司法强制开锁

⑴ 法院强制腾房行动如何进行

日前的一个清晨，常熟法院执行局几路人马集合后奔赴一对“老赖”夫妻居住的常熟市虞山镇润欣花园小区。被执行人徐惠红、杨南萍在该小区内有一套323.99平方米的二层复式豪宅，但拒不还款，常熟法院遂决定采取强制腾房行动。

2010年，来自浙江湖州市南浔镇的徐惠红、杨南萍夫妇从农业银行常熟分行贷款119.8万元买下这套豪宅，到2014年时开始出现逾期归还贷款的情况，经银行催收仍不按期还款，银行遂诉至法院。

据常熟法院执行局负责人介绍，徐惠红、杨南萍夫妇在浙江湖州老家另有房产，该豪宅并非生活必需用房，且该房屋依法进行了抵押登记。判决生效后进入执行阶段，杨南萍于今年3月3日至常熟法院执行局亲口承诺于今年4月25日前腾空该房屋并交付评估拍卖以清偿债务。承诺到期后，杨南萍言而无信，还和法院玩起了“躲猫猫”，夫妻俩“昼伏夜出”，还是住在这套房子里对抗执行。

当天6时15分，执行干警到达被执行人住所房门口，敲门10分钟，屋内无人应答，干警当即决定强制开锁。进入房间后，虽然被执行人的主卧室内冷气十足，但未见人影。法院随即安排评估人员对房屋及房屋内的动产进行清点评估，由公证处人员现场公证，之后查封该房屋，待评估结果出来即移交司法拍卖。

（以上回答发布于2016-08-05，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑵ 我是房屋产权人，房屋被人侵占，我封门或换锁违法吗

房屋被人侵占，封门或换锁是不违法的。但需要注意封门或换锁时，屋内是否还有人，不能强制拘禁他人。根据相关法律法规，房屋被人侵占，他人已经构成非法入侵住宅罪。
法律分析
非法侵入他人住宅罪在主观上只能是故意的，即行为人明知其侵入或继续停留在他人的住宅，违反居住者的意愿而积极侵入或消极不退出，有意以自己的行为表明对他人住宅权的藐视。非法侵入他人住宅罪的动机是各种各样的。有的基于报复而无理取闹，有的是滥用职权而逞威风，有的是为争夺房屋的所有权或者居住权，有的是为达到某种个人目的而向居住者施加压力等。只要违背住宅内成员的意思，实施侵入住宅的行为，就具备了非法侵入住宅罪的构成要件，不应强调侵入住宅后滞留时间的长短。行为者的身体侵入住宅只是瞬间行为，侵入的行为一经完成就构成犯罪的既遂，而侵入住宅的时间长短是犯罪的情节。侵犯他人住宅罪的客观方面表现为非法侵入他人住宅的行为。这种行为可以表现为作为和不作为。未经居住者同意，没有正当理由而擅自闯入或秘密破门越墙侵入他人住宅的，属于作为的形成。无正当理由隐匿在他人住室内或先征得居住者同意而后居住者又要求其退出住宅而无故拒不退出的，属于不作为的形成。无论是作为还是不作为的形成，都不影响对本罪的认定。根据相关法律规定，开锁进入别人家已经构成非法入侵住宅罪。因此，封门或换锁并不违法。
法律依据
《中华人民共和国宪法》第三十九条 中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。
《中华人民共和国刑法》 第二百四十五条 非法搜查他人身体、住宅，或者非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。司法工作人员滥用职权，犯前款罪的，从重处罚。

⑶ 房产执行案件,怎样查勘,强制开锁。是技术开锁，还是撬门

你好，是技术开门，不是撬门。
被执行人欠款不还的，人民法院会根据申请人的申请对被执行人进行强制执行。
查封和拍卖房产是人民法院最常见的执行方法之一。
在拍卖房产前，需要对房间内的私人物品进行清空，由于被执行人不愿意配合，就需要对房屋的门锁进行开锁。
开锁时，并不是简单地撬门。而是有执行法官，申请人，当地司法局干部，社区干部，小区物业工作人员等见证人在一起时，共同进行的，进行技术开锁的师傅也必须是在当地公安部门注册的师傅。
开门后，也是由这些见证人一起对房间内的物品进行查勘一一登记在册在，装箱密封后才可以搬走的。
最重要的一点，这个过程是全程录像的。
所以说，房产执行案件，是在有众多见证人的见证下查勘。打开门锁也是由专业人员专业技术开锁。

