企业人员基本上对洗钱活动采取合作的态度，并以此来谋取个人利益。所以从香港的经验来看，要有效地打击洗钱犯罪，必须同时解决贪污腐败问题。香港的第一个反洗钱法律是在1989年，

1994年又通过了《有组织跟严重犯罪法案》，其中第25条对上游犯罪有所规定，我们的规定比较广泛。所有公诉的犯罪都可列为上游犯罪。其它司法体系可以参考这些经验。