民法同等条件

『壹』 同等条件优先续租权如何认定

房屋的续租权称为优先承租权，优先承租权是指在房屋租赁合同中，租赁期限届满，出租人需继续出租的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租用权。
【法律分析】
优先权是一种附限制条件的物权，在同等条件下才享有。同等条件的内容，首先是指同一价格，即租金应当相同；其次，租金的支付方式与期限，也应等同，若是分期付款，那么分期付款之方式亦应相同。可见，在出卖房屋时，承租人在同等条件下享有优先购买权，那么，在出租房屋时，承租人亦应可在同等条件下享有优先承租权，这与立法精神并不相悖。我国法律只规定优先购买权，如承租人对租赁房屋的优先购买权、共有人对共有财产的优先购买权等。“优先承租权”并非是法律、行政法规的强制性规定，如果在合同中约定足够程度的违约责任，以防止出租人在利益驱使下违约将房屋租赁给第三人，这样才有可能实现“优先承租权”。虽然我国现行法律没有“优先承租权”的规定，但有关法律、行政法规也并没有禁止合同当事人约定这种权利，因此只要这种约定是双方经过协商一致，就应认为约定有效而受法律保护。
【法律依据】
《中华人民共和国民法典》第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

『贰』 同等条件优先续租权如何认定

法律分析：司法实践中，房屋承租人主张优先租赁权可分为两种情况：其一，租赁合同对优先租赁权有特别约定，出租人基于合同约定主张优先租赁权；其二，租赁合同对优先租赁权未作约定，出租人基于民法原理主张优先租赁权。对于前述两种情况，应当区别对待。就第一种情况而言，虽然当前法律并没有赋予承租人优先租赁权，但也没有禁止当事人约定优先租赁权，因此，根据意思自治原则，合同中关于优先租赁权的约定合法有效，房屋承租人的优先租赁权受法律保护。

认定的难点在于第二种情况，当事人没有约定优先租赁权的情形下，承租人是否享有优先租赁权？对此，有两种对立的观点。一种观点持肯定意见，认为承租人享有优先租赁权符合市场交易习惯，有利于保护承租人的合法权益，有利于维持现有经济关系的稳定，而且，承租人在同等条件下续租，对出租人利益并无损害，对保持租赁房屋原状和充分发挥租赁房屋经济效益是有益的。另一种观点则作否定回答，认为承租人享有优先租赁权缺乏法律依据，强制赋予承租人优先租赁权，是对出租人所有权的侵害和限制，根据物权对世权原则，租赁合同到期后，房屋出租人有权自主选择承租人。

法律依据：《中华人民共和国民法典》 第七百三十四条 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。