⑷ 法拍房如何申请强制执行腾房

按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》,法院是应该负责清场和交付的。除了“依法不能移交”的情况,正常情况下,在执行法院向占有人下达指定撤离期限届满后,被执行人或者其他占有人仍然继续占有、使用该执行标的物的,买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退的,人民法院应当依法受理。那么我们如何依靠法院的力量进行腾退呢?
“强制腾退步骤”
第一步,强制迁出执行标的物。执行法院应当及时发布公告,责令被执行人或者其他占有人在指定期限内自行搬离,并告知拒不搬离的法律后果。
第二步,指定期限到期后,被执行人或其他占有人拒不搬离的,执行法院可以通知有关部门或单位协助停水、停电、停气等,并依法对被执行人或其他占有人予以罚款、拘留;仍拒不搬离的,依法强制清场;对涉嫌构成犯罪的,依法移送追究刑事责任。
第三步,强制清场搬出的财物,由执行法院制作财物清单并运至指定处所,交给被执行人或者其他占有人。被执行人或者其他占有人拒绝接收的,经征求申请执行人同意,可以交申请执行人或者其他人保管,并限期由被执行人或者其他占有人领取。被执行人或者其他占有人逾期不领取的,将财物予以提存,提存费用由被执行人或者其他占有人承担。“应对思路”
由于腾退问题执行起来比较耗费时间和人力物力,买受人要积极协助执行法院通过专门的清场工作团队来负责腾退工作,尽快完成腾退事宜。同时买受人可以协调一些社会辅助力量,例如物业、搬家公司等等,让他们负责对被执行人或者其他占有人有关财物进行搬运装卸、仓储保管等工作。同时,由此产生的费用要由被执行人或者其他占有人承担。
私力救济在实操中如果遇到法院协助腾房时间较长,而买受人着急用房的情况,买受人就需要自己动脑筋腾房了。但要注意的是,买受人千万不要自行暴力腾房,这不仅无法实现腾房目的,还会惹来一身官司。
“协商解决”
这种情况一般适用于租赁不腾房的情况,如果是租客拒不腾房,可以先找到租客商量,询问他是想继续住,还是选择拿回剩余的租金。如果租客想继续租下去,法院会喊来竞买人,大家协商解决;但若租客选择后者,法院会把拍卖款中的一部分钱作为租金直接退还给租客,然后令其搬离。即便租客继续租住,那么相应的租金,法院也会从拍卖款中留出来给买受人,所以完全没必要担心。如果是原业主或第三方债权人占房,可能就需要法院一同协商,做出适当让步。“报警”
在完成过户并进行登记后,买受人已经是该房产的所有权人,而原业主不再拥有房产的所有权,因此如果原业主或其他占有人拒不腾房,买受人可以选择直接报警或者直接起诉。“委托专业人士”
专业的法拍服务公司拥有处理这类事件的经验,并且在交房周期和整体影响上也能做到不错的把控,在合同里面也会明确对竞买人进行保障义务。聘请专业人士一般需要买受人缴纳一定的腾房费用,所以如果是在尽调中就了解到可能腾房有困难,就要把腾房费用算在买房预算里。
但在实际中,买受人私下处理腾房问题可能要耗费很多精力和时间,在这里趣趣提醒广大竞买人要格外注意拍卖公告明确指出“腾退困难”或者“有租赁”,尽量避免这些“坑”。
注意事项“开锁”
很多买受人在竞拍成功,或者付款之后就急于换锁进门,这样是不正确的。在这里趣趣提醒买受人要凭产权证,或者拿到执行裁定的法律文书再换门换锁,进而实现对房屋的控制权。如果没有办理完过户或没拿到文书就去强行换锁,原房屋占有人以正当理由与买受人进行“对抗”,这样就得不偿失了。如果遭遇抵抗,买受人可以报警解决或者找执行法院申请强制执行。在换锁时,也可以请物业人员进行现场见证。“房内物品处理”
如果房屋内还有原房主留下的部分物品,买受人可在物业或者其他第三方见证下由搬家公司进行清理,制作物品清单,将房内物品进行提存,并诉请占有人支付侵占费用及房内物品保管费用。如果没有第三方人员见证并进行证据保全,一旦房内物品出现问题,比如丢失或者损坏,这样买受人就可能解释不清了。
如果原业主及家人户口并未从该房产所在的地址迁出,买受人可与原业主协商,在取得原业主同意并将全部户口迁出之后,新的业主才能将家庭成员的户口迁入。但在实际中,很多地方的派出所和法院是不负责协助解决的,业主如果拒不迁出的话,其实买受人是没有什么办法可以解决此事的。因此趣趣提醒大家在竞拍之前一定要搞清楚这个问题。“物业费用缴清”
我们之前专题讲过的拖欠的物业费用等,买受人在去物业协商或者和原业主协商,完成拖欠费用缴纳后才能顺利入住。这里主要包括水、电、燃气、供暖、电话、有线电视等拖欠的费用。